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1、濟南東部市場 二環東路以東區域重點項目調研 二環東路以東區域重點項目調研 The Second Ring Road East region key research projects 2014年5月 2014年5月【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】東部市場六大板塊塊中，根據區位及市場層次，與項目形成競爭的主要為奧體板塊、高新板塊、工業北路、邢村唐冶板塊等四大板塊 工業北路板塊 工業北路板塊 高新板塊 高新板塊 邢村唐冶板塊 邢村唐冶板塊2、 全福板塊 全福板塊 核心驅動力：城市規劃+品牌帶動 核心驅動力：城市規劃+品牌帶動 城市規劃和品牌帶動是區域發展的重要推動力量，主要為濟南東部泛公務員、產業人群、年輕白領，及市區中端外溢人群 核心驅動力：政務中心+景觀資源核心驅動力：政務中心+景觀資源行政新區和未來東部CBD是區域發展的重要推動力量，政務東遷、全運會加速其發展，形成了配套較完善、交通便利的中高端住宅板塊，以地緣客戶、城市外溢高端客戶、政府機關公務員為主 核心驅動力：景觀資源+產業驅動 核心驅動力：景觀資源+產業驅動 相對陌生的新興區域，板塊山景、水景資源優勢明顯，剛性需求為主，主要內生型客戶，城市外溢客戶 核心驅動力：傳統工3、業帶動+新核心驅動力：傳統工業帶動+新東站規劃東站規劃傳統工業區，內生客戶為主兼有市區剛需客戶，中端住宅聚集區，板塊優勢人群聚集，配套較全 核心驅動力：交通便利+成熟配套核心驅動力：交通便利+成熟配套較成熟中端居住區，以區域內客戶及城區外溢中、高端客戶為主，板塊優勢人群聚集，配套齊全。8000-90008000-9000 9000-17000 9000-17000 7000-8150 7000-8150 7000-78007000-7800 6000-65006000-6500 化纖廠 化纖廠 板塊 板塊 8000-10000 8000-10000 核心驅動力：城市規劃+產業帶動 核心驅動力：4、城市規劃+產業帶動 城市規劃和產業發展是區域發展的重要推動力量，主要為高新區機關公務員、產業人群、年輕白領，及市區中年輕外溢人群 2013年以來，東部熱點板塊不斷涌現，西邊化纖廠板塊異軍突起，多以檔次稍高的改善型剛需為主；高新片區以品牌、地段保持強大競爭力；北邊工業北路板塊強勢分流；邢村唐冶板塊多為外溢剛需客戶。住宅市場 板塊競爭【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】奧體板塊【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網5、：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊范圍：奧體板塊 國華印象 中海天悅府 奧東花園 逸都國際 海爾綠城 名士豪庭 奧體中心板塊主要項目分布圖 西至二環東路、北至工業南路、東至鳳鳴路、南至南部山區，主要包括經十路沿線、鳳凰路沿線及旅游路沿線主要在售項目。【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊描述:奧體中心板塊借力“十運會”及“市政府東遷”的拉動6、，區域價值快速飆升，伴隨經十東路沿線寫字樓雨后春筍般呈現，帶動區域人氣的快速提升，大量的中高層與高管于此聚集，催生了諸多高端居住需求。此外，板塊內旅游路沿線項目，依托優越的居住環境，已為濟南高端置業首選區域。區域占位：CBD聚集區，行政商務居住高地 置業特征：（1）板塊整體銷售價格在濟南市場處于高端水平（2）區域市場供應主要為舒適及享受型產品，整體居住環境及品質較高（3）板塊置業人群以歷下區、高新區及經十東路沿線中高端客群為主，該類客群，多來自周邊國企、事業單位，改善性置業，追求生活品質 代表項目：海爾綠城、名士豪庭、萬科麓山（金域國際期）、國華印象、中鐵逸都國際、中海天悅府、天齊奧東花園 板7、塊概況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】奧體板塊 項目名稱 總體量 產品類型 面積區間（）在售樓座 主力產品 價格（元/）海爾綠城 全運村 180萬平 多層、（小）高層、別墅 100220 21#、22#、24#、26#127-143平三室 171-198平四室 13500 名士豪庭 100萬平 高層、聯排別墅 90-140 剩余大戶型 聯排別墅 180200平高層 320-380別墅 13000 萬科麓山（金域國際期）26萬平 高層、8、小高層 83-158 3#90平兩室 120-143平三室 13000（含精裝）國華印象 34萬平 高層、洋房、別墅 100-399 6#、9#112平兩室、149-158平三室 8900 中鐵逸都國際 100萬平 高層、小高層、洋房 87-177 8#、17#93-98平兩室、103-131平三室 9200 中海天悅府 30萬平 多層、（小）高層 85-165 2#、5#、6#86-93平兩室、104-109平三室 9000 天齊奧東花園 27萬平 高層、別墅 84-142（別墅未啟動）5月2日開始認籌 84平兩室 94-117平三室 132-142平四室 預計 8000 奧體板塊主要樓盤基9、本信息 備注：以上統計價格均為項目近期銷售均價【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 海爾綠城全運村 位置 歷下 經十東路奧體中心以南 占地面積 867100 建筑面積 1800000 容積率 1.23 綠化率 40%物業類型 聯排別墅 花園洋房 多層 小高層 總戶數 總戶數約13000戶 在售產品 127-143平三室、171-198平四室 教育配套 濟南市霞景小學、龍泉小學 銷售價格 13500元/銷售情況 4月19日開盤，加推2110、#、22#、24#、26#共計212套，開盤成交150套 去化速度 約70套/月 競品分析 海爾綠城全運村 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：海爾/綠城品牌：海爾中國最具價值品牌、綠城高端住宅筑造領導者、綠城物業貼心服務 綠城產品：高端住宅品質行業領先 自然環境：山景資源優美，空氣環境清新 圈層效應：泉城政商界聚集生活區，濟南富人區 完善配套：名校、購物、休閑娛樂配套齊全 11、營銷啟示：品牌力+產品力+自然環境+完善配套成就高端居住區，名副其實的圈層效應促進項目良好去化 主打賣點/營銷啟示 競品分析 海爾綠城全運村【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 名士豪庭 位置 歷下 經十路和漿水泉路交接口路南 占地面積 333500 建筑面積 861400 容積率 1.79 綠化率 40%物業類型 多層 小高層、聯排別墅 總戶數 總戶數3875戶 教育配套 燕山中（小）學、甸柳一中（小）在售產品 180200平高層、12、320-380別墅 銷售價格 13000元/銷售情況 大平層、復式總價270-300萬不等；聯排別墅總價700萬-900萬 去化速度 預估約5套/月 競品分析 名士豪庭 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：南益品牌：實力品牌港商，領先服務理念 地段價值：漿水泉中心片區價值升級 便利交通：依托大經十路、毗鄰二環東路、高架 產品定位：舒適大戶型產品，對位區域高端需求 成熟氛圍：社13、區交房多年來，生活居住氛圍成熟 完善配套：銀座購物、休閑娛樂、餐飲等配套齊全 營銷啟示：中心地段+便利交通+成熟配套+舒適性大戶型產品，對位青睞中心區域的高端住宅需求 主打賣點/營銷啟示 競品分析 名士豪庭【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 萬科麓山（金域國際期）位置 歷下經十路奧體中心（東荷）對面 占地面積 約74000 建筑面積 約26萬 容積率 2.7 綠化率 35%物業類型 高層、小高層 總戶數 當期戶數1672戶，共計1314、棟 在售產品 90平兩室、120平三室、143平三室 教育配套 九年制學校（未定）銷售價格 13000元/（含1500元/精裝）銷售情況 3月22日開盤，加推3#樓 主力產品為90-120 去化速度 約60套/月 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況 競品分析 萬科麓山【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：萬科品牌：中國地產第一品牌 萬科物業：萬科物業服務領先 優越地段：經十路旁，奧體CBD核心位置 產品定位：舒15、適型產品+贈送1500元/精裝修 教育配套：社區內建有中學、小學 營銷啟示：奧體CBD核心地段+萬科品牌+舒適型產品定位+社區中（小）學教育配套，吸納東部（尤其是奧體片區）首置及首改的中高端客戶需求 主打賣點/營銷啟示 競品分析 萬科麓山【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 國華印象 位置 高新區鳳凰路3977號 占地面積 176900 建筑面積 340000 容積率 1.6 綠化率 35%物業類型 住宅、雙拼別墅、寬景洋房 總戶數 16、總戶數1389戶 教育配套 山東大學第二附屬中（小）學 在售產品 112平兩室、149-158平三室 銷售價格 8900元/銷售情況 4月19日開盤，加推122套房源 開盤期成交60套 去化速度 約20套/月 競品分析 國華印象 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：國華品牌：國華東方美郡別墅區，帶動品牌發展 區域價值：鳳凰路改造升級，東部發展“新中軸”產品定位：伴山別墅、洋房17、稀缺產品，但去化慢 優越配套：簽約山大二附中名校、商業、游泳池等 營銷啟示：項目憑借優越山景資源及鳳凰路/經十路優越區位定位大面積產品的中高端住區，整體去化較慢，隨著簽約山大二附中及鳳凰路改造升級，銷售明顯提升 主打賣點/營銷啟示 競品分析 國華印象【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 中鐵逸都國際 位置 高新區鳳凰路與旅游路交匯處東北 占地面積 200100 建筑面積 1000000 容積率 3.0 綠化率 40%物業類型 花園洋房18、 小高層 高層 總戶數 二期12棟高層，5棟電梯洋房，共2152戶 在售產品 93-98平兩室、103-131平三室 教育配套 高新第二實驗學校 銷售價格 13000元/（含1500元/精裝）銷售情況 3月30日開盤加推252套，開盤期成交210套 去化速度 約70套/月 競品分析 中鐵逸都國際 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：中鐵品牌：世界雙500強，全球建筑業排名第一19、 區域價值：漢峪金谷崛起，帶動區域價值升級 社區規模：百萬平米體量，規模效應市場影響力大 產品定位：剛需型產品定位，符合市場主流需求 完善配套：高新二實驗、社區商業、區域配套齊全 營銷啟示：借勢漢峪金谷區域發展及中鐵企業品牌，主流的產品定位，七星級接待中心、優越的示范及樣板間，在區域競爭力較強，但競盤低價銷售，對項目形成壓力 主打賣點/營銷啟示 競品分析 國華印象 競品分析 中鐵逸都國際【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 中海天悅府20、 位置 高新舜風路與穎秀路交匯處東200米 占地面積 101883.建筑面積 303393 容積率 2.3 綠化率 35%物業類型 花園洋房 小高層 高層 總戶數 共計2188戶 在售產品 86-93平兩室、104-109平三室 教育配套 暫未定 銷售價格 8800元/銷售情況 3月23日開盤加推483套，開盤期成交430套 去化速度 約140套/月 競品分析 中海天悅府 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其21、它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：中海品牌：中國房地產百強企業綜合實力第一名 中海物業：香港皇家物業服務理念，品質服務 自然環境：大山坡山體公園北麓，空氣環境較好 產品定位：嚴控面積、低總價剛需型主流需求產品 教育配套：社區內設幼兒園、小學，讀書便利 營銷啟示：依托中海地產品牌、優越的地理區位、優美的自然環境，內部教育配套，緊湊型嚴控總價產品精準對位市場需求，合理的價格定位共促首次開盤火爆熱銷 主打賣點/營銷啟示 競品分析 中海天悅府【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527822、79【其它均為假冒】【注意甄別】項目 天齊奧東花園 位置 高新區鳳凰路3977號 占地面積 61600 建筑面積 270000 容積率 3.0 綠化率 35%物業類型 雙拼別墅 聯排別墅 高層 總戶數 1604戶 教育配套 歷城一中 在售產品 84平兩室、94-117平三室、132-142平四室 銷售價格 8000元/（預）銷售情況 認籌階段 去化速度 未開盤 競品分析 天齊奧東花園 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：10535223、7879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：天齊品牌：中國房地產百強企業綜合實力第一名 項目規劃：精心打造6大主題花園、7大生活會所 產品定位：嚴控面積、低總價剛需型主流需求產品 教育配套：九年一貫制中小學歷城二中學區 營銷啟示：借力天齊在建筑行業的品牌優勢、以良好的營銷包裝、高端的樣板示范及營銷中心凸顯項目品質，緊湊型小三室產品精準對位區域客戶需求，競爭力較強 主打賣點/營銷啟示 競品分析 天齊奧東花園【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄24、別】高新板塊【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊范圍：高新板塊 會展中心板塊主要項目分布圖 祥泰新河灣 萬科城 保利華庭 綠城百合 花園 南至工業南路、北至膠濟鐵路、西至二環東路，主要包括會展中心區域的重點項目。【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊描述:板塊主要包括會展中心區25、域、化纖廠區域兩大項目集中區域。會展中心區域內已有高新銀座、華潤萬家等大型商業運營，當前生活配套已然成熟。化纖廠區域集中十余個在售項目，該區域作為濟南城市東進的黃金區域，吸納了東部大量客群，尤其是萬科、保利等品牌開發商在區域的開發，對區域價格及生活品質有較大拉升。區域占位：濟南“東部”中高端居住聚集區 置業特征：（1）板塊整體銷售價格在濟南處于中高端水平，板塊項目集中競爭激烈（2）區域市場供應主要為剛需型產品及舒適型產品，中小戶型去化較快（3）板塊置業人群主要集中在歷山路以東區域且高新區客群占較高比列（4）板塊置業人群多為剛需，便利、品牌及適合產品價格等置業其置業 代表項目：萬科城、保利華庭、26、綠城百合花園、祥泰新河灣 板塊概況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】高新板塊 項目名稱 總體量 產品類型 面積區間（）在售樓座 主力產品 價格（元/）萬科城 60萬平 高層 82140 18#、20#82平兩室 96/110/120 140平三室 10000（含精裝）保利華庭 42萬平 高層 79-135 7#、10#79/91平兩室 124/135平三室 9500 綠城百合花園 60萬平 中高層 90-300 7#、8#、11#12527、-142平三室 173-183平四室 10700 祥泰新河灣 40萬平 高層、小高層 80-125 6#、7#80平兩室 95/110平三室 7200 高新板塊主要樓盤基本信息 備注：以上統計價格均為項目近期銷售均價【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 濟南萬科城 位置 歷下奧體西路與康虹路交匯處西南側 占地面積 191438 建筑面積 600000萬 容積率 2.5 綠化率 36%物業類型 高層 總戶數 4427戶，首期1210戶 28、教育配套 12班幼兒園；36班高中 在售產品 82平兩室、96/110/120/140平三室 銷售價格 10000（含1500元/精裝）銷售情況 3月23日開盤，加推407套 開盤期成交320套 去化速度 約160套/月 競品分析 萬科城 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：萬科品牌：萬科第一地產品牌 萬科物業：萬科人性化物業服務 萬科產品：以控面積來控總價，低首付促快去化 29、送精裝修：贈送1500元/平精裝，凸顯高性價比。營銷啟示：萬科品牌+萬科產品+萬科物業+低總價+強勢推廣，成就萬科開盤熱銷 主打賣點/營銷啟示 競品分析 萬科城【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 保利華庭 位置 歷下 花園路與奧體西路交匯處 占地面積 131100 建筑面積 419000 容積率 2.9 綠化率 35%物業類型 高層 總戶數 共計3560戶，當期共740套 教育配套 解放一小分校區 在售產品 79平兩室、91平兩室、30、124平三室、135平三室 銷售價格 7#樓9800元/、10#樓9400元/銷售情況 4月7日，II期7#，10#開盤加推458套，開盤期成交370套 去化速度 約120套/月 競品分析 保利華庭 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：保利品牌：中國房地產前十強企業 優越區位：洪樓、奧體、會展三大商圈交匯 產品定位：嚴控面積、低總價剛需型主流需求產品 教育配套：簽約解放一小教31、育名校 營銷啟示：借力保利地產品牌，以低總價的產品定位弱化“犧牲舒適面積而換來便利居住地段（配套）”人群的價格抗性，簽約名校對項目銷售有較好促進 主打賣點/營銷啟示 競品分析 保利華庭【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 綠城百合花園 位置 歷下 花園路與奧體西路交匯處 占地面積 256168 建筑面積 600000 容積率 1.9 綠化率 40%物業類型 高層 總戶數 共計3560戶，當期共740套 教育配套 伊頓雙語幼兒園，甸柳一32、小、甸柳一中 在售產品 一期173-183平四居，200-300平復式；二期125平三室、145平三室 銷售價格 小高層10700元/銷售情況 在售前期推盤125-142平三室 173-183平四室 去化速度 近期無推盤 競品分析 綠城百合花園 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：綠城品牌：中國房地產百強企業綜合實力TOP10 綠城產品：綠城以高品質的產品力享譽地產行業 便利33、交通：奧體中路南北城市干道，出行便利 產品定位：舒適型產品面積匹配高品質居住需求 教育配套：簽約伊頓雙語幼兒園，甸柳一（中）小 營銷啟示：依托綠城地產的行業口碑，舒適型面積定位搭配高品質產品力契合中高端客群需求，甸柳一（中）小名校引入有力拉動項目銷售 主打賣點/營銷啟示 競品分析 綠城百合花園【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 祥泰新河灣 位置 歷城花園路與鳳凰路交叉口 占地面積 51184.6 建筑面積 400000 容積率 2.34、6 綠化率 37%物業類型 高層、小高層 總戶數 共約4000戶，當期戶數1368戶 教育配套 高新一實驗學校 在售產品 80平兩室、95平三室、110平三室 銷售價格 高層7200元/平、小高層7900元/銷售情況 3月15日開盤加推220套，開盤期成交150套 去化速度 約80套/月 競品分析 祥泰新河灣 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：優越區位：花園路與鳳凰路于此交35、匯，區位優越 產品定位：緊湊型中小面積產品定位符合剛性 合理價格：區域較為合理的價格定位符合剛需預期 教育配套：高新區第一實驗學校、讀書方便 營銷啟示：依托較為優越的區位，緊湊型中小面積定位、低單價形成低總價、低首付款、齊全的教育配套，全面滿足剛需客群的購房要求，鑄就項目開盤快銷 主打賣點/營銷啟示 競品分析 祥泰新河灣【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】工業北路板塊【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h 36、t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊范圍：工業北路板塊 東至濟鋼，北至繞城高速，西至二環東路，南至膠濟鐵路，主要是工業北路沿線的相關項目。恒大城 名輝豪庭 萬象新天 工業北路板塊主要項目分布圖【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊描述:工業北路板塊為傳統的工業區，區域內主要有濟鋼、濟煉等大型重工產業企業駐地，區域整體居住環境較差，空氣質量欠佳，區域37、置業多為內生購房人群。代表項目：恒大城、萬象新天、名輝豪庭（1）板塊整體銷售價格在濟南處于中等偏下水平，整體屬中低檔居住品質（2）區域市場供應包含剛需型產品及改善舒適性產品，且剛需產品占比較高（3）板塊各項目整體去化剛需型中小面積產品去化快，大面積改善型產品去化速度較為緩慢（4）受區域居住環境影響，板塊置業人群多為區域內從業及改善人群為主，此外，由于區域內相對較低的銷售價格，吸引了高新區、洪樓區域剛需從業人員轉此置業 區域占位：濟南傳統工業中低端住區/后續發力區 置業特征：板塊概況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s 38、k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】奧體板塊 項目名稱 總體量 產品類型 面積區間（）在售樓座 主力產品 價格（元/）恒大城 170萬平 高層 小高層 91171 29#91-93平兩室 100-149平三室 165-171四室 7350 萬象新天 200萬平 花園洋房 多層 小高層 69-144 15#69平一室、92-100平兩室、120平三室 6999 名輝豪庭 60萬平 高層 90-140 15#、19#80-95平兩室 108-135平三室 8200 高新板塊主要樓盤基本信息 備注：以上統計價格均為項目近期銷售均價【官方正版】房商網201439、版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 恒大城 位置 歷城區王舍人鎮政府向西300米路南 占地面積 518926 建筑面積 1700000萬 容積率 3.5 綠化率 35%物業類型 高層、小高層 總戶數 首期2134戶 教育配套 山師附中分校、王舍人實驗小學 在售產品 105平三室、125平三室、135平三室 銷售價格 7350元/（含1500元/精裝）銷售情況 3月29日開盤加推72套，開盤期成交35套 去化速度 約30套/月 競品分析 恒大城 項目基本信息/40、近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：恒大品牌：中國房地產品牌價值10強 產品定位：贈送價值1500元/平米精裝修 較低首付：采用首付分期，以低首付透支市場需求 便利交通：北臨工業北路，緊鄰新東站，出現便利 社區配套：皇家園林、星級會所、運動中心等 營銷啟示：借力恒大地產品牌優勢，通過對示范區及營銷中心豪華包裝，提升客戶的高品質認知感，首付分期策略，促進項目大面積戶型有力去化，銷售業績大幅提41、升 主打賣點/營銷啟示 競品分析 恒大城【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 萬象新天 位置 濟南市歷城區工業北路東段 占地面積 1000000 建筑面積 2000000萬 容積率 1.75 綠化率 40%物業類型 花園洋房 多層 小高層 總戶數 4427戶，首期1210戶 教育配套 12班幼兒園；36班高中 在售產品 82平兩室、96/110/120/140平三室 銷售價格 6999元/銷售情況 劍橋郡15#樓于2014年5月1日開42、盤加推160套，成交160套 去化速度 約140套/月 競品分析 萬象新天 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：天鴻品牌：中國房地產品牌價值10強 價值升級：鳳凰路改造升級，新東站帶動價值提升 規模效應：超大規模社區、豐富齊全的社區配套 產品定位：緊湊型中小面積定位對位市場剛需 優越教育：簽約紅綠藍雙語幼兒園、歷城二中名校 營銷啟示：緊湊型產品定位匹配區域中低端的市場需求，高43、爾夫、教育等配套前置，拉升項目品質感，促進剛需型客群快速出手，五一“6999一口價”促銷去化火爆 主打賣點/營銷啟示 競品分析 萬象新天【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 名輝豪庭 位置 歷城洪樓東桑園路與電建路交匯處西南側 占地面積 180090 建筑面積 600000萬 容積率 3.3 綠化率 35%物業類型 高層 總戶數 共4116戶 教育配套 暫未定 在售產品 78-80平兩室、108平三室/116-119平三室 銷售價格 44、8200元/（較上次開盤降400元/）銷售情況 4月26日開盤加推258套，開盤期成交110套 去化速度 約45套/月 競品分析 名輝豪庭 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：南益品牌：香港實力地產品牌，領先服務理念 項目規模：60萬平超大規模社區，區域影響力強 社區配套：6萬平歐陸皇家園林、4萬風情商業街 產品定位：舒適性適中面積定位符合中端剛需 物業服務：南方物業名士豪庭45、管家式物業服務 營銷啟示：南益品牌與產品力使得項目在區域具有較好競爭力，但區域環境制約項目價格拉升，當前推盤緊湊型產品去化較好，但價格較前期有所回落 主打賣點/營銷啟示 競品分析 名輝豪庭【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】邢村唐冶板塊【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊范圍：邢46、村唐冶板塊 銀豐唐郡 魯商鳳凰城 邢村唐冶板塊主要項目分布圖 西至鳳凰路，南至經十東路，東至圍子山脈，北世紀大道，主要包括邢村板塊與唐冶板塊兩大項目集中區域。【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】板塊描述:邢村唐冶板塊作為濟南近幾年發展起來的新生區域，當前在開發項目較為多；唐冶板塊作為濟南后起之秀，經過近幾年的發展，區域城市規劃已現雛形，但整體仍屬于濟南的遠郊較為陌生區域。兩大板塊整體居住環境良好，但城市配套亟待完善。代表項目：魯商鳳凰城、47、銀豐唐郡（1）板塊整體價格在濟南處于中下等水平，區域置業人群多為購買力有限剛需客群（2）區域市場供應包含剛需型產品及改善舒適性產品，且剛需產品占比較高。兩大板塊整體銷售以中小面積剛需戶型去化較快，大面積改善型產品去化速度則明顯緩慢（3）板塊置業仍以高新區人群為主，憑借經十路的交通優勢，兩大板塊置業人群向城市內部大幅延伸，但仍以二環東路以東區域為主。此外，濟南房價快速飆升，部分具有剛性需求但購買力有限的人群逐步外溢轉向兩大板塊置業 區域占位：濟南城市邊緣區中端居住區 置業特征：板塊概況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s48、 k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】邢村唐冶板塊 項目名稱 總體量 產品類型 面積區間（）在售樓座 主力產品 價格（元/）魯商鳳凰城 76萬平 高層 86-166 9#8693平兩室 118-125平三室 6500 銀豐唐郡 100萬平 花園洋房 多層 （小）高層 88-177 4#89-93平兩室 118-140平三室 157-177平四室 6000 邢村唐冶板塊主要樓盤基本信息 備注：以上統計價格均為項目近期銷售均價【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e 49、t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 魯商鳳凰城 位置 歷城區唐冶立交橋北行900米路西側 占地面積 262700 建筑面積 1000000萬 容積率 3.5 綠化率 35%物業類型 高層 總戶數 總戶數3296戶 教育配套 歷城二中 在售產品 92平兩室、127平三室 銷售價格 6500元/銷售情況 4月12日開盤加推217套，開盤期成交180套 去化速度 約60套/月 競品分析 魯商鳳凰城 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k50、 y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：魯商品牌：品質地產供應商，隸屬山東省商業集團 區域價值：未來唐冶新城中心，鄰魯商商業綜合體 項目規模：100萬平超大規模社區，區域影響力強 社區配套：60畝私家公園、中央景觀廣場 教育配套：簽約歷城二中品牌名校，優享品質教育 營銷啟示：依托魯商置業品牌，舒適性產品定位契合東部剛性需求，簽約品牌教育對項目銷售具有較強的拉動力。主打賣點/營銷啟示 競品分析 魯商鳳凰城【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：51、1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】項目 銀豐唐郡 位置 濟南市唐冶新區圍子山西麓 占地面積 251200 建筑面積 7620000萬 容積率 1.1 綠化率 35%物業類型 花園洋房、多層、（小）高層 總戶數 總戶數1428戶 當期戶數476戶 教育配套 歷城實驗小學 在售產品 130-140平存量三室、157-177平存量四室 銷售價格 6000元/銷售情況 3月30日開盤加推172套，開盤期成交35套 去化速度 約15套/月 競品分析 銀豐唐郡 項目基本信息/近期銷售情況 項目基本信息/近期銷售情況【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t52、 p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】主打賣點：銀豐品牌：銀豐地產品牌，筑造品質生活住區 銀豐物業：精心物業服務口碑享譽濟南 自然環境：毗鄰4平方公里圍子山公園，高爾夫 低碳環保：社區霧森/風光能/太陽能等環保理念 教育配套：簽約歷城實驗小學歷城名校 營銷啟示：高端的示范區及營銷中心包裝，體現大盤品質。但受地段及總價款影響，項目舒適型剛需產品去化較好，但140平以上的大戶型面積產品去化明顯較慢。主打賣點/營銷啟示 競品分析 銀豐唐郡【官方正版】房商網2014版房地產營銷策劃大全【謹防假冒】唯一官網：h t t p:/w w w.f d c s k y.n e t唯一客服QQ：1053527879【其它均為假冒】【注意甄別】