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1、 1|我國房地產(chǎn)基金的典型案例我國房地產(chǎn)基金的典型案例分析分析 交流郵箱：交流郵箱： 、要點(diǎn)、要點(diǎn) 1、我國的房地產(chǎn)投資基金不同于 REITS，核心特點(diǎn)是私募方式集合資金，有明確期限，用途為項(xiàng)目開發(fā)，退出方式為銷售回款或回購；2、房地產(chǎn)基金之于房地產(chǎn)企業(yè)并不是簡單解決融資問題，而是房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)模式，同時(shí)更重要的，通過基金的方式獲得持續(xù)資金來源，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌升華和溢價(jià)也能發(fā)揮重要作用；3、與理念領(lǐng)先的發(fā)展商共同打造系列主題作品是房地產(chǎn)基金在獲取回報(bào)的同時(shí)擴(kuò)展更大社會(huì)效應(yīng)的途徑 4、土地資源是硬條件，投資策略和風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)基金最為重要的兩個(gè)要素，房地產(chǎn)基金更強(qiáng)2、調(diào)軟資源 一一、我國房地產(chǎn)、我國房地產(chǎn)基金部分資料基金部分資料 基金名稱基金名稱 備注備注 榮盛泰發(fā)基金 榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司是由榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司和以章華先生為首的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)發(fā)起設(shè)立的專注于中國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的私募基金管理公司。執(zhí)行總經(jīng)理：張偉、韓駿、李偉凡 北京朝陽區(qū)建國門外大街光華東里 8 號(hào)中海廣場中樓 29 層，100020，電話：86-010-59772477（總機(jī)），金融投資部 807，創(chuàng)新業(yè)務(wù)部 808，資本運(yùn)營部 809，投資發(fā)展部 805 復(fù)地景業(yè)、景創(chuàng)、景盈基金 上海智盈股權(quán)投資管理有限公司由復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司和基金關(guān)鍵人士共同持股的專注于3、房地產(chǎn)投資管理的專業(yè)公司。董事長張華、董事總經(jīng)理董偉海、董事周純、投資總監(jiān)張小龍 地址：上海市中山南路 28 號(hào)久事大廈 4 樓，200010。電話：+86 21 63308118 穩(wěn)盛投資 穩(wěn)盛投資是由金地集團(tuán)設(shè)立的、專注于中國房地產(chǎn)市場的專業(yè)私募基 2|金管理公司。地址：北京市朝陽區(qū)建國路 91 號(hào)金地中心 B 座 27 樓 津和發(fā)展股權(quán)基金 津?yàn)I發(fā)展是泰達(dá)控股的孫公司 富潤、富利、瑞富 建銀精瑞是由建銀國際等投資者與李曉東管理團(tuán)隊(duì)共同組建的專業(yè)房地產(chǎn)股權(quán)投資公司。總裁施陽，執(zhí)行副總裁姜碩、董健、徐金萍、李滿園 上海市東方路 69 號(hào)裕景國際廣場 1811 室（200120），021-584、881803 華潤國際地產(chǎn)基金 漢威資本是專注投資大中華地區(qū)的房地產(chǎn)專業(yè)投資公司，奉行混合式投資與資產(chǎn)管理模式，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)管理。任榮，董事總經(jīng)理兼行政總裁；翁振榮，交易管理總監(jiān)；艾健德，資本市場及業(yè)務(wù)發(fā)展部主管；李青源，財(cái)務(wù)總經(jīng)理 香港中環(huán)干諾道中 8 號(hào)交易廣場第一座 3601 室，電話:+852 2131 2200 合和 合和商業(yè) 悅榕 中房匯力 建業(yè) 河南建業(yè) 盛世神州 北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）是由北京銀信投資有限公司、陽光壹佰集團(tuán)、上海復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、富匯投資管理有限公司、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)委托喜神資產(chǎn)管理公司五家專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金，投資的目標(biāo)是中5、國具有明確增值潛力的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。董事長張民耕，執(zhí)行官王戈宏 北京市朝陽區(qū)朝陽北路 237 號(hào)復(fù)星國際中心 1906(100020)，（010）59770808，資金運(yùn)營中心郵箱： 中城聯(lián)盟房地產(chǎn)投資基金 中城聯(lián)盟 特殊機(jī)會(huì)地產(chǎn)投資基金 鼎暉投資 3|睿石系列 平安信托 穩(wěn)健系列 北京信托 聚信匯金系列 中信信托 普天 1 號(hào) 新華信托 二、二、我國房地產(chǎn)基金典型案例解析我國房地產(chǎn)基金典型案例解析 1 1、規(guī)模規(guī)模住宅項(xiàng)目投資基金住宅項(xiàng)目投資基金 基本結(jié)構(gòu)：通過發(fā)行信托，作為 LP，成立有限合伙企業(yè)進(jìn)行基金運(yùn)作。按照住宅性質(zhì)分類，可以分為：高端豪華住宅項(xiàng)目 保障房項(xiàng)目 （1 1）上信華府資本6、常州溧陽西南組團(tuán)核心區(qū)項(xiàng)目上信華府資本常州溧陽西南組團(tuán)核心區(qū)項(xiàng)目 由上海信托獨(dú)立發(fā)行。三線市場中型高檔住宅區(qū)，品牌價(jià)值突出，價(jià)格適中，主要面臨銷售風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)控主要為劣后 LP 和信用擔(dān)保。結(jié)構(gòu) 由上海信托、上置集團(tuán)、上置關(guān)聯(lián)公司及上置集團(tuán)董事局副主席施建東作為發(fā)起人，以有限合伙企業(yè)的基金架構(gòu)，由發(fā)起人成立投資管理公司上信華府投資管理有限公司擔(dān)任 GP，負(fù)責(zé)基金的主要運(yùn)作，由信托作為 LP 項(xiàng)目 位于常州溧陽，總建面 33 萬方，定位于溧陽最高端的華府品牌精裝修公寓，預(yù)計(jì)售價(jià) 800010000 期限 期限 31 年（發(fā)行中）規(guī)模 規(guī)模 7.4 億 分配 基準(zhǔn)收益率 10，超額收益分檔 20、307、分配，信托層面測算收益率 17.727.7 保障 由操盤團(tuán)隊(duì)和上置出資作為劣后 LP，本金和收益分配次序上劣后于信托；上置境內(nèi)凈資產(chǎn)為 4.3 億的子公司和劣后 1 億 LP 出資為操盤團(tuán)隊(duì)提供擔(dān)保責(zé)任；過程風(fēng)控 4|（2 2）平安信托安城平安信托安城 1 1 號(hào)號(hào) 由平安信托獨(dú)立發(fā)行。全國房價(jià)最高的三線區(qū)域，綠城品牌在浙江市場的不二地位，地塊優(yōu)越，物業(yè)形態(tài)市場接受度高，主要面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)控為過程控制 結(jié)構(gòu) 由平安信托發(fā)行信托計(jì)劃作為 LP（有限合伙人）加入天津安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)，該基金由平安信托和綠城集團(tuán)發(fā)起，主要用于城市舊城改造、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施以及保障性住宅建8、設(shè)等項(xiàng)目，并同時(shí)大力發(fā)展節(jié)能、環(huán)保的綠色 5|低碳建筑項(xiàng)目。項(xiàng)目 本基金的儲(chǔ)備項(xiàng)目地塊位于溫州市龍灣區(qū)行政中心區(qū)，與龍灣區(qū)府大樓隔路相望。項(xiàng)目容積率 1.5，土地 190 畝，可售地上建面 18 萬方，物業(yè)形態(tài)為高層公寓、法式合院，樓面地價(jià) 10796，預(yù)計(jì)售價(jià) 47 萬 期限 信托期限為信托期限為 3 32 2 年。年。（平安信托（平安信托 7 7 月已發(fā)行完畢）月已發(fā)行完畢）規(guī)模 不超過不超過 3030 億億 分配 收益分配為 LP 獲得基金收益的 80%，GP 獲得基金收益的 20%（僅當(dāng) LP 獲得年化 10優(yōu)先回報(bào)后 GP 才能參與分配）保障 過程控制 （3 3）北京信托）北京信托昆9、明保障房用地項(xiàng)目基金昆明保障房用地項(xiàng)目基金 據(jù)悉已由華夏銀行對(duì)接理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行。省會(huì)城市保障房，符合政策支持方向，風(fēng)控由信用擔(dān)保和土地質(zhì)押。結(jié)構(gòu) 北京信托作為信托計(jì)劃受托人將募集的信托資金投資于匯力北信股權(quán)投資基金（有限合伙）（簡稱“基金”或者“合伙企業(yè)”），成為有限合伙人（LP）。匯力（天 6|津）投資基金管理有限公司（以下簡稱“匯力公司”）和匯力公司指定的投資管理公司（以下合稱為“GP”）共同作為本合伙企業(yè)的普通合伙人。基金將與昆明市土地開發(fā)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司（以下簡稱“昆明土投”）、昆明土儲(chǔ)中心等共同簽訂一級(jí)土地開發(fā)委托合同，合作參與昆明市城中村改造第 16 號(hào)地塊的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目10、。有限合伙人（LP1）為北京信托（代表信托計(jì)劃出資的受托人），LP1 以貨幣出資，約 30 億元；有限合伙人（LP2）：昆明土投，LP2 以貨幣出資，約 10 億元；出資比例：LP1 與 LP2 的出資比例不高于 3：1 項(xiàng)目 參與昆明市城中村改造第 16 號(hào)地塊的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目 期限 2 年 規(guī)模 共 40 億，其中信托 30 億 分配 在本次一級(jí)土地開發(fā)整理地塊交昆明土儲(chǔ)中心收儲(chǔ)后，在收儲(chǔ)土地經(jīng)過招拍掛后昆明土儲(chǔ)中心將相應(yīng)土地開發(fā)成本直接支付至基金后，基金不得再投資，全部用于向合伙人分配；基金到期時(shí)若土儲(chǔ)中心仍未向基金支付完畢全部土地一級(jí)開發(fā)成本，則 LP1 亦有權(quán)要求昆明土投(LP11、2)回購 LP1 所持有的基金全部出資額；基金原則上應(yīng)以現(xiàn)金方式進(jìn)行分配；其中對(duì) LP1 分配時(shí)貨幣資金應(yīng)不低于約定投資回報(bào)（含原始投資額），對(duì)于 LP2 可以貨幣、債權(quán)、收益權(quán)等混合方式進(jìn)行分配。LP2 劣后于 LP1 獲得收益和投資本金分配。保障 昆明土儲(chǔ)中心以其名下已完成開發(fā)整理的土地儲(chǔ)備權(quán)屬證書為基金投資權(quán)益的實(shí)現(xiàn)向基金提供抵押擔(dān)保。抵押率估為 45 2 2、城市綜合體城市綜合體投資基金投資基金 城市綜合體為集合了居住、商務(wù)、休閑、商業(yè)、娛樂、體驗(yàn)等城市功能性的業(yè)態(tài)組合，圍繞著特定群體的綜合需求，在物理空間上聚合一處，從而實(shí)現(xiàn)效用溢價(jià)。星浩資本星仁基金 結(jié)構(gòu) 有限合伙 7|項(xiàng)目 大連、12、成都、上海 期限 23 規(guī)模 20 億 分配 LP12每年優(yōu)先分配，超出 GP 分配 20；LP 對(duì)于項(xiàng)目寫字樓有在成本價(jià)基礎(chǔ)上浮10的購買權(quán) 保障 3 3、商業(yè)零售類物業(yè)投資基金商業(yè)零售類物業(yè)投資基金 華潤信托銀泰零售基金 結(jié)構(gòu) 由銀泰和華潤信托組成 GP，由信托計(jì)劃擔(dān)任優(yōu)先 LP（16 億規(guī)模）、中國銀泰出資4 億為劣后 LP，投資于天津銀泰零售發(fā)展股權(quán)投資基金的有限合伙企業(yè) 項(xiàng)目 投資銀泰旗下北侖、奉化、成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 期限 3+2 年期 規(guī)模 16 億 分配 本項(xiàng)目投資人投資額的 44%算為債權(quán)借給銀泰，投資額的 56%以股權(quán)方式入股投資北侖、奉化以及成都的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本項(xiàng)目在第一13、年時(shí)，可由銀泰決定退回 44%的債本金以及剩余存續(xù)本金的 3%收益，第二年，奉化項(xiàng)目退出，根據(jù)股權(quán)比例分紅，并退還奉化項(xiàng)目所占用的股本、債權(quán)收益以及剩余存續(xù)本金的 3%收益，第三年，北侖項(xiàng)目以及成都一期項(xiàng)目退出，按照兩個(gè)項(xiàng)目中投資人所占股權(quán)比例分紅，并退還股本金，債權(quán)收益以及剩余存續(xù)本金的 3%收益。第四年成都二期項(xiàng)目退出，按照投資人所占股權(quán)比例分紅，退還股本金、債權(quán)收益。注：如果每個(gè)項(xiàng)目退出后根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目占用資金量以及占用時(shí)間測算退出資金收益率低于 14%的年化收益率，銀泰補(bǔ)足。保障 中國銀泰對(duì)年化 14的收益率提供擔(dān)保 8|4 4、主題地產(chǎn)類基金主題地產(chǎn)類基金 度假地產(chǎn)悅榕中國酒店基金 結(jié)14、構(gòu) 悅榕人民幣基金 項(xiàng)目 麗江等地項(xiàng)目 9|期限 62 年 規(guī)模 10 億 分配 優(yōu)先 8 保障 5 5、組合投資類基金組合投資類基金 （1）北京信托穩(wěn)健系列房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃 結(jié)構(gòu) 信托 項(xiàng)目 主要投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)一、二級(jí)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)和房地產(chǎn)并購。以 20010 萬元信托資金收購中誠信托有限責(zé)任公司的濱海湖項(xiàng)目；以 2 億元對(duì)項(xiàng)目北京和宸房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行增資，擁有王府井酒店公寓項(xiàng)目公司 85股權(quán)；以 14000 萬向好利來公司增資，持有好利來公司 48.95%的股權(quán)，用于重慶好利來項(xiàng)目；以 34,790 萬元購買中誠信托有限公司發(fā)行的 2010 年中誠信托北京兩廣路項(xiàng)目集合資金信托15、計(jì)劃（以下簡稱“該信托計(jì)劃”）中的優(yōu)先 E 類信托單位；以 1000 萬元受讓深圳昇展投資有限公司（以下簡稱“深圳昇展”）100%股權(quán)，并對(duì)深圳昇展增資 6500 萬元。期限 3 33 3 年，年，從第二個(gè)信托年度開始每年設(shè)一次開放期，超優(yōu)先級(jí)信托單位和優(yōu)先級(jí)信托單位投資人可以通過提前申請實(shí)現(xiàn)退出。規(guī)模 人民幣 95794 萬元，其中優(yōu)先級(jí)信托規(guī)模 86154 萬元，次級(jí)信托規(guī)模 9640 萬元。分配 信托單位分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩種類別，優(yōu)先級(jí)信托單位享受穩(wěn)定的基本預(yù)期收益和超額收益，每年分配一次收益，第一個(gè)信托年度優(yōu)先級(jí)信托單位的信托收益為 8%/年，第二個(gè)信托年度的優(yōu)先級(jí)信托單位的信托收益為16、 10.03%/年，第三個(gè)信托年度的優(yōu)先級(jí)信托單位預(yù)計(jì)的信托收益將在 10.1%-11%之間。分配收益時(shí)，首先向優(yōu)先級(jí)信托單位持有人分配收益；在優(yōu)先級(jí)信托單位實(shí)現(xiàn) 8%的預(yù)期基本收益后，按 8%的比例向次級(jí)信托單位預(yù)分配收益。在優(yōu)先級(jí)信托單位實(shí)現(xiàn)預(yù)期基本收益、次級(jí)信托單位實(shí)現(xiàn) 8%收益率進(jìn)行預(yù)分配后，剩余收益為超額收益。10|管理人提取超額收益的 15%作為業(yè)績報(bào)酬。超額收益的剩余部分在優(yōu)先級(jí)信托單位部分和次級(jí)信托單位部分之間按照 50%：50%的比例進(jìn)行分配。保障 信托財(cái)產(chǎn)優(yōu)先用于償付優(yōu)先級(jí)信托單位，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部增信；受托人認(rèn)購部分次級(jí)信托單位；信托清算時(shí)，如優(yōu)先級(jí)信托單位不能實(shí)現(xiàn)本金回收或預(yù)期17、收益時(shí)，受托人以次級(jí)信托單位對(duì)應(yīng)的信托財(cái)產(chǎn)向優(yōu)先級(jí)信托單位補(bǔ)足。（2）平安信托睿石全功能房地產(chǎn)基金集合信托 （3）有限合伙盛世神州房地產(chǎn)投資基金城市成長基金 結(jié)構(gòu) 有限合伙。普通合伙人（GP）：盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司；普通合伙人及初始合伙人出資：不低于 15%，有限合伙人（LP）：不超過 49 人 項(xiàng)目 京津唐及環(huán)渤海、長三角區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的成長性城市和區(qū)域的以居住類物業(yè)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要為對(duì)項(xiàng)目的股權(quán)投資，配合適度的債權(quán)投資 期限 3 3 年年 規(guī)模 5 5 億億 分配 當(dāng)年投資收益率不超過 10%（含）時(shí)，普通合伙人不享有激勵(lì)分紅，履行實(shí)際出資義務(wù)的合伙人按其實(shí)繳出資比例分配收益。當(dāng)年投資收益率為 10%（不含）15%（含）時(shí)，普通合伙人享有該項(xiàng)目投資收益率 10%以上部分收益額的 20%的激勵(lì)分 11|紅。投資收益率 15%以上部分的收益額，普通合伙人享有該部分 30%的激勵(lì)分紅。保障 GP 出資不低于 15，基金到期后投資人收回本金及 10%/年的優(yōu)先回報(bào)后，GP 方參于投資收益分成。