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1、萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析導(dǎo)讀：一、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作 盡可能達(dá)到住戶、商戶和開(kāi)發(fā)商三方利益的均衡。 核心是在不損失或少損失開(kāi)發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢(qián)，賺錢(qián)的前提是滿足客戶需求。 邏輯與提綱： 1.商戶賺錢(qián)才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)； 2.社區(qū)成熟，住戶才能舒心； 3.住戶滿意，開(kāi)發(fā)商才能賺錢(qián)。 客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩等一、 業(yè)態(tài)、規(guī)劃、節(jié)奏、合作盡可能達(dá)到住戶、商戶和開(kāi)發(fā)商三方利益的均衡。核心是在不損失或少損失開(kāi)發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢(qián)，賺錢(qián)的前提是滿足客戶需求。 商戶開(kāi)發(fā)商住戶要點(diǎn)：1.商戶賺錢(qián)才能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；2.社區(qū)成熟，住戶才能舒心；3.住戶滿意，開(kāi)發(fā)商才能2、賺錢(qián)。客戶對(duì)社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨(dú)立主城的郊區(qū)大盤(pán)需同時(shí)具備以上功能。二、 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1. 滿足基本生活功能客戶提及率50%。2提高生活質(zhì)量功能20%客戶提及率50%。3休閑游憩功能客戶提及率20%。客戶對(duì)業(yè)態(tài)的提及率滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等。2.“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等。提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車(chē)等日常服務(wù)。3.“休閑游憩”類的主要業(yè)3、態(tài)包括書(shū)店、游泳池、娛樂(lè)中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所和設(shè)施。客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購(gòu)物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂(lè)設(shè)施，包括雕刻、滑冰場(chǎng)、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。便利店超市/餐飲店購(gòu)物中心商家選取（1）超市前提條件：a.15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000）；c.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在4、10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；3) 品質(zhì): 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品；4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒(méi)有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；（2）菜市場(chǎng)前提條件：a.20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜5、專柜（小于500平方）；c.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：中型市場(chǎng)1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚(yú)類、海鮮、水果等；3)價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味；小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；（3）銀行a.前提條件：b.社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；c.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：1) 品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大銀行（6、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；2) 柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；3) ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可取（注：ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）；4) 安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等前提條件：a.社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；b.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。具體要求：1) 位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而7、非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；5)服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)保卡；三、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃類型萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃包括三種主要形式，分別適用于金色、城花、四季系列。1.大型集中商業(yè)+商業(yè)街（1）大型集中商業(yè)作為綜合性商場(chǎng)或大型超市的備選地，聚集社區(qū)及周邊消費(fèi)人流。（2）利用商業(yè)街布置日常生活類及休閑類商業(yè)，利用大型商業(yè)聚集的人流消費(fèi)。（3）適合于成熟期的郊區(qū)盤(pán)或市區(qū)的大型盤(pán)。福田中港城，南山信和春天。適用于城花系列或金色系列。2.多個(gè)小集中商業(yè)+商業(yè)街（8、1）周邊客流不足以支撐大型商業(yè)。利用多個(gè)中小型的商業(yè)打特色與差異化，利用小超市服務(wù)社區(qū)居民的基本需求。（2）商業(yè)街打差異化和特色，與集中性商業(yè)成為互為補(bǔ)充的街區(qū)。（3）適合于周邊客流不足，但某方面需求充足的社區(qū)。適用于四季系列。3.純商業(yè)街（1）周邊已有大型的集中商業(yè)，已形成一個(gè)區(qū)域性商圈，周邊商業(yè)氛圍成熟。（2）商業(yè)街進(jìn)一步豐富商圈內(nèi)的功能與業(yè)態(tài)。（3）適合于市區(qū)內(nèi)商業(yè)成熟區(qū)域的樓盤(pán)。適用于金色系列。深圳萬(wàn)科城采用集中商業(yè)和商業(yè)街的規(guī)劃模式，并集中布置，對(duì)小區(qū)外開(kāi)放，是城花系列商業(yè)的成功案例。1.組合：塊狀+帶狀的組合，便于業(yè)態(tài)布局。2.道路：商業(yè)及道路向外開(kāi)放，吸引客流。3.節(jié)點(diǎn)：景觀與商9、業(yè)結(jié)合，形成客戶聚集點(diǎn)。4.區(qū)隔：商業(yè)獨(dú)立布置，住宅商業(yè)有效區(qū)隔。塊狀商業(yè)有利于加強(qiáng)商家的集聚功能，讓客戶感受到“場(chǎng)域效應(yīng)” ；條狀商業(yè)便于布置商業(yè)街，將購(gòu)物與休閑結(jié)合在一起。對(duì)外開(kāi)放的商業(yè)及道路系統(tǒng)有利于吸引外部客戶，使社區(qū)商業(yè)演變?yōu)榉?wù)于周邊的區(qū)域級(jí)商業(yè)，為商家吸引足夠的客流。商業(yè)區(qū)和休閑區(qū)的集中布置進(jìn)一步強(qiáng)化聚集客流作用，成為焦點(diǎn)；客戶購(gòu)物消費(fèi)的同時(shí)獲得休閑享受，提升社區(qū)商業(yè)檔次。社區(qū)商業(yè)獨(dú)立布置有效區(qū)隔了商業(yè)和住宅，同時(shí)保證了社區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主能夠在10分鐘內(nèi)步行至商業(yè)中心。萬(wàn)科城的業(yè)態(tài)涵蓋“基本需求”、“品質(zhì)需求”及”游憩需求”，業(yè)態(tài)齊全豐富，成功輻射到社區(qū)周邊地區(qū)。通過(guò)業(yè)態(tài)控制，形成了10、以餐飲為核心特色的街區(qū)，使萬(wàn)科城的社區(qū)商業(yè)與周邊商業(yè)及其他社區(qū)商業(yè)區(qū)隔開(kāi)來(lái)。規(guī)劃讓商圈升級(jí)，規(guī)劃上需要注意 “集中布置”和“對(duì)外開(kāi)放”，通過(guò)業(yè)態(tài)組合讓社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)。根據(jù)住宅的開(kāi)發(fā)階段合理安排商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)體量是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵；郊區(qū)大型樓盤(pán)需配備0.9平米/人商業(yè)。四、商業(yè)規(guī)模與住宅規(guī)模匹配根據(jù)住戶的多少，確定商業(yè)的體量。就超市而言，要根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃有多少戶來(lái)統(tǒng)計(jì)常住率，最終確定超市體量的大小。首期的超市主要考慮首期的需求，整個(gè)社區(qū)的超市要到后期確定。另外要考慮到社區(qū)的入住率，人口特征，開(kāi)放性社區(qū)還是封閉性社區(qū)等。三、 商業(yè)業(yè)態(tài)、進(jìn)度與入住之間匹配業(yè)態(tài)配比在項(xiàng)目不同階段也是不同的11、。開(kāi)盤(pán)的時(shí)候便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施要建立起來(lái)，實(shí)際操作中，可以考慮把首期商業(yè)配置在售樓部、會(huì)所等顯眼的位置；項(xiàng)目第一期入住后，超市、干洗、送水、裝修、窗簾、銀行網(wǎng)點(diǎn)、美容理發(fā)等就都需要，這對(duì)入住的客戶也是心理保障在住宅開(kāi)發(fā)的前期，適度低配有利于商業(yè)成熟；在住宅開(kāi)發(fā)中后期，適度高配有利于形成大規(guī)模的商業(yè)中心，提高等級(jí)。商業(yè)體量的大小要配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，根據(jù)住戶需求量確定商業(yè)體量。鳳凰城一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，由于事先預(yù)計(jì)到社區(qū)較大，內(nèi)部交通不便，首先修建了交通中心，此外還配建了10000平米的商業(yè)，并于一期客戶入住時(shí)就投入了運(yùn)營(yíng)。盡管由于這部分商業(yè)開(kāi)業(yè)較早，管理沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但滿足了客戶必需的生活需求，其中最受客戶青睞的部分就是大約1000平米的超市。隨著社區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，又在東大門(mén)修建了規(guī)模18000平方米的商業(yè)街，用以填補(bǔ)商業(yè)配套的不足。