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1、 易居克而瑞 城市運(yùn)營(yíng)CRIC Consulting Division 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)典型案例研究寧波鄞州新城 2 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 目錄/Contents PART 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介.3 PART 2 發(fā)展歷程.4 PART 3 項(xiàng)目定位.5 PART 4 項(xiàng)目規(guī)劃.7 PART 5 發(fā)展模式.9 PART 6 特色引擎.10 PART 7 物業(yè)體量.11 PART 8 綜合分析.12 3 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 項(xiàng)目簡(jiǎn)介/基本信息 南京河西新城崛起中的現(xiàn)代2、新城、人文新城、綠色新城、濱江新城。項(xiàng)目概況 項(xiàng)目交通區(qū)位 開(kāi)發(fā)背景 占地面積鄞州新區(qū)是寧波市計(jì)劃單列市最大的市轄區(qū)域。鄞州區(qū)南北最大寬度32.3公里，開(kāi)發(fā)面積33平方公里，地理版圖呈蝴蝶狀。其中占地面積49.5公頃，總建筑面積220萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資120億元。規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)圍繞“創(chuàng)現(xiàn)代化強(qiáng)區(qū)、建生態(tài)型鄞州”的總體戰(zhàn)略，建設(shè)花園城市、宜居城市、商貿(mào)城市和和諧城市。區(qū)位鄞州區(qū)地處中國(guó)長(zhǎng)江三角洲南翼，浙江省東部沿海，東接北侖港，西臨紹興、杭州，北與上海隔海相望；交通規(guī)劃東靠沿海大通道，北面緊鄰杭甬高速公路，距櫟社機(jī)場(chǎng)不足3公里，半小時(shí)車(chē)程就可抵達(dá)北侖港，規(guī)劃中的寧波市輕軌線及沿海大鐵路都將從這里3、穿過(guò)，具有便捷的海陸空交通和得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。起步州新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)起步于1995年，經(jīng)過(guò)幾年的滾動(dòng)發(fā)展，交通道路等基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模。崛起鄞縣撤縣設(shè)區(qū)后，城市化進(jìn)程加快，2003年，根據(jù)城市化發(fā)展的要求，將中心區(qū)改名為新城區(qū)，核心區(qū)面積擴(kuò)大至33平方公里，功能定位調(diào)整到鄞州區(qū)政治、商貿(mào)、居住、科技和教育中心。4 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 多點(diǎn)開(kāi)花，鋪開(kāi)造城 打造寧波南部商務(wù)區(qū)占地面積49.5公頃，總建筑面積220萬(wàn)平方米。充分發(fā)揮城區(qū)文化、體育等公建配套設(shè)施作用，提高綜合利用效率，通過(guò)這些資源整合、利用，帶動(dòng)新城區(qū)旅游、文化產(chǎn)業(yè)4、的發(fā)展。2004-2008年 商業(yè)入駐，聚集人氣 鄞州撤縣設(shè)區(qū)，新區(qū)納入城市發(fā)展 提升新城區(qū)整體形象和綜合影響力。1995-2003年 工業(yè)發(fā)展，積蓄資本 完善區(qū)域基本配套設(shè)施 加強(qiáng)營(yíng)造新城區(qū)整體環(huán)境，對(duì)亮區(qū)域資源進(jìn)行整合，提升區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目簡(jiǎn)介/發(fā)展歷程 公建配套先行，出讓、招商緊跟，借力驅(qū)動(dòng)引擎，新城區(qū)崛起。儲(chǔ)量階段 塑形階段 筑城階段 2009-2012年 區(qū)域騰飛階段 資源外源性注入和內(nèi)生性驅(qū)動(dòng)同時(shí)作用。交相互融，城市業(yè)態(tài)步入多樣性發(fā)展的軌道，城市核心區(qū)形態(tài)趨向豐富、外延得到拓展 騰飛階段 2012年-未來(lái) 5 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-65、0867753， 項(xiàng)目定位/總體定位 總體定位：處于寧波市區(qū)的南端 三江片的重要位置 寧波城市化發(fā)展進(jìn)程 的提升城市功能 擁有便捷的海陸空 交通優(yōu)勢(shì) 6 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 6 定位關(guān)鍵詞 居住 高教 文化 商務(wù) 休閑 寧波南部新城，寧波市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新興區(qū)，鄞州區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 項(xiàng)目定位/功能定位 充分發(fā)揮新城區(qū)社會(huì)事業(yè)發(fā)展重要載體作用，完善社會(huì)事業(yè)發(fā)展配套，建設(shè)教育衛(wèi)生、文體娛樂(lè)、生活配套等社會(huì)公共設(shè)施，提升城市功能 7 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 76、 規(guī)劃目標(biāo)力求體現(xiàn)出獨(dú)特個(gè)性，優(yōu)化區(qū)域空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展 項(xiàng)目規(guī)劃/規(guī)劃原則“三城三區(qū)”原則 城在水中、水在城中、綠在城中、城在綠中 幸福民生之城 科學(xué)發(fā)展樣板區(qū) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)之城 宜居宜業(yè)之城 全面小康率先區(qū) 規(guī)劃目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11%，到2015年達(dá)到1500億元左右；基本公共服務(wù)均等化、普惠化、優(yōu)質(zhì)化水平進(jìn)一步提高，社會(huì)保障和弱勢(shì)群體社會(huì)救助等實(shí)現(xiàn)人群全覆蓋，新增城鎮(zhèn)就業(yè)10萬(wàn)人；實(shí)現(xiàn)學(xué)有優(yōu)教、病有良醫(yī)、業(yè)有所就、民有所樂(lè)、老有所養(yǎng)、住有所居；各類(lèi)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，形成以城市經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重提高到40%7、左右；城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)新進(jìn)展，城市化率達(dá)到70%左右；生態(tài)文明邁出新步伐，萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值的綜合能耗、主要污染物排放水平達(dá)到全市平均水平，城鎮(zhèn)污水集中處理率達(dá)到90%以上；體制機(jī)制再創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上取得重大突破。8 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 項(xiàng)目規(guī)劃/規(guī)劃布局&開(kāi)發(fā)時(shí)序 五大片區(qū)：中區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)、南區(qū) 涵蓋商業(yè)、工業(yè)、休閑和居住功能，大量的居住與商辦 十大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)：長(zhǎng)豐區(qū)塊、涌火區(qū)塊：慧豐區(qū)塊、BEST商圈、萬(wàn)達(dá)區(qū)塊、聯(lián)盛區(qū)塊、濱江居住區(qū)塊、南部商務(wù)區(qū)等十個(gè)片區(qū)。規(guī)劃布局：五大片區(qū)，8、10大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)塊，打造品質(zhì)新城 開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序：“做精北區(qū)，做深南區(qū)，拓展東西”北區(qū) 商業(yè) 居住 西區(qū) 產(chǎn)業(yè) 居住 中區(qū) 商業(yè) 休閑 東區(qū) 產(chǎn)業(yè) 南區(qū)（備用）居住 工業(yè) 長(zhǎng)豐區(qū)塊 涌火區(qū)塊 BEST 商圈 慧豐區(qū)塊 萬(wàn)達(dá)區(qū)塊 聯(lián)盛區(qū)塊 濱江居住區(qū)塊 南部商務(wù)區(qū) 陳婆渡區(qū)塊 五大功能區(qū)規(guī)劃 十大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū) 開(kāi)發(fā)時(shí)序原則：根據(jù)新城區(qū)建設(shè)需要及地塊開(kāi)發(fā)的成熟程度進(jìn)行有序的開(kāi)發(fā)。公建同期啟動(dòng)：建設(shè)過(guò)程中，在全面加快與市區(qū)連接的7條骨干道路建設(shè)的同時(shí)，對(duì)新城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃、土地、市政公用設(shè)施等內(nèi)部資源進(jìn)行全面整合，開(kāi)發(fā)時(shí)序 北區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 南區(qū)（備用）中區(qū) 由北往南，自東而西開(kāi)發(fā) 9 克而瑞（中國(guó)）信9、息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 持續(xù)時(shí)間 8年 5年-發(fā)展特點(diǎn)“園區(qū)式”發(fā)展 業(yè)態(tài)以工業(yè)為主，管理體制是自成一體、封閉動(dòng)作。“退二進(jìn)三”階段 業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè) 資源外源性注入和內(nèi)生性驅(qū)動(dòng)同時(shí)作用 政府管理城市的體制和機(jī)制趨向科學(xué) 挑戰(zhàn) 區(qū)域基礎(chǔ)薄弱資金匱乏，人煙稀疏，而縣政府不可能拿出很多資金支撐新區(qū)開(kāi)發(fā)；區(qū)域需要樹(shù)立新的城市形象 要加快調(diào)整規(guī)劃格局及城市化的步伐 做精新城區(qū)核心區(qū)塊 完善城市功能布局的發(fā)展思路 按國(guó)際化要求規(guī)劃城市 機(jī)遇 政府累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施配套資金100多億元 鄞州撤縣設(shè)區(qū)，城市化進(jìn)程加快 新區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)顯著提高，投資趨旺 新10、城區(qū)持久快速發(fā)展的各方面條件已經(jīng)具備 建設(shè)成效 有效籌措資金，形成良性循環(huán)：“園區(qū)式”模式下，有效籌集建設(shè)資金，并形成內(nèi)生性的發(fā)展激勵(lì)機(jī)制。區(qū)域擴(kuò)張，公建完善：經(jīng)過(guò)8年的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，園區(qū)內(nèi)路橋等基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，園區(qū)核心建設(shè)區(qū)面積也先后從最先的8km，最后增至km。確立區(qū)域地位：依托優(yōu)勢(shì)商業(yè)入駐壯大人氣，區(qū)域政治、文化、商業(yè)中心得到確立。業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型：新城區(qū)的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)點(diǎn)面結(jié)合快速發(fā)展 品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商入駐 資源外源性注入+內(nèi)生性驅(qū)動(dòng) 城市業(yè)態(tài)步入多樣性發(fā)展的軌道，城市核心區(qū)形態(tài)趨向豐富、外延得到拓展，核心區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷和改造進(jìn)度提速，街道分工和轉(zhuǎn)型進(jìn)一步成熟，政府管理城市的體制和機(jī)制趨向科學(xué)。發(fā)11、展解析 公共基礎(chǔ)配套設(shè)施先行；住宅功能被前期的交通配套首先激活，人口導(dǎo)入力度較大；豐富河西新城的功能機(jī)理，多元化的新城功能體系逐步搭建起來(lái)；第一階段：量力而行，工業(yè)儲(chǔ)能 第二階段：順勢(shì)而為，三產(chǎn)來(lái)襲 第三階段：多點(diǎn)開(kāi)花，乘勢(shì)而上 項(xiàng)目發(fā)展模式 依托現(xiàn)有建設(shè)基礎(chǔ)，抓住“撤縣設(shè)區(qū)”契機(jī)，引入商業(yè)項(xiàng)目帶熱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、聚集人氣，啟動(dòng)新城開(kāi)發(fā)的商業(yè)驅(qū)動(dòng)型模式。“政府推動(dòng)、規(guī)劃統(tǒng)籌、公建共享、市場(chǎng)化運(yùn)作”的總體思路 10 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 項(xiàng)目特色引擎 新城中心區(qū)以2004年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入作為標(biāo)志，相繼通過(guò)商業(yè)、高校與政府部門(mén)的遷入12、，有效的實(shí)現(xiàn)了人口的導(dǎo)入，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)并形成良性循環(huán)，推動(dòng)了區(qū)域的開(kāi)發(fā)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是新城區(qū)核心項(xiàng)目，引進(jìn)了沃樂(lè)瑪、百安居、特力屋等一批品牌主力店入駐，成為人流導(dǎo)入的主導(dǎo)“引擎”“高教園區(qū)與政府入駐”從2004年開(kāi)始，鄞州區(qū)級(jí)行政機(jī)關(guān)相繼入駐新城區(qū)；集聚8所院校的高教相繼建成并投入運(yùn)行；公建配套逐步完善。引擎一：萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 引擎二：高教園區(qū)與政府入駐 產(chǎn)業(yè)的升級(jí) 當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)結(jié)構(gòu) 的改變 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商業(yè)導(dǎo)入 人口帶來(lái)的 就業(yè)需求 產(chǎn)業(yè)人口衍生 的配套需求“商業(yè)進(jìn)入拉動(dòng)人口的成長(zhǎng)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，日平均人流量基本保持在6萬(wàn)人左右，帶動(dòng)了人口的進(jìn)入，撬動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。“居住需13、求改變催生產(chǎn)業(yè)升級(jí)”導(dǎo)入人口質(zhì)量的提高衍生的就業(yè)壓力推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從而進(jìn)一步優(yōu)化居住人口機(jī)構(gòu)，持續(xù)促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，形成良性循環(huán)。11 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 項(xiàng)目物業(yè)體量 物業(yè)體量及構(gòu)成 用地構(gòu)成表：用地性質(zhì) 用地(萬(wàn)）建面(萬(wàn)）投資估算(億元）已建成 政府職能帶項(xiàng)目 56.31 50.55/寫(xiě)字樓/21.02 9.46 已建商品住宅/626 204 政府職能帶+寫(xiě)字樓+商業(yè)項(xiàng)目+銀行醫(yī)院 102.88 122.86 48.67 在建 政府職能帶 15.06 16.60 6.3 寫(xiě)字樓 22.85 140.43 62.43 14、商業(yè)項(xiàng)目 20.79 84.09 50.51 銀行及其他 15.04 27.08 8.86 總用地面積 73.73 268.26 128.11 西部地塊 南部商務(wù)區(qū) 東部地塊 12 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 城市形象方面，區(qū)域圍繞“城在綠中，水在城中”的建設(shè)目標(biāo)，1000畝高教園區(qū)綠化帶和400畝鄞州公園已經(jīng)建成，城區(qū)綠地總面積達(dá)到450萬(wàn)平方米。穿城而過(guò)的奉化江、縱橫交錯(cuò)的河網(wǎng)水系，使新城區(qū)水域總面積達(dá)到232公頃，占總規(guī)劃面積的6.7%。按照與寧波中心城區(qū)功能互補(bǔ)、互動(dòng)發(fā)展的要求，著力提升新城區(qū)城市功能。功能定位：到鄞州區(qū)政15、治、商貿(mào)、居住、科技和教育中心。區(qū)域開(kāi)發(fā)篩選原則：按照區(qū)外企業(yè)優(yōu)先、設(shè)企業(yè)總部辦公優(yōu)先、有開(kāi)發(fā)能力企業(yè)優(yōu)先的“三優(yōu)先”原則，著力引進(jìn)品牌響、規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)嚴(yán)格篩選最終確定26家企業(yè)參與第一期開(kāi)發(fā)。區(qū)塊內(nèi)建筑物最高206.8米，有100米以上超高層建筑3幢，50米以上高層建筑16幢。總投資49億元的文化藝術(shù)中心、圖書(shū)館、體育館、文化廣場(chǎng)、鄞州第二醫(yī)院、明州醫(yī)院、老年公寓等重大公共項(xiàng)目已經(jīng)建成，寧波(鄞州)博物館、華茂堂書(shū)畫(huà)館、紫林坊藝術(shù)館等一批綜合性和專(zhuān)題性博物館也基本完成建設(shè)。占地4.4平方公里的寧波高教園區(qū)（南區(qū)）已投入使用，集聚了寧波諾丁漢大學(xué)、浙大寧波理工學(xué)院等8所院校和7萬(wàn)多名學(xué)生。公建先行，文化同行，區(qū)域價(jià)值提升迅速 通過(guò)水系建設(shè)展示新城形象 精品物業(yè)、品質(zhì)開(kāi)發(fā) 城市綜合功能綜合互補(bǔ)、互動(dòng)發(fā)展 綜合分析/借鑒意義 借鑒意義 1 3 4 2 13 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753， 區(qū)域開(kāi)發(fā)全程解決方案！歡迎選擇克而瑞 欲了解更多信息，請(qǐng)聯(lián)系：021-60867753，