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1、 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-1-房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略 隨著二級市場拿地成本越來越高，萬科、龍湖、恒大等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多地介入到土地一級開發(fā)之中，土地一級開發(fā)逐漸趨向由政府主導(dǎo)的市場化運作。對于開發(fā)企業(yè)，介入土地一級開發(fā)可以分享二級開發(fā)無法企及的利益，如從一級土地開發(fā)本身獲利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和為二級拿地鋪墊等。其中，盈利的關(guān)鍵在于嚴格控制住各項成本費用。同時，相比房地產(chǎn)二級開發(fā)，土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險性2、，譬如拆遷成本風(fēng)險、長期占用大量資金風(fēng)險，以及來自政府的違約風(fēng)險和政策風(fēng)險等等。這就要求土地一級開發(fā)主體有效控制成本，優(yōu)化運作流程，提升管理能力，同時妥善處理好與政府方面的關(guān)系，準確解讀政策法規(guī)，提升抗風(fēng)險能力。易居研究院把土地一級開發(fā)納入企業(yè)戰(zhàn)略，并保持長期關(guān)注。在為房地產(chǎn)標桿企業(yè)提供長期顧問服務(wù)的過程中，研究院總結(jié)出土地一級開發(fā)的盈利模式和參與策略。今天，我們把一些原創(chuàng)性的研究成果公開發(fā)布，希望拓展和加深開發(fā)企業(yè)對土地一級開發(fā)的理解，并對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有所幫助。管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策3、略-2-主要主要結(jié)論結(jié)論：由政府主導(dǎo)的市場化運作模式是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。土地一級開發(fā)的贏利點包括從一級土地開發(fā)本身獲利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，為二級拿地鋪墊等。一級土地開發(fā)獲利的關(guān)鍵是嚴格控制住各項成本費用。其中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用。具有土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)收入企業(yè)，其土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)大都集中在企業(yè)注冊地或主要發(fā)展區(qū)域，它們通過充分發(fā)揮自身特定區(qū)域內(nèi)的綜合優(yōu)勢，集中力量進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。房企參與土地一級開發(fā)的策略包括：優(yōu)化運作流程，提升管理能力，有效控制成本；加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價值；把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏。管理戰(zhàn)略交流熱線 0214、-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-3-由于城市人口增加和社會經(jīng)濟活動不斷發(fā)展，人們對城市土地的需求不斷擴大，而可供城市利用的土地又非常有限。同時，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必須科學(xué)規(guī)劃和布局，以合理、高效、經(jīng)濟的開發(fā)利用土地。目前土地一級開發(fā)主要有以下幾種典型模式：模式一：一二級聯(lián)動開發(fā)模式模式一：一二級聯(lián)動開發(fā)模式 由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策因素，因此大型房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理和二級開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定進行土地一級與二級聯(lián)動開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)通5、過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得一級開發(fā)階段收益的同時，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。該模式在早期比較普遍，近期可能存在機會，但長遠看，其空間越來越窄。模式二：完全政府控制模式模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通過嚴格的計劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開6、發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的土地一級開發(fā)的典型典型模式模式 1 PART 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-4-土地一級開發(fā)的各項事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。模式三：政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式模式三：政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式 政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式是指由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，如同“一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，從而達到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實現(xiàn)土地增值歸國家所有的7、目的。模式四：由政府主導(dǎo)的市場化運作模式模式四：由政府主導(dǎo)的市場化運作模式 由政府主導(dǎo)的市場化運作模式是指政府“抓兩頭，放中間”。“抓兩頭”即由政府控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃，“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。該模式是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。圖 1：這種模式中，政府根據(jù)土地市場調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價款用于政府主導(dǎo)的市場化運作模式是一級開發(fā)的主要趨勢 國土部 2010 年 9 月 10 日發(fā)文明確要求，在2011 年 3 月底前，土地儲備機構(gòu)必須不其下屬和掛靠的從事土8、地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都丌得直接從事土地一級市場開發(fā)。這意味著，未來土地一級開發(fā)將逐步向第四種模式即政府主導(dǎo)、市場化運作模式轉(zhuǎn)變。這為房地產(chǎn)企業(yè)參不土地一級開發(fā)創(chuàng)造了基礎(chǔ)不條件 按照國土部、財政部和央行亍 2007 年聯(lián)合印發(fā)土地儲備管理辦法規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-5-土地一級開發(fā)。政府通過招標等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的9、期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發(fā)完成經(jīng)驗收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。由政府主導(dǎo)的市場化運作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-6-土地一級開發(fā)是資金密集型行業(yè)，在一級開發(fā)過程中，征地補償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等都需要投入大量資金，而且資金需求量主要集中在征用土地和房屋拆遷等前期。當開發(fā)完成的土地不能馬上投入市場或者一時轉(zhuǎn)讓不出去時，土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金10、，降低資金流動性。儲備機構(gòu)要繼續(xù)“吸進”土地，開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而形成進一步融資需求。因此，資金是土地一級開發(fā)的瓶頸和成功的關(guān)鍵因素之一。現(xiàn)行的土地一級開發(fā)融資模式有以下四種：融資模式一：融資模式一：土地儲備機構(gòu)直接安排融資，并承擔融資土地儲備機構(gòu)直接安排融資，并承擔融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。安排中的責(zé)任和義務(wù)。該模式基本流程為：土地儲備機構(gòu)與金融機構(gòu)簽訂借款合同，并承擔相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；金融機構(gòu)將資金撥付給土地儲備機構(gòu)；土地儲備機構(gòu)通過招標方式選擇一級開發(fā)主體，再將資金撥付給一級開發(fā)主體進行一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分11、支付給土地儲備機構(gòu)；最后由土地儲備機構(gòu)將借款償還給金融機構(gòu)，并支付利息。圖 2 土地一級開發(fā)融資模式土地一級開發(fā)融資模式 2 PART 融資模式一流程圖 土地儲備機構(gòu) 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)企業(yè) 借款合同 金融機構(gòu) 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-7-這種融資模式的主要優(yōu)點是，整個融資過程與相關(guān)法規(guī)保持一致，解決了二級開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)主體的資金拖欠問題。但是，土地儲備機構(gòu)的融資能力受到較大制約。融資模式二：一級土地開發(fā)主體融資模式二：一級土地開發(fā)主體直接融資，土地儲備機直接融資，土地儲備機構(gòu)12、本身或委托其他擔保機構(gòu)承擔擔保責(zé)任。構(gòu)本身或委托其他擔保機構(gòu)承擔擔保責(zé)任。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體與金融機構(gòu)簽訂借款合同，并承擔相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由土地儲備機構(gòu)或者由其委托的擔保機構(gòu)提供擔保；金融機構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體，由一級開發(fā)主體使用該資金進行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招掛拍方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給土地儲備機構(gòu)；再由土地儲備機構(gòu)支付給一級開發(fā)主體，用于彌補一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益；最后，一級開發(fā)主體將借款償還給金融機構(gòu)，并支付利息。這種融資模式雖然解決了二級開發(fā)企業(yè)對一級開發(fā)主體的資金拖欠問題，但并未解決金融機構(gòu)承擔風(fēng)險13、和融資能力受到較大制約的問題。圖 3：融資模式三：土地開發(fā)主體自行安排融資并承擔融資安融資模式三：土地開發(fā)主體自行安排融資并承擔融資安排中的責(zé)任和義務(wù)。排中的責(zé)任和義務(wù)。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體以自有資產(chǎn)抵押或信譽擔保，與金融機構(gòu)簽訂借款合同，并承擔相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；金融融資模式二流程圖 土地儲備機構(gòu) 一級開發(fā)主體 二級開發(fā)企業(yè) 借款擔保 金融機構(gòu) 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-8-機構(gòu)將資金撥付給一級開發(fā)主體，由一級開發(fā)主體使用該筆資金進行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式14、將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給一級開發(fā)主體，用于彌補一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益；最后，由土地一級開發(fā)主體將借款償還給金融機構(gòu)，并支付利息。這種融資模式大大增加了企業(yè)的融資難度，抬高了進入一級開發(fā)的門檻。但是，因為這個過程中需要由二級開發(fā)企業(yè)向一級開發(fā)主體支付開發(fā)費用，就會常常發(fā)生拖欠現(xiàn)象。圖 4：融資模式四：融資模式四：一級土地開發(fā)主體專門成立項目公司，由一級土地開發(fā)主體專門成立項目公司，由項目公司直接進行融資，一級開發(fā)主體提供擔保責(zé)任。項目公司直接進行融資，一級開發(fā)主體提供擔保責(zé)任。該模式基本流程為：一級開發(fā)主體專門成立項目公司，項目公司與金融機構(gòu)簽訂借15、款合同，并承擔相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；由項目公司投資人為項目公司融資提供擔保；金融機構(gòu)將資金撥付給項目公司，由項目公司使用該筆資金進行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開發(fā)企業(yè)將土地出讓款一部分支付給項目公司，用于彌補一級開發(fā)主體的開發(fā)成本及額定收益。這種融資模式可以通過幾家企業(yè)聯(lián)合組建項目公司的方式投標獲得土地一級開發(fā)權(quán)，并擴大項目公司的融資平臺。但仍然沒有避免二級開發(fā)企業(yè)拖欠一級開發(fā)主體開發(fā)費用的問題。融資模式三流程圖 土地 儲備 機構(gòu) 一級 開發(fā) 主體 二級 開發(fā) 企業(yè) 金融 機構(gòu) 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 16、期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-9-圖 5：融資模式四流程圖 土地一級開發(fā)主體 項目公司 二級開發(fā)企業(yè) 金融機構(gòu) 土地儲備機構(gòu) 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-10-在土地一級開發(fā)過程中，市場化開發(fā)主體通過與當?shù)卣畢f(xié)商，創(chuàng)造了多種盈利模式。盈利模式一：從一級土地開發(fā)盈利模式一：從一級土地開發(fā)本身獲利本身獲利 土地一級開發(fā)商通過一級土地開發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴格控制住各項成本費用。在各項成本費用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關(guān)標準和規(guī)定，但17、在實際執(zhí)行中有難度。這就要求開發(fā)商具備較強的與當?shù)卣⒕用瘛⑵笫聵I(yè)單位進行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在轉(zhuǎn)居安置等方面妥善解決當?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時能夠最大限度地降低成本，實現(xiàn)多贏。整體成本費用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對于大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴格控制整合各步驟的節(jié)奏。例如，先蓋轉(zhuǎn)居房，原居民再搬遷，企業(yè)再征地拆遷，再安置勞動力，資金安排則貫穿始終。通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員和資金效率達到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達到最高。盈利模式二：分享土地增值收益盈利模式二：分享土地增值收益 某些城市實行了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值18、收益的機制。這樣，開發(fā)商可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當?shù)卣姆窒頇C制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計劃的安排。在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有：政企協(xié)同，土地一級開發(fā)政企協(xié)同，土地一級開發(fā) 的盈利模式的盈利模式 3 PART 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-11-投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過提19、高社會效益來實現(xiàn)經(jīng)濟效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場，等等。第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店，帶動周邊地塊升值。實現(xiàn)一級和二級開發(fā)互動。盈利模式三：持有部分公共建筑盈利模式三：持有部分公共建筑 在前些年的某些城市土地一級開發(fā)中，授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，開發(fā)商則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運營管理能力。盈利模式四：為二級拿地鋪墊盈利模式四：為二級拿地鋪墊 土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于20、主觀意愿或客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分二級開發(fā)權(quán)。該模式要求一級開發(fā)商具有卓越的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)動。管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-12-相比房產(chǎn)二級開發(fā)，土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險性。風(fēng)險一：開發(fā)投入超出專業(yè)機構(gòu)評估確定的基準地價風(fēng)險一：開發(fā)投入超出專業(yè)機構(gòu)評估確定的基準地價 拆遷成本可能超過專業(yè)機構(gòu)評估確定的基準地價，而超出部分的“熟地”21、不能入市交易。如果政府不同意分享一級開發(fā)的增值收益，則開發(fā)上面臨虧損風(fēng)險。而物權(quán)法通過，進一步加大了拆遷成本。風(fēng)險二：長期占用大量資金風(fēng)險二：長期占用大量資金 對于只是用于儲備的土地，經(jīng)土地儲備中心驗收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個項目的完工時間。風(fēng)險三：政府違約行為的風(fēng)險風(fēng)險三：政府違約行為的風(fēng)險 在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然開發(fā)企業(yè)可以通過多種法律文件進行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險。風(fēng)險四：政策風(fēng)險風(fēng)險四：政策風(fēng)險 與土地二級市場的“招、拍、掛”及房地產(chǎn)開發(fā)而言，土地一級開22、發(fā)的政策不全面，全國性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強。在地方政府層面，其政策風(fēng)險因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。為規(guī)避風(fēng)險，我們建議采取以下應(yīng)對策略：優(yōu)化運作流程優(yōu)化運作流程，提升管理能力提升管理能力，有效控制成本有效控制成本 土地一級開發(fā)面臨的風(fēng)險土地一級開發(fā)面臨的風(fēng)險 和我們的建議和我們的建議 4 PART 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-13-一級開發(fā)企業(yè)在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時，一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾23、多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價值加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價值 土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏 在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏24、，從而提升區(qū)域土地價值。通過分析滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)，在 2009-2010 年度具有土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)收入企業(yè)，其土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)全部集中在企業(yè)注冊地或主要發(fā)展區(qū)域，它們通過充分發(fā)揮自身在特定區(qū)域內(nèi)所擁有的綜合優(yōu)勢，集中力量進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。上市企業(yè)名稱 營業(yè)收入合計 土地一級開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)收入 企業(yè)性質(zhì) 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)集中區(qū)域 2009年 2010年 2009 年 2010年 長春經(jīng)開 4.67 3.48 2.40 0.91 國企 吉林地區(qū) 華業(yè)地產(chǎn) 12.10 22.49 5.95 民企 北京地區(qū) 空港股份 8.03 9.11 1.55 0.53 國企 北京地區(qū) 陸家嘴 34.71 225、7.54 25.99 15.43 國企 上海地區(qū) 綿世股份 0.12 0.95 0.10 0.79 國企 北京地區(qū) 南京高科 21.10 26.81 1.79 2.42 國企 南京地區(qū) 首創(chuàng)股份 26.38 24.80 5.00 4.84 國企 海口地區(qū) 首開股份 51.90 77.58 8.67 24.66 國企 北京地區(qū) 新疆城建 16.11 19.88 12.42 13.96 國企 烏魯木齊 中華企業(yè) 41.23 30.30 8.28 國企 上海地區(qū) 20092009-20102010 年度部分具有土地開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)概覽年度部分具有土地開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)概覽 管理戰(zhàn)略交流熱線 021-60868820 2011 年 9 月第 1 期 易居 VISION 房企參與土地一級開發(fā)的盈利模式與策略-14-