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1、 易居克而瑞 城市運營CRIC Consulting Division 土地一級開發典型案例研究南京河西新城 2 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 目錄/Contents PART 1 項目簡介.3 PART 2 項目定位.4 PART 3 項目定位.5 PART 4 項目規劃.7 PART 5 發展模式.9 PART 6 開發時序.10 PART 7 物業體量.11 PART 8 綜合分析.12 3 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 項目簡介/基本信息 南京河西新城崛起中的現代2、新城、人文新城、綠色新城、濱江新城。項目概況 項目交通區位 開發背景 占地面積區域總面積約94平方公里，其中，陸地面積56平方公里（北部地區20平方公里、中部地區21平方公里、南部地區15平方公里；其中，下關區1.5平方公里、鼓樓區10.6平方公里、建鄴區43.7平方公里），江心洲、潛洲及江面38平方公里；人口規劃現有人口35萬，規劃人口60萬；區位河西新城位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西臨長江夾江與浦口區隔江相望，東至外秦淮河、南河與南京老城區相臨；交通規劃新城中心區距新街口約7公里，有12條干道、24條支路、5條地鐵線與主城區緊密相聯；初步構成東西便捷、南北通暢、內外銜接、江城一3、體的交通格局；戰略高地是南京實施擁江發展戰略的前沿高地；城市未來建設核心是南京城市“一城三區”發展格局的建設核心。浦口 仙林 江寧 主城 河西新城 奧體中心 南京會展中心 一號線 二號線 河西新城 4 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 商務功能完善發展階段 截至目前，該區域內的商業發展程度為，綜合體：4個；純商業區：24個；寫字樓：約7棟。2006-2008年 住宅、商業初級發展階段 隨著地鐵一號線的開通，交通導入人口開始出現；區域認知度逐步提升 2003-2005年 公共配套啟動階段 距離市區的位置相對較遠；為了迎接“十運會”，帶動了4、20平方公里的北部整合 項目簡介/發展歷程 公建配套先行，出讓、招商緊跟，借力驅動引擎，新城區崛起。第一階段 第二階段 第三階段 2008-2012年 商務功能騰飛階段 植入多種功能，例如：酒店、會展等；商辦功能進入蓬勃發展期，如金奧大廈等10余棟標志性建筑 預計供 應商辦用地超過160萬方；第四階段 2012年-未來 5 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 項目定位/總體定位 總體定位：以濱江風貌為特色的 城市西部休閑游覽地 按照“整體規劃、一次征用、統一開發、分批建設”的方式 居住與就業兼顧的 中高檔居住區 6 克而瑞（中國）信息技術5、有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 定位關鍵詞 河西新城是南京金融、商務、商貿、會展、文體五大功能為主的新城市中心 項目定位/功能定位 居住 金融 商務商貿 會展 文體 是以居住與就業兼顧的中高檔居住區和以濱江風貌為特色的城市西部休閑游覽地，是現代文明與濱江特色交相輝映的城市新中心和現代化國際化新南京的標志區。7 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 7 一區五城“一區”即打造集金融保險、商務商貿、信息服務、會展旅游、文體休閑、高新技術產業等于一體的現代服務業集聚區；“五城”即金融城、會展城、文體城、科技城6、商貿城 規劃目標建設成長三角區域總部核心區，傾力構筑“一區五城”項目規劃/規劃原則 現代服務業集聚區 金融城 會展城 文體城 科技城 商貿城 8 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 項目規劃/規劃布局 奧體中心 板塊 行政用地 居住區板塊 居住區板塊 居住區 板塊 科技園 居住用地 奧體中心 南京國際博覽中心 河西CBD 公共配套服務（行政、學校、醫院、高爾夫等）物業 類型 建筑面積（萬）占比 備注（主要項目舉例）辦公 240 31.17%朗瑪國際廣場、朗詩城市廣場、中泰國際廣場等16棟高層標志性建筑 商業 120 15.58%河西大街7、Shopping Mall、南京世界貿易中心、蘇寧博愛大廈商業、金奧大廈商業 住宅 250 32.47%萬科、萬達、順馳、中海、金大地等數十家開發商進駐，以奧體新城、金馬酈城、世紀星園、萬科項目等為主 酒店 70 9.09%南京國際博覽中心配套酒店、金陵江濱會議中心二期、美國富頓“南京世界貿易中心”酒店、新地中心酒店、蘇寧“博愛大廈”酒店、金奧大廈酒店 會展中心 30 3.90%南京國際博覽中心 公建 60 7.79%奧體中心、圖書館、藝術館、高爾夫、學校、醫院 小計 770 100.00%9 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 持續時間8、 3年 3年 4年 挑戰 距離市區的位置相對較遠；開發時間較短 南京市新街口的傳統商業中心難以撼動 河西新城的功能相對單一 機遇 為了迎接“十運會”，帶動了20平方公里的北部整合；隨著地鐵一號線的開通，交通導入人口開始出現；區域認知度逐步提升；河西新城二期開發，定位于“總部經濟”建設方向 標志性設施建設：投資力度大，如“十運會”賽場等；交通路網建設；公共交通配套升級 如：南京地鐵一號線于2005年8月開通，將老城區與奧體中心連接起來，縮短了人們的距離感；出現部分基礎配套型商業和部分住宅；大量的住宅物業開始涌現 例如萬科、仁恒的項目等河西奧體板塊逐漸成長為南京的宜居板塊；商業也逐漸豐富化 例如：9、中泰國際廣場情景體驗式購物公園、樂購、家樂福等；商務起步階段，出現一些商辦綜合項目，如嘉業國際城 綜合體項目；未來將植入多種功能 例如：酒店、會展等；商辦功能將進入蓬勃發展期 例如：金奧大廈等10余棟標志性建筑，預計供應商辦用地超過160萬方；截至目前（2012年），已有約 發展解析 公共基礎配套設施先行；住宅功能被前期的交通配套首先激活，人口導入力度較大；豐富河西新城的功能機理，多元化的新城功能體系逐步搭建起來；第一階段：公共配套啟動階段 第二階段：住宅、商業初步發展階段 第三階段：商務功能完善發展階段 項目發展模式 政府的公共配套建設作為啟動引擎，住宅和商業逐步導入 未來規劃的重點是其功能10、的逐步多元化 10 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 項目特色引擎&開發時序 啟動 引擎一 啟動 引擎二 啟動 引擎三 北部地區（20平方公里）中部地區（21平方公里）南部地區（15平方公里）江心洲、潛洲及江面（38平方公里）旅游引擎 以濱江和新城景觀資源，建設西部濱江休閑產業帶 商務引擎 以河西CBD為依托建設區域金融中心 事件引擎 以“十運會”帶動北部20平方公里綜合整治，新建奧體館 事件引擎 奧體中心 商務引擎 會展中心及商務區 四大區域順次啟動，三大引擎撬動發展 啟動引擎：河西新城以地域大事件帶動區域公建設施啟動 后續引擎：后期11、以商務經濟和旅游經濟作為區域開發增長極，三引擎驅動帶動區域整體持續發展 一階段 二階段 三階段 四階段 旅游引擎 濱江旅游帶 11 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 開發 階段 區域 占地面積（平方公里）占地 比例 規劃重點 第一階段 北部地區 20 21.3%居住區和科技園為主體功能 第二階段 中部地區 21 22.3%新區現代服務業集聚區、中高標準居住區、濱江休閑與都市產業園 第三階段 南部地區 15 16.0%現代化居住、工作、休閑等設施用地 第四階段 江心洲、潛洲及江面 38 40.4%以綠色開敞空間為主體，以休閑農業和特色旅游12、為主要職能 合計-94 100%-項目物業體量 物業體量及構成 12 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 政府在新城核心地帶規劃建設16棟高百米以上的標志性公共建筑打造南京河西CBD地標，提升城市功能，如朗瑪國際廣場、朗詩城市廣場、中泰國際廣場等“中新南京生態科技島”在10年時間里投資達到900億，帶動10萬人就業，區域不僅以高科技產業、現代服務業為特征，其“生態”設計也使其成為理想居住區，甚至不用汽車代步，不用石油、煤炭等傳統能源，整個區域如同生態公園。河西新城近年將新增6-7個高星級酒店，為中央商務區（CBD）的商務企業提供配套。酒店13、業招商項目既包括對河西新城內土地的開發建設，也包括已建成或即將開建的載體的經營權招商；河西新城集中了近50多家房地產開發商，全國性大開發商如萬科、中海、順馳、仁恒、萬達、世茂等悉數到場 引擎一：事件引擎，在河西新城建設初期，借“十運會”之機啟動奧體館等公建配套建設，贏得知名度和獲得巨額土地出讓收益；引擎二：商務引擎，16棟標志性建筑建成，引進知名企業入駐，打造河西CBD；引擎三：旅游引擎，在濱江帶規劃修建綠博園等，突出以“農”和“水”為主要特色的農業休閑觀光旅游 多引擎分階段啟動 通過十多棟標志性建筑展示新城形象 引入多家高星級酒店和品牌開發商 巨額投資，把高科技做純粹 綜合分析/借鑒意義 借鑒意義 1 3 4 2 13 克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753， 區域開發全程解決方案！歡迎選擇克而瑞 欲了解更多信息，請聯系：021-60867753，