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1、招商及運(yùn)營思路招商及運(yùn)營思路 一、項(xiàng)目業(yè)態(tài) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)已明確，百貨、超市、KTV、影院、會(huì)所、環(huán) 湖商業(yè)帶。 二、項(xiàng)目客戶定位 商家初步選定國內(nèi)、 國外， 兩三家主力店 （以中檔為主） ， 結(jié)合老撾當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平。 如所選業(yè)態(tài)較高端：無消費(fèi)者、購買力弱。 三、招商組織 1、成立商業(yè)運(yùn)營部，商業(yè)運(yùn)營部的工作為項(xiàng)目的招商 工作和后期的商業(yè)運(yùn)營 （開業(yè)后轉(zhuǎn)為商業(yè)運(yùn)營公司） 兩部分。 2、制定招商團(tuán)隊(duì)崗位及工作職責(zé)，人員培訓(xùn)，管理制度。 四、招商工具及資料 1、數(shù)據(jù)資料 招商工作組織架構(gòu) 招商運(yùn)營部 中方招商主管1人 老撾招商專員 2 人 招商運(yùn)營經(jīng)理 2、招商手冊(cè) 3、招商意向書 4、租賃合同 5、物管2、契約 6、招商政策 包括：優(yōu)惠期和免租期。 7、其他政策 包括：關(guān)稅和營業(yè)稅等。 五、主力店及品牌店 主力店及品牌店要先期洽談，主力店主要是百貨，品牌 店為環(huán)湖商業(yè)及會(huì)所。 先分析主力店范圍，范圍目前定在百貨。 初步擬定主力店商家（為國內(nèi)、國外百貨） ，首先確定 一家，同時(shí)后期預(yù)備兩三家。 六、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、功能、市場(chǎng)、服務(wù)定位已基本明確。 七、招商模式 在招商模式上，就目前項(xiàng)目可采用以下幾種模式： 1、直接招租 2、委托經(jīng)營（酒店式公寓部分） 3、合作、扣點(diǎn)（快餐類等） 八、招商區(qū)域 招商區(qū)域應(yīng)分為兩塊： 1、國內(nèi)大型百貨、餐飲、KTV 2、國外招商：主要是東南亞國家（泰國為主要區(qū)域3、） ， 招商的主要業(yè)態(tài)為百貨、超市和影院。 國內(nèi)招商品牌包括： 百貨包括：太平洋、銀泰、新世界、王府井、天虹商場(chǎng) 等。 超市為百貨自帶超市，因項(xiàng)目超市面積只有 3108 2 m，而 且在三樓，作為大型超市、區(qū)域超市的經(jīng)營面積顯然是不能 滿足的（大型超市、區(qū)域超市一般在負(fù)一層和二、三層面積 為 5000 2 m-10000 2 m） 。 KTV：錢柜、大明星等 影院：橫店、保利 國外招商品牌包括： 百貨包括：中央百貨、MBK、Robinson、伊勢(shì)丹、永旺 等。 KTV：泰國 KTV 影院：泰國影院 SPA：泰國 SPA（因?yàn)樘﹪?SPA 的發(fā)源地） ，也可以考 慮老撾當(dāng)?shù)氐模?dāng)?shù)氐?SPA 也考察了一部分。 餐飲：以本地為主，引進(jìn)一家檔次高的中餐館，快餐考 慮引進(jìn)麥當(dāng)勞、肯德基等。 九、招商租金預(yù)期收益定位 1、項(xiàng)目物業(yè)的價(jià)值 2、 了解本區(qū)域市場(chǎng)租金， 對(duì)比本項(xiàng)目條件確定租金價(jià)格， 制