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1、The Willow TreesA Fine Rain Beat Down The LotusPodConceptual Design of Changde Liuye Lake Planning運達柳葉湖文旅商住綜合拂 柳 灣開發(fā)項目概念性規(guī)劃設(shè)計項目思路背景分析|地形分析 地塊一（未摘牌）地塊五（未摘牌）地塊四（未摘牌）地塊二（已摘牌）地塊三（已摘牌）太陽山沾天湖禾田居湖上院子沿山路月光路湘蓮路環(huán)湖路住 宅酒店沙灘公園1400M680M用地紅線低多層建筑控制線總用地面積：827834.1其中，住宅用地579483.87，占70%商服用地248350.23，占30%總計容面積：205772.2、00其中，住宅用地計容面積：579483.87 商服用地計容面積：149010.14，其中，高端度假酒店4萬，特色文化娛樂商業(yè)街區(qū) 4萬，主題樂園、文旅設(shè)施以及場館6萬其中，已摘牌地塊用地402810.8 未摘牌地塊用地425023.3容積率：住宅1.0，商服0.6建筑密度：30%綠地率：35%建筑限高：20m背景分析|基地條件背景分析|區(qū)位分析SITE火車站張家界常德岳陽 岳陽樂園（已建）岳陽洞庭南湖安徒生童話樂園（在建）岳陽豪斯登堡綜合旅游主題公園（規(guī)劃）洞庭湖歡樂世界（已建）岳陽歡樂地水上樂園（已建）張家界冰雪世界（已建）張家界游樂園(歡樂谷)（在建）博聯(lián)歡樂世界（在建）株洲 株洲方特夢3、幻王國（已建）株洲方特歡樂世界（已建）云龍水上樂園（已建）雷鵬航空運動俱樂部株洲滑翔傘基地（已建）長沙長沙方特東方神畫（已建）長沙海底世界（已建）長沙柏樂園（已建）長沙海方海洋公園（已建）長沙世界之窗（已建）五龍山響水河樂園（已建）云龍水上樂園長沙方特東方神畫長沙世界之窗旅游市場競爭激烈常德缺乏核心資源和人口基數(shù)周邊城市主題樂園分析背景分析|區(qū)位分析沙灘公園會展中心大唐司馬桃花源社區(qū)夢幻桃花島時尚服務(wù)中心金融中心風情街區(qū)度假小鎮(zhèn)康養(yǎng)居住綠色居住酒店柳葉湖二廣高速柳葉湖大橋杭瑞高速柳葉湖大劇院陽山大道常德火車站太陽山規(guī)劃用地主要分布于環(huán)柳葉湖沿線500米范圍，規(guī)劃建設(shè)用地約22平方公里，人口164、萬人。用地空間方案服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律并力求實現(xiàn)湖城共融，以公共活力環(huán)串聯(lián)7個主題單元，每個單元形成相對獨立又彼此聯(lián)系的功能版塊，體現(xiàn)不同主題文化功能。七大單元產(chǎn)居比控制在2:85:5之間，其中產(chǎn)業(yè)型、創(chuàng)智型單元的產(chǎn)居比較高，旅游型、服務(wù)型單元的產(chǎn)居比較低。差異化，富有彈性的產(chǎn)居比控制，便于各單元產(chǎn)業(yè)招商引資和綜合開發(fā)收支平衡，保證片區(qū)活力。土地利用平衡表用地代碼用地名稱面積（公頃）比例R居住用地476.311.4%其中R1一類居住用地37.60.9%R2二類居住用地309.27.4%R2+B1住宅+商業(yè)129.53.1%A公共設(shè)施用地133.73.2%其中A1行政管理用地4.20.1%A2文化設(shè)5、施用地50.11.2%A3中小學用地50.11.2%A4體育場館用地20.90.5%A5醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地4.20.1%A6社會福利設(shè)施用地4.20.1%A9宗教用地0.00.0%B商業(yè)服務(wù)設(shè)施514.012.30%其中B1臨售商業(yè)用地225.65.4%B2商務(wù)辦公用地62.71.5%B2+R2商務(wù)+住宅41.81.0%B3娛樂康體用地183.94.4%B41加氣加油站用地0.00.0%S交通設(shè)施用地405.39.70%其中S1道路交通用地380.29.1%S4交通場站用地25.10.6%U公用設(shè)施用地25.10.6%U1供應(yīng)設(shè)施用地0.00.0%其中U2排水設(shè)施用地20.90.5%U3安全設(shè)施6、用地4.20.1%E1水域1943.046.5%G綠地681.116.3%其中G1公園綠地647.615.5%G3廣場綠地33.40.8%總規(guī)劃用地4178.5 100.0%背景分析|環(huán)湖規(guī)劃SITE背景分析|發(fā)展現(xiàn)狀-旅游背景分析|發(fā)展現(xiàn)狀-住宅背景分析|發(fā)展現(xiàn)狀-公共配套規(guī)模大、功能單一南側(cè)規(guī)劃會展中心會議、宴會功能為主項目分析|建成項目研究0.5KM0.8KM1.3KM1.0M規(guī)模大、用地獨立夏季游客為主游客游玩頻次較低1.0KM1.3KM1.0M項目分析|建成項目研究0.8KM0.4KM1.3KM1.0M主要針對游客的仿古街規(guī)模大功能、業(yè)態(tài)較為單一項目分析|建成項目研究現(xiàn)有項目總結(jié)：項7、目分析0.5KM0.8KM功能單一空間封閉缺乏冬季活動使用頻次低缺乏和水的深度互動柳園錦江酒店0.8KM0.4KM1.0KM歡樂水世界深圳歡樂海岸成功案例研究企業(yè)公館精品酒店深圳歡樂海岸成功案例研究深圳歡樂海岸 RESIDENT居民TOURIST市民TOURIST游客椰林沙灘華僑城濕地公園紅樹林海濱生態(tài)公園商業(yè)小鎮(zhèn)藍汐精品酒店藍楹灣度假酒店酒店式公寓歡樂海岸購物中心歡樂海岸中影影城OCT創(chuàng)意展示中心椰林沙灘成功案例研究華僑城開發(fā)集休閑娛樂、科技體驗、文化演藝、商業(yè)購物、主題游樂、濕地生態(tài)及高尚住宅配套為一體的大型綜合項目。順德華僑城歡樂海岸以創(chuàng)新型商業(yè)為主體，開創(chuàng)性地將主題商業(yè)與旅游、休閑娛樂8、和文化創(chuàng)意融為一體，形成獨特的“商業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)”的全新商業(yè)模式。主題樂園自然生態(tài)+異域文化“植在花園中建城市”“1+12”（歡樂谷+歡樂海岸）豐富的產(chǎn)品線，吸引人流，打造口碑美食大本營順德+世界美食文化創(chuàng)意融合順德本土特色娛樂休閑“全天候”不夜城建筑設(shè)計現(xiàn)代嶺南建筑生態(tài)購物中心時尚與品味城市屬性旅游屬性公共開放共享一站式全天活動體驗對城市人群開放養(yǎng)成周邊客群依賴 提供更豐富的娛樂和生態(tài)活動吸引外來游客提供全業(yè)態(tài)全天候、全融合、新體驗、新智慧、新生態(tài)的活動讓游客有足夠的活動留在這里商業(yè)、娛樂、文化商業(yè)、娛樂、文化、旅游、生態(tài)佛山順德歡樂海岸PLUS成功案例研究佛山順德歡樂海岸成功案9、例研究佛山順德歡樂海岸成功案例研究成都麓湖將水魂還于蜀地充分利用現(xiàn)有水資源，打造水網(wǎng)連接的全新模式和船連接的生活模式麓湖引都江堰之水，依淺丘地形自然成湖，湖域面積約2100畝，成為麓湖產(chǎn)業(yè)及住宅中非常重要的生態(tài)基底麓湖湖域規(guī)劃呈珊瑚狀，水系延伸至城市空間，使建筑、生活、工作與水的關(guān)系更親密。成功案例研究項目目標項目思路0.8KM0.4KM1.0KM0.5KM0.8KM柳園錦江酒店歡樂水世界+城 市 休 閑+旅 游 度 假濱水公共空間濱水生活體驗公共性靈活性多樣性連通性實現(xiàn)載體實現(xiàn)手段全時段全齡段高品質(zhì)高頻次業(yè)態(tài)策劃|業(yè)態(tài)調(diào)整任務(wù)書要求建筑面積項目名稱項目策劃業(yè)態(tài)策劃建筑面積說明14萬方14.910、萬方商業(yè)地塊主題樂園、文旅設(shè)施以及場館6萬樂園樂園2.9w樂園拆成三館，可靈活經(jīng)營，也方便組合運營其中叢林樂園1.8w兒童中心0.7w運動中心0.4w企業(yè)公館企業(yè)公館3.2w戶戶臨水的高端公館其中企業(yè)公館3w企業(yè)會所0.2w特色文化娛樂商業(yè)街區(qū) 4萬，商業(yè)商業(yè)4w商業(yè)類型的多樣化兼顧游客市民及居民的不同生活體驗其中購物中心（集中商業(yè)）2.4w為58W住宅區(qū)導流（桃花島）0.6w酒吧街，特色商業(yè)區(qū)給整個城市升級商業(yè)街區(qū)0.9w為游客服務(wù)售樓處0.1w景觀售樓處給整個大盤開盤引流高端度假酒店4萬，酒店酒店1.2w適當加高，戶戶朝向柳葉湖最好景觀公寓式酒店3.6w增加可售及長租模式住宅地塊住宅住宅住11、宅總計56.4w其中院墅28.8W別墅產(chǎn)品增加項目溢價;平墅3.7W少量平層墅差異化體驗，豐富產(chǎn)品梯度;洋房23.8W考慮市場容量，適當增加高去化洋房產(chǎn)品總體設(shè)計清風拂楊柳，細雨打蓮蓬。宜居宜游，亦水亦福拂 柳 灣“”設(shè)計生成|原始設(shè)計條件條 件 設(shè)計生成|用地性質(zhì)規(guī)劃劃 地設(shè)計生成|主要水系組織理 水設(shè)計生成|酒店樂園空間組織酒店+樂園設(shè)計生成|桃花島空間組織桃花島設(shè)計生成|商業(yè)區(qū)空間組織濱水商業(yè)設(shè)計生成|商業(yè)別墅區(qū)空間組織企業(yè)會館設(shè)計生成|住宅區(qū)空間組織運河社區(qū)設(shè)計生成|住宅區(qū)空間組織運河社區(qū)設(shè)計生成|住宅區(qū)空間組織運河社區(qū)設(shè)計生成|住宅區(qū)空間組織運河社區(qū)設(shè)計生成|水上樂園空間組織室外樂園12、總平面圖宜居宜游，亦水亦福拂 柳 灣“”西南視角夜景鳥瞰效果圖清風拂楊柳，細雨打蓮蓬。東南視角鳥瞰效果圖清風拂楊柳，細雨打蓮蓬。指標 方案一運達柳葉湖文旅商住綜合開發(fā)項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標項 目數(shù)值單位備注建設(shè)用地面積827834.1m2總建筑面積1137205 m2地上總建筑面積（計容）728493 m2其中住宅建筑面積564091 m2其中院墅287890 m251%平墅37330 m27%洋房238871 m242%商業(yè)建筑面積149010 m2其中樂園29000 m2商業(yè)72010 m2酒店48000 m2幼兒園4500 m2公共配套建筑面積10892 m2其中物業(yè)管理用房2782 m213、總建筑面積3，不小于60，不宜大于3000業(yè)主基本公共活動用房3983 m2采用累進計算，總建筑面積10萬平米以下，按照總建筑面積5配建，建筑面積10萬平米以上30萬平米以下的，按照總建筑面積4配建，30萬平米以上按照3配建，不小于60，不宜大于3500養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施977 m2公廁270 m2配電開閉所2550 m2消控室180 m2門衛(wèi)及其他150 m2地下總建筑面積408712 m2其中非機動車庫面積9487 m2機動車庫面積399225 m2其中非人防車庫面積351834 m2人防車庫面積47391 m2不低于地面總建筑面積的6%容積率0.9 建筑占地面積248128 m2建筑密度30%14、規(guī)劃條件要求30%綠地面積289742 m2綠地率35%規(guī)劃條件要求35%總戶數(shù)3251戶總?cè)藬?shù)11379人3.5人/戶機動車停車位7251輛其中地下機動車位6933輛地面機動車位318輛非機動車停車位4745輛運達柳葉湖文旅商住綜合開發(fā)項目商業(yè)地塊經(jīng)濟技術(shù)指標項 目數(shù)值單位備注建設(shè)用地面積248350m2總建筑面積210346 m2地上總建筑面積（計容）149010 m2其中樂園29000 m2其中叢林樂園12000 m2兒童中心7000 m2活動中心3000 m2底層設(shè)備7000 m2商業(yè)72010 m2其中商墅32000 m2其中商墅30000 m2會所2000 m2商業(yè)40010 m215、其中購物中心（集中商業(yè)）23000 m2商業(yè)街區(qū)/酒吧街（桃花島）6000 m2樂園底層沿街商業(yè)10000 m2售樓處1010 m2酒店48000 m2其中酒店40000 m2酒店式公寓8000 m2地下總建筑面積61336 m2其中非機動車庫面積4712 m2機動車庫面積56624 m2其中非人防車庫面積44003 m2人防車庫面積12621 m2不低于地面總建筑面積的6%容積率0.6 建筑占地面積74505 m2建筑密度30%規(guī)劃條件要求30%綠地面積86923 m2綠地率35%規(guī)劃條件要求35%機動車停車位1490輛其中地下機動車位1416輛地面機動車位75輛非機動車停車位2356輛運達16、柳葉湖文旅商住綜合開發(fā)項目住宅地塊經(jīng)濟技術(shù)指標項 目數(shù)值單位備注建設(shè)用地面積579483.9m2總建筑面積926859 m2地上總建筑面積（計容）579483 m2其中住宅建筑面積564091 m2其中院墅287890 m251%平墅37330 m27%洋房238871 m242%幼兒園4500 m2公共配套建筑面積10892 m2其中物業(yè)管理用房2782 m2總建筑面積3，不小于60，不宜大于3000業(yè)主基本公共活動用房3983 m2采用累進計算，總建筑面積10萬平米以下，按照總建筑面積5配建，建筑面積10萬平米以上30萬平米以下的，按照總建筑面積4配建，30萬平米以上按照3配建，不小于6017、，不宜大于3500養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施977 m2公廁270 m2配電開閉所2550 m2消控室180 m2門衛(wèi)及其他150 m2地下總建筑面積347376 m2其中非機動車庫面積4775 m2機動車庫面積342601 m2其中非人防車庫面積307831 m2人防車庫面積34770 m2不低于地面總建筑面積的6%容積率1.0 建筑占地面積173623 m2建筑密度30%規(guī)劃條件要求30%綠地面積202819 m2綠地率35%規(guī)劃條件要求35%總戶數(shù)3251戶總?cè)藬?shù)11379人3.5人/戶機動車停車位5761輛其中地下機動車位5517輛地面機動車位244輛非機動車停車位2389輛濱水商業(yè)商業(yè)區(qū)總平面連通18、性鏈接現(xiàn)有資源商業(yè)策略公共性高質(zhì)量的濱水公共空間靈活性經(jīng)營的靈活，使用的靈活多樣性滿足不同客群使用需求商業(yè)地塊西南視角鳥瞰效果圖商業(yè)夜景鳥瞰效果圖公寓式酒店公寓式酒店酒店大堂840酒店宴會廳3500酒店villa800底 層 商 業(yè)底 層 商 業(yè)底 層 商 業(yè)室外活動平臺酒店客房酒店方案一酒店1.2w公寓式酒店3.6w酒店及酒店式公寓指標控制：增加公寓式酒店，提升經(jīng)營靈活性，總客房數(shù)450間左右成本控制：首層公共開放，做沿湖商業(yè)和架空停車；二層平臺提升酒店湖景視線突破高度限制，形成區(qū)域地標酒店方案二酒店3.6w公寓式酒店1.2w酒店及公寓式酒店酒店及公寓式酒店酒店及公寓式酒店酒店及公寓式酒店酒19、店及酒店式公寓二層活力平臺城市道路二層人行流線首層人行流線人行入口游樂場入口底層商業(yè)室內(nèi)樂園首層商業(yè)+樂園設(shè)備，公共開放二層樂園，體驗獨特樂園樂園總面積2.9w其中叢林樂園1.8w兒童中心0.7w運動中心0.4w室內(nèi)運動場室內(nèi)藝術(shù)館底層商業(yè)露天劇場叢林樂園運動中心/兒童中心餐廳咖啡廳樂園樂園總面積2.9w其中叢林樂園1.8w兒童中心0.7w運動中心0.4w一大兩小，主場館功能明確，輔場館經(jīng)營靈活室內(nèi)樂園室內(nèi)樂園室內(nèi)樂園室內(nèi)樂園室內(nèi)樂園室外樂園西側(cè)水面提供夏季靈活經(jīng)營空間商業(yè)類型集中商業(yè)桃花島街區(qū)商業(yè)商業(yè)商業(yè)總面積4.0w其中集中商業(yè)2.4w桃花島0.7w街區(qū)商業(yè)0.9w多樣化的商業(yè)空間組合集中20、商業(yè)：日常消費桃花島：夜間消費街區(qū)商業(yè)：旅游消費綜合型購物中心主題旗艦店主題商業(yè)城市之光燈塔渡船體驗咖啡廳精品書店運動服飾旗艦店健身房電影院兒童主題商業(yè)集中商業(yè)露臺上的風景常德石橋旱噴廣場四季中庭城市之光四季中庭城市之光常德石橋旱噴廣場集中商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)手工文創(chuàng)體驗濱水酒吧街珠寶旗艦店常德漢劇鑒賞特色美食街濱水酒吧街常德漢劇鑒賞特色美食街手工文創(chuàng)體驗酒吧街桃花島水上桃花源入口廣場親水平臺入口廣場入口廣場親水平臺秋溏水色親水平臺親水平臺秋溏水色秋溏水色桃花島桃花島桃花島桃花島商墅面積：32000企業(yè)公館宜居宜商，靈活使用企業(yè)使用民宿使用酒店運營企業(yè)公館商墅組團一層平面圖 1:100商墅組團21、二層平面圖 1:100商墅組團負一層平面圖 1:100350-500企業(yè)公館獨立經(jīng)營，組合運營企業(yè)公館住宅研究業(yè)態(tài)策劃|住宅策略濱水生活的營造貨值與去化的平衡+住宅地塊住宅研究|住宅區(qū)總平面住宅研究|住宅區(qū)總平面住宅區(qū)夜景鳥瞰效果圖項目背景|競品分析雙拼疊墅戶型120-150150-200200平均售價禾田居湖上院子5室2廳3衛(wèi)（176）5室2廳4衛(wèi)（196）5室2廳4衛(wèi)（228）5室2廳4衛(wèi)（247）均價23000元/天利天鵝灣（三期）6室2廳4衛(wèi)（236）7室3廳5衛(wèi)（268）6室4廳5衛(wèi)（300）雙拼20000元/天利天鵝灣（二期）聯(lián)排4室2廳4衛(wèi)（212）雙拼6室2廳4衛(wèi)（284）均價22、12000元/碧桂園翹楚棠 4室2廳3衛(wèi)（170）12000元/龍湖雙瓏原著上疊4室2廳3衛(wèi)（166）下疊4室2廳3衛(wèi)（158）均價15000元/保利中央公園2室2廳4衛(wèi)（174）3室2廳3衛(wèi)（190）4室2廳3衛(wèi)（208）5室3廳5衛(wèi)（275）5室3廳5衛(wèi)（319）16000元/金科美的柳葉和園 4室2廳3衛(wèi)(141）4室2廳3衛(wèi)（158）4室2廳3衛(wèi)（180）均價11000元/美的碧桂園柳葉府5室3廳4衛(wèi)（190）5室3廳4衛(wèi)（230）聯(lián)排16500元/雙拼19000元/恒大御龍?zhí)旆?金城湖山閱6室4廳4衛(wèi)（264）6室4廳4衛(wèi)（269）均價18000元/總結(jié)：1.別墅售價高：基本在1.623、-2w，但在基地周邊是在2w以上。2.贈送高：合院疊墅通過贈送面積溢價 3.面積段分布：別墅面積段基本在170-250 政策文件根據(jù)政策規(guī)定：常德當?shù)刂荒苄陆?F以上居住建筑參考案例PROPHASE ANALYSIS躍墅類別墅縱向疊拼4F疊拼架空合院產(chǎn)品研究參考案例PROPHASE ANALYSIS一層平面圖二層平面圖二層平面圖頂層平面圖三層平面圖1 躍墅產(chǎn)品：空間靈活，面積段可控產(chǎn)品研究參考案例PROPHASE ANALYSIS負一層平面圖一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖五層平面圖2 類別墅產(chǎn)品：前后錯層，架空車庫產(chǎn)品研究參考案例PROPHASE ANALYSIS上疊平面圖中疊平面圖24、下疊平面圖3 縱向疊拼產(chǎn)品：層層退臺產(chǎn)品研究一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖4 4F疊拼產(chǎn)品：下疊帶院子，上疊帶露臺產(chǎn)品研究參考案例PROPHASE ANALYSIS一層平面圖二層平面圖三層平面圖四層平面圖5 架空別墅產(chǎn)品：首層架空200-250產(chǎn)品研究參考案例PROPHASE ANALYSIS躍墅類別墅縱向疊拼4F合院架空別墅產(chǎn)品研究傳統(tǒng)市場，獨門獨戶院墅院墅負一層平面圖 1:100院墅組團空間一層平面圖 1:100院墅組團空間二層平面圖 1:100院墅組團空間三層平面圖 1:100院墅組團空間四層平面圖 1:100院墅組團空間2 架空花園院墅院墅院墅生活方式院墅280平墅平墅平墅平25、墅效果圖洋房125+125洋房125+130洋房140+140洋房洋房度假酒店商墅洋房別墅+平墅主題游樂場特色商業(yè)街集中商業(yè)售樓處C 商業(yè)三期建設(shè)用地B 商業(yè)二期建設(shè)用地A 商業(yè)一期建設(shè)用地03 住宅三期建設(shè)用地02 住宅二期建設(shè)用地01 住宅一期建設(shè)用地示范區(qū)建設(shè)用地分期開發(fā)示意圖別墅+平墅123BAC停車落客前場景觀售樓處樣板房區(qū)P示范區(qū)車行主要入口示范區(qū)人行主要入口人行次要流線船行流線車行流線人行主要流線示范區(qū)參觀流線出發(fā)碼頭示范區(qū)車行主要入口示范區(qū)人行主要入口6 61 111117 78 82 23 34 45 59 910111213入口廣場休閑平臺（隱魚）棧橋（訪溪）小廣場（歸樵）沙盤區(qū)洽談區(qū)游艇碼頭濱水商業(yè)兒童活動場地（喜市）親水平臺落客停車前臺接待汀步（尋菱）1 12 23 34 45 56 67 78 89 910111213示范區(qū)導覽圖1 1停車落客意向漫步于生態(tài)濕地之間，偶尋一休憩之地，怡然自得。3 3休閑平臺意向隱魚于曲折的棧橋間閑庭信步，感受原始自然的詩意。4 4棧橋意向訪溪示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖示范區(qū)效果圖9 9游艇碼頭意向瓜洲渡總平面圖宜居宜游，亦水亦福拂 柳 灣“”