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1、萬科萬科 200805房地產項目開發流程房地產項目開發流程傳統的房地產開發模式傳統的房地產開發模式產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地傳統的房地產開發模式傳統的房地產開發模式產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地傳統的房地產開發模式傳統的房地產開發模式產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地配套商品房模式配套商品房模式傳統的房地產開發模式傳統的房地產開發模式產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地一航萬科模式一航萬科模式傳統的房地2、產開發模式傳統的房地產開發模式出售出售土地土地獲取獲取土地土地開發商面臨的尷尬：賣地比賣房子更賺錢傳統的房地產開發模式傳統的房地產開發模式其他模式其他模式產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售/租賃租賃項目項目改造改造獲取獲取房產房產賣金融賣金融產品產品傳統的房地產開發流程傳統的房地產開發流程項目定位項目定位產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地l 以土地資源為核心的項目公司開發模式土地獲取土地獲取土地獲取土地獲取如果有選擇，買什么樣的地？如果有選擇，買什么樣的地？1 1、土地為什么會增值？、土地為什么會增值？（成都城市花園大二期土地被政府收3、回）（成都城市花園大二期土地被政府收回）2 2、地價占總成本的比例意味著什么？、地價占總成本的比例意味著什么？3 3、地價的付款節奏意味著什么？、地價的付款節奏意味著什么？為什么測算總是不準的？宏觀經濟環境與宏觀行業趨勢的影響為什么測算總是不準的？宏觀經濟環境與宏觀行業趨勢的影響力到底有多大？（東海岸力到底有多大？（東海岸萬科地產的滑鐵盧？）萬科地產的滑鐵盧？）從商品角度出發，什么樣的商品屬性？從商品角度出發，什么樣的商品屬性？測算結果與市場價格之間的關系？如何看待土地的客觀價值？測算結果與市場價格之間的關系？如何看待土地的客觀價值？項目定位項目定位項目運營計劃產品設計產品設計一期范圍及產品、4、示范區及流線、情景洋房、送面積、結構（成本）優化、審圖、目標成本指導書、物業管理方案（前期物業管理招投標）產品設計產品設計萬惡之源萬惡之源p項目經理部：項目經理部：1.1.圖紙老是出不來，老給我分層出圖；圖紙老是出不來，老給我分層出圖；2.2.總包招標質量不高，因此造成施工過程中困難重重，管理難度很大；總包招標質量不高，因此造成施工過程中困難重重，管理難度很大；p銷售中心：銷售中心：1.1.樣板房和售樓處的計劃缺少主責部門；樣板房和售樓處的計劃缺少主責部門；2.2.規劃階段的樓號棟號和后期派出所的編號總是不一致；規劃階段的樓號棟號和后期派出所的編號總是不一致；3.3.實樓與合同附圖不符，實樓和5、樣板房不符的問題屢次出現；實樓與合同附圖不符，實樓和樣板房不符的問題屢次出現；p成本部：成本部：1.1.“電子版圖紙電子版圖紙”和和“招標圖招標圖”缺乏嚴格的審核，質量不高，不能用于招標；缺乏嚴格的審核，質量不高，不能用于招標；2.2.部品材料做法缺少同時的施工技術規范，降低工作效率部品材料做法缺少同時的施工技術規范，降低工作效率p采購管理部：采購管理部：1.1.精裝修的材料部品選型流程不清，往往造成管理失控，或決策反復；精裝修的材料部品選型流程不清，往往造成管理失控，或決策反復；2.2.市政配套（供水市政配套（供水/電力）施工單位的選擇責任不清，會影響決策效率；電力）施工單位的選擇責任不清，6、會影響決策效率；p工程管理部：工程管理部：1.1.市政輸入條件及策劃介入較晚，缺乏對規劃設計的指導，因此造成很多技術難市政輸入條件及策劃介入較晚，缺乏對規劃設計的指導，因此造成很多技術難題；（土方平衡、管線路由題；（土方平衡、管線路由）項目建造項目建造費率與工程量清單招標、標段、甲供材、部品定樣、分包、施工組織設計、土方與圍墻、提前開工（無證開工）、標準做法、變更與簽證、搶工、園建項目銷售項目銷售客戶積累（產品說明會、活動、登記、認籌）、開放（概念/交付標準/工藝工法示范單位）、定價、銷售承諾、合同附圖、風險指引、開盤（排隊、抽簽）、認購交樓物管交樓物管業主開放日、模擬驗收、開荒、交付、面積差7、返修以土地為核心的開發模式所形成的產品系列以土地為核心的開發模式所形成的產品系列 城郊結合部：四季花城產品系列城郊結合部：四季花城產品系列土地屬性特征：土地屬性特征：位于城市近郊/城郊結合部；與城市 中心距離較近，交通配套少，是1 3年內城市擴張的主要方向；周邊有 中低檔生活配套,但不完善。客戶特征：客戶特征：復合客戶群。以青年之家、小太陽、孩 子三代為主，少量青年持家。以自住需 求為主。產品：產品：成熟產品/標準化產品單價比：單價比：0.88-1.49,平均1.03，中檔深圳深圳 四季花城四季花城 萬科城萬科城上海上海 四季花城四季花城無錫無錫 魅力之城魅力之城。市區邊緣：城市花園產品系列8、市區邊緣：城市花園產品系列土地屬性特征：位于市區的成熟區域，是其中的 “安靜區”，周邊交通及配套完 善，但以滿足生活需要為主。客戶特征：復合客戶群。以富貴之家1、青年 之家、孩子三代、小太陽為主。以 自住需求為主。產品：成熟產品/標準化產品單價比：1.12-1.53,平均1.37，中高檔深圳深圳 溫馨家園溫馨家園上海上海 朗潤園朗潤園天津天津 水晶城水晶城。以土地為核心的開發模式所形成的產品系列以土地為核心的開發模式所形成的產品系列 副中心區：金色家園產品系列副中心區：金色家園產品系列土地屬性特征：位于市區的成熟區域，地塊與城 市聯系緊密，周邊交通及生活配 套十分完善。客戶特征：復合客戶群。以9、青年之家、小太 陽為主。對投資客戶有一定吸引 力。產品：成熟產品/標準化產品單價比：1.00-1.86,平均1.33，中高檔深圳深圳 金域蘭灣金域蘭灣 金色家園金色家園南京南京 金色家園金色家園沈陽沈陽 金色家園金色家園。以土地為核心的開發模式所形成的產品系列以土地為核心的開發模式所形成的產品系列傳統的房地產開發流程傳統的房地產開發流程項目定位項目定位產品產品設計設計交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造獲取獲取土地土地以客戶為導向的房地產開發流程以客戶為導向的房地產開發流程萬科新流程萬科新流程拿地拿地定位定位 設計設計客戶客戶細分細分產品產品設計設計獲取獲取土地土地土地屬性土地屬性10、清單清單市場細分市場細分客戶描述客戶描述七對眼睛七對眼睛(產品建議)七對眼睛七對眼睛(項目定位)城市地圖城市地圖交樓物管交樓物管項目項目銷售銷售項目項目建造建造小常識小常識房地產開發房地產開發“五證五證”國有土地使用證建設用地規劃許可證建筑工程規劃許可證建筑工程施工許可證商品房銷售許可證國有土地使用證國有土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證 建設用地規劃許可證是經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃11、使用土地的合法權益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證 建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。建設工程施工許可證建設工程施工許可證 建設工程施工許可證(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。未取得施工許可證的不得擅自開工。商品房銷售許可證商品房銷售許可證商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。