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1、1企業研究萬科2Part 1企業概況3Part 2發展現狀12Part 3文旅發展特征19報告大綱3企業介紹發展歷程業務框架4Part1-1 企業介紹Part1-1 企業介紹萬科企業定位萬科地產VANKE核心競爭力世界最大的住宅開發商，全國性布局，業務多元化戰略企業背景成立時間：1984年總資產：5369億人民幣主營業務：房地產開發和物業服務企業性質上市公司(000002)股份制企業典型項目項目名稱：杭州良渚文化村 南部灣萬科城 上海萬科濱江國際 松花湖國際度假區 55Part1-2 企業發展歷程1984年1988年1993年1996年2003年1984年以“現代科教儀器展銷中心心”的名稱注冊2、成功企業成立企業成立1991年1月，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易股份改造股份改造1988年，社會招股成功，并于同年介入房地產領域 公司成立公司成立1993年，住宅項目的開發被確定為公司的核心業務AA股上市交股上市交易易主導業務確立主導業務確立進入上海進入上海市場市場1991年1月，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易專注管理專注管理精耕房地產精耕房地產轉讓萬佳百貨股份，公司專業化戰略調整完成專注房地產專注房地產華潤成萬科第一大股東2010年3+X3+X戰戰略略進軍商業進軍商業地產地產2003年，進入廣州、中山、大連、鞍山，形成成3+X的區域發展模式2005年涉足涉足旅游旅游地產地產2005年，3、惠州拿地開始涉足旅游地產B B股上市交易股上市交易1993年5月，萬科B股在深圳證券交易所掛牌交易資金統一結資金統一結算制度確立算制度確立1996年，資金結算中心成立，為各地公司的資金結算統一納入集團總部奠定了基礎1992年10月，深圳市萬科物業管理有限公司成立成立物管成立物管公司公司成立建筑成立建筑研究中心研究中心豐富品牌內涵，增加項目開發科技含量2004年，基本完成珠江三角和長江三角的戰略布局，并開始積極拓展環渤海區域啟用新啟用新標志標志將企業核心理念總結為“讓建筑贊美生命”成立國際成立國際融資平臺融資平臺萬科收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75股權，并在同年內將其更名為萬科置業（海外4、）有限公司2010年正式進軍商業地產，打造城市配套服務商萬科地產經過30多年的發展，已成為全球最大的專業住宅開發商，近年來開始進軍商業地產，多元化戰略逐步成型布局布局旅游旅游地產地產布局布局商業商業地產地產6Part1-3 企業業務框架6集團品牌：萬科集團兩大板塊：萬科地產|萬科物業旗下分公司：深圳萬科|廣州萬科|上海萬科|北京萬科|東莞萬科|佛山萬科|珠海萬科|南京萬科|昆明萬科|福州萬科|廈門萬科|成都萬科|濟南萬科|天津萬科|海南萬科|杭州萬科|蘇南萬科|北京萬科|南昌萬科|武漢萬科|重慶萬科|唐山萬科|長沙萬科|沈陽萬科|合肥萬科|寧波萬科|青島萬科|長春萬科|西安萬科|大連萬科|煙臺5、萬科|鄭州萬科|石家莊萬科|太原萬科|新疆萬科|溫州萬科|揚州萬科|蕪湖萬科|鎮江萬科|徐州萬科產品品牌：金色家園|金域藍灣|四季花城|城市花園|金奧國際|幸福街市|萬科紅|萬科大廈|萬科廣場 大型發展項目：杭州良渚文化村|徐州萬科淮海天地|上海萬科翡翠公園|合肥萬科森林公園萬科集團的產業布局城市配套服務商綠色建筑三好住宅7企業產品線區域分布發展戰略8Part2-1 企業產品線萬科住宅地產現有產品線主要以金色系列、城花系列、四季系列和高端系列四種產品線為主城市中心系列上海金色家園北京金域藍灣天津金奧國際廣州金色家園金色系列城郊結合系列成都城市花園武漢城市花園大連城市花園上海萬科城城花系列郊區系6、列沈陽四季花城南昌四季花城青島四季花城成都萬科雙水岸四季系列占有稀缺資源系列北京五礦萬科如園深圳十七英里上海翡翠濱江蘇州中糧本岸高端系列9北京環渤海區域上海長三角區域深圳珠三角區域成都中西部區域Part2-2 區域分布萬科根據市場容量、距離等因素，以深圳、上海、北京、成都四大區域為中心形成二級城市圈并兼顧區域外部分城市開發，形成“4+x”區域布局，城市分布涉及全國65個城市。此外，萬科2013年起開始嘗試海外投資，參與海外6個房地產開發項目萬科地產項目分布情況區域核心城市典型地產項目珠三角區域深圳廣州萬科金色家園廣州萬科城市花園清遠萬科城長三角區域上海上海萬科濱江國際上海萬科翡翠南京萬科金域藍7、灣寧波萬科公園里環渤海區域北京天津萬科水晶城青島萬科生態城大連萬科城中西部區域成都重慶萬科金色悅城貴陽萬科城西安萬科金色悅城海外區域香港、新加坡、舊金山、紐約舊金山富升街201號紐約列克星敦大道610號10Part2-3 發展戰略目前萬科土地儲備分布全國八大區域，以華東、華北和華南為主要分布區域，萬科由一線城市布局向二三線城市布局轉移n 萬科土地儲備分布情況區域成交幅數成交占地面積（萬m）成交總價（億元）華東19823271286華北166194517756東北721052232華南1721831708西南64 613333 西北2719882 華中676269242海南島31633總計7698、1586820639n 萬科土地儲備情況西北西南華北東北華東華中華南海南島11Part2-3 發展戰略萬科在繼續精做住宅產品的同時，開始涉足旅游地產和商業地產，試水多元化發展戰略，加快實現企業轉型住宅開發專業化戰略，打造三好住宅布局商業地產，打造城市配套服務商加大科研投入，打造綠色建筑開展資本運作走輕資產戰略，試水小股操盤和管理輸出12市場規模開發模式及特征代表案例分析13Part3-1 文旅地產市場規模萬科文旅地產立項開發項目達7個，總開發土地面積將近3000萬，總建筑面積規模900多萬板塊城市旅游地產項目總用地面積（萬m）總建筑面積（萬m）環渤海區域秦皇島天洋萬科北戴河小鎮23.928.79、長三角區域杭州良渚文化村733340珠三角區域深圳浪騎游艇會345惠州雙月灣度假村77111海南區域三亞森林度假公園9450湖畔度假公園2831海口浪琴灣11.65.8東北區域吉林松花湖國際旅游度假區2000350杭州深圳吉林三亞惠州萬科旅游地產項目分布情況秦皇島海口14先期通過項目所在地旅游資源宣傳或項目本身度假設施建設，提升項目價值和吸引力人口大批量漸進導入，為地產項目開發蓄勢，進而促進地產項目開發與銷售地產項目的成功運營，在導入大量長期定居人口的同時，要求進一步開發和完善項目度假設施及配套n 聯動開發模式的成功運行，有效緩解了因項目開發周期長導致的資金鏈斷裂風險，為項目有序開發和完善經營10、創造了條件；n 聯動開發模式對于項目乃至區域的價值提升起到了很好的促進作用。主力開發模式：旅游或度假設施先行，帶動地產的聯動開發模式Part3-2 開發模式及特征15特征1：在臨近強勢旅游資源的基礎上，構筑完善的配套服務體系，打造高品質度假物業Part3-2 開發模式及特征臨近強勢旅游資源配套功能設施開發地產項目開發n 臨近強勢旅游資源，有效增強項目吸引力和價值，為后期人口流量導入創造條件；n 進行配套功能設施開發，構建完善的配套服務體系，進一步提升項目度假和投資屬性；n 依托臨近旅游資源和區域特色，配合先期建設的配套實施，打造因地適宜的特色度假物業；n 度假物業的快速去化，保證后期陸續開發的11、資金流，并為進一步開發和完善區域配套設施提供資金支持。16特征2：項目主題突出，以主題特色帶動整體發展Part3-2 開發模式及特征n 萬科文旅地產項目多主題先行，以特色鮮明的主題打造和增強項目度假屬性，帶動項目區域價值；n 特色的主題趨向性對萬科文旅地產的品牌打造和宣傳也起到了很好的宣傳作用。旅游地產項目項目主題特色天洋萬科北戴河小鎮地中海風情度假良渚文化村以博物館為主的文化設施浪騎游艇會豪華游艇雙月灣度假村海灣度假森林度假公園特色森林度假公園湖畔度假公園浪琴灣亞熱帶濱海風情松花湖國際旅游度假區滑雪特色度假17特征3：探索過程謹慎化，重點布局特色區域Part3-2 開發模式及特征杭州深圳吉林12、三亞惠州萬科旅游地產項目分布情況秦皇島海口n 萬科文旅地產目前處于先期探索階段，并未大范圍布局，探索過程謹慎化，開發節奏和規模均有控制；n 萬科在文旅地產項目選址和規劃上也保持謹慎原則，僅在擁有強勢旅游資源的旅游目的地重點布局，以此來降低發展初期的開發風險；n 萬科旅游地產目前在東北區域、環渤海區域、長三角區域、珠三角區域和海南區域重點布局個別項目，以此試水區域市場，在積累開發經驗的同時，也為后期市場擴張提供可操作化參考。18特征4：因地制宜，文旅項目開發呈現多元化Part3-2 開發模式及特征利用海景和沙灘等海洋資源打造濱海度假物業利用文化遺址打造完善的文化實施及相匹配的度假物業利用區域氣候13、條件打造室外滑雪場及相應的度假物業n 萬科文旅地產項目開發在前期選址、中期規劃和后期開發中都堅持因地制宜的原則，依據項目所在地旅游資源和區域文化，打造既能迎合區域市場又兼具度假屬性的產品；n 因地制宜的開發策略保證了項目的區域特色屬性，增強項目吸引力。19Part3-3 經典案例分析萬科杭州良渚文化村20項目概況地處杭州西北部良渚組團核心區，坐擁核心旅游資源，開發物業多樣良渚文化村Part3-3 經典案例分析n 區位：位于杭州市西北部良渚組團核心區，距離杭州市中心16公里，距離良渚遺址保護區2公里，緊靠著名的文化遺址；n 環境：25座山、3片湖泊、1條河流、五大主題公園、良渚國家遺址公園一期國14、家AAAA級景區、大雄寺、良渚博物院等；n 良渚文化村投資商：2000年由南都房產集團投資，2006年被萬科收購；n 規模：總占地規模近11000畝，其中5000余畝的自然山水，3400畝住宅用地，1200畝的旅游用地和約600畝的公建配套用地；n 概況：整個項目擁有8個串聯式主題村落，有公寓、排屋、別墅等多樣產品類型。預計未來共有1萬戶常住家庭，可容納34萬人的人口規模，8000個工作崗位。21Part3-3 經典案例分析項目總體定位集旅游、居住、度假三重功能為一體的城市綜合有機體項目整體策略：n“旅游/特色配套+地產”的聯動開發模式 先期通過文化、商業等配套設施建設和旅游資源整合，提升區域15、價值和項目度假屬性，為地產項目的成功開發營造良好的區域價值氛圍；n 功能組合復合化，各組團串聯化 集居住、旅游、商務于一體，實現“住”與“非住”功能聯動，并相互促進，達到價值相互拉動的效果；n 生態度假公園構筑綠色休閑生活 項目內陸續開發數個生態休閑公園，在提升項目度假休閑屬性的同時，為業主提供了優質舒適的居住環境。22背景：良渚文化為中國新石器文化遺址之一，分布地點在長江下游的太湖地區，其中心在浙江省良渚。良渚文化存續之間約為距今5300年至4200年前，屬于新石器時代，該文化遺址最大特色是所出土的玉器。項目整體布局以風情大道串聯各個主題村落組團Part3-3 經典案例分析n 小鎮以一條風情16、大道串聯起各個組團；n 以商業街區構建小鎮中心，與各個住宅組團形成良好開發節奏，同時在各個組團內部，打造特色物業產品與配套設施，以此保證開發期期有亮點，進而提升整體物業價值；n 依照10分鐘步行的尺度，居住村落以配套組團為中心成零星環狀分布，并在其中設置了相應配套設施，與中心社區配套共同組成良渚文化村完善的配套體系。白鷺灣公園茶語公園悠園公園九年制實驗學校公望會良渚會所玉鳥流蘇商業街區（門診、幼兒園、教堂）設施組團白鷺郡（東、北）竹徑茶語白鷺郡（西、南）陽光天際金色水岸（規劃中）七賢郡隨園嘉園勸學里232006年2007年2008年2009年2003年05年白鷺灣君瀾度假酒店簽約；06年開工；17、08年3月試營業05年3月，良渚文化博物館開工建設；14年12月，良渚博物館正式對外開放教育配套：幼兒園、中小學相繼開工08年，良渚青少年活動中心動工，09年開放社區大型賣場等商業配套將投入使用2005年，白鷺郡北開盤銷售2006年3月，竹徑茶語開盤銷售2006年9月，陽光天際開盤銷售2007年8月，白鷺郡東開盤銷售2008年8月，白鷺郡南開盤銷售文化、商業、公建配套住宅2010年2011年農貿市場開業2010年10月，春漫里開盤銷售2011年1月，白鷺郡南2期開盤銷售文化度假設施作為前期拉動，生態環境是基礎，后期完善生活型商業配套及教育醫療設施，未來規劃補充城市型商業零售、休閑娛樂配套前期同18、時啟動公寓與別墅物業，通過市場驗證，主推低密度別墅，后續逐漸升高容積率向洋房、公寓物業轉變，未來規劃以居住功能為主2011年6月，柳映坊開盤銷售2012年2013年2014年2013年5月，隨園嘉樹開盤銷售2012年10月，七賢郡開盤銷售07年初，玉鳥流蘇開工，08年5月一期交付11年，公望會良渚會所正式營業12年，成立社區皮劃艇俱樂部14年5月，良渚礦坑公園開放Part3-3 經典案例分析項目開發節奏前期以文化度假設施啟動，提升區域價值，中后期逐漸增加居住類物業開發，并進一步完善配套設施24Part3-3 經典案例分析項目住宅產品開發前期同時啟動公寓與別墅物業，通過市場驗證，主推低密度別墅，19、后續逐漸升高容積率向洋房、公寓物業轉變項目組團建筑面積（萬m）物業類型面積區間（m2）開發進度白鷺郡北17多層公寓92-1862005年開盤竹徑茶語8.6多層、坡地花園洋房、坡地疊排、坡地排屋 190-3352006年3月開盤白鷺郡東14.5多層公寓80-1202007年4月開盤白鷺郡南18.5精裝修多層公寓55-89/120-2402008年5月開盤陽光天際16.9西班牙風格坡地聯排190-2302008年8月開盤春漫里10酒店式公寓5685平 2010年10月開盤柳映坊 6精裝多層電梯洋房180-2402011年6月開盤白鷺郡西7.8精工別墅500-7002012年7月開盤七賢郡49.5多20、層、小高層住宅90-1352012年10月開盤隨園嘉樹63.9精裝社區老年公寓75-1102013年5月開盤金色水岸規劃中25Part3-3 經典案例分析項目配套設施開發項目設置了六大生活配套系統，以構成完備的小鎮生活，并在配套中始終串聯“創意良渚”的主線，自成一體良渚博物館、基督教堂、大雄寺班車、公交車、道路、古墩路延伸段與浙江省一院共建小區醫療系統玉鳥流蘇商業街、公望會良渚會所、商務酒店、社區超市雙語幼兒園、中小學各大主題公園、度假酒店、拓展基地、休閑設施文化設施系統醫療保健系統道路交通系統商業配套系統教育設施系統休閑運動系統26Part3-3 經典案例分析n 精神標識：良渚博物館n 藝術21、商業：玉鳥流蘇內文化創意產業及相關的商業n 生態環境：美麗洲公園、茶語公園、白鷺灣公園、悠園、游山步道n 生活方式：小鎮通過小鎮公約約定了一個大家所關注的生活行為細節，用文明的方式來推進文明，將良渚文化中的文明元素融入生活方式項目文化體現文化的表達除了體現在精神標識、藝術商業、組團概念之外，更多的將文化核心價值融入生活方式27精神標識以博物館反應特質文化n 區位：位于良渚遺址旁，與美麗洲公園共同組成了808畝的“大美麗洲”旅游中心區；n 規模：占地約4萬m，建筑面積約1萬m；n 概況：館內圍繞“良渚之謎”和“良渚玉文化”的主題，展示5000年前良渚先人的風土人情，自然生態、生活勞作、祭天禮地等22、各個方面的資料；n 設計：該館由世界建筑大師DAVID CHIPPERFIELD設計完成，館內還設計了三個天井式主題庭院，庭院內的美人靠以及源自玉璧理念的建筑小品，體現了中國園林建筑的元素。Part3-3 經典案例分析28生態環境休閑公園奠定文化休閑度假氛圍AAAA景區青年運動公園健身、休閑山地公園（游泳茶園果園）湖景主題（4萬平米湖面）小鎮中心的運動主題公園健身、休閑另外，萬科打造的杭州首個礦坑公園“良渚礦坑探險公園”于2014年5月盛大開園，由百畝花海、超大草坪、茶園和兒童探險中心組成，進一步提升項目生態環境和區域價值。Part3-3 經典案例分析29藝術商業商業及休閑設施突顯地脈文化，體23、現良渚精神1.十全十美社區超市2.帝寶星餐廳3.招商銀行4.中國銀行5.知味觀中餐廳6.致格婚紗攝影7.玉鳥幼兒園8.藝術基地（吉他社）9.國緣版畫館10.象王洗得好（干洗店）11.胡慶余堂（藥店）12.客服服務中心13.乒乓球館14.良渚食堂15.洗手間16.物業服務中心17.萬科報修中心18.萬科文化村項目部n 建設時間：2007年初開工建設，2008年10月正式開街；n 體量：占地300余畝，總建筑面積為8.7萬平；n 設計：由四位中國當代實驗建筑師張雷、齊欣、柳亦春、吳鋼集群設計，展現了當代建筑師們對空間與場所的獨特理解保持小鎮的街區特制，不超過三層的建筑，小尺度的廣場，親切宜人的道路24、及建筑精致的細部處理；n 文化解讀：玉鳥流蘇連接地域文脈，在營造一種新的地域文化及消費環境的同時，力求打造一個懷舊的、前衛的、精致的文化氛圍和空間形式，進而形成城市人群休閑、交流的文化場所。Part3-3 經典案例分析30Part3-3 經典案例分析生活方式萬科倡導小鎮居民共同參與締造小鎮公約，并獨創性推出村民一卡通服務系統n 小鎮公約核心宗旨：倡導便利、文明、溫情、交流、綠色健康的生活方式，讓居民形成對小鎮共同的情感認知；n 小鎮公約三大倡導：倡導人與人之間的交流、友愛和互助，倡導生態環保，倡導文明與自律；n 村民卡服務內容：憑借村民卡，業主可享用免費乘坐業主班車、小鎮自行車、小區門禁等優質配套設施，一年服務費20元；n 村民卡折扣優惠：使用“村民卡”還可在萬科良渚文化村內28個消費網點享受不同程度的折扣優惠，基本上涵蓋了萬科良渚文化村的所有商業設施。31Part3-3 經典案例分析項目小結萬科杭州良渚文化村是萬科文游地產的典型之作，是以文化、旅游和配套驅動地產發展模式的成功運作旅游文化地產配套利用旅游資源挖掘文化內涵打造完善配套驅動度假地產構筑開發生態鏈條，打造區域價值大盤