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1、魯能二號地魯能二號地 設備設施建議設備設施建議 競爭環境土地條件區域條件 項目發展策略 項 項目發展策略 項目市場占位 目 設 項目市場占位 項目市場定位 設 備 設 產品打造原則 設 施 定 項目設備設施配置原則 定 位 競品項目配置調研邏 輯 項目設備設施配置建議 輯 競爭環境土地條件區域條件 項目發展策略項目發展策略 項目市場占位項目市場占位 項目市場定位 從地塊自身與所在區域的條件出發，結合市場的競爭狀從地塊自身與所在區域的條件出發，結合市場的競爭狀 況況， 發掘項目的核心價值發掘項目的核心價值，規避項目的不利因素規避項目的不利因素，梳理出梳理出 產品打造原則 況況， 發掘項目的核心價2、值發掘項目的核心價值，規避項目的不利因素規避項目的不利因素，梳理出梳理出 項目的發展策略。項目的發展策略。 項目設備設施配置原則 競品項目配置調研 項目設備設施配置建議 土地條件分析土地條件分析土地條件分析土地條件分析 極度稀缺的1.0容積率指標極度稀缺的1.0容積率指標，超出市場平均水平的項目超出市場平均水平的項目 規模規模（在新的土地出讓政策環境下在新的土地出讓政策環境下2020萬平米以上的項目萬平米以上的項目規模規模（在新的土地出讓政策環境下在新的土地出讓政策環境下，2020萬平米以上的項目萬平米以上的項目 已日漸鮮見）是本項目的核心價值。已日漸鮮見）是本項目的核心價值。 魯能深耕北京13、8年，業已形成的“魯能深耕北京18年，業已形成的“魯能-北京-別墅生活魯能-北京-別墅生活 圈圈”也將是項目打造高品質也將是項目打造高品質實現高價值的品牌基礎實現高價值的品牌基礎圈圈，也將是項目打造高品質也將是項目打造高品質、實現高價值的品牌基礎實現高價值的品牌基礎。 此外此外，相對較高的地價成本相對較高的地價成本（僅相對于本區域僅相對于本區域，相對于相對于此外此外，相對較高的地價成本相對較高的地價成本（僅相對于本區域僅相對于本區域，相對于相對于 2010年出讓的同等條件地塊，本項目仍具備地價優勢，如2010年出讓的同等條件地塊，本項目仍具備地價優勢，如 小湯山金科納帕地塊小湯山金科納帕地塊，樓面價已達樓面價已達1500015000），），也決定了本也決定了本小湯山金科納帕地塊小湯山金科納帕地塊，樓面價已達樓面價已達），），也決定了本也決定了本 項目需要往高端方向發展才能平衡地價。項目需要