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1、DTZ|Cushman&Wakefield重慶寫字樓與零售市場概況重慶寫字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1重慶宏觀經濟概況1DTZ|Cushman&Wakefield重慶宏觀經濟概況華南華西主要城市經濟數據(2016年第一季度)重慶重慶廈門成都成都深圳深圳人口人口3017萬(2015年底）386萬(2015年底）1465.8萬(2015年）1,138萬(2015年底)面積（市區）面積（市區）82400平方千米1573.16平方千米12121平方千米1,996.78平方千米地區生產總值地區生產總值3772.73億元801.02億元2601.7億元3,2、887.90億元第三產業生產總值第三產業生產總值1995.15億元447.69億元1402.6億元2,329.59億元失業率失業率3.6%3.22%(2015年)3.19%(2015年)2.34%(2015年)社會消費品零售總額社會消費品零售總額1765.3億元274.44億元1294.6億元1,193.51億元人均可支配收入人均可支配收入8,651元12,453元9774元13,283.50元消費價格指數消費價格指數102.6101.9101.3（14年）103房地產開發投資房地產開發投資746.81億元180.51億元563.6億元278.23億元房地產竣工面積房地產竣工面積839.99萬3、平方米-5985.5萬平方米（2015年)360.21萬平方米(2015年)*人均可支配收入以總收入扣除相關稅收和強制性社會保障計算2來源：各市統計局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield重慶宏觀經濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)兩江新區禮嘉組團F標準分區F03-10/05、F03-11-1/05號宗地重慶金科置業2016 Q2住宅渝北區156,20511917618兩江新區大竹林組團G標準分區G13-4-2/06、4、G14-4/05、G16/05、G17/05（部分）號宗地龍湖地產2016 Q2住宅渝北區224,9402551.497614九龍坡區大楊石組團H分區H10-1-3/06號宗地金輝2016 Q2住宅及商業、商務混合用地九龍坡區11,8782645472兩江新區禮嘉組團F標準分區F06-1/05、F06-9/03、F06-12/04號宗地龍湖地產2016 Q2住宅渝中區144,87014925143兩江新區禮嘉組團F標準分區F05-8/05、F05-16/03號宗地龍湖地產2016 Q2住宅渝北區147,699120240623來源：重慶土地資源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakef5、ield重慶宏觀經濟概況近年來主要寫字樓與零售物業大宗交易項目名稱項目名稱物業類型物業類型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬百萬 元元)樓面價樓面價(元元/平方米平方米)萬豪酒店資產交易90,0002016 Q2鑫力控股民生國際1,22713,600大都會商業/寫字樓資產交易164,0002014 Q4和記黃埔匯賢產業信托3,91023,840平安國際金融中心寫字樓資產交易61,7372014協信平安92615,000瑞安企業天地2號寫字樓資產交易119,0002013瑞安陽光保險2,412（有租金保底）20,270瑞安企業天6、地3、4、5號寫字樓資產交易98,3242012瑞安平安1,475（有租金保底）15,0004來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5重慶甲級寫字樓市場概況5DTZ|Cushman&Wakefield重慶寫字樓市場各區域市場行情注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）渝中區高新區吳中區平均租金:91.26元/月空置率:39.69%平均租金:78元/月空置率:64.96%6來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部平均租金:101元/月空置率:47.37%江北區南岸區平均租金:67元/月空置率:23.53%渝北區DTZ7、|Cushman&Wakefield重慶寫字樓市場市場動態新增供應，凈吸納量和空置率0%10%20%30%40%50%60%0100000200000300000400000500000600000700000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供應凈吸納量空置率平方米2016年二季度位于渝中區的平安國際金融中心投入使用，為市場帶來61,737平方米新增供應，至此重慶甲級寫字樓市場存量增至1,276,758平方米。受益于較為活躍的市場表現，全市甲級寫字樓市場整體空置率并未因為新增供應而上漲，本季度空置率為42.7%，較上季度微降1個百分點；前兩個季度累計吸納量達到18、1.06萬平方米。各區域表現來看，在中新項目帶來的熱點效應持續作用下，江北區表現最為活躍，空置率較上季度下降9個百分點至47.37%；渝中區在新增供應帶動下，空置率上升至39.7%，較上季度上漲4個百分點；南岸區和渝北區保持正常吸納，空置率分別下降至23.5%和64.96%。受城市定位以及政策引導等影響，金融行業和服務類企業依舊是市場的需求主力，本季度，金融業和服務業為租賃市場貢獻了50%的份額。但受宏觀經濟不景氣影響，資質不高的抵押貸款公司以及相關企業退租或跑路的情況仍時有發生，令部分寫字樓業主在該類型租戶的選擇上更加謹慎。主要租賃交易項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方9、米）企業天地渝中宜人貸1,000金融城3號T3江北樂視小額貸款1,0007來源：戴德梁行研究部Q2注釋：2016年度的新增供應和凈吸納量為季度累計值DTZ|Cushman&Wakefield重慶寫字樓市場市場動態租金水平歷年存量及預測707580859095100201120122013201420152016 Q2平均租金人民幣/平方米/月至2012年以來，重慶甲級寫字樓市場中單一業權物業占比逐漸增大，相較于散售型物業在統一招租以及后期客戶管理方面更有優勢，也更容易吸引到優質客戶。因此，當整體市場處于供大于求的情況時，散售型物業受到的影響更大，本季度個體業主主動下調租金的情況較為普遍。而高企10、的空置率也令部分由機構持有的單一業權寫字樓定價趨于保守。在此背景下，二季度租金出現回調。全市甲級寫字樓平均租金為每月每平方米92.3元。下季度，預計將有華潤大廈和國華天平投入市場，為市場帶來約12萬平方米新增供應，在刺激市場活躍的同時，也將拉升空置率。因此，近期寫字樓市場面臨的較大去化壓力或將令租金小幅回調。而長期來看，截止到2020年將有240萬平方米甲級寫字樓投入使用，雖然其中部分會因為宏觀經濟、市場情況以及工程進度等影響而延緩入市，但巨大的供應量仍是重慶寫字樓市場發展中無法回避的問題；受益于政府積極進行經濟結構和產業結構調整，服務業和金融業快速發展將為寫字樓市場提供機遇。平方米8來源：戴11、德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000渝中區江北區南岸區渝北區九龍坡區DTZ|Cushman&Wakefield瑞安企業天地3號平安國際金融中心國金中心T1/T3，T5/T6金融城1號東方國際廣場成大錦嘉國華金融中心華潤中心瑞安企業天地6號天和國際俊豪ICFC協和城萬豪二期隆鑫中心越洋廣場來福士廣場瑞安企業天地1號、9-10號華城重慶中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020162017201820192020江北12、區南岸區渝北區九龍坡區渝中區日月光超高層隆鑫兩路口項目重慶寫字樓市場未來供應(2016-2020)平方米9來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield10重慶優質零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield重慶零售市場各區域市場行情11來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部金雞湖高新區渝中區注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月），不包含物業管理費和推廣費等。南岸區渝北區沙坪壩區九龍坡區巴南區江北區平均租金:350元/月入駐率:87.5%平均租金:913元/月入駐率:92.6%平均租金:440元/月入駐率:96.6%平13、均租金:650元/元入駐率:93.4%平均租金:280元/月入駐率:96%平均租金:425元/月入駐率:84.1%平均租金:932元/月入駐率:86.8%DTZ|Cushman&Wakefield重慶零售市場市場動態新增供應,凈吸納量和出租率平方米本季度，沒有新增優質商業物業投入市場，重慶優質商業物業存量依然為283萬平方米，受經濟下行、傳統零售業下滑等因素影響，零售行業競爭日益激烈，在此背景下本季度空置率較上季度微升至10.52%。分區來看，由于區域內部分購物中心業態調整正在進行中，本季度渝中區空置率環比上升1.56個百分點至13.2%；江北區本季空置率環比小幅下降2.28個百分點至7.4414、%。主要新店開幕項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）華潤萬象城九龍坡Tasaki珠寶300大都會東方廣場渝中區ROBOT KITTY未來樂園20001287%88%89%90%91%92%93%(200,000)-200,000 400,000 600,000 800,0002013201420152016 Q1-Q2新增供應凈吸納量入駐率來源：戴德梁行研究部本季度韓國服裝品牌7M入駐英利大融城；Melissa鞋店、Tasaki珠寶入駐華潤萬象城；OIKOS設計師風格女裝入駐龍湖北城天街。兒童業態和體驗業態表現不俗，如：ROBOT KITTY未來樂園入駐大都會東方廣場，15、成為其打造的“紛FUN歡樂商場”的重要主成部分；楊梅紅國際私立美院進駐龍湖時代天街；悠游堂在龍湖時代天街、英利大融城、中渝廣場連開三店；華潤萬象城引入的首個購物中心逃脫尋寶游戲“勇闖海神殿”吸引了不少人氣。Q2注釋：2016年度的新增供應和凈吸納量為季度累計值DTZ|Cushman&Wakefield重慶零售市場市場動態租金水平歷年存量及預測人民幣/平方米./月伴隨著電商的持續沖擊，零售商業不得不打折促銷吸引人氣。在此背景下，本季度，優質商業平均租金為每月每平方米749元，較上季度下調0.59%。老牌快時尚品牌開始轉型電商的同時實體店的擴張速度也有所放緩，選址要求亦更加嚴格，而今年上半年沒有新16、增優質商業，因此近期快時尚品牌表現較為平淡。與此同時，各購物中心為滿足消費者追求個性的特點，以及面避免同質化競爭，加大引入特色品牌的力度。兒童業態和體驗業態憑借其良好的帶客效應受到各購物中心的青睞，在本季度表現搶眼。預計下季度將有長嘉匯購物街和龍湖時代天街D區等優質商業開業，根據其目前公布的招商情況來看，屆時會帶來更多的國際品牌和特色餐飲品牌。截止到2019年將會有約360萬平方米商業投入市場，當傳統商業競爭愈來愈激烈，而消費者購物理念和習慣也在與時俱進，特色化、差異化業態將成為未來商業的重點發展方向。137157207257307357407457507557602013201420152017、16 Q2平均租金來源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002010201120122013201420152016*2017*2018*2019*渝中江北南岸沙坪壩九龍坡渝北巴南大渡口平方米DTZ|Cushman&Wakefield重慶零售市場未來供應(2016-2019)1402000004000006000008000001000000120000014000002016201720182019渝中江北南岸渝北大渡口國金中心IFS金融城底商金融街購物中長嘉匯購物公園東原1981二期力18、帆紅星國藍光中央金科時代中心龍湖源著天街兩江春城金輝南濱道隆鑫中心俊豪ICFC英利ICC商業重慶天地三期越洋廣場華城國際金融中心萬豪二期來福士廣場隆鑫兩路佳兆業濱江新華潤萬象匯華城重平方米15戴德梁行聯系方式江冰河重慶公司總經理程家龍華南及華西區董事總經理張曉端華南及華西區研究部主管中國重慶市渝中區民生路235號海航保利國際中心39樓Tel:+86 23 6383 8405 微信ID:DTZ_China陳妍斐大中華區研究部高級經理C韓麗重慶助理研究經理本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位置、大小、層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2016年