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1、DTZ|Cushman&Wakefield沈陽寫字樓與零售市場概況沈陽寫字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1沈陽宏觀經(jīng)濟(jì)概況1DTZ|Cushman&Wakefield宏觀經(jīng)濟(jì)概況北中國區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(2016年第1季度)沈陽天津大連大連青島西安人口（萬）人口（萬）829(2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）871(2015年底）面積（市區(qū)）面積（市區(qū)）（平方千米）（平方千米）3,49511,9462,4151,47110,108地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）1,434.74,039.42、1,495.51,737.51,166.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）元）781.92,196.6851.61,012.7757.1失業(yè)率失業(yè)率3.2%（2015年）3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.4%(2015年)社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額（億元）（億元）997.81,350.0763.2951.9879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）9,62510,43110,03911,5849,395消費(fèi)價格指數(shù)消費(fèi)價格指數(shù)101.8102.0101.8103.5101.7房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）（億元）134.7397.9150.01913、.9232.1房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）（萬平方米）3.63,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.4201.8*人均可支配收入以總收入扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會保障計算2來源：當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈陽宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)2016-003撫順萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016 Q2居住于洪區(qū)109,776 665.24 2.0且1.03,4、030 SJT2016-03沈陽幸福基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016 Q2居住蘇家屯區(qū)73,012 92.92 1.01,273 2016-005遼寧天易晶城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016 Q2居住、商業(yè)于洪區(qū)118,270 330.38 1.65且1.01,693 2016-001沈陽萬科中山置業(yè)有限公司2016 Q1居住、商業(yè)和平區(qū)9,444 304.99 8.1且1.03,987 HN-16001恒大地產(chǎn)集團(tuán)（沈陽）投資有限公司2016 Q1居住渾南區(qū)137,881457.76 2.0且1.01,660 HN-16002恒大地產(chǎn)集團(tuán)（沈陽）投資有限公司2016 Q1居住渾南區(qū)161,788 55、37.14 2.0且1.01,660 2016-004沈陽華潤置地紫云府房地產(chǎn)有限公司2016 Q1居住、商業(yè)皇姑區(qū)70,016 884.94 3.3且1.03,830 3來源：沈陽土地資源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield4沈陽甲級寫字樓市場概況4DTZ|Cushman&Wakefield沈陽寫字樓市場各區(qū)域市場行情注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）太原街北站-市府金廊-五里河平均租金:72.4空置率:58.3%平均租金:100.5空置率:39.5%平均租金:101.1空置率:42.2%來源：基于谷歌地圖的SiteSolution I6、I報告戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈陽寫字樓市場市場動態(tài)新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率0%10%20%30%40%50%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供應(yīng)吸納量空置率平方米2016年第二季度，位于太原街商圈的北約客置地廣場和位于北站-市府商圈的新地中心1號樓中高區(qū)入市，共帶來約13.1萬平方米的新增面積，至此，全市甲級寫字樓總存量達(dá)95.4萬平方米。本季度，沈陽甲級寫字樓租賃市場需求活躍，凈吸納量為37,050平方米，約為去年同期的1.8倍。就整體市場而言，受7、新項(xiàng)目入市影響，本季度，沈陽甲級寫字樓市場平均空置率環(huán)比上升4.4個百分點(diǎn)至44.0%。沈陽甲級寫字樓市場租賃需求主要來自金融服務(wù)、高新科技及貿(mào)易制造類，租賃客戶主要來自前幾個季度新近入市項(xiàng)目。例如，在地方政府的支持下，四大國有銀行之一的中國銀行遼寧省分行于本季度從大連搬至沈陽，租賃恒隆約1.2萬平方米的面積。蒙牛乳業(yè)租賃新地中心1號約800平方米，恒仁金融服務(wù)租賃新地中心1號約560平方米，韓國大韓貿(mào)易投資振興公社沈陽代表處租賃華潤大廈約450平方米。主要租賃交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）恒隆北站-市府中國銀行12,000新地1號北站-市府蒙牛乳業(yè)8006來8、源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield沈陽寫字樓市場市場動態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測859095100105110115201120122013201420152016Q2平均有效租金人民幣/平方米/月就整體市場而言，受新項(xiàng)目入市影響，本季度，沈陽甲級寫字樓市場平均租金為每月每平方米94.9元，環(huán)比下降1.9個百分點(diǎn)。分商圈而言，北站-市府商圈近幾個季度入市的項(xiàng)目成交活躍，該商圈租金較上季度基本持平，為每月每平方米100.5元，五里河商圈租金依舊維持在每月每平方米101.1元。太原街商圈有一個大體量項(xiàng)目北約客入市，由于新入市項(xiàng)目租金高于商圈平均水平，使得太原街商圈市場平均租9、金環(huán)比上升16.2%至每月每平方米72.4元,盡管如此太原街商圈租金仍舊低于全市平均水平。展望未來兩個季度，沈陽市場無優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓項(xiàng)目入市，主要以消化現(xiàn)有庫存為主。受來自于金融、科技及專業(yè)咨詢服務(wù)行業(yè)需求刺激，以及營改增政策的影響，市場平均租金預(yù)計會小幅波動，空置率下降。寫字樓市場的過量供應(yīng)引發(fā)供需失衡局面形成，預(yù)計市場空置率仍將繼續(xù)處于高位，當(dāng)前市場將十分有利于租戶在辦公空間方面進(jìn)行升級拓展。050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000北站-市府太原街青年大街-五里河平方米7來源：戴德梁行研究部10、DTZ|Cushman&Wakefield沈陽寫字樓市場未來供應(yīng)(2016-2020)8新地中心新地中心1#中高區(qū)、高區(qū)中高區(qū)、高區(qū)北約克置地廣場北約克置地廣場嘉里中心二期嘉里中心二期佳兆業(yè)佳兆業(yè)樂天世界樂天世界0100,000200,000300,000400,000500,000600,00020162017201820192020太原街金廊-五里河北站-市府宏宏運(yùn)中心運(yùn)中心華強(qiáng)商業(yè)中心華強(qiáng)商業(yè)中心萬科春河里萬科春河里新世界國際會展中心新世界國際會展中心嘉里嘉里中心三期中心三期寶能環(huán)球金融中心寶能環(huán)球金融中心世茂五里河大廈世茂五里河大廈華府新天地華府新天地裕景中心裕景中心沈陽國際金融中心沈11、陽國際金融中心平方米DTZ|Cushman&Wakefield9沈陽優(yōu)質(zhì)零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield沈陽零售市場各區(qū)域市場行情來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。中街太原街鐵西北站-市府金廊-五里河平均租金:260-400出租率:87%平均租金:340-730出租率:81%平均租金:260-500出租率:77%平均租金:260-730出租率:74%平均租金:260-370出租率:71%DTZ|Cushman&Wakefield沈陽零售市場市場動態(tài)新增12、供應(yīng),凈吸納量和出租率平方米2016年第二季度，沈陽市場沒有新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，僅有一個由沈陽鐵路局主辦的沈陽鐵信國際保稅商品展銷中心試營業(yè)，建筑面積約1.8萬平方米，該直銷中心采取“輕奢侈品折扣+保稅商品分銷+進(jìn)口食品直銷”的經(jīng)營模式。全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量仍為578萬平方米，其中優(yōu)質(zhì)購物中心存量為378萬平方米，優(yōu)質(zhì)百貨存量為200萬平方米。空置率方面，受部分商場主力店閉店及租戶組合調(diào)整影響，市場的總體空置率較上季度微升了0.7個百分點(diǎn)至19.9%。隨著體驗(yàn)式消費(fèi)時代來臨，各大商場逐漸開始減少傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的比重，增強(qiáng)顧客體驗(yàn)與服務(wù)，購物中心去百貨店趨勢不斷蔓延。繼近年尚泰百貨、萬達(dá)百貨陸續(xù)閉店后，13、本季度，位于鐵西星摩爾購物中心的樂賓百貨閉店，樂賓百貨總面積達(dá)2萬平方米，開業(yè)后一直運(yùn)營平淡，加上近幾年沈陽零售市場競爭激烈，導(dǎo)致其被迫退出市場。本季度，Dior 入駐萬象城，租賃面積約100平方米，Loewe租賃萬象城面積約200平方米，東北小米之家入駐萬象匯，租賃面積約240平方米。主要新店開幕項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）萬象城金廊-五里河Loewe200萬象匯鐵西東北小米之家24011來源：戴德梁行研究部0%20%40%60%80%100%(100,000)(50,000)050,000100,000150,000200,0002015 Q1 2015 Q14、2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2新增供應(yīng)吸納量出租率DTZ|Cushman&Wakefield-1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,0002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016*2018*2020*中街太原街北站-市府金廊五里河鐵西其他沈陽零售市場市場動態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測人民幣/平方米./月除了百貨類業(yè)態(tài)，在電商的沖擊下，滿足一站式購物的大型超市優(yōu)勢已不明顯，客流被分流，在此大環(huán)境下，本季度15、，華潤萬家重工店正式閉店，這也是其繼奧體萬達(dá)店和滂江店后關(guān)閉的第三家門店。自從今年4月，相關(guān)部門發(fā)布跨境電商零售進(jìn)口新稅制，跨境電商行業(yè)正式迎來調(diào)整洗牌期，本季度，位于鐵西萬象匯的跨境電商店“外來店”撤店，位于豫瓏城的郎萬進(jìn)口商品直銷中心關(guān)門，跨境電商的發(fā)展前景存在較大的不確定性。進(jìn)入第三季度，位于渾南的萬象生活城及位于太原街商圈的盛京文化智慧城有望入市，預(yù)計會帶來24萬平方米的商業(yè)面積，盛京文化智慧城主打文化特色，意在形成以圖書為核心文化元素的商業(yè)中心，其特色定位值得期待。123003023043063083103123142015 Q12015 Q22015 Q32015 Q42016 Q16、12016 Q2平均有效租金來源：戴德梁行研究部平方米DTZ|Cushman&Wakefield沈陽零售市場未來供應(yīng)(2016-2020)13平方米-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,00020162017201820192020中街太原街北站-市府金廊-五里河鐵西其他萬象生活城華強(qiáng)廣場盛京文化智慧城豫瓏城招商沈陽鉆石山廣場泰和龍庭新世界K11歡樂頌佳兆業(yè)嘉里中心樂天世界裕景中心沈陽國際金融中心IFC印象城14戴德梁行聯(lián)系方式中國沈陽和平區(qū)青年大街286號華潤大廈18樓1803 Tel:+86 24 2375 微信ID:DTZ_China武泳敬沈陽及大連公司總經(jīng)理王盛大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經(jīng)理陳妍斐大中華區(qū)研究部高級經(jīng)理李光研究部高級分析師免責(zé)聲明：本報告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準(zhǔn)確性概不負(fù)責(zé)。個別物業(yè)租金及售價因位置、大小、層數(shù)、建筑素質(zhì)及用料、租約條件、付款條件、當(dāng)時市場狀況而異。本刊指數(shù)并不反映個別情況，讀者應(yīng)自行尋求專業(yè)意見。戴德梁行保留一切版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。戴德梁行2016年魏東北中國區(qū)研究部主管