午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 201312 江蘇豐匯源新農村建設發展有限責任公司 特色鎮中心區土地一級開發及安置房建設項目 融資報告融資報告 項目總投資 8.5 億元人民幣（不含融資成本），融資 5 億元人民幣。1 1 融資計劃融資計劃 項目總投資 8.5 億元（不含融資成本），已投入自有資金兩億多，計劃融資 5 億，其他資金自籌。融資計劃如下：貸款項目貸款項目 特色鎮中心區土地一級開發 及安置房建設項目 貸款金額(萬元）伍億元整 貸款時間 2014 年 1 月 貸款期限 三年 貸款年利率 10%10%（1）項目融資擬使用安置房在建工程（不帶土地）及新街口淮海路 36 號房產做抵押：安置房在建工程情況：已經封頂的安置房面2、積約 15 萬平米，根據我司與政府簽訂的回購協議，政府按照 2700 元/平米的價格回購，該 15 萬平米安置房價值約 4 億元人民幣。淮海路 36 號房產情況：該房產位于淮海路 36 號，北臨淮海路、西臨中山南路，距地鐵新街口站約 400 米。總建筑面積為 6446.04m2，共八層。（2）項目融資還款來源有二：一為安置房政府回購款，根據豐匯源公司與東溝政府簽訂的安置房回購協議，政府以 2700 元/平米的價格全部回購豐匯源公司所建安置房。且該安置房回購款已納入區財政 2014 年、2015 年財政預算（見六人常發201320 號文）。還款來源二為項目一級開發后整治可掛牌的 1100 畝建設3、用地使用權出讓金。根據豐匯源公司與東溝政府簽訂的補充協議，六合區財政部門在逐筆收到該 1100 畝土地使用權出讓金收益后 20 日內，扣除剛性計提，全部余額返還給豐匯源公司。2 2 項目概況項目概況 江蘇豐匯源新農村建設發展有限責任公司特色鎮中心區土地一級開發及安置房建設項目是由南京市六合區龍袍街道人民政府（原東溝政府）立項，由“江蘇豐匯源新農村建設發展有限責任公司”（以下簡稱“豐匯源公司”）負責具體實施的民生工程。（1 1）項目內容項目內容 項目主要包含兩項內容：A、位于新禹河西，占地 235 畝的拆遷安置房建設（“新禹水岸”居住區建設），建筑面積約 22 萬平方米，總投資約5 億元，將建設4、成配套齊全的生態宜居新社區。B、位于東溝社區新禹河以東、龍袍街道東溝社區中學以西區域內，大約 2000 畝面積的“特色鎮中心區”土地一級開發，搬遷 920 戶居民，拆遷款約 2 億元，土地整理及基礎設施建設約 1.5 億元。規劃掛牌出讓的國有建設用地的面積約為 1100 畝左右，可建設約 100 萬平方米居住及商業建筑；原有水面改造后面積 400-500 畝；其他為道路綠化等用地。（2 2）項目捆綁運作）項目捆綁運作 根據南京市六合區政府于 2012 年 2 月 20 日與豐匯源公司簽訂的補充協議，東溝安置房建設與特色鎮中心區土地一級開發實行捆綁運作。由豐匯源公司籌集特色鎮中心區一級開發及安置5、房建設所需所有資金。以特色鎮中心區 2000畝土地一級開發后可掛牌出讓的 1100 畝土地使用權出讓金彌補豐匯源公司的所有投資。具體實施如下：項目經一級開發后，拆成 1100 畝凈地掛牌出讓土地使用權，900 畝水面及綠地等作為配套設施，出讓價以 150 萬元/畝為盈虧平衡點，所得出讓金 150 萬元/畝部分扣除省市剛性計提（約 20%）后全部返還歸豐匯源公司，摘牌價超出 150 萬元/畝的部分凈收益由龍袍街道政府與豐匯源公司按三七分成。（3 3）項目項目總總投資投資 項目總投資約 8.5 億元人民幣（不含融資成本），明細如下：動遷成本動遷成本 278,000,000278,000,000 老6、街拆遷（920 戶）200，000，000 大河口搬遷及安置78，000，000 房原地拆遷（457 戶）安置房建設成本安置房建設成本 389389，810810，000000 建筑（住宅、商建）334，660，000 景觀 10，000，000 勘察設計 2，780，000 水電增容 42，370，000 土地一級開發成本土地一級開發成本 138138，350350，000000 市政工程 111，840，000 水面整治 18，070，000 勘察設計 8，440，000 管理費用管理費用 1717，920920，000000 其他費用其他費用 2929，880880，000000 合計合7、計 853853，960960，000000 （4 4）項目投資回報）項目投資回報 “新禹水岸”安置房約 22 萬平方米建筑投資約 5 億元人民幣。大約 2000 畝土地一級開發區，投資約 3.5 億元人民幣。總投資 8.5 億元。2000 畝土地整治后可掛牌出讓建設用地約 1100 畝。掛牌土地出讓價以 150150 萬元萬元/畝畝計，1100 畝掛牌土地最少回收資金 16.5 億元人民幣。上交省市 20%，扣除融資成本約 1.5 億元人民幣，扣除投資約 8.5 億元人民幣，項目可得利潤 3.2 億元人民幣。3 3 項目優勢項目優勢 （1 1）先出讓地，后交房，項目風險可控先出讓地，后交房，8、項目風險可控。本項目為與政府合作的民生工程，根據豐匯源公司與東溝政府簽訂的補充協議規定，政府確保 2013 年 6 月 30 日前安排特色鎮中心區 1100 畝土地出讓計劃，并在同年 12 月前完成該地塊所有出讓手續。豐匯源公司在政府完成以上事務的前提下，于 2013 年 12 月 31 日前將安置房交付政府。也即豐匯源公司在政府完成 1100 畝土地使用權出讓后交付安置房，極大降低了項目風險。（2）江北新區規劃提升項目所涉江北新區規劃提升項目所涉 11001100 畝可出讓土地價畝可出讓土地價值。值。2013 年 5 月 23 日，國務院通過蘇南現代化建設示范蘇南現代化建設示范區規劃區規劃，9、南京江北新區作為規劃中唯一的長江以北區域，被明確提出“優先建設”，蘇南現代化建設示范區規劃中如此表江北新區：“在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和相關法律法規的前提下，在南京推動建設江北新區，重點推進產業轉型升級與新型城市化，打造產業高端、生態宜居的城市新區，成為加快現代化建設和提升國際競爭力的新引擎”。這一重大利好政策將直接提升項目所涉 1100 畝可掛牌出讓土地的價值。江北新區的范圍包括浦口區、六合區所轄行政區域和八卦洲。今年 7 月，南京召開江北新區 2049 戰略規劃大會，會上提出，在國家批準實施蘇南現代化示范區建設規劃大背景下，進行江北新區規劃，瞄準第七個國家級新區，即將江北新區的10、成立乃至于開發建設都上升到國家戰略，總體發展目標、發展定位等由國務院統一進行規劃和審核，在轄區內實行更加開放和優惠的特殊政策。今后南京市城市發展重點將從主城內的河西新城區向江北新區轉移。目前國家共有 6 個國家級新區，分別是：上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區、甘肅蘭州新區、廣州南沙新區。這些新區在成立之后直接帶動了當地的經濟發展。以重慶兩江新區為例，兩江新區于 2010 年 6月正式掛牌成立，至 2012 年，兩江新區 GDP 達到近 1500 億，同比增幅同比增幅 20.4%20.4%。與重慶兩江新區對比,南京江北地區占地面積是其近 2 倍,但 2012 年的 GD11、P 大約是其三分之二,進出口總額是其五分之一。南京江北新區的發展空間可謂巨大。且在該會上，省委常委、南京市委書記楊衛澤表示，在南京青奧會（2014 年 8 月）前，包括六合區在內的江北新區暫時停止出讓土地。受以上因素的影響，江北新區地價大幅上漲。2013 年 7 月 17 日，與六合區同處江北新區的浦口區最新成交的兩塊土地分別以 14201420 萬萬/畝畝、13291329 萬萬/畝畝的高價成交：1.NO.2013G40 地塊，位于浦口區浦口新城鎮南河路以北、河西路以西，住宅用地，容積率 1.0R2.7,出讓面積71345.1 平方米，成交價格 152000 萬元;2.NO.2013G39 12、地塊，位于浦口區浦口新城望江路以東、臨滁路以南，二類居住用地，容積率 1.0R2.5,出讓面積 105352.9 平方米，成交價格 210000 萬元。（3）南京四橋建成通車，項目區位優勢致項目所涉土南京四橋建成通車，項目區位優勢致項目所涉土地價值地價值提升。提升。南京長江四橋北起六合區橫梁鎮東，南止于江寧區麒麟鎮，串連起六合區、仙林新城區、江寧新城、板橋新城、奧體新城。建成通車后，從主城區至四橋連接線的棲霞匝道收費站進入四橋，行使到江北的龍袍收費站，兩個收費站之間只需 5 分鐘左右。而項目所在地龍袍街道東溝社區西距六合區城區約 15 公里，西南緊鄰龍袍新城，距南京主城區中心約 35 公里，南13、京長江四橋于 2012 年 12 月建成通車后，從市區去東溝開車只需半小時。從長江四橋江北繞越高速第一個出口下去，開車 5 分鐘即到龍袍街道東溝社區。2005 年 10 月 8 日，南京三橋建成通車，將河西與浦口連接起來，極大縮短了江北至南京老城區的距離。浦口區受惠三橋利好，房價、地價均大幅上漲。根據南京市國土資源局土地成交信息顯示，2005 年 5 月 28 日，浦口區掛牌出讓的土地以 7070 萬萬/畝畝成交：NO.2005G22 地塊，位于浦口區泰西路，住宅用地，容積率 R1.5,出讓面積 62160.4 平方米，成交價格 6500 萬元。而時至今日，即使在未出現“江北新區”利好以前，浦14、口區土地成交價格也已上漲至 300-800 萬/畝。2013 年 1-4 月份，南京市浦口區出讓的 9 幅土地中，成交價格最低為 277277 萬萬/畝畝（NO.2013G07 地塊，位于浦口區江浦街道沿山大道南側、南工大東側，商業金融業用地，容積率R2.0,出讓面積 31455.3 平方米，成交價格 13000 萬元）；最高則至 784784 萬萬/畝畝（NO.2013G11 地塊，位于浦口區江浦二中北側，二類居住用地，容積率 1.0R3.0,出讓面積 8586.25平方米，成交價格 10200 萬元）。9 幅土地平均出讓價為 474474萬萬/畝畝。南京四橋于 2012 年 12 月建成通15、車前后四橋周邊土地價格也已顯示出強勁的上漲趨勢。2011 年 11 月 17 日成交的NO.2011G62 地塊，位于六合區橫梁街道興鎮路以北，綜合容積率 2.7，住宅混合用地，面積 40793.1 平方米，成交價格7500 萬元，折合 113113 萬萬/畝畝。2011 年 7 月 19 日成交的NO.2011G25 地塊，位于六合區東溝鎮奶山，1.0R1.1，為二類居住用地，面積 191524.9 平方米，成交價格 12800 萬元，折合 4444 萬萬/畝畝。而四橋通車后，2013 年 6 月 19 日成交的 NO.2013G30 地塊，位于六合區橫梁街道山東路以西，1.0R2.2，二類16、居住用地，面積 17759.6 平方米，成交價格 4150萬元，折合 159159 萬萬/畝畝。2013 年 6 月 27 日成交的 NO.2013G38地塊，位于六合區橫梁街道寶石路西，R1.8，商業金融業用地，面積 1385.2 平方米，成交價格 312 萬元，折合 156156萬萬/畝畝。可以預見，在未來 3-5 年內，南京四橋通車給六合區四橋周邊土地帶來的價值提升將更加充分地體現出來。項目所涉 1100 畝土地擁有巨大的升值潛力。（4 4）生態環境優美，項目所涉土地極具開發價值。）生態環境優美，項目所涉土地極具開發價值。項目所在地龍袍街道屬于低山丘陵地帶，有山有圩有平原，森林及水資源豐17、富，自然環境優美，與江南著名旅游風景區棲霞山隔江呼應，并一同位于江北方山，江南棲霞山、江寧青龍山所形成的南京城東綠色廊道內。在其區域范圍內，分布有龍袍新城、奶山生態綜合開發區和白馬山生態綜合開發區。龍袍新城規劃人口 20 萬，政府擬投資 120 億元打造。奶山生態綜合開發區占地 4000 多畝，國有出讓土地 578 畝，將建設獨幢高爾夫別墅及高檔公寓約 40 萬平方米，總投資20 多億元人民幣，預計銷售額將達到 50 億萬元人民幣。白馬山生態綜合開發區占地約 3000 畝，建設用地 300 多畝。將建成含高爾夫球場在內的高檔休閑度假區。總投資約 15億元人民幣。項目所涉土地緊鄰龍袍新城及兩大生18、態開發區，無疑可以享受由此帶了的環境溢出效益及周邊配套設施。且項目進行土地一級開發的“特色鎮中心區”本身生態環境優美，總面積約 2000 畝，含水面 400-500 畝，綠地、道路等約為 400 多畝，拆成凈地 1100 畝掛牌出讓，生態優勢明顯。4 4 成本測算成本測算 A、“新禹水岸”居住區具體建設地點位于龍袍街道東溝社區新禹河西岸的新生村、蔡莊社區地塊。該居住區占地約235 畝，建筑面積約 22 萬平方米，用于安置大河口社區整體搬遷 265 戶、安置區原地拆遷 192 戶、擬開發舊鎮區拆遷 920戶，共 1377 戶居民居住。建設用土地為政府劃撥土地。“新禹水岸”居住區擬建設的內容包括多19、層住宅樓、沿街商鋪，以及幼兒園、菜市場等配套建筑和設施。建設成本見下表：新禹水岸安置房居住區投資費用估算 建設費用建設費用 建、構筑物 面積（M2)單方造價（元/M2）合價（元）合價（萬元）道路 7000 400 2800000 280 景觀 60000 120 7200000 720 多層住宅 165633 1570 260043810 26004 商業建筑 33719 1600 53950400 5395 幼兒園 4376 1650 7220400 722 菜市場 8157 1650 13459050 1345 建筑面積合計 211885 景觀用地合計 67000 勘測設計費 27888520、 10 2788850 278 水電增容 211885 200 42377000 4237 拆遷補償費拆遷補償費 360 戶 7800 小計小計 4678146781 管理費用管理費用 （*小計）總 3%1403 其他費用其他費用 （*小計）總 5%2339 合計合計 5052350523 平均單價平均單價 23842384 元元/M/M2 2 B、“特色鎮中心區”土地一級開發事項，主要包括約920 戶老舊房屋的拆遷（大河口整體搬遷 265 戶、安置區原地拆遷 192 戶不在內），區域內土地的整治，道路、橋梁的構筑，管網的建設，水域的治理等。通過土地一級開發，約2000 畝土地整理規劃約 1121、00 畝掛牌出讓土地，其余近 900畝水域、綠化、道路、橋梁成為出讓土地的配套，大大提升了掛牌土地的潛在價值。建設成本見下表：特色鎮中心區土地一級開發投資費用估算 項目 數量 單價（元）總價（萬元）市政道路工程（M2）172000 420 7224 市政橋梁工程（座）10 2940 市政管網工程（M)10200 1000 1020 原生態蘆葦攤濕地(M2）28234 80 226 河流湖泊整治工程（M2)263500 60 1581 小計 12991 規劃勘察設計費 6.5%（*小計）844 管理費用 3%（*小計）389 其它費用 5%（*小計）649 拆遷補償費 1017 戶 20000 22、總計總計 3487334873 5 5 項目實施計劃項目實施計劃 安置房項目分三期開工建設，其中一、二期分別于 2012年 4 月和 7 月開工，兩期共計約 15 萬平方米安置房現已封頂；三期約 7 萬平方米安置房計劃于 2013 年 12 月開始進行基礎施工；全部工程暫定 2014 年底完工。土地一級開發內容現處于準備階段，計劃于 2013 年 12 月份開工，全部建設內容預計將于 2014 年底前完成。具體施工進度計劃如下：項項 目目 基礎開工基礎開工 主體開工主體開工 樓盤封頂樓盤封頂 竣工備案竣工備案 “新禹水岸”“新禹水岸”安置房建設安置房建設 一期一期 2012.4 2012.8 2013.10 2014.2 二期二期 2012.7 2012.11 2013.10 2014.2 三期三期 2014.1 2014.3 2014.10 2015.2 項項 目目 拆拆 遷遷 基礎開工基礎開工 特色鎮中心區土地特色鎮中心區土地一級開發一級開發 2014.2 2014.4