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1、北京MARKETBEAT寫字樓市場速遞 2016年二季度經濟指標核心商圈甲級寫字樓市場指標核心商圈甲級寫字樓租金&空置率未來供應Q4 15Q1 16過去一年走勢過去一年走勢GDP 增長6.9%6.9%第三產業增長8.1%8.2%CPI 增長1.8%1.3%(1-5月)Q1 16Q2 16未來一年走勢未來一年走勢平均有效租金*(人民幣/平米/月)395.6397.6空置率5.2%4.4%0%2%4%6%8%200220240260280300320340360380400空置率(%)租金(人民幣/平米./月)租金空置率資料來源:北京統計局020406080100120140160180200222、024026020162017201820192020寫字樓供應(萬平米)核心區非核心區已入市10年(2006-2015)平均供應量=58.3萬平方米.經濟概覽統計局最新發布的數據顯示，2016年第一季度北京共實現地區生產總值人民幣5,451.9億元，同比增長6.9%，經濟總體運行平穩。第三產業中房地產業增加值達到人民幣237.8億元，同比增長8.6%，漲幅高于2015年第一季度（-2.7%）11.3個百分點，房地產業對經濟增長的貢獻率開始回暖。市場概覽2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金繼續保持堅挺，按建筑面積計算的有效凈租金為每月每平方米人民幣378.1元（折合每月3、每使用平方米555.2元），季度環比下降0.4%。由于金融街和中關村商圈租金的上漲，帶動本季度五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金環比上升0.5%，有效凈租金按建筑面積計算為每月每平方米人民幣397.6元（折合每月每使用平方米585.3元）。本季度，五大核心商圈暫無新增供應入市，空置率微降0.8個百分點達4.4%。位于亞奧的中外運大廈、天圓祥泰雙子座A座和豐臺的萬開中心如期入市，為整體北京甲級寫字樓市場帶來約18萬平方米的新增供應，拉動北京整體市場空置上升1.7個百分點達7.3%。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更4、是一席難求，空置率僅為0.8%。今年五月份出臺的“營改增”政策備受市場關注，目前來看此政策對寫字樓租賃市場租金影響有限。業主通常會采用將增值稅含入現有租金、在現有租金的基礎上增加5%或11%增值稅、或與租戶進行協商等方式解決。另有部分業主與租戶雙方還仍處于博弈中，但成熟優質的項目會在租金談判中獲得更多主動權。由于“營改增”的政策特點，預計市場中會出現更多通過自身裝修改造來提升資產價值的項目。市場展望截止到2016年底，預計還將有約99萬平方米的寫字樓投放市場，其中大約60%分布在非核心區。受金融街租金高漲不下和低空置的影響，北京麗澤金融商務區憑借其基礎設施的逐步完善及政府大力扶持政策的出臺，將5、為金融街商圈尋求外溢的企業提供更多選擇。預計截止至2017年底，麗澤金融商務區將有約60萬平方米的寫字樓竣工，其中對外出租的寫字樓面積至少為20萬平方米。北京寫字樓市場寫字樓市場速遞寫字樓市場速遞Q2 2016上海MARKETBEAT寫字樓市場速遞 Q2 2016上海MARKETBEAT北京MARKETBEAT寫字樓市場速遞 2016年二季度區域存量(平米)空置率本年已竣工項目(平方米)施工面積(平方米)甲級寫字樓租金成交價*人民幣/平米./月美元/平方英尺/月 歐元/平方英尺/月中央商務區2,865,9263.7%22,949 2,756,880370.15.2 4.6 金融街1,382,56、330.8%45,000 1,099,035637.79.0 8.0 燕莎1,008,29315.8%170,000 48,957329.14.6 4.1 東二環1,082,6552.9%-588,000334.24.7 4.2 中關村923,9721.6%21,632 718,748311.24.4 3.9 五大核心商圈總體7,263,3794.4%259,5815,211,620397.65.6 5.0 望京-酒仙橋351,66010.3%-1,274,352278.03.9 3.5 亞奧557,03929.9%136,854 261,651343.44.9 4.3 亦莊開發區238,007、023.1%-155.82.2 1.9 北京麗澤金融商務區-1,439,717-其他*110,758-41,400141,007-全市總體8,520,8367.3%437,835 8,328,347378.15.3 4.7 2016年第二季度主要租賃成交寫字樓商圈租戶面積（平米）租賃類型北京財富金融中心中央商務區建投投資有限責任公司2,900搬遷博瑞大廈中央商務區北京瑞麗雜志社2,885搬遷頤提港望京-酒仙橋益博睿信息技術(北京)有限公司1,763新租北京財富金融中心中央商務區中國東方資產管理公司1,500搬遷盈科中心燕莎浙商銀行股份有限公司1,500新租興隆大廈其他歐萊雅（中國）有限公司1,8、417搬遷主要在建項目寫字樓商圈主要租戶面積（平米）交付時間恩菲科技大廈其他-68,5952016年第三季度英皇國際大廈中央商務區-47,0002016年第四季度哈德門廣場東二環-86,0002016年第四季度潤世中心二期燕莎-48,9572016年第四季度利星行中心二期望京-酒仙橋-130,0002016年第四季度金輝大廈望京-酒仙橋-118,8002016年第四季度國貿三期B中央商務區-71,4292017年第一季度奧金大廈亞奧-71,0002017年第一季度首創中心北京麗澤金融商務區-250,0002017年第二季度三星中國總部大廈(Z2b)中央商務區-120,0002017年第四季度*9、其他為所列商圈之外的區域*有效租金：按租用建筑面積為500平方米左右，3年租約，位于中層的頂級及甲級寫字樓面積的成交價，建筑面積并考慮免租期以后的價格*匯率為1美元=6.575人民幣=0.8828歐元寫字樓市場速遞寫字樓市場速遞Q2 2016上海MARKETBEAT寫字樓市場速遞 Q2 2016上海MARKETBEAT北京MARKETBEAT寫字樓市場速遞 2016年二季度聯系方式王盛大中華區副總裁北中國董事總經理電話:+86 10 8519 8168 魏東高級助理董事北中國區研究部主管電話:+86 10 8519 嚴區海董事華北區企業服務部主管電話:+86 10 8519 魏超英董事總經理中10、國區企業服務部主管電話:+86 21 2208 戴德梁行戴德梁行是全球領先的房地產服務商，為客戶提供全方位的服務，以滿足人們辦公、購物及居住方面的需求。我們遍布全球60多個國家的43,000名員工為世界各地的租戶及投資者提供服務。我們在大中華區設有20家分公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產方案為客戶創造更大的價值。戴德梁行是全球最大的房地產服務商之一，年營業收入達50億美元，核心業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務、全球企業服務、投資管理、項目管理、租戶代表，以及估價及顧問服務。更多詳情，請瀏覽 ，或關注我們的微博（戴德梁行中國）及微信（戴德梁行）。免責聲明本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位置、大小、層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2016年