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1、杭州寫字樓與零售市場概況杭州寫字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1杭州宏觀經濟概況1DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏觀經濟概況華東主要城市經濟數據(2016年第二季度)杭州杭州上海上海蘇州蘇州南京南京人口人口902萬(2015年底)2,425萬(2014年底)1,062萬(2015年底）824萬(2015年底)面積（市區）面積（市區）16,596平方千米6,340.5平方千米8,488.42平方千米6,582.31平方千米地區生產總值地區生產總值2,214.66億元6,225.39億元3,209.1億元2,052.24億元第三產業生產2、總值第三產業生產總值1,297.14億元4,397.62億元7,243.24億元(2015 年)1,189.56億元失業率失業率1.89%(2015年)4.2%1.9%(2015年)1.9%(2015年)社會消費品零售總額社會消費品零售總額1,146.25億元2,551.32億元1,218.98億元1,247.4億元人均可支配收入人均可支配收入15,460元15,392元14,295元14,735元消費價格指數消費價格指數102.6103102.8103房地產開發投資房地產開發投資429.83億元800.5億元467.41億元370.73億元房地產竣工面積房地產竣工面積225萬平方米722萬平3、方米294萬平方米336萬平方米*人均可支配收入以總收入扣除相關稅收和強制性社會保障計算來源：杭州統計局戴德梁行研究部2DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏觀經濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)杭政儲出201613號西湖數源軟件園2016第二季度商業上城區5,376288.13510,719杭政儲出201611號錢江房地產2016第二季度商業西湖區10,151421.532.516,610杭政儲出20163號中國石化20164、第二季度商業江干區2,17844.260.540,476杭政儲出20164號觀澤投資2016第二季度商業拱墅區26,265841.274.86,673杭政儲出201552號駿功實業2016第一季度商業西湖區28,117227.982.13,861杭政儲出201545號新闊實業2016第一季度商業江干區8,777536.924.513,594杭政儲出201544號楊公實業投資2016第一季度商業江干區20,251230.012.54,543來源：杭州土地資源局戴德梁行研究部3DTZ|Cushman&Wakefield杭州宏觀經濟概況主要寫字樓與零售物業大宗交易項目名稱項目名稱物業類型物業類型交易5、類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬百萬 元元)樓面價樓面價(元元/平方米平方米)綠地中央廣場寫字樓資產10,9402016年第一季度綠地集團新浙控股28025,815諾德財富中心寫字樓資產21,0002016年第一季度浙江正凱置業有限公司安邦保險30214,380遠洋國際中心寫字樓資產10,0002016年第一季度杭州遠洋運河商務區開發有限公司投融長富22021,504浙江商會大廈寫字樓資產58,9042016年第二季度浙江省浙商民營企業發展中心有限公司傳化集團60410,249來源：戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wak6、efield5杭州甲級寫字樓市場概況5DTZ|Cushman&Wakefield核心區域郊區杭州寫字樓市場各區域市場行情注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）平均租金：177.2空置率：3.8%來源：戴德梁行研究部平均租金：181空置率：10%平均租金：177.9空置率：16.4%平均租金：118.6空置率：9.7%平均租金：126.2空置率：23.8%濱江錢江新城黃龍武林慶春6DTZ|Cushman&Wakefield杭州寫字樓市場市場動態新增供應，凈吸納量和空置率本季度杭州甲級寫字樓市場有12,650平米新增供應入市，因此總存量達到在1,983,821 平方米7、。由于G20即將在杭州舉辦，錢江新城寫字樓租賃成交相對活躍，因此本季度杭州全市甲級寫字樓凈吸納量達到69,064平方米，與上季度相比有所上升。全市平均空置率環比下降2.9個百分點，達到9.4%。就地區差別而言，黃龍繼續保持了全市最低的空置率，為3.8%。租賃市場主要需求仍然來自于內資金融和互聯網行業。由于交通設施和寫字樓品質的提高，錢江新城繼續成為最吸引企業入駐的區域。前段時間政府加強了對私人理財企業，尤其是P2P金融類公司的整頓，原本非常活躍的該類企業明顯放緩了擴張速度。但是，銀行、保險等大型金融企業的持續擴張依然支撐了杭州整體寫字樓市場的向上趨勢。主要租賃交易來源：戴德梁行研究部項目名稱項8、目名稱商圈商圈租戶租戶面積面積（平方米）（平方米）華潤大廈錢江新城浙商銀行2,500嘉里中心武林聯合貨幣1,500嘉里中心武林阜興金融1,500建銀國際武林太平洋保險1,000坤和中心武林葛蘭素史克5000%5%10%15%20%25%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）7DTZ|Cushman&Wakefield050100150200201120122013201420152016 9、Q2人民幣/平方米/月租金杭州寫字樓市場市場動態租金水平歷年存量及預測本季度受到新的高品質項目嘉里中心入市的影響，杭州甲級寫字樓整體租金環比上升3.9%，至人民幣每月每平米149.0元。由于2016年更多新增供應即將入市，競爭壓力將會加劇，我們預計短期內租金水平將會繼續小幅調整。進入2016年第三季度，隨著更多新項目入市，供應充足，杭州寫字樓市場總體空置率預計會繼續上升1-3個百分點。租金水平將保持穩定，增長率預計維持在-0.1%-0.5%之間。市場回報率預計將在5.1%-5.4%之間浮動，而寫字樓資本價值預計會繼續保持穩定。中長期來看，持續增加的內資需求將會在供應高峰過去后成為拉動杭州甲級寫10、字樓市場的主要因素。來源：戴德梁行研究部0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*平方米黃龍武林慶春錢江新城其他8DTZ|Cushman&Wakefield杭州寫字樓市場未來供應(2016-2019)來源：戴德梁行研究部黃龍國際中心2期綠城西子國際嘉里中心來福士廣場世包國際中心浙江國貿總部大樓高德置地廣場平安金融中心050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0004011、0,000450,0002016201720182019平方米黃龍武林慶春錢江新城其他城建杭州大廈世貿浙江之門杭州國際辦公中心9DTZ|Cushman&Wakefield10杭州優質零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield杭州零售市場各區域市場行情來源：戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月），不包含物業管理費和推廣費等。平均租金：1,186.3出租率：92.44%平均租金：1,774.3出租率：96.54%平均租金：836.5出租率：97.74%平均租金：1,155.8出租率：95%武林慶春錢江新城湖濱平均租金：821.3出租率：100%吳山1112、DTZ|Cushman&Wakefield80%85%90%95%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供應（左軸）凈吸納量（左軸）出租率（右軸）杭州零售市場市場動態新增供應,凈吸納量和出租率本季度，杭州優質零售物業沒有新增供應量，而今年年初新元華重新改造入市，上半年杭州優質零售物業存量增加了30,000平方米，存量達到924,930平方米。NOVO百貨于六月底結束了與萬象城的合約，空出約4,000平方米的面積。緊鄰西湖旅游風景區的優越地理位置，便捷的交通，相對較高的餐飲業態比例等因13、素，使得湖濱商圈的出租率出現微漲。因此，杭州整體出租率本季度與上季度相比微漲了0.23個百分點至95.39%。本季度，湖濱二期地下一層有大量新店開幕。例如，快時尚鞋店Shoopen。書店，作為體驗式消費的一種模式，正在興起。本季度，鐘書閣于濱江區的星光大道開業，開業當天人流量達23,000人次。書店加餐飲的經營方式，是目前實體書店運營的主要方式，同時實體店內還增加了更多的閱讀區域，以此來增加顧客在店內的停留時間，為顧客帶來線上消費所不能提供的體驗。主要新店開幕來源：戴德梁行研究部項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積面積（平方米）（平方米）西子國際慶春小米之家270萬象城錢江新城美克美家Reho14、me300星光大道其他鐘書閣1,000湖濱In77湖濱Shoopen70012DTZ|Cushman&Wakefield9009501,0001,0501,1001,1501,2001,2501,3001,3501,400201120122013201420152016 Q2人民幣/平方米/月首層報價杭州零售市場市場動態租金水平歷年存量及預測本季度，杭州優質零售物業平均租金環比上漲1.34%至人民幣1,228.83元/平方米/月。湖濱整體商圈的業態調整和新元華的重新開業，一定程度上吸引了該區域的人流量，租金也水漲船高，出現上升的走勢。與武林商圈偏重高端零售不同，湖濱商圈更加偏重于時尚潮流品牌以15、及餐飲。湖濱聚集了Uniqlo、Zara、H&M、Monki、GAP、Forever 21等一系列快時尚品牌，以及i.t.、Aape、Chocoolate等潮流品牌，杭州首家Apple Store也開設在此。加上湖濱商圈高達40%的的餐飲業態比例，使得在網絡零售的沖擊下，仍然能夠吸引到大量客流。本年度，有三個項目計劃入市，分別為嘉里中心，國大城市廣場和百大綠城西子國際，共計228,000平方米的新增供應。國大城市廣場，在經歷5年的裝修改建之后，計劃于今年下半年開業。改造后的國大城市廣場購物中心部分共計11層，其中地下2層，將是杭州樓層最多的商場。此外，百大集團的西子國際以及嘉里集團的嘉里中心也16、計劃于本年度開業。這些新項目的入市，將提升杭州整體市場的零售物業品質。杭州市場的未來供應十分龐大。據不完全統計，截止到2020年底的未來供應將達到61萬多平方米。來源：戴德梁行研究部0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*2020*平方米武林湖濱吳山慶春錢江新城13DTZ|Cushman&Wakefield杭州零售市場未來供應(2016-2020)來源：戴德梁行研究部嘉里中心國大城市廣場地鐵武林站地下空間杭州中心解百新元華In77 D區百大綠城西子國際來福士高德商業廣場050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,00020162017201820192020平方米武林湖濱慶春錢江新城1415戴德梁行聯系方式湯耀光南京及杭州總經理H劉小華華東區董事總經理MShaun Brodie中國戰略研究部主管S中國杭州市江干區錢江路1366號華潤大廈A座903室Tel:+86 571 8577 微信ID:DTZ_China陳妍斐大中華區研究部高級經理C蔡智英杭州助理研究經理J