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1、DTZ|Cushman&Wakefield成都成都寫寫字樓與零售市場概況字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1成都宏觀經濟概況1DTZ|Cushman&Wakefield成都宏觀經濟概況華南及華西主要城市經濟數據(2016年第一季度)成都成都重慶重慶廈門廈門深圳深圳人口人口1465.8萬(2015年）3017萬(2015年底）386萬(2015年底）1,138萬(2015年底)面積（市區）面積（市區）12121平方千米82400平方千米1573.16平方千米1,996.78平方千米地區生產總值地區生產總值2601.7億元（16年1-3月）3772.732、億元801.02億元3,887.90億元第三產業生產總值第三產業生產總值1402.6億元（16年1-3月)1995.15億元447.69億元2,329.59億元失業率失業率3.19%(2015年)3.6%3.22%(2015年)2.34%(2015年)社會消費品零售總額社會消費品零售總額1294.6億元（16年1-3月)1765.3億元274.44億元1,193.51億元人均可支配收入人均可支配收入9774元（16年1-3月)*8,651元12,453元13,283.50元消費價格指數消費價格指數101.3（14年）102.6101.9103房地產開發投資房地產開發投資563.6億元（16年13、-3月)746.81億元180.51億元278.23億元房地產竣工面積房地產竣工面積5985.5萬平方米（2015年)839.99平方米-360.21萬平方米(2015年)*人均可支配收入以總收入扣除相關稅收和強制性社會保障計算*成都市人均可支配收入為城鎮人均可支配收入2來源：各城市統計局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield成都宏觀經濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)WH04(252):2016-029陽光城置業204、16 Q2住宅武侯區34926.421078.493.229600WH03(252/211):2016-018新希望2016 Q2混合武侯區46451.06399.4824300CH09（252）：2016-026中洲錦江2016 Q2住宅成華區15100.62401.673.87000CH04(252):2016-021林芝恒大2016 Q2住宅成華區15892.09754.471010550JN08(252/211):2016-033華潤置地2016 Q2混合金牛區38399.58207.931且2.851900JJ03(252/21):2016-027新希望2016 Q2混合錦江區3045、09.952311.1689500JN03(21/252):2016-012龍湖地產2016 Q2混合金牛區88462.91472.9153700GX2016-03(214)華潤置地2016 Q2商業高新區44283.17199.271且411253來源：成都土地資源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield成都宏觀經濟概況近年主要寫字樓與零售物業大宗交易項目名稱項目名稱物業類型物業類型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬百萬 元元)樓面價樓面價(元元/平方米平方米)銀泰中心2號樓寫字樓N/A800002016 6、Q2銀泰集團華夏基金N/AN/A銀泰中心3號樓寫字樓N/A800002016 Q1銀泰集團平安保險集團N/AN/A河畔新世界住宅N/A3,040,0002015 Q4新世界發展有限公司恒大集團2,000N/A仁和春天百店光華店零售Equity56,3002015 Q4紀高有限公司紀高有限公司1732.093N/A仁和春天百貨人東店零售Equity30,0002015 Q4成都仁和實業（集團）有限公司成商集團742.3256N/A4來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5成都甲級寫字樓市場概況5DTZ|Cushman&Wakefield成都寫字樓市場各區域市場行情6平均租7、金:109.61元/平方米/月空置率:7%CBD天府新城平均租金:96.65元/平方米/月空置率:44.33%東大街平均租金:116.87元/平方米/月空置率:44.03%科技商務區平均租金:99.01元/平方米/月空置率:27.45%DTZ|Cushman&Wakefield成都寫字樓市場市場動態新增供應，凈吸納量和空置率0%10%20%30%40%50%60%70%-100,000 200,000 300,000 400,000 500,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供應凈吸納量空置率Q2平方米2016年第二季度，位于CBD區域的四川航空廣場項目入市，8、為全市帶來82,000平方米的新增面積，將全市甲級寫字樓總存量推高至1,735,398平方米。受新增項目入市的影響，2016年第二季度成都甲級寫字樓的空置率上升至40.65%，相比上個季度上升1.22個百分點。根據預測，2016年及2017年成都將持續迎來大量的甲級寫字樓入市，并集中于東大街及天府新城板塊。在大量新增項目入市，但需求量不足的情況下，成都甲級寫字樓空置率將持續上揚，租金也將面臨巨大上升壓力。與去年同期相比，成都甲級寫字樓租賃市場表現較為活躍。前兩季度累計凈吸納量達到95883平方米，同比增加27.56%。從需求行業角度來看，金融、第三服務、科技類企業依然是成都甲級寫字樓的主要承租9、方。本季度百揚大廈租賃表現較好，高柏(中國)企業管理咨詢有限公司成都分公司、陸家嘴國泰人壽、先正達等公司均選擇入駐百揚大廈。華西集團和江蘇省城市規劃設計研究院分別入駐中海國際J座和平安財富中心。另一方面，成都市經濟增速的放緩也導致許多本地中小企業從甲級寫字樓搬往租金較低的乙級寫字樓。主要租賃交易項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）平安財富中心科技商務區江蘇省城市規劃設計研究院1373.2百揚大廈中央商務區陸家嘴國泰人壽702.687來源：戴德梁行研究部注釋：2016年度的新增供應和凈吸納量為季度累計值DTZ|Cushman&Wakefield成都寫字樓市場市場動態租金水10、平歷年存量及預測020406080100120140160201120122013201420152016Q2平均租金人民幣/平方米/月在供大于求的市場環境下，租金折讓依然是大部分業主吸引租戶的主要手段。2016年第二季度，成都甲級寫字樓租金持續下滑，環比下跌0.57%至每月每平方米105.42元。由于近兩個季度成交相對活躍，天府新城片區租金環比上漲1.4%，至每平方米每月96.65元，漲幅最為明顯。不過，由于天府新城供應較大、空置率較高，該區域租金依然處于全市最低水平。中央商務區新增項目以低于區域平均租金入市，加之來自其他區域甲級寫字樓的競爭，本季度該區域租金同比下浮9.17%至每月每平方米11、109.61元。至2012起，成都甲級寫字樓迎來了大量的新增供應，其中天府新區、東大街為主要供應片區。根據預測，未來4年成都將陸續迎來超過1,400,000平方米的甲級寫字樓供應。但若成都持續呈現空置高企、去化速度下滑的情況，這些項目將很有可能將出現推遲入市的現象。土地資源越加稀缺的中央商務區，有望在未來兩年迎來領地中心和星匯廣場等項目的入市。近幾年政府大力打造和宣傳的東大街及天府新城片區，將是未來成都甲級寫字新增供應的主要來源，截止2019年，將分別供應超過720000平方米和450000平方米的新增面積，占未來新增供應總量的近80%。0500,0001,000,0001,500,0002,12、000,0002,500,0003,000,0003,500,000中央商務區科技商務區東大街天府新區平方米8來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield四川航空廣場睿東中心西部國際金融中心中海國際CD座星匯廣場領地中心人南國際廣場樂天世界錦天地中海國際H,I座萬象城2期綠地中心匯日國際廣場2環球貿易中心環球匯保利國際廣場0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002016201720182019中央商務區科技商務區東大街天府新城成都寫字樓市場未來供應(2016-2019)平方米9來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakef13、ield10成都優質零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市場各區域市場行情11平均租金:1540.48元/平方米/月出租率:94%平均租金:495.83元/平方米/月出租率:93%中央商務區成仁路建設路雙楠-紫荊光華-金沙新南天地天府新城平均租金:500元/平方米/月出租率:99%平均租金:755.56元/平方米/月出租率:92%平均租金:383.33元/平方米/月出租率:92%平均租金:555.56元/平方米/月出租率:97%平均租金:500元/平方米/月出租率:97%DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市場市場動態新增供應,凈吸納量和出租率平方米在激14、烈的市場競爭下，去年第四季度成都優質零售物業迎來了超過40萬平方米的新增供應，也使得今年上半年全市并未錄得新增項目入市，因此全市存量較去年底并無變化，依然為5,133,977平方米。由于1、2季度內無新增項目入市，此前一些項目因調整或租戶自身原因撤場導致的商鋪空置情況，正慢慢得到緩解，這使得成都市優質購物中心空置率較上季度下降了0.17個百分點，入駐率達到91.59%。由于消費者需求的不斷變化以及零售市場的不斷調整，來福士廣場、仁恒置地、萬象城等成都優質購物中心均在持續不斷的作出品牌調整。其中，作為成都區域型商圈的代表項目，成都萬象城在novo、尚泰百貨等主力店的相繼撤場后，更是提升了對項目整15、體的調整力度，不僅大力引進了桃園眷村、fresh、innisfee等大眾品牌，更是計劃在近期對母嬰、男裝等業態進行重新規劃調整。盡管目前有很多大牌奢侈品店都陷入“撤店潮”，但是還是有很多具有特色的品牌異軍突起，進入人們的視線。德國潮牌PHILIPP PLEIN和手工精美的Vera Wang本季度入駐IFS，其中創立于1998年的德國潮牌PHILIPP PLEIN是成都第二家精品店，而Vera Wang中國大陸地區的第三家旗艦店。主要新店開幕項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）IFS中央商務區Vera Wang400萬象城建設路桃園眷村2001286%88%90%92%916、4%96%98%100%-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供應凈吸納量入駐率Q2來源：戴德梁行研究部注釋：2016年度的新增供應和凈吸納量為季度累計值DTZ|Cushman&Wakefield成都零售市場市場動態租金水平歷年存量及預測人民幣/平方米./月由于零售商業市場競爭激烈，成都部分空置率較高的項目通過降低租金的形式吸引優質租戶，使得全市優質購物中心平均租金環比下跌0.92%至每月每平方米704.28元。.至2011年起，隨著成都中高端購物中心的逐漸入市，全市17、優質購物中心已從每月每平方米639元上漲至每月每平方米704.28元。其中，近兩年受電商、新增供應巨大等因素的影響，全市優質零售物業租金開始出現微調。截止2016年第二季度，成都優質零售物業總存量5133977平方米，其中傳統中央商務區及天府新城板塊占比較大，分別為21.32%和15.16%。根據預測未來4年，成都優質商業新增供應將超過1,500,000平方米，其中主要來自于成仁路及天府新城板塊。隨著新增項目的逐漸入市，成都購物中心將持續呈現分化，IFS、太古里、凱丹、萬象城等一系列優質購物中心在強大的運營能力和招商能力的支撐下競爭能力將越發明顯，而缺乏特色和差異化的項目將面臨巨大生存壓力。118、3500550600650700750201120122013201420152016Q2平均租金來源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,000中央商務區雙楠-紫荊光華-金沙建設路成仁路新南天地天府新城其他區域人民幣/平方米./月DTZ|Cushman&Wakefield領地中心星匯廣場泰合項目萬象城二期樂天世界環球匯環球貿易中心美美項目仁和春天國際廣場銀泰中心大魔方青羊萬達廣場綠地中心匯日國際廣場0100,000200,000300,000400,000500,00060019、,000700,0002016201720182019中央商務區雙楠-紫荊光華-金沙建設路成仁路新南天地天府新城其他區域成都零售市場未來供應(2016-2019)14來源：戴德梁行研究部平方米15戴德梁行聯系方式張裕鵬成都公司總經理程家龍華南及華西區董事總經理張曉端華南及華西區研究部主管中國成都市人民南路四段三號成都來福士廣場T1 30樓，610041Tel:+86 28 6570 微信ID:DTZ_China陳妍斐大中華區研究部高級經理賈萱成都高級研究經理本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位置、大小、層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行 2016年