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1、DTZ|Cushman&Wakefield青島寫字樓與零售市場(chǎng)概況青島寫字樓與零售市場(chǎng)概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1青島宏觀經(jīng)濟(jì)概況1DTZ|Cushman&Wakefield宏觀經(jīng)濟(jì)概況北中國區(qū)主要城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(2016年第1季度)青島天津大連大連沈陽西安人口（萬）人口（萬）910（2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）829(2015年底）871(2015年底）面積（市區(qū)）面積（市區(qū)）（平方千米）（平方千米）1,47111,9462,4153,49510,108地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）1,737.54,039.42、1,495.51,434.71,166.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）（億元）1,012.72,196.6851.6781.9757.1失業(yè)率失業(yè)率3.4%3.5%2.9%（2015 年）3.2%（2015年）3.4%(2015年)社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）（億元）951.91,350.0763.2997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）11,58410,43110,0399,6259,395消費(fèi)價(jià)格指數(shù)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)103.5102.0101.8101.8101.7房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）（億元）191.9397.9150.01343、.7232.1房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）（萬平方米）201.43,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）3.6201.8*人均可支配收入以總收入扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會(huì)保障計(jì)算2來源：當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield青島宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要地塊成交情況3來源：青島土地資源局戴德梁行研究部地塊編號(hào)地塊編號(hào)競(jìng)得方競(jìng)得方成交時(shí)間成交時(shí)間土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域土地面積土地面積(平方米平方米)總價(jià)總價(jià)(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平方米平方米)342-343-370213008008GB1003青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司24、016/4/26其他普通商品住房用地李滄區(qū)16285.414202.5161,1.94590.01QDCYP-2016-12-2青島鑫江置業(yè)集團(tuán)有限公司2016/5/4中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地城陽區(qū)401698741.57781,1.81209G-2015-010青島中科信置業(yè)有限公司2016/5/11其他普通商品住房用地高新區(qū)43937.913304.2751,21513.99HD2016-3041山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/5/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)9128130542.6231,21673HD2016-3037山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/55、/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)8456128475.9171,2.51347HD2016-3039山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/5/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)8512827257.9861,21601HD2016-3038山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/5/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)6700419230.1481,2.51148HD2016-3035山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/5/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)5181417891.3741,31151HD2016-3036山東中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016/56、/17中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地黃島區(qū)4902916584.0591,2.51353HD2016-3042中國石化集團(tuán)石油商業(yè)儲(chǔ)備有限公司青島分公司2016/6/7倉儲(chǔ)用地黃島區(qū)16488776582232.22DTZ|Cushman&Wakefield4青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)概況4DTZ|Cushman&Wakefield青島寫字樓市場(chǎng)各區(qū)域市場(chǎng)行情注：“平均租金”指基于建筑面積計(jì)算的寫字樓租金面價(jià)（元/平方米/月）市北CBD5來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報(bào)告戴德梁行研究部市北CBD平均租金:97.26空置率:31.4%平均租金:114.83空置率:13.75%平均7、租金:145.59空置率:15.34%DTZ|Cushman&Wakefield青島寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率0%5%10%15%20%25%30%35%050,000100,000150,000200,000250,000201120122013201420152016 H1新增供應(yīng)凈吸納量空置率平方米2016年二季度，市南CBD總體空置率略有下降，但租金較貴的海航萬邦中心及香格里拉大廈等，空置率上升明顯。嶗山CBD 本季度表現(xiàn)較為活躍，空置率降至13.75%，大面積成交較多，例如中國太平在大榮中心A租下兩層辦公面積，啟德物流在中商國際大廈租下近一層辦公面積。市北CBD受新8、項(xiàng)目入市影響，空置率升至31.4%。市北CBD依靠其優(yōu)惠的租金和高品質(zhì)樓宇質(zhì)量吸引了企業(yè)的入駐。主要租賃交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）新凱達(dá)大廈市北CBD谷歌山東體驗(yàn)中心1,300中商國際大廈嶗山CBD啟德物流1,4006來源：戴德梁行研究部從2012年至今，青島甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量一直處在較高水平，年平均供應(yīng)量超過10萬平以上。2015年全年吸納量高達(dá)12.6萬平米，進(jìn)入2016年以后，受P2P行業(yè)倒閉潮影響，青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量同比有明顯下降趨勢(shì)，第二季度，空置率降至17.27%。DTZ|Cushman&Wakefield青島寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)租金水平9、歷年存量及預(yù)測(cè)10010511011512012520112012201320142015平均租金人民幣/平方米/月2016年2季度，青島甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金略有上升，為每月每平米131.58元，環(huán)比上升5.2%。分商圈來看，市南CBD甲級(jí)寫字樓受租約更替影響，月平均租金升至每月每平米145.59元；嶗山CBD區(qū)域價(jià)值不斷提升，租金穩(wěn)中有升，至每月每平米114.83元；市北CBD新增供應(yīng)寫字樓質(zhì)量不斷提升，租金呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，至每月每平米97.26元。未來四年，青島甲級(jí)寫字樓將有多個(gè)新項(xiàng)目入市，其中嶗山CBD與市北CBD寫字樓供應(yīng)主要集中在2016及2017年。2016年下半年，青島將有近310、3萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，隨著這些項(xiàng)目的集中入市，嶗山CBD與市北CBD將會(huì)吸引更多租金承受能力較低的企業(yè)遷入，租賃活動(dòng)將持續(xù)活躍。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000市南CBD嶗山CBD市北CBD平方米7來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield0100,000200,000300,000400,000500,000600,0002016201720182019市南CBD嶗山CBD市北CBD新凱達(dá)大廈海天中心卓越世紀(jì)中心上實(shí)中心三期銀座中心上實(shí)中心二期世奧大廈綠城東海路寫字樓泰山基業(yè)（Q1）國際航運(yùn)中心青島寫字樓市場(chǎng)未11、來供應(yīng)(2016-2021)平方米8來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield9青島優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)概況DTZ|Cushman&Wakefield青島零售市場(chǎng)各區(qū)域市場(chǎng)行情10來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報(bào)告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。CBD商圈中山路商圈臺(tái)東商圈李村商圈DTZ|Cushman&Wakefield青島零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)新增供應(yīng),凈吸納量和出租率平方米4月28日，位于海爾路與香港東路交叉口的金獅廣場(chǎng)開門納客，作為百盛集團(tuán)在青島開業(yè)的第一家購物中心，金獅廣場(chǎng)引入了百盛百貨旗12、艦店，百盛精品超市，上影影城，Pororo Theme Park等多個(gè)主力店。奧克斯廣場(chǎng)位于李村商圈，總面積12萬平米，奧克斯廣場(chǎng)是集零售，餐飲，娛樂，休閑，文化于一體的“一站式”販物中心。目前已有奧斯卡影城，陽光錢柜KTV，服裝品牌IRA等商家入駐。主要新店開幕項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）金獅廣場(chǎng)嶗山商圈PororoTheme Park5,000金獅廣場(chǎng)嶗山商圈上影影城20,000110%20%40%60%80%100%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002014H12014H22015H120113、5H22016H1新增供應(yīng)凈吸納量空置率來源：戴德梁行研究部自2015年以來，青島購物中心新增供給大幅增加，幾個(gè)體量較大的優(yōu)質(zhì)的購物中心陸續(xù)開業(yè)。高品質(zhì)購物中心開業(yè)率相對(duì)較高，2015年入市的華潤(rùn)萬象城，今年入市的金獅廣場(chǎng)等，開業(yè)率均超過90%。DTZ|Cushman&Wakefield0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,000平方米青島零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測(cè)人民幣/平方米./月未來，隨著各大購物中心的入市，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，商鋪的租金和售價(jià)也將承受較大壓力。另一方面，下半年隨著地鐵3號(hào)線的全線貫通，新都心、14、浮山后等新興商圈將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇。124644664684704724744762012201320142015平均租金來源：戴德梁行研究部2012年以來，青島零售市場(chǎng)租金水平一直處在相對(duì)穩(wěn)定的水平，波動(dòng)幅度較小。2016年二季度，青島零售市場(chǎng)有兩大購物中心開業(yè)，分別是位于李村商圈的奧克斯廣場(chǎng)與位于嶗山商圈的金獅廣場(chǎng)。兩大購物中心的開業(yè)為青島零售市場(chǎng)帶來35萬平的新增供給。13戴德梁行聯(lián)系方式中國青島市香港中路59號(hào)國際金融中心21樓Tel:+86 532 857580000微信ID:DTZ_China張春雨青島公司總經(jīng)理王盛大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經(jīng)理陳妍斐大中華區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理李祿研究部 分析師魏東北中國區(qū)研究部主管免責(zé)聲明：本報(bào)告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對(duì)其準(zhǔn)確性概不負(fù)責(zé)。個(gè)別物業(yè)租金及售價(jià)因位置、大小、層數(shù)、建筑素質(zhì)及用料、租約條件、付款條件、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況而異。本刊指數(shù)并不反映個(gè)別情況，讀者應(yīng)自行尋求專業(yè)意見。戴德梁行保留一切版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。戴德梁行2016年