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1、南京浦口象山路項目 商 業 規 劃 建 議 書 商圈分析 商業定位 規劃方案 01 02 Contents 03 城市交通 高速公路 作為一個長三角地區的城市，南京位于中國公路網最密集的地區之一。中國一些最長和最著名的公路均途徑南京，如上海新疆國道、南京福州國道和滬渝高速公路。鐵路 南京是京滬高鐵線重要的經停站，南京南站是2010年開放使用，是中國最大的高鐵火車站之一。港口 南京最重要的港口是龍潭港，位于長江南岸，市中心西北部，南京港口的貨物吞吐量在2013年增長5.2%，達到2.02億噸。機場 祿口國際機場是華東地區最繁華的客運和貨運機場之一，光2013年該機場起降航班超過13萬架次。商圈分2、析-宏觀經濟分析 01 城市宏觀經濟人口 南京2014年全市常住人口為821.61萬人，全市戶籍總人口為 648.72萬人。城鎮化率為80.5%，排全國第7位，主城已完全城鎮化。632 636 638 643 649 620 625 630 635 640 645 650 2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城市戶籍人口變動 單位（萬人）商圈分析-宏觀經濟分析 01 城市宏觀經濟GDP 南京市近六年來基本保持每年12%左右的增長速度，在江蘇省市群之中GDP總量位于全省前三，是江蘇省的核心城市。4230 5010 6146 7202 8012 8820 0 1003、0 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今GDP走勢 單位（億元）11.50%13.10%12.00%11.70%11.00%10.0%0%2%4%6%8%10%12%14%2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今GDP環比增長走勢 單位（%）商圈分析-宏觀經濟分析 01 城市宏觀經濟人均GDP 2009年以來，南京人均GDP年增長速超過10%，人均GDP遠高于全國均值。2014年，南京人均GDP17507美元，購買力較強，處4、于購物中心發展期。55290 62593 76750 88525 98171 107545 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今人均GDP走勢 單位（元）全國人均GDP 5000美元以下 5000-8000美元 8000-12000美元 購買力較差，大賣場開始發展 購買力一般，百貨公司盛行 購買力較強；購物中心發展期 12000美元以上 購買力強；大型購物中心發展期 商圈分析-宏觀經濟分析 01 城市宏觀經濟人均可支配收入 2014年，南京城鎮居民人均可支配收入42568元5、，環比增長8.8%。11.00%13.70%12.80%9.80%8.80%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城鎮居民人均可支配收入環比增長 單位（%）商圈分析-宏觀經濟分析 01 28312 32200 36322 39881 42568 0 10000 20000 30000 40000 50000 2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城鎮居民可支配收入增長 單位（元）浦口區位于南京市西北部，是國家重要醫藥基地，華東地區先進制造業基地、科教基地，輻射蘇北、皖東等地區的城市副中心，與6、六合區共同構成南京江北新區。浦口的歷史最早可以追溯到“河姆渡時代”，有著2300多年的文明史，孕育了多樣而又獨特的地方文化，古來即是文人墨客匯聚之地，建區始于民國22年（1933年）3月，源于民國時期的南京市第八區。目前，全區下轄9個街道辦事處，即江浦街道、頂山街道、橋林街道、湯泉街道、星甸街道和永寧街道，泰山街道、沿江街道、盤城街道由南京高新技術產業開發區托管；另有2個場，即湯泉農場和老山林場；3個省級開發區，即浦口經濟開發區、海峽兩岸科技工業園和珍珠泉旅游度假區。浦 口 南京浦口區地處南京市西北部，與六合區共同構成南京江北新區 商圈分析-宏觀經濟分析 01 文化底蘊深厚 浦口的歷史最早可以7、追溯到“河姆渡時代”，有著2300多年的文明史，孕育了多樣而又獨特的地方文化。佛教文化有禪宗始祖達摩“一葦渡江”碑、禪宗祖庭定山寺、惠濟寺，生態休閑文化有老山、湯泉、琥珀泉、珍珠泉“一山三泉”，民國文化有浦口火車站、龍虎巷、浦鎮車輛廠，書法文化有以一代草圣林散之為首的“金陵四老”、中書協中國書法論壇永久會址，民俗文化有手獅舞、寶葫蘆、南門腔等等，到了近代，則有見證了南京第一個共產黨組織浦口黨小組成立的“二七紀念館”，鑄就了傳統與現代并存、自然與人文交織的浦口文化之魂。文化名人眾多 浦口古來即是文人墨客匯聚之地，一門張氏流芳百世，從唐代張籍，到宋代張祁、張即之、張同之，影響深遠，尤以宋代愛國詞人8、張孝祥為最，其六州歌頭詞至今仍然令人蕩氣回腸。明代成化年間，浦邑名人莊昶、石淮和南海學子陳獻章、婁懷玉等人歡聚浦口白馬寺，留下為人稱道的白馬寺草書集碑。清康熙年間進士、詩文作家劉巖，被康熙譽為中華一寶。到了現當代，浦口文化名人中涌現了著名的一代“草圣”林散之，在求雨山上修建了“金陵四老”林散之、蕭嫻、高二適、胡小石的紀念館。另外，擁有“金陵第一蘭”美譽的唐文舉、當代花鳥大家吳國亭也均是浦口文化名人中的優秀代表。被文化部命名為全國民間文化（書法）藝術之鄉。浦口歷史悠久，人杰地靈，地方文化底蘊深厚，涌現了眾多出類拔萃的古今名人 商圈分析-宏觀經濟分析 01 張籍 張籍詩集 公 路 區內設有南京長途9、汽車北站、浦口區長途汽車站。國 道：312國道（上海南京新疆）、104國道（北京南京福州）、205國道（山海關南京廣州）、328國道（南京南通）。高 速：滬寧高速公路（南京上海）、沿江高速公路（南京上海）、寧合高速公路（南京合肥）、寧杭高速公路（南京杭州）、寧通高速公路（南京南通）、寧淮高速公路（南京淮陰）、寧鹽高速公路（南京鹽城）。過江通道：南京長江大橋、南京長江三橋、南京長江隧道、南京大勝關大橋、南京長江五橋（在建）鐵 路 鐵道線路：滬寧高速鐵路、京滬高速鐵路、津浦鐵路、寧西鐵路、寧啟鐵路 火車站：浦口新站、南京北站、江浦火車站、林場站、新南京北站（規劃）航 運 南京港：距浦口區10公里，10、常年水深12米以上，可同時停靠12艘2.5萬噸級以上海輪。貨物年吞吐能力為1000萬噸，集裝箱年吞吐能力30萬標箱。浦口港：5千噸級。龍潭港：距浦口32公里，是長江最大的內河港，5萬噸級。區內另有浦口輪渡和板橋汽渡與主城相連。地 鐵 南京地鐵3號線途徑浦口區、鼓樓區、玄武區、秦淮區、雨花臺區和江寧區，線路北起林場站，下穿長江進入南京主城一路南下，進入東山副城，南至秣周東路站，串聯起江北新區、主城和東山副城。南京地鐵10號線途徑浦口區、建鄴區和雨花臺區，線路西起雨山路站，經過浦口新城，下穿長江進入河西新城，東至安德門站，線路東端預留延伸條件。浦口主要干道圖 浦口交通便利，四通八達 商圈分析-宏觀11、經濟分析 01 浦口老火車站 浦口新火車站 01 322 373 366 525 636 0 100 200 300 400 500 600 700 2010 2011 2012 2013 2014 浦口2010年至今GDP走勢 單位（億元）16.00%13.30%13.30%12.2%10.90%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2010 2011 2012 2013 2014 浦口2010年至今GDP環比增長走勢 單位（%）近年來浦口GDP增長由高速發展趨勢開始逐漸減緩，進入穩定階段 浦口2014全年實現地區生產總值635.96億元，較上年增長10.9%。近年來浦口GDP增12、長由高速發展趨勢開始逐漸減緩，進入穩定階段。商圈分析-宏觀經濟分析 01 1405.61 906.94 772.71 710.79 635.96 567.23 515.58 482.49 475.61 364.38 253.71 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 1400.00 1600.00 江寧區 鼓樓區 棲霞區 六合區 浦口區 秦淮區 溧水區 玄武區 高淳 雨花區 建鄴區 單位（億元）2014年，浦口區全年實現地區生產總值（GDP）635.96億元，較上年增長10.9%，位于南京市第5位，在全市11個區中增幅第一。商圈分析-13、宏觀經濟分析 宏觀經濟各區GDP排名 103276 101029 98585 92940 73963 72480 69432 67903 60389 58749 38612 0.00 20000.00 40000.00 60000.00 80000.00 100000.00 120000.00 棲霞區 溧水區 高淳 江寧區 六合區 浦口區 玄武區 雨花區 鼓樓區 秦淮區 建鄴區 單位（元）2014年，浦口區實現人均GDP總值72480元，位于南京市第6位。01 商圈分析-宏觀經濟分析 宏觀經濟各區人均GDP排名 26249 30013 366 37104 40289 0 5000 10000 14、15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2010 2011 2012 2013 2014 20102014年浦口城鎮居民人均可支配收入 單位（元）17761 21403 366 25462 27062 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2010 2011 2012 2013 2014 20102014年浦口城鎮居民人均消費性支出 單位（元）01 商圈分析-宏觀經濟分析 2014年浦口城鎮居民人均可支配收入40289元，比上年增加3293元，增長8.9%；城鎮居民人均生活消費支出為27062元，其中食品消費支出815、579元，城鎮居民恩格爾系數為31.7%，較上年下降0.2個百分點。宏觀經濟浦口城鎮居民可支配收入 01 浦口區2014年經濟總量635.96億元，全市增幅第一，人均GDP72480元，排名第6位，經濟總量較高，人均GDP水平較高，支柱產業的強大為浦口提供了良好的發展基礎。從經濟數據的分析中可以看出，浦口區近幾年GDP增速穩定在10%以上，意味著商業經濟處于飛速發展的階段；社會消費品零售總額逐年上漲，居民消費結構不斷升級；城鎮居民人均可支配收入穩步增長，城鄉差距逐步縮小，居民的消費水平不斷提高。總體而言，浦口區的整體經濟發展穩步提升，居民人均消費力不斷加強，為本項目奠定了良好的基礎。根據江北新16、區總體規劃（2014-2030）顯示，2020年，江北新區總人口約225-245萬人，其中城鎮人口約170-190萬人，未來城市化建設加速發展，城鎮人口占主導地位，更進一步促進浦口區中高端商業的發展。1 2 3 4 商圈分析-宏觀經濟分析 商圈分析 01 主要內容：宏觀經濟環境概況 區域規劃 地塊及周邊商業分析 規劃定位：現代化濱江新城。規劃范圍：西至津浦鐵路、珍珠泉風景區，東至長江，南至長江三橋連接線，北至珍珠泉風景區、浦珠路、浦烏路；總面積93平方公里。浦口新城定位為現代化的濱江新城，為南京“十二五”重點建設功能板塊 商圈分析-區域規劃 01 國家級新區成立，提升區域價值 國家級新區意味著17、區域建設上升到國家戰略的層面，轄區內實行更加開放和優惠的特殊政策，是區域導入高質量產業、企業、優秀高級人才的重要前提。因此，江北新區的批復，提升了區域價值。國家級新區的批復，加速江北新城發展，區域價值提升 商圈分析-區域規劃 01 2015年7月2日，國務院印發關于同意設立南京江北新區的批復，正式批復同意設立南京江北新區，江北新區成為中國第13個，江蘇首個國家級新區。2015年7月20日，國家發改委公布南京江北新區總體方案。商圈分析 01 主要內容：宏觀經濟環境概況 區域規劃 地塊分析 項目 單位 數量 用地面積 m2 33000 總建筑面積 m2 57600 地上建筑面積 m2 34700 18、地下建筑面積 m2 22950 商業面積 m2 37000 行政服務配套面積 m2 6728 容積率 1.3 綠地率 30%建筑密度 27%機動車停車位 輛 424 經濟技術指標 項目總建面57600、商業面積37000,容積率1.3、建筑密度27%。01 商圈分析-地塊分析 項目周邊人口統計 類型 序號 項目名稱 總戶數 已交付戶數 已入住戶數 2016年底預計入住戶數 2016年底預計入住人口 備注 住宅 1 通宇林景雅園 1888 1086 600 1200 4200 2015年全部交付 2 融僑觀邸 4300 2500 400 1700 5950 2016年全部交付 3 東方熙龍山院 19、920 500 50 350 1225 2016年全部交付 4 林景象山墅院 112 0 0 10 35 2014年開始銷售 5 銀城海院路項目 1050 0 0 0 0 2016年一期交付 6 九月森林 480 120 10 70 245 每半年交付30戶 7 香山湖壹號 287 287 220 260 910 成熟小區 8 錢塘望景花園 2259 2259 2200 2200 7700 成熟小區 9 攬月山莊 480 480 450 450 1575 成熟小區 10 鳳悅天晴 822 822 800 800 2800 成熟小區 11 白馬湖山莊 360 360 350 350 1225 成20、熟小區 12 碧云山莊 1400 1400 1350 1380 4830 成熟小區 13 華府國際花園 2400 600 150 960 3360 2016年全部交付 14 江城人家 132 132 130 130 455 成熟小區 15 象山花園 150 150 150 150 525 成熟小區 16 海都嘉園 1564 1564 1500 1530 5355 成熟小區 17 閱景龍華 1168 1168 950 1100 3850 成熟小區 18 金盛田鉑宮 422 422 350 420 1470 成熟小區 19 凱萊花園 206 206 200 200 700 成熟小區 20 萬科金色21、半山 952 952 420 750 2625 精裝修 21 明發香山郡 1530 0 0 600 2100 2016年一期交付 22 萬科璞悅山 1704 0 0 400 1400 2016年一期交付 以上合計 24586 15008 10280 15010 52535 類型 序號 項目名稱 2016年底預計入學人口 備注 學校 1 浦口區實驗學校 1200 2013年夏季開班 2 江浦高級中學 2000 成熟學校 3 江浦第三初級中學 1500 成熟學校 4 建康職業學院 6500 成熟學校 5 南京審計學院 10000 成熟學校 6 南京工業大學 30000 成熟學校 7 浦口區委黨校 22、500 成熟學校 以上合計 51700 住宅 院校 本案 項目周邊2公里范圍內，人口構成以居民和學生為主；項目周邊以住宅為主，未來人口充足，人口導入將達到10萬余人，具備商業發展的基礎。項目周邊2公里范圍內人口構成以居民和學生為主，未來人口充足，具備商業發展的基礎。01 商圈分析-地塊分析 地鐵（10號線）公交車 （605路、610路、680路、682路）市政自行車點 01 項目交通便捷，多條公交經過，地鐵10號線連接主城區，交通通達性好。商圈分析-地塊分析 01 山 體 住 宅 住 宅 住 宅 項目地塊整體呈東高西低，較好的展示面位于象山路一側；綜合判斷象山路與亞青路交匯處（即圖示1的位置）23、，為項目最好展示面。項目展示面象山路一側效果較好，判斷象山路與亞青路交匯處為項目最好展示面。亞青路 低 高 商圈分析-地塊分析 01 商圈分析-地塊分析 外部動線 01 商圈分析-地塊分析 外部動線 商圈分析 商業定位 規劃方案 01 02 Contents 03 我們將打造怎樣的商業項目？在項目價值最大化的前提下 鄰里型生活體驗社區 滿足項目周邊1.5-2公里居民，購物、餐飲、兒童體驗、休閑娛樂等需求的鄰里型生活體驗社區。項目商業定位 02 1、滿足項目周邊家庭式消費需求。2、滿足周邊居民的餐飲、休閑娛樂需求，日常生活需求。3、豐富項目周邊教育配套 一個充滿風情感、體驗一個充滿風情感、體驗式24、的式的街區式商業街區式商業 業態規劃 業態規劃：規劃業種豐富的餐飲業態，滿足多樣化需求 1.規劃連鎖品牌特色餐飲和各國料理 江浙菜、日本菜、越南菜、新加坡美食、泰國菜等 2.緊扣休閑主題，規劃部分休閑餐飲 甜品店、咖啡店、面包店、冰激凌店等 3.高性價比宴會酒樓 規劃豐富的休閑娛樂元素，增加消費粘性 優選需求較大的業種 健身、足浴/SPA等豐富業種 業態規劃：規劃適量的兒童主題業態，滿足周邊家庭消費需求 1.周邊家庭對教育、培訓需求大 周邊家庭、學校較多，對高品質教育、培訓需求較大 2.以兒童游樂為主導 周邊缺乏品質較好的兒童游樂品牌 業態規劃：生活服務注重提升品質 業態規劃：1.生活服務注重25、提升生活品質 體現購物舒適性。優選書店、皮具護理、陶瓷藝術、家居 用品、紅酒酒莊等注重生活品質的業種。2.消費頻率最高業態 生活服務其他業態的重要組成部分，消費頻率高，可以有 效的增加消費黏性。商圈分析 商業定位 規劃方案 01 02 Contents 03 03 業態規劃布局及業態占比分析 業態 鋪位數 面積 占比 餐飲 47 12315.9 29.0%超市 1 4838.1 11.4%兒童體驗 9 2301.9 5.4%生活配套 7 12658.6 29.8%零售 31 3751.1 8.8%休閑娛樂 7 6571.1 15.5%合計 127 42436.7 100.0%29%11%5%326、0%9%16%餐飲 超市 兒童體驗 生活配套 零售 休閑娛樂 餐飲 休閑娛樂 零售 生活配套 兒童體驗 超市 項目業態占比 規劃方案 主 力 店 生活配套 休閑娛樂 零 售 業態 鋪位數 面積（）占比 餐飲 2 373.8 4.3%超市 1 4838.1 55.8%零售 15 1568.5 18.1%配套 11 1478.3 17.1%休閑娛樂 1 410.3 4.7%小計 30 8669 100.0%業態布局：1F 03 規劃方案 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 零 售 業態 鋪位數 面積（）占比 餐飲 7 2629.7 29.3%零售 16 2182.6 24.3%配套 6 1327、15 14.7%休閑娛樂 2 2838.8 31.7%小計 31 8966.1 100.0%業態布局：2F 03 規劃方案 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 兒童體驗 業態 鋪位數 面積（）占比 餐飲 13 3263.4 44.5%兒童體驗 7 1775.9 24.2%配套 3 1070.1 14.6%休閑娛樂 2 1228.2 16.7%小計 25 7337.6 100.0%業態布局：3F 03 規劃方案 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 兒童體驗 業態 鋪位數 面積（）占比 餐飲 15 3144.3 51.6%兒童體驗 1 526 8.6%教育培訓 1 454.1 7.5%配套 1 828、52.4 14.0%休閑娛樂 2 1111.7 18.3%小計 20 6088.5 100.0%業態布局：4F 03 規劃方案 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 業態 鋪位數 面積（）占比 餐飲 10 2904.7 43.6%教育培訓 4 751.8 11.3%配套 2 2021.8 30.4%休閑娛樂 1 982.1 14.7%小計 17 6660.4 100.0%業態布局：5F 03 規劃方案 生活配套 休閑娛樂 業態 鋪位數 面積（）占比 教育培訓 2 686.2 25.3%配套 2 2021.8 74.7%小計 4 2708 100.0%業態布局：6F 03 規劃方案 生活配套29、 業態 鋪位數 面積（）占比 配套 2 2007.1 100%小計 2 2007.1 100%業態布局：7F 03 規劃方案 郵電設施 派出所 街道管理中心 社區衛生服務中心 主 力 店 生活配套 休閑娛樂 零 售 主要品牌落位：1F 03 規劃方案 街道管理中心 派出所 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 零 售 主要品牌落位：2F 03 規劃方案 派出所 街道管理中心 卡哇伊 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 兒童體驗 主要品牌落位：3F 03 規劃方案 7070後飯吧後飯吧 70S RESTAURANT70S RESTAURANT 社區衛生服務中心 樂和樂和餐飲餐飲 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 兒童體驗 主要品牌落位：4F 03 規劃方案 7070後飯吧後飯吧 70S RESTAURANT70S RESTAURANT 社區衛生服務中心 樂和樂和餐飲餐飲 主 力 店 生活配套 各類餐飲 休閑娛樂 主要品牌落位：5F 03 規劃方案 社區衛生服務中心 生活配套 休閑娛樂 主要品牌落位：6F 03 規劃方案 社區衛生服務中心 生活配套 主要品牌落位：7F 03 規劃方案 THANKS FOR WATCHING