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1、DTZ|Cushman&Wakefield西安西安寫字樓與零售市場概況寫字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1西安宏觀經濟概況1DTZ|Cushman&Wakefield宏觀經濟概況北中國區主要城市經濟數據(2016年第1季度)西安天津大連青島沈陽人口（萬）人口（萬）871(2015年底）1,547（2015年底）594（2015 年底）910（2015年底）829(2015年底）面積（市區）面積（市區）（平方千米）（平方千米）10,10811,9462,4151,4713,495地區生產總值（億元）地區生產總值（億元）1,166.44,039.41,2、495.51,737.51,434.7第三產業生產總值（億第三產業生產總值（億元）元）757.12,196.6851.61,012.7781.9失業率失業率3.4%(2015年)3.5%2.9%（2015 年）3.4%3.2%（2015年）社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元）（億元）879.11,350.0763.2951.9997.8人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）9,39510,43110,03911,5849,625消費價格指數消費價格指數101.7102.0101.8103.5101.8房地產開發投資房地產開發投資（億元）（億元）232.1397.9150.0191.93、134.7房地產竣工面積房地產竣工面積（萬平方米）（萬平方米）201.83,547.2（2015年底）289.3（2015 年底）201.43.6*人均可支配收入以總收入扣除相關稅收和強制性社會保障計算2來源：當地統計局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安宏觀經濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)CB5-2-193陜西龍騰華德房地產開發有限公司2016 Q2商住浐灞64,051122.603.99480JK3-14、2-354-1西安紫薇地產開發有限公司2016 Q2住宅經開23,061159.103.811,811YT7-2-44陜西長九實業有限公司2016 Q2商住高新43,239202.126.31741LH9-8-116西安顥耀房地產開發有限公司2016 Q2商住城西38,372226.313.981,482WY6-12-11西安經發風景地產有限公司2016 Q2商住經開60,701230.752.501,521QJ10-9-254-1西安中鐵京泰房地產開發有限公司2016 Q2商住城北32,712270.003.302,501JK3-24-9-1西安金融中心建設開發有限公司2016 Q2商服經開5、62,972484.263.502,1973來源：西安土地資源局戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安宏觀經濟概況主要寫字樓與零售物業大宗交易項目名稱項目名稱物業類型物業類型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬百萬 元元)樓面價樓面價(元元/平方米平方米)西恩奧特萊斯商業股權交易50,0002016 Q2西恩集團王府井83616,7204來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5西安甲級寫字樓市場概況5DTZ|Cushman&Wakefield西安寫字樓市場各區域市場行情注：“平均租金6、”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）6來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部中心城區中心城區曲江新區曲江新區高新區高新區城南城南城北城北核心區域：核心區域：高新區、中心城區、城北區新興區域：新興區域：曲江新區、城南區平均租金:88.28空置率:16.77%平均租金:91.08空置率:13.39%平均租金:106.99空置率:14.35%平均租金:79.32空置率:22.27%平均租金:110空置率:32%DTZ|Cushman&Wakefield西安寫字樓市場市場動態新增供應，凈吸納量和空置率0%5%10%15%20%25%-50,000 1007、,000 150,000 200,000 250,000201120122013201420152016H1新增供應凈吸納量空置率平方米截止2016年2季度，西安市甲級寫字樓存量已經達到1,360,772平方米。2016年下半年，預計將有59.6萬平方米寫字樓入市。我們預計2016年下半年以及2018年，西安寫字樓市場將有顯著的新增供應，大量新增供應或將給未來租賃市場帶來壓力。中心城區部分互聯網金融類公司退租，以百年人壽、百度糯米為代表，使得本季度空置率上升至14.35%，環比上漲5.57個百分點。摩爾中心本季度招商工作表現搶眼，聯合簽證申請中心、西安正人網絡科技已簽約入駐。城北市場由于競爭激8、烈，為了吸引更多企業入駐，政府和開發商均加大了租賃補貼力度。主要租賃交易項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）中晶科技廣場高新智聯招聘1,000中海大廈曲江新區中航國際集團616大話南門中心城區百度糯米8007來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安寫字樓市場市場動態租金水平歷年存量及預測8486889092949698201120122013201420152016 Q1-Q2平均租金人民幣/平方米/月西安甲級寫字樓平均租金整體穩中看跌。2016年2季度，平均環比租金下降1.04%至每平方米每月89.53元。寫字樓市場租金于2014年達到峰值，9、為每月每平方米97.32元。進入2016年，隨著市場供應的繼續增加，整體租金水平仍將緩慢下降。未來三年新增供應為歷史峰值，因此短期內空置率必將提升。寫字樓租賃市場面臨很大的壓力。高新區為供應量最大的區域，其次為城南和經開區域。其余區域甲級寫字樓供應量較少。0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000城北城南高新曲江新區中心城區平方米8來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield凱德廣場二期賽高企業總部大廈中晶科技廣場西安綠地中心西安邁科商業中心中鐵西安中心萊安中心西安國際中心萊安中心（二期）西安國際中心（二期）陜西永利金10、融中心新長安廣場二期西安國際中心（三期）西安環球貿易中心西安綠地中心（B）國瑞西安國際金融中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,0002016201720182019城北區高新區曲江新區中心城區城南區西安寫字樓市場未來供應(2016-2019)平方米9來源：戴德梁行研究部海悅廣場DTZ|Cushman&Wakefield10西安優質零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市場各區域市場行情11來源：基于百度地圖戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月），不包含物業管理費和推廣費等。鐘11、樓商圈鐘樓商圈曲江商圈曲江商圈高新商圈高新商圈小寨商圈小寨商圈經開商圈經開商圈北城市級城市級商圈商圈區域及商圈區域及商圈二環路商業帶二環路商業帶DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市場市場動態新增供應平方米2016年2季度，全市累計優質商業達到3,726,334平方米，其中，購物中心占比為64.7%，達到2,412,983平方米。西安全市共有一個優質商業入市，即位于經開區行政中心商圈的熙地港，為市場帶來90,000平方米新增商業供應。王府井進駐熙地港，租賃面積28,000平方米，王府井集團打造的星球概念的主題百貨，首次亮相西安市場。和仙坊關中美食體驗店進駐漢神百貨，租賃面積40012、平方米，為經開區開業的首家關中民俗文化村美食店。主要新店開幕項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）熙地港經開王府井百貨28,000 王府井百貨鐘樓全棉時代300 漢神百貨經開和仙坊美食體驗400漢神百貨經開屈臣氏30012-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供應來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市場市場動態租金水平歷年存量及預測人民幣/平方米./月零售物業市場租金保持穩定，報價為每月每平方米270元。目前市場整體盈利方式以租金13、+扣點較多。2015年，大量購物中心進入西安零售物業市場，范圍覆蓋西安全市，而城市傳統零售商圈-鐘樓商圈已不再是零售業態開發的首選。由于市場競爭激烈，西安目前超過10個購物中心推遲入市時間。1322023024025026027028020112012201320142015平均報價來源：戴德梁行研究部01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,000高新經開其他商圈曲江二環路小寨鐘樓平方米DTZ|Cushman&Wakefield西安零售市場未來供應(2016-2019)平方米14來源：戴德梁行研究部正大繽紛城中大14、國際THE CITY熙地港老城根Gpark華夏世紀廣場益田假日世界華潤二十四城國賓中央廣場西安歡樂頌購物中心國潤城中聯灃東世紀廣場芙蓉新天地金輝環球廣場大明宮中央廣場萊安中心MOMO Park西安國際中心群光廣場-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,0002016201720182019高新經開其他商圈曲江二環路小寨鐘樓15戴德梁行聯系方式中國西安市南關正街88號長安國際中心C座5樓501室Tel：+86 29 8720 3690 微信ID:DTZ_China張博西安研究部分析師巫保民西北區董事總經理王盛大中華區副總裁，華北區董事總經理陳妍斐大中華區研究部高級經理魏東北中國區研究部主管免責聲明：本報告刊載的一切資料及數據，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責。個別物業租金及售價因位置、大小、層數、建筑素質及用料、租約條件、付款條件、當時市場狀況而異。本刊指數并不反映個別情況，讀者應自行尋求專業意見。戴德梁行保留一切版權，未經許可，不得轉載。戴德梁行2016年