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1、DTZ|Cushman&Wakefield武漢寫武漢寫字樓與零售市場概況字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield2武漢宏觀經濟概況武漢宏觀經濟概況DTZ|Cushman&Wakefield武漢宏觀經濟概況華中主要城市經濟數據(2016年第二季度)數據來源：各城市統計局/戴德梁行整理武漢武漢長沙長沙鄭州鄭州廣州廣州人口（萬人，人口（萬人，2015年）年）1060.77743.18956.91350.11市區面積（平方公里）市區面積（平方公里）8569.151909.91010.03843.43地區生產總值地區生產總值（億元，（億元，2016年一季度）年一季度2、）2371.661912.861624.984118.39第三產業生產總值第三產業生產總值（億元，（億元，2016年一季度）年一季度）1290.33960.21803.672813.07失業率（失業率（2015年）年）3.08%2.6%1.6%2.2%社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元，（億元，2016年年1-5月）月）2172.191557.06未發布3483.90城鎮居民人均可支配收入城鎮居民人均可支配收入（2015年）年）36436399612650246735消費價格指數消費價格指數（2016年年1-5月）月）102.3101.9未發布102.8房地產開發投資房地產開發投資（億3、元，（億元，2015年）年）2581.79996.602000.22137.593DTZ|Cushman&Wakefield武漢宏觀經濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(萬平方米萬平方米)總價總價(萬元萬元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)P（2015）149號武漢新正興源置業有限公司1月商服、公園綠地江漢2.5822523909.6810098.12 P（2015）165號天風天睿投資有限公司1月商服武昌1.54950065500.00 P（2015）167號武漢金港置業有限公司1月商服江夏6.1256664、51.7647.09 P（2015）172號武漢光谷中心城建設投資有限公司1月商服東湖高新1.520563434.8、3.51014.12 P（2015）178號武漢蔡甸生態發展集團有限公司1月商服蔡甸6.515948900.8938.09 P（2015）187號友和道通航空有限公司1月商服黃陂1.054211351.8598.16 P（2015）188號中國國際航空股份有限公司1月商服黃陂2.029321901.8599.56 來源：武漢土地資源局戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wakefield武漢宏觀經濟概況主要地塊成交情況來源：武漢土地資源局戴德梁行研究部地塊編號地塊編號競得方5、競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(萬平方米萬平方米)總價總價(萬元萬元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)P（2015）189號華南藍天航空油料有限公司湖北分公司1月商服黃陂0.43601.5600.00 P（2015）190號中國東方航空武漢有限責任公司1月商服黃陂2.539923001.5603.71 P（2015）191號中國南方航空股份有限公司湖北分公司1月商服黃陂2.836335742.1600.05 P（2015）169號武漢陽邏港口服務有限公司2月商服新洲7.2565109202.8537.40 P（2016）001號武漢龍源投資建設有限6、公司2月商服蔡甸35.1955286000.42031.51 P（2016）007號中鐵四院集團投資有限公司3月商服東湖高新1.71189573835.5、3.9923.59 P（2016）014號武漢市新集發農業科技有限責任公司3月商服新洲0.6679922862214.07 5DTZ|Cushman&Wakefield武漢宏觀經濟概況主要地塊成交情況來源：武漢土地資源局戴德梁行研究部地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(萬平方米萬平方米)總價總價(萬元萬元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)P（2016）020號湖北怡清雅筑房地產7、開發有限公司4月商服東西湖2.618722125803.51372.54 P（2016）021號中交華中武漢置業發展有限公司4月商服沌口4.959655204592.61586.57 P（2016）028號王進5月商服東湖高新1.4599631548733535.93 P（2016）032號武漢木蘭馭鹿山莊5月商服黃陂1.9768447221365.24 P（2016）033號武漢市黃陂區蔡店鄉集體資產管理中心5月商服黃陂0.7552552490.7470.97 P（2016）036號武漢天宇晨陽駕駛培訓有限公司5月商服新洲3.62914427041745.09 P（2016）042號新興重工8、湖北三六一一機械有限公司武漢分公司6月商服沌口0.69068238343.51586.00 6DTZ|Cushman&Wakefield武漢宏觀經濟概況主要地塊成交情況來源：武漢土地資源局戴德梁行研究部地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區域區域土地面積土地面積(萬平方米萬平方米)總價總價(萬元萬元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)P（2016）043號武漢興安勞務工程有限公司6月商服新洲1.3937149411.1613.83 P（2016）046號武漢世茂嘉年華置業有限公司6月商服蔡甸14.4537173450.43000.14 P（2016）047號9、武漢世茂嘉年華置業有限公司6月商服蔡甸13.3962160800.43000.90 P（2016）048號武漢世茂嘉年華置業有限公司6月商服蔡甸9.5673114850.43001.12 7DTZ|Cushman&Wakefield8武漢甲級寫字樓市場概況武漢甲級寫字樓市場概況DTZ|Cushman&Wakefield武漢寫字樓市場各區域市場行情來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）武昌濱江商務區武昌濱江商務區/漢口沿江商務區漢口沿江商務區平均租金:131.5空置率:30.5%武廣商務圈武廣商務圈10、平均租金:100.0空置率:18.7%建設大道金融街建設大道金融街平均租金:128.0空置率:15.6%中南商務圈中南商務圈平均租金:124.4空置率:11.5%9DTZ|Cushman&Wakefield武漢寫字樓市場市場動態新增供應，凈吸納量和空置率0%5%10%15%20%25%050000100000150000200000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供應凈吸納量空置率平方米鉑仕匯國際廣場于二季度交付使用，為市場帶來共計5.4萬平方米的新增供應。至此，武漢核心商務區甲級寫字樓市場總存量達到110.7萬平方米。受國內宏觀經濟增速放緩影響，市場整體需求企11、穩，加之新增供應入市。截止2016年第二季度武漢核心商務區甲級寫字樓市場整體空置率環比一季度上升3個百分點至18.7%。本季市場整體租賃需求相對平穩，外資企業對于甲級寫字樓的租賃需求有所減弱。之前的租賃主力內資P2P金融類企業隨著國內互聯網金融市場的進一步規范，擴張需求也趨于謹慎。與此同時，TMT和物流類型企業則表現出較好的發展勢頭。因此，本季度甲級寫字樓租賃成交主要來自TMT、物流、金融及專業服務類企業，驅動因素表現最為突出的是升級搬遷。典型租賃交易項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積面積（平方米）（平方米）鉑仕匯國際廣場漢口沿江商務區雷格斯1,750萬達中心武昌濱江商務區通用汽車300武漢12、天地A2漢口沿江商務區新浪樂居2,200來源：戴德梁行研究部10DTZ|Cushman&Wakefield武漢寫字樓市場市場動態租金水平020406080100120140201120122013201420152016Q2平均租金人民幣/平方米/月隨著新增供應接連入市，市場競爭進一步加劇，部分業主已著調整租金并推出優惠的租賃政策。截止二季度，武漢全市甲級寫字樓租金環比下降1.3%至每月每平方米126.0元（19.2美元）。武昌濱江商務區/漢口沿江商務區受新增供應影響，該區平均租金環比下降3.5%至每月每平方米131.5元（20.0美元）。歷年存量及預測截止第二季度，武漢核心商務區甲級寫字樓市13、場總存量為110.7萬平方米。今年下半年，以武漢天地A3、世紀中心以及長城匯為首的27.9萬平方米的甲級解字樓計劃交付使用，屆時武漢甲級寫字樓市場總存量將升至138.6萬方。當前武漢甲級寫字樓市場已進入供應井噴期，國內經濟增速尚未明顯改善，整體需求企穩，各項目間競爭加劇在所難免。因此，我們預計，短時間內租金承壓的狀況將繼續延續，而市場整體空置率將有所上升。-200000300000800000130000018000002300000武廣商務圈中南商務圈建設大道金融街武昌濱江商務區/漢口沿江商務區王家墩CBD光谷平方米來源：戴德梁行研究部11DTZ|Cushman&Wakefield武漢寫字樓14、市場未來供應(2016-2020)010000020000030000040000050000060000020162017201820192020武廣商務簽中南商務圈建設大道金融街武昌臨江商務區/漢口沿江商務區王家墩CBD光谷卓爾國際中心亢龍太子武漢環貿中心泛海國際中心A泛海財富中心光谷新世界新世界中心3期綠地606武漢天地A1武漢恒隆中心12武漢天地A3世紀中心泛海國際中心B長城匯武漢中心來源：戴德梁行研究部12DTZ|Cushman&Wakefield13武漢優質零售市場概況武漢優質零售市場概況13DTZ|Cushman&Wakefield武漢零售市場各區域市場行情來源：基于谷歌地圖的S15、iteSolution II報告戴德梁行研究部武廣商圈首層平均租金：788.5出租率：98.8%中山大道商圈首層平均租金:714.2出租率:94.7%王家灣商圈首層平均租金:439.2出租率:93.3%注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元/平方米/月），不包含物業管理費和推廣費等。魯巷商圈首層平均租金:634.0出租率:91.2%14DTZ|Cushman&Wakefield武漢零售市場市場動態新增供應,凈吸納量和出租率平方米由于本季度中心城區沒有新增優質物業入市，市場以消化現有存量為主，武漢四大核心商圈優質商場整體空置率環比下降1.0個百分點至5.3%。零售品牌擴張方面，輕奢時尚品牌16、成為本季度的擴張主力。法國輕奢珠寶品牌apm Monaco和美國街頭潮牌Mishka分別入駐武漢國際廣場和武商廣場。輕奢品牌MICHAEL KORS則在群光廣場開出了其在武漢的第二家門店。餐飲及休閑娛樂業態依然保持著較為積極的擴張勢頭。韓國炸雞品牌茲樂茲樂和海底撈旗下第一副牌U鼎冒菜分別擴張其漢第三家門店至楚河漢街和新世界百貨國貿。隨著商業市場的深度調整，不少新興業態正逐漸嶄露頭角，本季度，德芭與彩虹書店落戶古田，文華書城王家灣店成為了全國首家“地鐵書店”。主要新店開幕項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶武漢國際廣場武廣商圈apm Monaco武商廣場武廣商圈Mishka群光廣場街道口MICHAE17、L KORS武漢國際廣場武廣商圈roseonly0%20%40%60%80%100%-50,000 100,000 150,000 200,000 250,0002013201420152016Q2新增供應凈吸納量空置率來源：戴德梁行研究部15DTZ|Cushman&Wakefield武漢零售市場市場動態主要在建項目租金水平人民幣/平方米./月租金方面在經歷年初調整后，整體表現相對穩定，截止2016年第二季度，武漢四大核心商圈優質商場首層租金環比下降0.1%至657.6元。下半年，以M、壹方購物中心和萬隆廣場為代表的52.5萬平方米的商業項目將投入使用，短時間的供應井噴將意味著品牌資源爭奪將更18、加激烈。同時，消費增速放緩、消費習慣改變，將成為商業運營商與品牌商之間共同需要面對的問題。0100200300400500600700201120122013201420152016Q2首層平均租金來源：戴德梁行研究部項目名稱項目名稱區域區域零售面積零售面積（平方米）（平方米）預計開業時間預計開業時間M+江漢路80,0002016壹方購物中心武漢天地110,0002016青山印力城青山140,0002016武漢繽購城南湖70,0002016萬隆廣場白沙洲80,000201616DTZ|Cushman&Wakefield黃廣平董事武漢及長沙公司總經理A黎慶文華中區董事總經理暨廣州及鄭州公司總經理K林珂華中區研究部主管陳妍斐大中華區研究部高級經理C翟巖松高級分析師G聯系方式中國武漢市建設大道568號新世界國貿大廈1座4908-4912|430022 Tel:+86 27 6885 微信ID:DTZ_China17