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1、上海/無(wú)錫/常州 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)考察總結(jié) 上海/無(wú)錫/常州 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)考察總結(jié) 商業(yè)發(fā)展部 2012年2月“野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”“野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”1 1、從拿地到開業(yè)短短十八個(gè)月的周期；、從拿地到開業(yè)短短十八個(gè)月的周期；2 2、建筑設(shè)計(jì)千篇一律，無(wú)任何特色可言；、建筑設(shè)計(jì)千篇一律，無(wú)任何特色可言；3 3、工程質(zhì)量差，商戶怨聲載道；、工程質(zhì)量差，商戶怨聲載道；4 4、主力店比例高，租金收入遞增率低；、主力店比例高，租金收入遞增率低；5 5、主力店絕大部分自己經(jīng)營(yíng)；、主力店絕大部分自己經(jīng)營(yíng)；6 6、購(gòu)物中心與主力店之間爭(zhēng)搶商戶；、購(gòu)物中心與主力店之間爭(zhēng)搶商戶；7 7、部分商鋪散售，商戶經(jīng)營(yíng)2、水平參差不齊；、部分商鋪散售，商戶經(jīng)營(yíng)水平參差不齊；8 8、樓層布局呆板，室內(nèi)商業(yè)街過(guò)長(zhǎng)，缺乏趣味性；、樓層布局呆板，室內(nèi)商業(yè)街過(guò)長(zhǎng)，缺乏趣味性；前言 以往我們對(duì)萬(wàn)達(dá)的印象 是一無(wú)是處，還是商業(yè)模式的成功？我們帶著問(wèn)題看萬(wàn)達(dá)是一無(wú)是處，還是商業(yè)模式的成功？我們帶著問(wèn)題看萬(wàn)達(dá) 問(wèn)題一：萬(wàn)達(dá)是否知道自己的諸多問(wèn)題？問(wèn)題一：萬(wàn)達(dá)是否知道自己的諸多問(wèn)題？問(wèn)題二：速度與質(zhì)量這一對(duì)矛盾如何解決？問(wèn)題二：速度與質(zhì)量這一對(duì)矛盾如何解決？問(wèn)題三：是在高速發(fā)展中逐步解決問(wèn)題，還是放棄高速發(fā)展問(wèn)題三：是在高速發(fā)展中逐步解決問(wèn)題，還是放棄高速發(fā)展 停下來(lái)解決問(wèn)題？停下來(lái)解決問(wèn)題？問(wèn)題四：萬(wàn)達(dá)自己經(jīng)營(yíng)主力店是頭腦發(fā)熱么3、？問(wèn)題四：萬(wàn)達(dá)自己經(jīng)營(yíng)主力店是頭腦發(fā)熱么？問(wèn)題五：萬(wàn)達(dá)一味追求高速而放棄精細(xì)化？問(wèn)題五：萬(wàn)達(dá)一味追求高速而放棄精細(xì)化？前言 帶著問(wèn)題看萬(wàn)達(dá) 概要 項(xiàng)目位置和概況 項(xiàng)目項(xiàng)目 地理位置地理位置 區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 1 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 楊浦區(qū)五角場(chǎng) 城市商業(yè)副中心 2006.12 2 上海周浦萬(wàn)達(dá) 浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn) 新區(qū)，傳統(tǒng)居住區(qū) 2009.09 3 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 濱湖區(qū)河埒口商圈 城市商業(yè)副中心 2010.09 4 上海江橋萬(wàn)達(dá) 嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn) 新區(qū)，傳統(tǒng)居住區(qū) 2011.06 5 常州萬(wàn)達(dá) 新北區(qū) 新區(qū)，商務(wù)、行政中心 2011.12 常州萬(wàn)達(dá)常州萬(wàn)達(dá) 無(wú)錫萬(wàn)達(dá)無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 江橋萬(wàn)達(dá)江橋萬(wàn)4、達(dá) 五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 周浦萬(wàn)達(dá)周浦萬(wàn)達(dá) 2006年：上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 1 1 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 區(qū)域環(huán)境 東側(cè)東側(cè) 北側(cè)住宅區(qū)北側(cè)住宅區(qū) 西側(cè)住宅區(qū)西側(cè)住宅區(qū) 南側(cè)中環(huán)路南側(cè)中環(huán)路 項(xiàng)目南側(cè)為中環(huán)路主路和五角場(chǎng)地鐵站，東側(cè)為百聯(lián)又一城，北側(cè)和西側(cè)為住宅社區(qū)項(xiàng)目南側(cè)為中環(huán)路主路和五角場(chǎng)地鐵站，東側(cè)為百聯(lián)又一城，北側(cè)和西側(cè)為住宅社區(qū) 五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)開業(yè)初期，周邊居住人群不密集，主要是為滿足小范圍客群需求的社區(qū)型五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)開業(yè)初期，周邊居住人群不密集，主要是為滿足小范圍客群需求的社區(qū)型購(gòu)物中心；后來(lái)過(guò)渡到區(qū)域型生活廣場(chǎng)，目前已經(jīng)逐步向都心型的時(shí)尚生活廣場(chǎng)方向購(gòu)物中心；后來(lái)過(guò)渡到區(qū)域型生活5、廣場(chǎng)，目前已經(jīng)逐步向都心型的時(shí)尚生活廣場(chǎng)方向發(fā)展發(fā)展 散售商鋪目前租金報(bào)價(jià)散售商鋪目前租金報(bào)價(jià)8 8-1212元元/天天/平米，二手房報(bào)價(jià)平米，二手房報(bào)價(jià)1010萬(wàn)萬(wàn)/平以上平以上 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 主要組成 1F1F-7F:7F:巴黎春天百貨巴黎春天百貨 1F:1F:黃金珠寶城黃金珠寶城 2F2F-4F:4F:沃爾瑪沃爾瑪 1F1F-5F:5F:特特力時(shí)尚匯力時(shí)尚匯 1F:1F:寶大祥寶大祥 2F:2F:上海書城上海書城 3F3F：KTVKTV 1F1F-5F:5F:上海第上海第一食品一食品 散售商鋪散售商鋪 項(xiàng)目呈“品”字形分布，劃分為五棟商業(yè)樓，購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在地下項(xiàng)目呈“品”字形分布，6、劃分為五棟商業(yè)樓，購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在地下 寫字樓寫字樓 寫字樓寫字樓 寫字樓寫字樓 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地占地6 6公頃，總建面公頃，總建面33.4333.43萬(wàn)平米，寫字樓萬(wàn)平米，寫字樓8.178.17萬(wàn)平，散售商鋪約萬(wàn)平，散售商鋪約3 3萬(wàn)，萬(wàn)，持有商業(yè)持有商業(yè)2121萬(wàn)平萬(wàn)平（其中地下購(gòu)物廣場(chǎng)4萬(wàn)，主力店17萬(wàn)）開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 2006.12 車位車位 800個(gè) 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量 （不含主力店）（不含主力店）共66個(gè)，其中服裝29個(gè)，服飾9個(gè)，餐飲共21個(gè)，生活服務(wù)9個(gè)，兒童和休閑娛樂(lè)2個(gè) 扶梯扶梯 步行街：3組 其他五棟商業(yè)樓，每棟2組 直梯直梯 五棟商業(yè)樓7、，每棟1部 洗手間洗手間 五棟商業(yè)樓，每棟每層1個(gè) 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目形象 中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng) 散售商街散售商街 入口入口 外立面外立面 主力店形象主力店形象 店鋪形象店鋪形象 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá) 品牌和業(yè)態(tài)（不含主力店）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 服裝：服裝：2727個(gè)個(gè) Collect point，asobio，promod，dazzle，motivi，novo me，vans，lee 服飾：服飾：9 9個(gè)個(gè) What for，Agatha，kipling，時(shí)間廊 餐飲：餐飲：2121個(gè)個(gè) 廣州蕉葉，阿一天下，釜山料理，一茶一坐，干鍋居，棒約翰，東方既白，大家樂(lè) 生活服務(wù)：生活服務(wù)：9 9個(gè)個(gè)8、 鷗美藥妝，F(xiàn)ANCL，DHC，兒童及配套：兒童及配套：1 1個(gè)個(gè) 玩具反斗城 休閑娛樂(lè)：休閑娛樂(lè)：1 1個(gè)個(gè) 湯姆熊 地下購(gòu)物廣場(chǎng)平面圖地下購(gòu)物廣場(chǎng)平面圖 五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)是第三代產(chǎn)品里最早階段的，還帶有明顯的第二代五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)是第三代產(chǎn)品里最早階段的，還帶有明顯的第二代產(chǎn)品特征，仍是大體量主力店組合的形式，建筑設(shè)計(jì)也是簡(jiǎn)單產(chǎn)品特征，仍是大體量主力店組合的形式，建筑設(shè)計(jì)也是簡(jiǎn)單粗放式的。粗放式的。這個(gè)時(shí)期的萬(wàn)達(dá)，通常給人的印象就是：土這個(gè)時(shí)期的萬(wàn)達(dá)，通常給人的印象就是：土 2009年：上海周浦萬(wàn)達(dá)/無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 2 2 上海周浦萬(wàn)達(dá) 上海周浦萬(wàn)達(dá) 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目位于浦東的周浦鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s項(xiàng)目位于浦東的周9、浦鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s3030萬(wàn)，流動(dòng)人口比例較高；傳統(tǒng)的商業(yè)中心在萬(wàn)，流動(dòng)人口比例較高；傳統(tǒng)的商業(yè)中心在距萬(wàn)達(dá)距萬(wàn)達(dá)1 1公里的小上海旅游文化城，主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝服飾、餐飲小吃；公里的小上海旅游文化城，主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝服飾、餐飲小吃；項(xiàng)目距離未來(lái)規(guī)劃地鐵線項(xiàng)目距離未來(lái)規(guī)劃地鐵線3 3公里公里 周邊主要是住宅，目前二手房?jī)r(jià)在周邊主要是住宅，目前二手房?jī)r(jià)在13000/13000/平米左右平米左右 西側(cè)主路西側(cè)主路 東側(cè)住宅區(qū)東側(cè)住宅區(qū) 西側(cè)住宅區(qū)西側(cè)住宅區(qū) 北側(cè)臨街小商鋪北側(cè)臨街小商鋪 上海周浦萬(wàn)達(dá) 主要組成 散售商鋪散售商鋪 1F1F-5F:5F:萬(wàn)千百貨萬(wàn)千百貨 B1:B1:樂(lè)購(gòu)樂(lè)購(gòu) 1F:1F:運(yùn)10、動(dòng)運(yùn)動(dòng)100100 2F:2F:永樂(lè)家電永樂(lè)家電/新華書店新華書店 3F:3F:兒童教育娛樂(lè)兒童教育娛樂(lè) 4F:4F:健身健身 1F:1F:大玩家大玩家 2F:KTV2F:KTV 3F:3F:餐飲餐飲 4 4、5F5F：影院：影院 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 商住商住公寓公寓 寫字樓寫字樓 上海周浦萬(wàn)達(dá) 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地6.35公頃，總建面32萬(wàn)平，散售商鋪1.4萬(wàn)平，17萬(wàn)商住公寓和辦公；持有商業(yè)持有商業(yè)1313萬(wàn)（地上萬(wàn)（地上9.69.6萬(wàn)），其中主力店約萬(wàn)），其中主力店約8 8萬(wàn)（萬(wàn)（61.5%61.5%），步行），步行街約街約3.23.2萬(wàn)萬(wàn) 11、開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 2009.9 車位車位 項(xiàng)目總停車1800個(gè)；持有商業(yè)地下一層車庫(kù)，地下二層局部，共1000個(gè)車位 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量 (不含主力店不含主力店)共122個(gè)，其中服裝56個(gè)，服飾17個(gè)，餐飲31個(gè)，生活服務(wù)5個(gè)，家電家居7個(gè)，兒童及配套6個(gè)，層高層高 首層5.4米，其他樓層5.1米 動(dòng)線長(zhǎng)度動(dòng)線長(zhǎng)度 150米 垂直交通垂直交通 地下超市：4部，地面直達(dá) 萬(wàn)千百貨：扶梯4組，由一層直達(dá)各層；客梯3部，貨梯2部，由地下一層直達(dá)各層 步行街：扶梯5組，并與兩個(gè)中庭共設(shè)置4部觀光梯，由一層直達(dá)各層 永樂(lè)電器：1組扶梯，由一層至二層 影院：扶梯2部，由三層至四層 其他部分共設(shè)置觀光梯6部，12、由地下一層至各層，客梯3部，貨梯5部（與步行街共用），由一層直達(dá)各層 洗手間洗手間 一層5個(gè)，二、三層4個(gè)，四層3個(gè)，五層2個(gè) 上海周浦萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目形象 主入口主入口 地下車庫(kù)地下車庫(kù) 散售商街入口的小廣場(chǎng)散售商街入口的小廣場(chǎng) 外立面外立面 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 店鋪形象店鋪形象 上海周浦萬(wàn)達(dá) 品牌和業(yè)態(tài)（不含主力店）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 服裝：服裝：5656個(gè)個(gè) Vero moda，jack&jones，me&city，La Chapelle，bossini style，卡賓，哥弟 服飾：服飾：1717個(gè)個(gè) 西遇，亮視點(diǎn)，中國(guó)黃金，時(shí)間廊 餐飲：餐飲：3131個(gè)個(gè) 一茶一坐，棒約翰，湘樂(lè)13、匯，大豐收、金韓宮 生活服務(wù)：生活服務(wù)：5 5個(gè)個(gè) 萬(wàn)寧，星動(dòng)力 家電家居：家電家居：7 7個(gè)個(gè) 美承數(shù)碼，羅萊家紡 兒童及配套：兒童及配套：6 6個(gè)個(gè) 博士蛙，小鬼當(dāng)家 首層首層 二層二層 三層三層 上海周浦萬(wàn)達(dá) 散售商鋪 散售商鋪約散售商鋪約1.431.43萬(wàn)平米，為一至三層；共計(jì)約萬(wàn)平米，為一至三層；共計(jì)約5050個(gè)鋪位，面積最小在個(gè)鋪位，面積最小在200200平米。平米。目前經(jīng)營(yíng)中的商戶約目前經(jīng)營(yíng)中的商戶約4040個(gè)，其中餐飲占個(gè)，其中餐飲占60%60%左右，其余主要是美容美發(fā)、兒童、左右，其余主要是美容美發(fā)、兒童、教育等。教育等。20092009年開盤售價(jià)為年開盤售價(jià)為350003514、000-36000/36000/平米，平米，20102010年二手房成交均價(jià)年二手房成交均價(jià)50000/50000/平米。目前平米。目前二手房叫價(jià)二手房叫價(jià)70000/70000/平米，但有價(jià)無(wú)市；周邊沿街普通小商鋪二手房均價(jià)僅平米，但有價(jià)無(wú)市；周邊沿街普通小商鋪二手房均價(jià)僅35000/35000/平米平米 商鋪?zhàn)饨穑哼炔高炔福啼佔(zhàn)饨穑哼炔高炔福?0102010年新租，估計(jì)在年新租，估計(jì)在9 9元元/天天/平米；靜安面包房，平米；靜安面包房，5 5元元/天天/平米平米 3 3 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 區(qū)域環(huán)境 東側(cè)主路東側(cè)主路 北側(cè)主路北側(cè)主路 無(wú)錫是典型的以市中心為核心商圈的城市，聚集了包括百15、盛、新世界、八佰伴、無(wú)錫是典型的以市中心為核心商圈的城市，聚集了包括百盛、新世界、八佰伴、茂業(yè)等在內(nèi)的百貨；茂業(yè)等在內(nèi)的百貨；項(xiàng)目位于無(wú)錫市濱湖區(qū)的河埒口商圈，距離市中心約項(xiàng)目位于無(wú)錫市濱湖區(qū)的河埒口商圈，距離市中心約5 5公里，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域，公里，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域，本地居民為主，人口約為本地居民為主，人口約為3030萬(wàn)；萬(wàn)；萬(wàn)達(dá)所處的位置，是以幾個(gè)大賣場(chǎng)為主、特別是大潤(rùn)發(fā)，而帶動(dòng)了周邊的餐飲、萬(wàn)達(dá)所處的位置，是以幾個(gè)大賣場(chǎng)為主、特別是大潤(rùn)發(fā)，而帶動(dòng)了周邊的餐飲、服飾，是該區(qū)域比較繁華的地段；服飾，是該區(qū)域比較繁華的地段；無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 主要組成 商住商住公寓公寓 寫字樓寫字樓 喜來(lái)登喜來(lái)登 商16、住商住公寓公寓 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 總建面65萬(wàn)，其中持有商業(yè)持有商業(yè)1313萬(wàn)，主力店萬(wàn)，主力店9 9萬(wàn)（萬(wàn)（70%70%），步行街），步行街4 4萬(wàn)萬(wàn) 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 2010.9 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量 （不含主力店）（不含主力店）共100個(gè)，服裝29個(gè)，服飾9個(gè)，餐飲40個(gè)，生活服務(wù)13個(gè)，家電家居4個(gè)，兒童4個(gè) 車位車位 地下800個(gè)車位 動(dòng)線長(zhǎng)度動(dòng)線長(zhǎng)度 220米 扶梯扶梯 一至三層：5組 直梯直梯 4部 洗手間洗手間 一層4個(gè)，二至三層每層3個(gè) 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目形象 中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng) 散售商街散售商街 主入口主入口 室內(nèi)室內(nèi) 店鋪形象店鋪形象 室內(nèi)室內(nèi) 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 品牌17、和業(yè)態(tài)（不含主力店）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 服裝：服裝：2929個(gè)個(gè) Zara,pull&bear,Stradivarius,basic house,Roem,Mind bridge,GXG,服飾：服飾：9 9個(gè)個(gè) 萱子，熱風(fēng)，巴黎三城，阿吉豆，餐飲：餐飲：4040個(gè)個(gè) 滿記甜品，王興記，麻辣盛艷，大漁鐵板燒，如意菜飯，德斯堡德式餐廳，香籟概念餐廳，生活服務(wù)：生活服務(wù)：1313個(gè)個(gè) Sephora，樂(lè)扣樂(lè)扣，the faceshop，士品集 家電家居：家電家居：4 4個(gè)個(gè) 雅柔，HP 兒童及配套：兒童及配套：4 4個(gè)個(gè) 愛樂(lè)游，balabala 首層首層 二層二層 三層三層 從從2003218、003到到20082008年，萬(wàn)達(dá)已開業(yè)的有年，萬(wàn)達(dá)已開業(yè)的有1818個(gè)，平均每年個(gè)，平均每年2 2個(gè)新項(xiàng)目開個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)；而業(yè)；而20092009年就開業(yè)了年就開業(yè)了7 7個(gè)、個(gè)、20102010年更是增加了兩倍至年更是增加了兩倍至1515個(gè)，超個(gè)，超過(guò)過(guò)去六年的總和；過(guò)過(guò)去六年的總和；與五角場(chǎng)相比，這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有明顯改變了，但在全面擴(kuò)張、與五角場(chǎng)相比，這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有明顯改變了，但在全面擴(kuò)張、快速開業(yè)、簡(jiǎn)單復(fù)制的情況下，很多項(xiàng)目都千篇一律，整體形快速開業(yè)、簡(jiǎn)單復(fù)制的情況下，很多項(xiàng)目都千篇一律，整體形象很一般。象很一般。2011年：上海江橋萬(wàn)達(dá)/常州萬(wàn)達(dá) 4 4 上海江橋萬(wàn)達(dá) 上海江橋萬(wàn)達(dá)19、 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目位于嘉定區(qū)嘉定新城江橋鎮(zhèn)，是嘉定區(qū)內(nèi)離市區(qū)最近的地區(qū)；嘉定新城主要項(xiàng)目位于嘉定區(qū)嘉定新城江橋鎮(zhèn)，是嘉定區(qū)內(nèi)離市區(qū)最近的地區(qū)；嘉定新城主要規(guī)劃是以生產(chǎn)、物流、商貿(mào)為主的新城，規(guī)劃人口規(guī)劃是以生產(chǎn)、物流、商貿(mào)為主的新城，規(guī)劃人口8080萬(wàn)。江橋鎮(zhèn)是發(fā)展得比較成萬(wàn)。江橋鎮(zhèn)是發(fā)展得比較成熟的居住區(qū)，但城鎮(zhèn)面貌相對(duì)陳舊，商業(yè)也以商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等居多熟的居住區(qū)，但城鎮(zhèn)面貌相對(duì)陳舊，商業(yè)也以商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等居多 同時(shí)，江橋?qū)儆诖蠛鐦蚓C合樞紐的北部綜合發(fā)展區(qū)，主要是依托上海汽車產(chǎn)業(yè)基同時(shí)，江橋?qū)儆诖蠛鐦蚓C合樞紐的北部綜合發(fā)展區(qū)，主要是依托上海汽車產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和專業(yè)園區(qū)地，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和專20、業(yè)園區(qū) 江橋萬(wàn)達(dá)是萬(wàn)達(dá)目前在上海最大、業(yè)態(tài)最全的一個(gè)江橋萬(wàn)達(dá)是萬(wàn)達(dá)目前在上海最大、業(yè)態(tài)最全的一個(gè) 周邊住宅周邊住宅 散售商鋪散售商鋪 上海江橋萬(wàn)達(dá) 主要組成 散售商鋪散售商鋪 1F1F-5F:5F:萬(wàn)千百貨萬(wàn)千百貨 1F:1F:大玩家大玩家 2F:KTV2F:KTV 3F:3F:萬(wàn)達(dá)影城萬(wàn)達(dá)影城 1F1F-3F:3F:家樂(lè)福家樂(lè)福 1F:1F:第一食品第一食品 2F:2F:永樂(lè)電器永樂(lè)電器 3F:3F:寶大祥寶大祥 商住商住公寓公寓 兩棟寫字樓，其余兩棟寫字樓，其余都是商住公寓都是商住公寓 上海江橋萬(wàn)達(dá) 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地18.82公頃，總建面55萬(wàn)，持有商業(yè)持有商業(yè)2121萬(wàn)，21、萬(wàn)，散售商鋪4.8萬(wàn)平 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 2011.6 車位車位 地下一層，960個(gè) 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量 （不含主力店）（不含主力店）共150個(gè)，服裝63個(gè)，服飾31個(gè)，餐飲40個(gè)，生活服務(wù)14個(gè)，家電家居2個(gè)，兒童2個(gè) 動(dòng)線長(zhǎng)度動(dòng)線長(zhǎng)度 360米 扶梯扶梯 地下一層至地上三層：4組 一層至三層：2組 直梯直梯 一層直達(dá)四層夢(mèng)都酒樓：1部客梯 萬(wàn)千百貨一至五層：2部 地下一至三層：4部 一至三層：2部 洗手間洗手間 一、二層，每層4個(gè)，三層3個(gè)，四層2個(gè)，五層1個(gè) 上海江橋萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目形象 中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng) 中庭中庭 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 貨梯電梯廳貨梯電梯廳 店鋪形象店鋪形象 無(wú)錫萬(wàn)達(dá) 品牌和業(yè)22、態(tài)（不含主力店）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 服裝：服裝：6363個(gè)個(gè) zara，H&M，mark&spencer，uniqlo，bershka，asobio，basic house，dazzle，motivi，服飾：服飾：3131個(gè)個(gè) Charles&keith，I Do，Tissot，cros，AMAS，餐飲：餐飲：4040個(gè)個(gè) 大豐收魚莊，釜山料理，覺味，哈根達(dá)斯，滿記甜品，望湘園，湘鄂情，生活服務(wù)：生活服務(wù)：1414個(gè)個(gè) PARADERM，SASA，breo倍輕松 家電家居：家電家居：2 2個(gè)個(gè) 蘋果數(shù)碼 兒童及配套：兒童及配套：2 2個(gè)個(gè) 愛樂(lè)游 首層首層 二層二層 三層三層 5 5 23、常州萬(wàn)達(dá) 常州萬(wàn)達(dá) 周邊環(huán)境 項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)，人口約為項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)，人口約為5050萬(wàn)，傳統(tǒng)上屬于城市商業(yè)副中心的邊緣；但萬(wàn)，傳統(tǒng)上屬于城市商業(yè)副中心的邊緣；但隨著政府的遷入，新北區(qū)逐漸成為重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，高鐵、高架、城市快速公交隨著政府的遷入，新北區(qū)逐漸成為重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，高鐵、高架、城市快速公交均已投入使用均已投入使用 萬(wàn)達(dá)所處位置為新北區(qū)的中心位置，除距離市政府較近外、還聚集了市中心廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)所處位置為新北區(qū)的中心位置，除距離市政府較近外、還聚集了市中心廣場(chǎng)、體育館以及五星酒店；項(xiàng)目緊臨城市主干道體育館以及五星酒店；項(xiàng)目緊臨城市主干道-通江大道；周邊住宅也大多為近幾年通江大24、道；周邊住宅也大多為近幾年新開發(fā)的新開發(fā)的 購(gòu)物中心部分購(gòu)物中心部分2011.122011.12月開業(yè)，散售商鋪已完工但尚未交付月開業(yè)，散售商鋪已完工但尚未交付 常州萬(wàn)達(dá) 主要組成 1F1F-5F:5F:萬(wàn)千百貨萬(wàn)千百貨 B1:B1:沃爾瑪沃爾瑪 2F:2F:國(guó)美國(guó)美 3F:3F:大玩家大玩家 4F:KTV4F:KTV 5F:5F:萬(wàn)達(dá)影城萬(wàn)達(dá)影城 散售商鋪散售商鋪 商住公寓商住公寓 寫字樓寫字樓 喜來(lái)登喜來(lái)登 寫字樓寫字樓 寫字樓寫字樓 時(shí)尚旅時(shí)尚旅酒店酒店 常州萬(wàn)達(dá) 技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 占地110畝，總建面38萬(wàn)，其中持有商業(yè)持有商業(yè)1818萬(wàn)平米萬(wàn)平米 開業(yè)時(shí)間開業(yè)時(shí)間 201125、.12 車位車位 項(xiàng)目總體2800個(gè)車位，商業(yè)車位地下兩層，1300個(gè) 店鋪數(shù)量店鋪數(shù)量 （不含主力店）（不含主力店）共106個(gè)，服裝46個(gè)，服飾17個(gè)，餐飲32個(gè)，生活服務(wù)5個(gè)，家電家居6個(gè) 動(dòng)線長(zhǎng)度動(dòng)線長(zhǎng)度 300米 扶梯扶梯 4組 直梯直梯 2部 洗手間洗手間 一至三層每層3個(gè)，四層2個(gè) 常州萬(wàn)達(dá) 項(xiàng)目形象 廣場(chǎng)廣場(chǎng) 中庭中庭 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街 室內(nèi)空間室內(nèi)空間 廊橋裝飾廊橋裝飾 陽(yáng)光穹頂陽(yáng)光穹頂 常州萬(wàn)達(dá) 品牌和業(yè)態(tài)（不含主力店）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 主要品牌主要品牌 服裝：服裝：4646個(gè)個(gè) CK Jeans，Massimo Dutti，Tommy Hilfiger，oyshp，tapa n26、ade，納紋，未知未覺 服飾：服飾：1717個(gè)個(gè) OLIVE DES OLIVE，INROOMIX 餐飲：餐飲：3232個(gè)個(gè) 南翔1900，多倫多海鮮國(guó)際自助餐廳，巴伐利亞，避風(fēng)塘，大城小愛，龍城制造，生活服務(wù)：生活服務(wù)：5 5個(gè)個(gè) Sephora 家電家居：家電家居：6 6個(gè)個(gè) 美檏生活，雅柔，吉梗店，艾派19八3創(chuàng)藝坊 首層首層 二層二層 四層四層 三層三層 同是同是20112011年的項(xiàng)目，江橋開業(yè)時(shí)間還早于常州半年，但從項(xiàng)目年的項(xiàng)目，江橋開業(yè)時(shí)間還早于常州半年，但從項(xiàng)目檔次、建筑品質(zhì)、進(jìn)駐品牌、開業(yè)情況等各方面來(lái)看，江橋遠(yuǎn)檔次、建筑品質(zhì)、進(jìn)駐品牌、開業(yè)情況等各方面來(lái)看，江橋遠(yuǎn)不如常州；27、不如常州；常州萬(wàn)達(dá)，一掃過(guò)去對(duì)萬(wàn)達(dá)“低水平重復(fù)建設(shè)”的印象，不僅常州萬(wàn)達(dá)，一掃過(guò)去對(duì)萬(wàn)達(dá)“低水平重復(fù)建設(shè)”的印象，不僅對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是質(zhì)的飛躍，對(duì)常州的商業(yè)市場(chǎng)、品牌、甚至于政對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是質(zhì)的飛躍，對(duì)常州的商業(yè)市場(chǎng)、品牌、甚至于政府，都產(chǎn)生了巨大的影響府，都產(chǎn)生了巨大的影響 小結(jié) 問(wèn)題的解答問(wèn)題的解答萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)模式的剖析模式的剖析 問(wèn)題一：萬(wàn)達(dá)是否知道自己的諸多問(wèn)題？問(wèn)題一：萬(wàn)達(dá)是否知道自己的諸多問(wèn)題？肯定。肯定。問(wèn)題二：速度與質(zhì)量這一對(duì)矛盾如何解決？問(wèn)題二：速度與質(zhì)量這一對(duì)矛盾如何解決？保證速度。保證速度。問(wèn)題三：是在高速發(fā)展中逐步解決問(wèn)題，還是放棄高速發(fā)展問(wèn)題三：是在高速發(fā)展中逐步解決問(wèn)題，還是28、放棄高速發(fā)展 停下來(lái)解決問(wèn)題？停下來(lái)解決問(wèn)題？逐步完善。逐步完善。問(wèn)題四：萬(wàn)達(dá)自己經(jīng)營(yíng)主力店是頭腦發(fā)熱么？問(wèn)題四：萬(wàn)達(dá)自己經(jīng)營(yíng)主力店是頭腦發(fā)熱么？否。為了解決否。為了解決 落后地區(qū)商業(yè)資源的問(wèn)題。落后地區(qū)商業(yè)資源的問(wèn)題。問(wèn)題五：萬(wàn)達(dá)一味追求高速放棄精細(xì)化？問(wèn)題五：萬(wàn)達(dá)一味追求高速放棄精細(xì)化？一面高速發(fā)展，一面狠抓精細(xì)化。兩手都很硬。一面高速發(fā)展，一面狠抓精細(xì)化。兩手都很硬。小結(jié)小結(jié)主力店主力店 相同相同 不同不同 說(shuō)明說(shuō)明 百貨 超市 休閑娛樂(lè) 2006 五角場(chǎng) 巴黎春天 沃爾瑪 萬(wàn)達(dá)影城、大歌星 第一食品、黃金珠寶城、寶大祥、上海書城、五個(gè)大盒子，基本都是主力店，90%面積都是主力店；20029、9 周浦 萬(wàn)千 樂(lè)購(gòu) 萬(wàn)達(dá)影城、大歌星、大玩家 運(yùn)動(dòng)100、永樂(lè)電器、新華書店、一兆韋德、石浦酒樓、奇樂(lè)兒 主力店占比降至約為60-70%，步行街主要是連接各主力店 2009 無(wú)錫 世紀(jì) 聯(lián)華 國(guó)美、寶大祥、奇跡健身、博大教育 2011.上半年 江橋 家樂(lè)福 第一食品、永樂(lè)電器、寶大祥 主力店占比進(jìn)一步下降，可到60%以下，步行街占主導(dǎo)地位 2011.下半年 常州 沃爾瑪 國(guó)美、瑪莎 萬(wàn)達(dá)自有的品牌是一成不變的，萬(wàn)達(dá)自有的品牌是一成不變的，超市方面，合作的商家比較分散，每個(gè)項(xiàng)目基本都不一樣超市方面，合作的商家比較分散，每個(gè)項(xiàng)目基本都不一樣 家電方面，主要就是國(guó)美和永樂(lè)電器家電方面，主要就是國(guó)美30、和永樂(lè)電器 20112011年開始，開始引進(jìn)瑪莎，檔次有明顯提升年開始，開始引進(jìn)瑪莎，檔次有明顯提升 五角場(chǎng)還是傳統(tǒng)的服裝、餐飲為主導(dǎo)，而到了常州萬(wàn)達(dá)，引進(jìn)了更多的服飾、五角場(chǎng)還是傳統(tǒng)的服裝、餐飲為主導(dǎo)，而到了常州萬(wàn)達(dá)，引進(jìn)了更多的服飾、精品、生活家居類，業(yè)態(tài)更為豐富精品、生活家居類，業(yè)態(tài)更為豐富 小結(jié)小結(jié)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 品牌數(shù)量品牌數(shù)量 服裝服裝 服飾服飾 餐飲餐飲 生活生活 服務(wù)服務(wù) 家電家電家居家居 兒童兒童 說(shuō)明說(shuō)明 2006 五角場(chǎng) 2929 9 9 21 9-1 服裝、服飾、餐飲占主要 2009 周浦 56 17 31 5 7 7 6 6 兒童、生活服務(wù)類增多 2009 無(wú)錫 29 1031、 40 1313 4 4 2011.上半年 江橋 63 31 38 1414 2 2 2011.下半年 常州 46 1717 3232 5 6-出現(xiàn)了更多精品、服飾、家居類；與其他項(xiàng)目不同的，把餐飲做到了四層，三層則是零售+餐飲 每層增加了水吧、餐飲 品牌方面，江橋萬(wàn)達(dá)，因?yàn)閰^(qū)域位置比較偏，需要一定培養(yǎng)期，很多上海的好品牌方面，江橋萬(wàn)達(dá)，因?yàn)閰^(qū)域位置比較偏，需要一定培養(yǎng)期，很多上海的好牌子不看好沒(méi)有跟進(jìn)；牌子不看好沒(méi)有跟進(jìn)；而常州萬(wàn)達(dá)，位置好、交通條件到位，又是新的商業(yè)、行政中心，政府大力支而常州萬(wàn)達(dá)，位置好、交通條件到位，又是新的商業(yè)、行政中心，政府大力支持，項(xiàng)目的形象和影響力都很高，因此，32、引進(jìn)了許多當(dāng)?shù)乇容^好的品牌持，項(xiàng)目的形象和影響力都很高，因此，引進(jìn)了許多當(dāng)?shù)乇容^好的品牌 小結(jié)小結(jié)品牌品牌 主要品牌主要品牌 說(shuō)明說(shuō)明 2006 五角場(chǎng) zara、uniqlo、ochirly、Roem、Prich、novo me 中端，但比較年輕時(shí)尚 2009 周浦 Only、vero moda、selected、me&city、中端，但對(duì)于本地居民來(lái)說(shuō)，偏低端、不時(shí)尚 2009 無(wú)錫 pull&bear、Stradivarius、teenie weenie、basic house 中端，比較時(shí)尚 2011.上半年 江橋 Eland、dazzle、Mindbridge、marks&spenc33、er 許多上海好的品牌沒(méi)有跟進(jìn) 開始引入瑪莎百貨；2011.下半年 常州 CK Jeans、Massimo Dutti、Tommy Hilfiger、雅柔、美檏生活 中高端 引進(jìn)了本土比較好的品牌，也是這些品牌第一次進(jìn)購(gòu)物中心 建筑方面，常州萬(wàn)達(dá)有了明顯的突破，“典型的城市地標(biāo)建筑”，更加往現(xiàn)代建筑方面，常州萬(wàn)達(dá)有了明顯的突破，“典型的城市地標(biāo)建筑”，更加往現(xiàn)代時(shí)尚的購(gòu)物中心方向發(fā)展時(shí)尚的購(gòu)物中心方向發(fā)展 小結(jié)小結(jié)建筑建筑 2006 五角場(chǎng) 大盒子式的簡(jiǎn)單建筑 2009 周浦、無(wú)錫 步行街沒(méi)有設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單粗線條 2011.上半年 江橋 完全按照購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念打造步行街，景觀、燈帶、陽(yáng)光棚等，34、從無(wú)到有，從粗到精；注重店鋪形象，嚴(yán)格控制店面裝修 2011.下半年 常州 從五角場(chǎng)到常州，唯一不變的還有萬(wàn)達(dá)的功能構(gòu)成：持有商業(yè)從五角場(chǎng)到常州，唯一不變的還有萬(wàn)達(dá)的功能構(gòu)成：持有商業(yè)+散售商街散售商街+散售散售SOHO/SOHO/辦公辦公/住宅，（酒店跟位置、政府要求有關(guān)，未含）；住宅，（酒店跟位置、政府要求有關(guān)，未含）；散售部分與持有部分互相作用、提升溢價(jià)能力：用散售的銷售收入支撐持有物散售部分與持有部分互相作用、提升溢價(jià)能力：用散售的銷售收入支撐持有物業(yè)的開發(fā)，以持有商業(yè)來(lái)助推商街、辦公的銷售；業(yè)的開發(fā)，以持有商業(yè)來(lái)助推商街、辦公的銷售；以周浦、江橋?yàn)槔恢枚急容^偏，無(wú)論是單一的商街、35、辦公銷售，還是單一以周浦、江橋?yàn)槔恢枚急容^偏，無(wú)論是單一的商街、辦公銷售，還是單一的招商，都會(huì)比較困難，但有了綜合體的概念，投資者會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目未來(lái)是有發(fā)的招商，都會(huì)比較困難，但有了綜合體的概念，投資者會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目未來(lái)是有發(fā)展、可以很好地出租或有升值的，自用者則相信該地區(qū)會(huì)成為商業(yè)中心、變得展、可以很好地出租或有升值的，自用者則相信該地區(qū)會(huì)成為商業(yè)中心、變得更加繁華和成熟，因此商街更加繁華和成熟，因此商街/辦公也會(huì)比周邊同類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)。辦公也會(huì)比周邊同類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)。小結(jié)小結(jié)散售商街和商住公寓散售商街和商住公寓 1.1.速度決定成敗、速度品質(zhì)并重。速度決定成敗、速度品質(zhì)并重。萬(wàn)達(dá)每36、年萬(wàn)達(dá)每年1414-1616家店的速度在全國(guó)擴(kuò)張，但如今的萬(wàn)家店的速度在全國(guó)擴(kuò)張，但如今的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)從“跑馬圈地”發(fā)展到了“品質(zhì)提升”的階段，如果萬(wàn)達(dá)在全國(guó)達(dá)已經(jīng)從“跑馬圈地”發(fā)展到了“品質(zhì)提升”的階段，如果萬(wàn)達(dá)在全國(guó)9090多個(gè)開業(yè)多個(gè)開業(yè)、未開業(yè)的項(xiàng)目都按此發(fā)展，將會(huì)非常可怕，商業(yè)地產(chǎn)大鱷非他莫屬；、未開業(yè)的項(xiàng)目都按此發(fā)展，將會(huì)非常可怕，商業(yè)地產(chǎn)大鱷非他莫屬；2.2.為了保證速度，為了保證速度，可以不要求完美。可以不要求完美。比如：采用相對(duì)單一的建筑形式以便高速?gòu)?fù)制；比如：采用相對(duì)單一的建筑形式以便高速?gòu)?fù)制；容忍部分工程質(zhì)量的問(wèn)題，如地下車庫(kù)的水泥翻漿等；餐飲商戶相對(duì)集中，減少工容忍部分工程37、質(zhì)量的問(wèn)題，如地下車庫(kù)的水泥翻漿等；餐飲商戶相對(duì)集中，減少工程和設(shè)計(jì)變更；程和設(shè)計(jì)變更；3.3.萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張重點(diǎn)目前是三、四線城市的新區(qū)和一線城市的衛(wèi)星城，在一線城市萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張重點(diǎn)目前是三、四線城市的新區(qū)和一線城市的衛(wèi)星城，在一線城市萬(wàn)達(dá)或許是二流，或許是二流，在三四線城市絕對(duì)是一流在三四線城市絕對(duì)是一流；4.4.萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)研究部門，一直在致力于解決精細(xì)化問(wèn)題，努力萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)研究部門，一直在致力于解決精細(xì)化問(wèn)題，努力平衡高速化、模式平衡高速化、模式化和精細(xì)化化和精細(xì)化的問(wèn)題。的問(wèn)題。5.5.大部分主力店自營(yíng)大部分主力店自營(yíng)，比如萬(wàn)千百貨，萬(wàn)達(dá)影院和大歌星，比如萬(wàn)千百貨，萬(wàn)達(dá)影院和大歌星KTVKTV、大玩家游樂(lè)中心。目的、大玩家游樂(lè)中心。目的是保證開業(yè)時(shí)間，保證速度；同時(shí)也保證了商品品類的齊全。是保證開業(yè)時(shí)間，保證速度；同時(shí)也保證了商品品類的齊全。6.6.賣掉一部分與購(gòu)物中心相連的賣掉一部分與購(gòu)物中心相連的商鋪，提前回收一部分投資商鋪，提前回收一部分投資，也安置了一部分中小級(jí)，也安置了一部分中小級(jí)別的商戶。別的商戶。結(jié)語(yǔ)：商業(yè)模式?jīng)Q定成敗 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