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1、南京寫字樓與零售市場(chǎng)概況南京寫字樓與零售市場(chǎng)概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1南京宏觀經(jīng)濟(jì)概況1DTZ|Cushman&Wakefield南京宏觀經(jīng)濟(jì)概況華東主要城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)(2016年第一季度)南京南京上海上海杭州杭州蘇州蘇州人口人口824萬(wàn)(2015年底)2,425萬(wàn)(2014年底)902萬(wàn)(2015年底)1,062萬(wàn)(2015年底)面積（市區(qū)）面積（市區(qū)）6,582.31平方千米6,340.5平方千米16,596平方千米8,488.42平方千米地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值2,052.24億元6,225.39億元2,214.66億元3,209.1億元第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)2、總值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1,189.56億元4,397.62億元1,297.14億元7,243.24億元(2015年)失業(yè)率失業(yè)率1.9%(2015年)4.2%1.89%(2015年)1.9%(2015年)社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,247.4億元2,551.32億元1,146.25億元1,218.98億元人均可支配收入人均可支配收入14,735元15,392元15,460元14,295元消費(fèi)價(jià)格指數(shù)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)103103102.6102.8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資370.73億元800.5億元429.83億元467.41億元房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)竣工面積336萬(wàn)平方米722萬(wàn)平方3、米225萬(wàn)平方米294萬(wàn)平方米*人均可支配收入以總收入扣除相關(guān)稅收和強(qiáng)制性社會(huì)保障計(jì)算來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局戴德梁行研究部2DTZ|Cushman&Wakefield南京宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要地塊成交情況地塊編號(hào)地塊編號(hào)競(jìng)得方競(jìng)得方成交時(shí)間成交時(shí)間土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域土地面積土地面積(平方米平方米)總價(jià)總價(jià)(百萬(wàn)百萬(wàn) 元元)容積率容積率樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平方米平方米)NO.2016G20明發(fā)商業(yè)管理2016年第二季度商辦混用高新區(qū)62,0154005.671,138NO.2016G15武漢南國(guó)置業(yè)2016年第二季度商業(yè)用地秦淮區(qū)21,5127004.59,710NO.2016G75協(xié)眾瑞東汽車2014、6年第一季度商業(yè)用地江寧區(qū)13,759291.02,108NO.2015G59溧水城市建設(shè)2016年第一季度商業(yè)用地溧水區(qū)97,1124601-2.51,895NO.2015G55溧水城市建設(shè)2016年第一季度商業(yè)用地溧水區(qū)18,636851-4.01,140NO.2015G47南京尊瑞建設(shè)2015年第四季度商業(yè)用地溧水區(qū)47,283284.51-3.02,006NO.2015G37匯景摩柏2015年第三季度商業(yè)用地浦口區(qū)24,6513503.54,057來(lái)源：南京土地資源局戴德梁行研究部3DTZ|Cushman&Wakefield南京宏觀經(jīng)濟(jì)概況主要寫字樓與零售物業(yè)大宗交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物5、業(yè)類型物業(yè)類型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬(wàn)百萬(wàn) 元元)樓面價(jià)樓面價(jià)(元元/平方米平方米)江東中路213號(hào)零售N/A26,6562015年第四季度江蘇鳳凰置業(yè)投資股份有限公司鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F(tuán)39814,922金奧國(guó)際中心寫字樓資產(chǎn)28,6002015年第一季度金大地集團(tuán)華夏銀行75026,224南京國(guó)際金融中心綜合體N/A109,0002014年第一季度亞騰亞洲基金三胞集團(tuán)2,48022,752來(lái)源：戴德梁行研究部4DTZ|Cushman&Wakefield5南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)概況5DTZ|Cushman&Wakefiel6、d南京寫字樓市場(chǎng)各區(qū)域市場(chǎng)行情注：“平均租金”指基于建筑面積計(jì)算的寫字樓租金面價(jià)（元/平方米/月）金雞湖高新區(qū)吳中區(qū)來(lái)源：戴德梁行研究部平均租金:136.80空置率:15.38%平均租金:151.32空置率:7.50%平均租金:122.90空置率:25.75%平均租金:147.30空置率:9.89%鼓樓玄湖建鄴秦淮6DTZ|Cushman&Wakefield南京寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率平方米本季度南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)入市，因此總存量維持在1,374,034 平方米。由于2015年南京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較大，本季度仍在消化之前的新增面積。全市平均空置率環(huán)比下降2.6個(gè)7、百分點(diǎn)，達(dá)到17.2%。進(jìn)入2016年第三季度，由于供應(yīng)有限，我們預(yù)計(jì)南京寫字樓市場(chǎng)總體空置率會(huì)繼續(xù)下降0-2個(gè)百分點(diǎn)。本季度南京全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量為35,663平方米，與上季度環(huán)比有所下降。市場(chǎng)主要需求仍然來(lái)自于大型內(nèi)資金融企業(yè)。由于交通設(shè)施和寫字樓品質(zhì)的提高，建鄴區(qū)的河西新城繼續(xù)成為最吸引企業(yè)入駐的區(qū)域，本季度該區(qū)域凈吸納量為全市最高的28,250平米。中長(zhǎng)期來(lái)看，持續(xù)增加的內(nèi)資需求將會(huì)持續(xù)助推南京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。主要租賃交易項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積面積（平方米）（平方米）明星國(guó)際商務(wù)中心建鄴悅達(dá)融資租賃1,500英倫國(guó)際鼓樓陸家嘴國(guó)泰1,100金陵飯店世界貿(mào)易中心鼓樓夏普8、商貿(mào)580金茂廣場(chǎng)鼓樓網(wǎng)信集團(tuán)500新地中心一期建鄴東興證券500來(lái)源：戴德梁行研究部0%5%10%15%20%25%(100,000)-100,000 200,000 300,000 400,000201120122013201420152016 Q1-Q2新增供應(yīng)凈吸納率空置率7DTZ|Cushman&Wakefield南京寫字樓市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)租金水平歷年存量與預(yù)測(cè)人民幣/平方米/月本季度受到前段時(shí)間一些高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓入市影響，南京整體寫字樓租賃市場(chǎng)保持活躍，因此全市平均租金環(huán)比小幅上升0.4%，至人民幣每月每平米138.2元。由于2016年下半年至2017年南京全市新增供應(yīng)有限，我們預(yù)計(jì)9、短期內(nèi)租金水平將呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)維持在0%-2%之間。繼2016年一季度，中航科技城交付后，由于部分項(xiàng)目延遲交付，預(yù)計(jì)南京本年將不再有新建甲級(jí)寫字樓入市。預(yù)計(jì)，2018年之后南京寫字樓供給將明顯上漲，且供給相對(duì)集中在建鄴區(qū)，其中主要的在建項(xiàng)目包括南京環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、奧體蘇寧廣場(chǎng)和南京建鄴金鷹天地。平方米來(lái)源：戴德梁行研究部110115120125130135140145201120122013201420152016Q1-Q2平均租金-500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,00020112012201320142015 2016*20110、7*2018*2019*2020*QinhuaiXuanwuGulouJianye8DTZ|Cushman&Wakefield南京寫字樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)(2016-2019)來(lái)源：戴德梁行研究部平方 米中航科技城南京國(guó)際廣場(chǎng)二期南京環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)奧體蘇寧廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)鐵管巷項(xiàng)目南京建鄴金鷹天地-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,0002016201720182019秦淮鼓樓建鄴雨花臺(tái)9DTZ|Cushman&Wakefield10南京優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)概況DTZ|Cushman&Wakefi11、eld南京零售市場(chǎng)各區(qū)域市場(chǎng)行情來(lái)源：戴德梁行研究部注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月），不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。平均租金:676.77出租率:90.57%平均租金:806.04出租率:100%平均租金:1,277.50出租率:94.55%新街口夫子廟鼓樓/湖南路11DTZ|Cushman&Wakefield項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商圈商圈租戶租戶面積面積（平方米）（平方米）新街口百貨新街口URBAN REVIVO1,000新街口百貨新街口大眾書局600新街口百貨新街口潮樂(lè)酷玩200新街口百貨新街口H:CONNECT260德基廣場(chǎng)新街口桂滿隴50080%85%90%95%1012、0%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000201120122013201420152016 Q2平方米新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）出租率（右軸）南京零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)新增供應(yīng),凈吸納量和出租率由于2016年上半年沒(méi)有新增供應(yīng)入市，本季度南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量維持在890,514平方米。去年，南京市場(chǎng)沒(méi)有新項(xiàng)目入市。但有很多項(xiàng)目進(jìn)行了改造升級(jí)。例如，金茂匯進(jìn)行了整體改裝，并增加了10,000平方米的面積。今年上半年，由于友誼廣場(chǎng)和金茂匯出租率的大幅上升，南京整體出租率與2015年底相比上漲了3.42個(gè)百分點(diǎn)。本季度，南京八佰伴因租約到期閉店。13、本季度，隨著新街口百貨的調(diào)整，有大量新店開(kāi)幕。新街口作為南京的核心商務(wù)區(qū)，仍然是品牌落址的首選。餐飲租戶依舊表現(xiàn)活躍。書店再一次流行起來(lái)。新開(kāi)業(yè)的書店不再單純地銷售書籍，還引入了餐飲并提供更大的閱讀空間來(lái)吸引消費(fèi)者。主要新店開(kāi)幕來(lái)源：戴德梁行研究部12DTZ|Cushman&Wakefield0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000201120122013201420152016*2017*2018*2019*2020*平方米新街口鼓樓/湖南路夫子廟河西新城9009501,0001,0501,10020112012201320142015201614、 Q2人民幣/平方米/月首層報(bào)價(jià)南京零售市場(chǎng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測(cè)本季度，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金環(huán)比上漲1.03%至人民幣1,080.69元/平方米/月。然而，與去年年底相比，租金有小幅下降。湖南路地下商業(yè)街的建設(shè)明顯影響了該區(qū)域的人流量，進(jìn)而導(dǎo)致了湖南路商圈租金的下降。本年度，有兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，分別為南京福來(lái)德和茂業(yè)天地。南京市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)十分龐大，截止到2020年底的未來(lái)供應(yīng)是當(dāng)前存量的114%。河西新城將成為南京“第二個(gè)新街口”。目前河西新城有5個(gè)項(xiàng)目在建，總計(jì)有585,542平方米的零售面積計(jì)劃在接下來(lái)的五年內(nèi)入市。來(lái)源：戴德梁行研究部13DTZ|Cushman&Wakef15、ield南京零售市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)(2016-2021)來(lái)源：戴德梁行研究部東方福來(lái)德新街口蘇寧廣場(chǎng)吾悅廣場(chǎng)湖南路地下商業(yè)街茂業(yè)天地中山樂(lè)都匯德基世貿(mào)廣場(chǎng)華新城南京環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)金鷹天地廣場(chǎng)奧體蘇寧廣場(chǎng)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,00020162017201820192020平方米新街口鼓樓/湖南路夫子廟河西新城1415戴德梁行聯(lián)系方式湯耀光南京及杭州總經(jīng)理H劉小華華東區(qū)董事總經(jīng)理MShaun Brodie中國(guó)戰(zhàn)略研究部主管S中國(guó)南京市漢中路2號(hào)金陵飯店亞太商務(wù)樓17層E座Tel:+86 25 8361 微信ID:DTZ_China陳妍斐大中華區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理C