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1、0招商地產稅務培訓招商地產稅務培訓畢馬威華振會計師事務所二零零九年六月十五日畢馬威華振會計師事務所二零零九年六月十五日1主要內容主要內容土地增值稅土地增值稅土地增值稅概述土地增值稅清算和稽查中發現的問題新企業所得稅法的相關規定新企業所得稅法的相關規定房地產行業的其他普遍問題房地產行業的其他普遍問題2土地增值稅概述土地增值稅概述征收范圍轉讓國有土地使用權地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓征收方式預征清算3土地增值稅預征土地增值稅預征各地目前執行的土地增值稅預征率各地目前執行的土地增值稅預征率1%上海普通住宅0.5%1%；江蘇普通住宅：0.5；別墅：3%；寫字樓：2%，其他類型：1%2、南京普通住宅：0.5%；其他：1%天津重慶深圳廣州北京地區普通住宅：1%；別墅：3%；其他：2%土地增值稅預征率土地增值稅預征率普通住宅：1%；其他：2%1%1%4土地增值稅清算土地增值稅清算土地增值稅稅額=增值額 x 稅率扣除項目x速算扣除系數其中：增值額=轉讓房產所取得的收入扣除項目金額土地增值稅稅額=增值額 x 稅率扣除項目x速算扣除系數其中：增值額=轉讓房產所取得的收入扣除項目金額5土地增值稅稅率土地增值稅稅率3560超過200%的部分41550超過100%200%的部分3540超過50%100%的部分2030不超過50%的部分1速算扣除系數（）稅率（）土地增值率級數6土地增值稅的清算3、和稽查中發現的問題土地增值稅的清算和稽查中發現的問題7各地土地增值稅清算文件出臺狀況各地土地增值稅清算文件出臺狀況深地稅發200924號深圳寧地稅發2005226號南京國稅發2006187號國家稅務總局蘇地稅發200775號江蘇渝地稅發200852號重慶尚未出臺具體清算文件：上海已出具體土地增值稅清算文件尚未出臺具體清算文件：上海已出具體土地增值稅清算文件穗地稅發2005106號，正在制定新規定廣州津地稅地200725號天津京地稅地200892號北京8國家（國家（187號文及號文及2009年年91號文）號文）何時應進行土地增值稅清算？何時應進行土地增值稅清算？房地產開發項目全部竣工、完成銷售整4、體轉讓未竣工決算房地產開發項目直接轉讓土地使用權稅局何時可要求進行土地增值稅清算？稅局何時可要求進行土地增值稅清算？已竣工驗收項目，已轉讓的建筑面積占整個項目可售建筑面積85%以上，或雖未超過85%，但剩余已出租或自用取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續問題：納稅人是否應主動清算？問題：納稅人是否應主動清算？土地增值稅清算相關問題土地增值稅清算相關問題9土地增值稅清算相關問題土地增值稅清算相關問題以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算對于分期開發5、的項目，以分期項目為單位清算普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額之和20的，免征土地增值稅。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額之和20的，免征土地增值稅。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額問題：上述規定中的“分期”以何標準確定？問題：上述規定中的“分期”以何標準確定？商住用樓可否適用普通住宅優惠？需滿足什么條件？商住用樓可否適用普通住宅優惠？需滿足什么條件？10如何進行清算 清算單位地方規定如何進行清算 清算單位地方規定北京北京（京地稅地200892號）：土地增值稅項目登記表中的房地產開發項目天津天津（津地6、稅地200725號）：市政府建設管理部門審批的房地產開發項目為單位重慶重慶（渝地稅發2007145號）國家有關部門審批的房地產開發項目為單位廣州廣州（穗地稅發200639號）：以廣州市發展和改革委員會批準的一個立項為一個項目深圳深圳（深地稅發200924號）土地增值稅項目登記表中房地產開發項目11如何進行清算 清算單位地方規定如何進行清算 清算單位地方規定各地普通住宅的界定標準各地普通住宅的界定標準問題：上述標準是按一套單位判定還是按整個項目的平均值判定？問題：上述標準是按一套單位判定還是按整個項目的平均值判定？平均交易價格1.44倍以下144M2以下1.0以上南京平均交易價格1.4倍以下147、4M2以下1.0以上重慶平均交易價格1.44倍以下144M2以下1.0以上蘇州平均交易價格1.44倍以下140M2以下1.0以上上海平均交易價格1.44倍以下144M2以下1.0以上廣州平均交易價格1.44倍以下144M2以下1.0以上深圳5,0008,700元/平方米144M2以下1.0以上天津平均交易價格1.2倍以下140M2以下1.0以上北京單套建筑面積容積率成交單價地區12如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目新建房地產可扣除以下項目：新建房地產可扣除以下項目：I土地成本土地成本II開發成本開發成本III房地產開發費用IV 轉讓房地產有關稅金V房地產開發企業加計扣除房地產開發費用8、IV 轉讓房地產有關稅金V房地產開發企業加計扣除13如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目I 土地成本：土地成本：地價款和按國家統一規定繳納的有關費用II 開發成本開發成本（1）土地征用及拆遷補償費包括：土地征用費耕地占用稅勞動力安置費相關地上、地下附著物拆遷補償凈支出安置動遷用房支出問題：支付給個人的土地拆遷費可否扣除？問題：支付給個人的土地拆遷費可否扣除？14如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目II 開發成本（續）開發成本（續）（2）前期工程費包括：規劃、設計、項目可行性研究水文、地質、勘察、測繪“三通一平”支出（3）建筑安裝工程費出包：支付給承包單位的建筑安裝工程費自建：建9、筑安裝工程支出15如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目II開發成本（續）開發成本（續）（4）基礎設施費包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程支出（5）公共配套設施費：不能有償轉讓的公共配套設施支出（6）開發間接費用：直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、福利費、折舊修理費、辦公水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等問題：會所、車位、物業管理場所及其他配套設施的成本、費用是否可以作為扣除項目列支？收入如何處理?16如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目III 房地產開發費用房地產開發費用銷售費用管理費用財務費用開發費用的計算方法和扣除限額間接費用10、=（I+II）*10%否否間接費用=利息支出+（I+II）*5%是是利息支出能否同時滿足以下條件：按項目計算分攤提供金融機構證明17如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目IV 轉讓房地產有關稅金IV 轉讓房地產有關稅金營業稅、城建稅教育附加不包括房地產企業繳納的印花稅（已列入管理費用扣除）V 房地產開發企業加計扣除（I+II）*20%V 房地產開發企業加計扣除（I+II）*20%18如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目扣除項目的特別要求（187號文）需取得合法有效憑證開發成本所附的憑證、資料不符合清算要求或不實的，稅局可核定計算扣除金額預提費用，除另有規定外，不得扣除裝修費用可以11、扣除多個項目共同的成本費用，應按可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積比例等方法作合理分攤問題：可扣除的預提費用有哪些？問題：可扣除的預提費用有哪些？19如何進行清算 扣除項目如何進行清算 扣除項目按核定方法計算扣除項目（各地規定）按核定方法計算扣除項目（各地規定）北京北京（京地稅地200892號）：如開發成本的每平方米建安成本扣除額明顯高于北京地稅局制定的分類房產單位面積建安造價表中公布的造價金額又無正當理由的，需按核定辦法扣除天津天津（津地稅地200725號）：同北京規定如鑒證報告弄虛作假，也需使用核定辦法扣除20如何進行清算-核定征收如何進行清算-核定征收核定征收：土地增值稅款=銷售收入 12、x 核定征收率下列情況，稅局可按不低于預征率的征收率核定征收：應設未設賬簿擅自銷毀賬簿或拒不提供資料雖設賬簿，但賬目混亂或資料、憑證殘缺不全，難以確定收入或扣除金額符合清算條件，未如時辦理清算手續，經稅局限期清算，逾期仍不清算申報計稅依據明顯偏低，又無正當理由21如何進行清算-核定征收如何進行清算-核定征收地方特殊規定地方特殊規定深圳（深地稅發200924號）：鑒證報告提出保留意見的主管稅務機關審核確定其有疑問的問題：企業可否選擇進行核定征收？問題：企業可否選擇進行核定征收？22如何進行清算 鑒證報告如何進行清算 鑒證報告國家國家（國稅發2007132號）：統一規范土地增值稅清算鑒證業務北京北13、京（京地稅地200892號）：要求清算時應報送鑒證報告天津天津（津地稅地200725號）：納稅人可選擇是否委托出具鑒證報告深圳深圳（深地稅發200924號）：納稅人可選擇是否委托出具鑒證報告上市公司按證券管理有關規定經獨立第三方會計師事務所審定后的項目收入、成本及費用數據同樣具鑒證作用23如何進行清算其他問題如何進行清算其他問題以下情況是否作視同銷售處理？買房送閣樓、天臺、車庫、車位等開發產品轉自用預提土地增值稅的所得稅抵扣問題房地產開發企業預提的清算土地增值稅是否可以在企業所得稅前列支？是否可以按某種標準在各年度進行分攤，如銷售收入、銷售面積等？24新企業所得稅的相關規定國稅發新企業所得稅的14、相關規定國稅發200931號文號文25新舊31號文的對比新舊31號文的對比預售開發產品的計稅毛利率調減3%3%經濟適用房、限價房和危改房10%5%其他地區15%10%地及地級市城區及郊區20%15%省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地市城區和郊區原原31號文新號文新31號文開發產品的位置/類型號文開發產品的位置/類型26新舊31號文的對比新舊31號文的對比成本費用扣除主要修訂可結轉至第一筆實際收入后的3個納稅年度未特別規定，按新所得稅法規定執行，可無限期結轉新辦開發企業廣告宣傳及業務招待費未特別規定，按舊所得稅法執行10%托銷售收入內，據實抵扣境外機構銷售費用關聯方借款金額超過注冊資本15、50，超過部分利息支出不可抵扣未特別規定，按新所得稅法資本弱化規定執行關聯方借款利息-未轉固,不可扣除-轉固,折舊可稅前抵扣使用時間12個月銷售的，不得扣除開發產品轉自用的折舊費用原31號文新31號文費用類型27新舊31號文的對比新舊31號文的對比計稅成本的核算未明確規定按公共配套設施處理地下車位成本不得在稅前扣除部分預提費用可稅前扣除預提費用處理占地面積法、建筑面積法及工程概算法占地面積法、建筑面積法、直接成本法及預算造價法共同成本/間接成本的分配方法按經營常規和會計管理劃分按6個原則確定，成本對象確定后不能隨意更改成本對象原31號文新31號文原31號文新31號文28新舊31號文的對比新舊316、1號文的對比計稅成本對象確定的原則可否銷售原則分類歸集原則同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型無明顯差異的群體開發項目可作為一個成本對象核算功能區分原則相對獨立且使用功能不同的部分可作為獨立成本對象核算否是先歸集為過渡性成本，再攤入可銷售成本對象獨立計稅成本對象產品可否單獨對外銷售？29新舊31號文的對比新舊31號文的對比計稅成本對象確定的原則（續）定價差異原則預期售價差異較大的，應分別作為成本對象核算成本差異原則建造成本差異較大的，應分別作為成本對象核算權益區分原則受托代建/多方合作的，應綜合上述原則分別劃分成本對象核算30新舊31號文的對比新舊31號文的對比共同成本/間接成本按以下比例17、分配：占地面積法：已開發占地面積/開發用地總面積比例建筑面積法：已開發建筑面積/開發總建筑面積比例直接成本法：某成本對象直接成本/總直接成本比例預算造價法：某成本對象預算造價/總預算造價比例共同成本/間接成本分配的特殊規定土地成本：占地面積法單獨作為過渡性成本對象的公共配套設施：建筑面積法借款費用：直接成本法/預算造價法其他：企業自行確定31新舊31號文的對比新舊31號文的對比可稅前扣除的預提費用合同總造價10%內的預提工程款尚未建造/完工的不可撤銷的公共配套設施預提成本按規定預提的應交未交的報批報建費和物業完善費32土地增值稅與企業所得稅對照土地增值稅與企業所得稅對照土地增值稅扣除項目的計算18、與企業所得稅計算方法不同x土地閑置費x印花稅x土地閑置費x印花稅=（取得土地成本+開發成本）x 5%+利息或=（取得土地成本+開發成本）x 10%=（取得土地成本+開發成本）x 5%+利息或=（取得土地成本+開發成本）x 10%據實扣除期間費用土地增值稅企業所得稅扣除項目據實扣除期間費用土地增值稅企業所得稅扣除項目33房地產行業的普遍問題房地產行業的普遍問題34343434企業關聯債資比例限額為2：1超過2：1的利息支出，如要在所得稅前扣除，需向稅局提供資料證明關聯債權金額、利率、期限及融資條件符合獨立交易原則關聯債資比例超過2：1且未能證明符合獨立交易原則的，應按照實際支付給各關聯方利息占關19、聯方利息總額的比例，在各關聯方之間進行分配，其中：分配給實際稅負高于企業的境內關聯方的利息準予扣除；直接或間接實際支付給境外關聯方的利息應視同分配的股息，按照股息和利息分別適用的所得稅稅率差補征企業所得稅，但對于多出的部分不予退稅資本弱化資本弱化35353535無償/（息）借款無償/（息）借款關聯公司間的資金占用，未按獨立交易原則收取利息，減少所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整委托貸款委托貸款營業稅：按利息收入全額征收企業所得稅：委托貸款方利息收入并入本年利潤；貸款借入方利息支出可稅前抵扣資金管理方式資金管理方式36363636銀行借款再轉借-統借統還銀行借款再轉借-統借統還財稅2000720、號財稅20007號集團公司向金融機構借款，分撥給下屬單位。集團公司按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，用于歸還金融機構的利息免營業稅。國稅函2002837號國稅函2002837號集團公司需出具從金融機構取得貸款的證明文件。下屬單位支付的利息不高于金融機構同期貸款利率的部分可以稅前抵扣。問題：問題：上述關于統借統還的規定在新稅法下是否仍適用？資金管理方式資金管理方式37373737國稅發200886號國稅發200886號管理費管理費子公司支付給母公司的管理費不得在稅前扣除服務費服務費母公司為子公司提供服務，可按獨立企業之間公平交易原則收取服務費總部管理費及服務費的問題總部管理費及服21、務費的問題38383838服務費（續）服務費（續）雙方應簽訂協議申報服務費的稅前扣除應向主管稅務機關提供相關材料向多個子公司提供同類服務，可分項簽訂合同/協議，也可用服務分攤協議方式服務分攤協議方式母公司先歸結實際費用并附加利潤作為總服務費將總服務費在各收益子公司間合理分攤總部管理費及服務費的問題總部管理費及服務費的問題39393939委托境外機構銷售開發產品的銷售費用（包括傭金、手續費等）不超過10%委托銷售收入部分準予據實扣除投資收益利潤分配中國居民企業間的利潤分配免稅非居民企業從我國居民企業取得的利潤征收10%的預提所得稅與中國大陸有簽訂由避免雙重征稅協定的國家或地區適用協定的規定（如香22、港和新加坡：5%的預提所得稅）股權轉讓收益居民企業間的股權轉讓收益并入應納稅所得交納所得稅非居民企業轉讓居民企業的股權交納10%的預提所得稅其他問題其他問題40問 答問 答41414141聯系資料聯系資料孫桂華孫桂華（Eileen Sun）稅務合伙人電話：+86 755 2547 1188電郵：電郵：李瑾李瑾（Jean Li)稅務合伙人電話：+86 755 2547 1128電郵：艾曦旻艾曦旻（Cissy Ai）稅務經理電話：+86 755 2547 1060電郵：所載資料僅供一般參考用，并非針對任何個人或團體的個別情況而提供。雖然本所已致力提供準確和及時的資料，但本所不能保證這些資料在閣下收取時或日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業意見下依據所載資料行事。所載資料僅供一般參考用，并非針對任何個人或團體的個別情況而提供。雖然本所已致力提供準確和及時的資料，但本所不能保證這些資料在閣下收取時或日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業意見下依據所載資料行事。