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1、DTZ|Cushman&Wakefield大連寫字樓與零售市場概況大連寫字樓與零售市場概況2016年第二季度DTZ|Cushman&Wakefield1大連宏觀經(jīng)濟概況1DTZ|Cushman&Wakefield宏觀經(jīng)濟概況北中國區(qū)主要城市經(jīng)濟數(shù)據(jù)(2016年第1季度)大連大連天津青島沈陽西安人口（萬）人口（萬）594（2015 年底）1,547（2015年底）910（2015年底）829(2015年底）871(2015年底）面積（市區(qū)）面積（市區(qū)）（平方千米）（平方千米）2,41511,9461,4713,49510,108地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）1,495.54,039.42、1,737.51,434.71,166.4第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）（億元）851.62,196.61,012.7781.9757.1失業(yè)率失業(yè)率2.9%（2015 年）3.5%3.4%3.2%（2015年）3.4%(2015年)社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元）（億元）763.21,350.0951.9997.8879.1人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）10,03910,43111,5849,6259,395消費價格指數(shù)消費價格指數(shù)101.8102.0103.5101.8101.7房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）（億元）150.0397.9191.91343、.7232.1房地產(chǎn)竣工面積房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）（萬平方米）289.3（2015 年底）3,547.2（2015年底）201.43.6201.8*人均可支配收入以總收入扣除相關(guān)稅收和強制性社會保障計算2來源：當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局/戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield大連宏觀經(jīng)濟概況主要地塊成交情況地塊編號地塊編號競得方競得方成交時間成交時間土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域土地面積土地面積(平方米平方米)總價總價(百萬百萬 元元)容積率容積率樓面價樓面價(元元/平方米平方米)大城（2016）-5號大連萬科置業(yè)有限公司2016 Q2居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施甘井子區(qū)248,7101,153.574、1.74,638大城（2016）-3號華潤（大連）房地產(chǎn)有限公司2016 Q2住宅及配套公建、公寓中山區(qū)35,326.61,435.94.5.67,199大高（2016）-4號大連三寰地產(chǎn)有限公司2016 Q2居住用地高新區(qū)37,824.290.671.41,700大高（2016）-5號大連三寰地產(chǎn)有限公司2016 Q2居住用地高新區(qū)13,529.430.821.31,700大城（2016）-1號大連萬佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016 Q1住宅及配套公建、公建中山區(qū)4,724.93,4371.35,700大高（2016）-1號大連禾禾置業(yè)有限公司2016 Q1辦公、商業(yè)高新區(qū)3,300.877.5、828.02,963大高（2015）-1號大連宜君置業(yè)有限公司2016 Q1商務(wù)辦公高新區(qū)3,000.527.633.12,9243來源：大連國有土地使用權(quán)交易中心戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield大連宏觀經(jīng)濟概況主要寫字樓與零售物業(yè)大宗交易項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型交易類型交易類型交易面積交易面積(平方米平方米)交易日期交易日期賣方賣方買方買方交易總額交易總額(百萬百萬 元元)樓面價樓面價(元元/平方米平方米)凱丹天地服務(wù)式公寓資產(chǎn)30,0002015 Q3凱丹集團新加坡輝盛國際48116,000森茂大廈寫字樓資產(chǎn)39,3002015 Q1森大廈株式會社凱龍瑞保密6、保密凱丹A2棟寫字樓資產(chǎn)18,5002014 Q2凱丹集團遼寧忠旺30516,486雅詩閣服務(wù)式公寓N/AN/A2014 Q1基匯資本盛捷571N/A4來源：戴德梁行研究部DTZ|Cushman&Wakefield5大連甲級寫字樓市場概況5DTZ|Cushman&Wakefield大連寫字樓市場各區(qū)域市場行情注：“平均租金”指基于建筑面積計算的寫字樓租金面價（元/平方米/月）人民路星海灣青泥洼橋平均租金:120元/平方米/月空置率:18%平均租金:125元/平方米/月空置率:11%平均租金:120元/平方米/月空置率:32%6來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部7、平均租金:90元/平方米/月空置率:10%DTZ|Cushman&Wakefield大連寫字樓市場市場動態(tài)新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率平方米大連甲級寫字樓市場存量從2011年的43萬平方米上升至2016年上半年的69萬平方米。2016年上半年全市甲級寫字樓凈吸納量為9,697平方米，同比上漲39%。全市甲級空置率降至18.5%。近五年，大連甲級寫字樓年均新增供應(yīng)5.3萬平方米，下半年新供應(yīng)將會超過2012年峰值。2016年上半年金融業(yè)依舊是租賃搬遷活動的主力行業(yè)，但需求相比去年表現(xiàn)相對平淡，中小面積的金融行業(yè)退租較多，行業(yè)處于優(yōu)勝劣汰的市場調(diào)整期。互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)成為市場需求潛力，二者占據(jù)了8、市場租賃份額的32%。尤其互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)不受區(qū)域選址局限，議價空間較大，促使物業(yè)租金范圍調(diào)整至合理水平，整體市場租金走低。主要租賃交易項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）希望大廈青泥洼橋五八信息技術(shù)1,451天安國際大廈青泥洼橋合言信息380上方港景人民路中元財富5607來源：戴德梁行研究部0%5%10%15%20%25%30%040,00080,000120,000160,000200,000201120122013201420152016Q1-Q2新增供應(yīng)凈吸納量空置率DTZ|Cushman&Wakefield大連寫字樓市場市場動態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測人民幣/平方米/9、月第二季度，全市甲級寫字樓平均有效租金環(huán)比下降2%，至每月每平方米111.6元，與去年同期持平。受新項目即將入市壓力，青泥洼橋區(qū)域租金環(huán)比下滑6.07%，至每月每平方米124.92 元。隨著新增供應(yīng)的入市，競爭愈加激烈，預(yù)測下半年租金將有望走低。未來五年，大連甲級寫字樓供應(yīng)大多集中在東港和星海灣區(qū)域，預(yù)計2020年，星海灣甲級寫字樓存量最大，將達53萬平方米。下半年大連甲級寫字樓市場迎來集中供應(yīng)期，預(yù)計新增供應(yīng)達20萬平方米，全市甲級寫字樓空置率大幅增加，同時市場租金承受更大的下調(diào)壓力。受寫字樓租賃市場不利局勢預(yù)期之影響，2016年上半年大連甲級寫字樓投資市場交投淡靜，但那些位置優(yōu)越和設(shè)施精良10、的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目仍倍受投資者關(guān)注。平方米8來源：戴德梁行研究部106108110112114116118120201120122013201420152016 Q2平均有效租金-200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000人民路青泥洼橋星海灣東港DTZ|Cushman&Wakefield大連寫字樓市場未來供應(yīng)(2016-2020)平方米9來源：戴德梁行研究部新星國際中心裕景中心ST2民生國際中心一方吉林銀行大廈新星星海中心石油大廈裕景中心ST1大連國貿(mào)中心大廈保華金融中心歐力士11、總部大廈A/B座綠地中心050,000100,000150,000200,000250,000300,00020162017201820192020青泥洼橋星海灣東港人民路DTZ|Cushman&Wakefield10大連優(yōu)質(zhì)零售市場概況DTZ|Cushman&Wakefield大連零售市場各區(qū)域市場行情11來源：基于谷歌地圖的SiteSolution II報告戴德梁行研究部青泥洼橋西安路平均租金：500-1,360元/平方米/月出租率：95%平均租金:550-1,350元/平方米/月出租率:97%平均租金:350-600元/平方米/月出租率:97%注：“平均租金”指基于使用面積的首層報價（元12、/平方米/月），不包含物業(yè)管理費和推廣費等。高新區(qū)華南平均租金:300-800元/平方米/月出租率:99%DTZ|Cushman&Wakefield大連零售市場市場動態(tài)新增供應(yīng),凈吸納量和出租率平方米受恒隆廣場項目低調(diào)開業(yè)的影響，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量升至約244萬平米，全市購物中心出租率下降至85%。相比一季度大連零售品牌進駐為主不同的是，二季度有較多的體驗式業(yè)態(tài)開業(yè)，如影院、健身、書店、兒童娛樂、美容美甲等開業(yè)面積達到15,000平方米。恒隆廣場是奧林匹克商圈首個大型購物中心，Ole精品超市，百麗宮影院、輕奢COACH品牌、玩具反斗城等主力店陸續(xù)開業(yè)，滿足了大連市民更多元化的購物需求，商業(yè)13、氛圍尚處培養(yǎng)期。凱丹廣場注重新興業(yè)態(tài)的引入，拓展了購物中心與世界領(lǐng)先體育用品零售商迪卡儂的合作模式，也引入了莫莉幻想、寶力豪健身等各業(yè)態(tài)品牌，為消費者營造舒適體驗的購物中心環(huán)境。主要新店開幕項目名稱項目名稱商圈商圈租戶租戶面積（平方米）面積（平方米）恒隆廣場奧林匹克Ole3,500恒隆廣場奧林匹克百麗宮影院8,000 凱丹廣場東港迪卡儂1,700 12來源：戴德梁行研究部75%80%85%90%95%100%(50,000)050,000100,000150,000200,000250,0002015 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q2新增供應(yīng)14、凈吸納量出租率DTZ|Cushman&Wakefield大連零售市場市場動態(tài)租金水平歷年存量及預(yù)測人民幣/平方米./月第二季度，全市購物中心首層租金703元/平方米/月，環(huán)比上漲1.3%。從去年入市項目來看，普遍開業(yè)率較低，預(yù)期商圈租金水平趨向走低。從長期來看，大連未來兩年集中供應(yīng)已相對較少，如運營商前期定位準確并注重差異化招商運營，大連商業(yè)市場競爭壓力將相對減少。2016年第二季度，位于奧林匹克商圈的恒隆廣場，于本季度進入低調(diào)的正式開業(yè)階段，為大連零售物業(yè)市場帶來了22.19萬平米的新供應(yīng)。短期來看，40萬平米體量的中央大道將于下半年開業(yè)，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模也隨之加大，屆時將給西安路商圈的項目15、招商運營帶來考驗。13來源：戴德梁行研究部6406606807007207407602015 Q12015 Q22015 Q32015 Q42016 Q12016 Q2首層租金0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,000年末存量新供應(yīng)平方米DTZ|Cushman&Wakefield大連零售市場未來供應(yīng)(2016-2020)平方米14來源：戴德梁行研究部恒隆廣場中央大道甘井子區(qū)萬達廣場萬象匯太古廣場綠地中心0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,00020162016、17201820192020西安路機場新區(qū)華南東港奧林匹克15戴德梁行聯(lián)系方式武泳敬大連及沈陽公司總經(jīng)理王盛大中華區(qū)副總裁、北中國區(qū)董事總經(jīng)理陳妍斐大中華區(qū)研究部高級經(jīng)理王小娟大連研究部高級分析師中國大連市中山區(qū)中山路136號希望大廈1601-1602室Tel:+86 411 8886 微信ID:DTZ_China魏東北中國區(qū)研究部主管免責(zé)聲明：本報告刊載的一切資料及數(shù)據(jù)，雖力求精確，但僅作參考之用，戴德梁行及其員工對其準確性概不負責(zé)。個別物業(yè)租金及售價因位置、大小、層數(shù)、建筑素質(zhì)及用料、租約條件、付款條件、當(dāng)時市場狀況而異。本刊指數(shù)并不反映個別情況，讀者應(yīng)自行尋求專業(yè)意見。戴德梁行保留一切版權(quán)，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。戴德梁行2016年