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1、 北京市朝陽區三元橋時間國際北京市朝陽區三元橋時間國際 6 號樓號樓 802 郵編：郵編：100028 Tel:(+86 10)58677851,58677852,58677853 E-mail: 龍湖總圖研發案例龍湖總圖研發案例 定性之言：?若項目研發階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。?若項目研發階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。?總圖決定了景觀的構架與格局。?總圖決定了物業管理成本的基礎。總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項目價值的天花板。一、“掏干吃凈”用足指標 總圖精細化的研究，景觀精細化的營造，可以突破項2、目價值的天花板。一、“掏干吃凈”用足指標 1、用足容積率和建筑密度、用足容積率和建筑密度 1.1 用足容積率用足容積率 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤。?容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。?影響容積率有幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。案例：唐寧案例：唐寧 ONE 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設用地：約 49077 容積率：3.8 地上總建筑面積3、：176000 公建面積占 20%-40%住宅面積占 60%-80%典型項目市場研究 典型項目市場研究 2010 年年 3 月月 31 日日(每月一期每月一期)|典型項目市場研究典型項目市場研究|2綠地率：30%集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內另含公交場站一座，占地 2500 平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內。規劃難點：規劃難點：建筑限高從建筑限高從 80 米突破到米突破到 90 米；米；日照；日照；|典型項目市場研究典型項目市場研究|3?把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積?多元化產品，混合分布多元化產4、品，混合分布 設計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規范填充建筑物，得出最大容積率。端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型 端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業指標 在陰影區部分的作為商業指標|典型項目市場研究典型項目市場研究|4?大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大大進深多單元的平面組合單體對容積率貢獻大?北方地區在好的地段可采用少量的東西向布局北方地區在好的地段可采用少量的東西向布局 北京唐寧北京唐寧 ONE總圖指標總圖指標 項目項目 數量數量 單位單位 1 總用地面積總用地面積 56,900 2 建設用地面積建設用地面積(不含消防站不含5、消防站)46,277 3 容積率容積率 3.9 4 車位數車位數 1,508 個個 5 總建筑面積總建筑面積 276,998 地上地上 179,996 地下地下 97,002 6 可租售可租售 建筑面積建筑面積 255,199 6.1.1 住宅住宅 145,061 6.1.2 公建公建 110,138 車庫車庫 70,523 7 配套設施面積配套設施面積 21,799 1.2 用足建筑密度用足建筑密度 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間。樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的36%規劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用|典型項目市場研究典型項目市場研究|51、建筑密度主要與6、首層建筑面積有關?首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。?好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。2、用足規劃法規的邊界、用足規劃法規的邊界 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 2.2 米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高至 2.2 米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。案例一：雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率案例一：雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率 雙層高可變空間的利用 優點：零面積變 2 房，3 房戶型成 57、 房 功能：可以做為家庭娛樂、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學習、游戲|典型項目市場研究典型項目市場研究|6 用足地方法規案例二：贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變為房間用足地方法規案例二：贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變為房間 閣樓平面閣樓平面剖面剖面|典型項目市場研究典型項目市場研究|7 案例三：利用案例三：利用 2.2 米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高米以下不計面積的規定，可以將半地下室墊高 至至 2.2 米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。米以內，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗8、收后將墊層清除，改為房間。二、“肚里有貨”貨值最大化 二、“肚里有貨”貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。（可利用總圖預案指標求解模型）1.1 不平衡使用容積率不平衡使用容積率 案例案例 A成都郫縣項目成都郫縣項目 地地 塊塊 經經 濟濟 技技 術術 指指 標標 凈用地面積凈用地面積 126139.64 15 米和米和 40 米代征綠地米代征綠地 40728.70 地上可建設面積地上可建設面積 520300.00 容容 積積 率率 4.1 建筑密度建筑密度 30其中住宅其中住宅 26%綠綠 地地 率率 30%|典型項目市場研究典型項目市9、場研究|8 各業態市場分析 各業態市場分析 含金量高容積率面積收益 容積率面積收益容積率面積收益預計建面價格預計地價外成本 地價外成本前期工程費基礎設施及配套費 各各 業業 態態 的的 容容 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表 業態 預計建面價格 預計地價外成本容積率面積收益 社區商鋪 50250 10000/1887/8113 元 普通聯排 13000/2000/11000 元 親地底躍 200250 12000/1960/10040 元 電梯頂躍 200250 11000/1960/9040 元 電梯洋房 100130 7500/2750/4750 元 34 高層 83130 68010、0/（精裝）2505/4295 元 這里可以看到聯排、親地底躍和電梯頂躍聯排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房電梯洋房，最后剩余的容積率為高層高層。建設用地111.32畝建設用地77.88畝|典型項目市場研究典型項目市場研究|9 總體規劃業態配比總體規劃業態配比 規劃要求：1.容積率:4.1 2.覆蓋率:30%其中住宅 26%各業態指標比對各業態指標比對 業態 合理容積率 覆蓋率 社區商業 3 層 23 55100%普通聯排 2.5 層 0.60.75 3035%底躍 13 層 電梯頂躍 無電梯頂躍 電梯花園洋房7 1.52.0 2530%無電梯花園洋房 1.31.5 28311、2%高層（1233 層）2.56 1520%|典型項目市場研究典型項目市場研究|10 規劃布局分析規劃布局分析 不平衡容積率的規律：不平衡容積率的規律：1、高層占地要最小；補足容積率就好；布置在北面和西面、高層占地要最小；補足容積率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面積越多越好；、洋房占地要最大；面積越多越好；7+1 電梯洋房居中布置電梯洋房居中布置 3、洋房組團要均好；向外借景要用好；小區中部形成系列組團；向、洋房組團要均好；向外借景要用好；小區中部形成系列組團；向 40 米綠帶借景米綠帶借景 高層布置在北面和西高層布置在北面和西7+1 電梯洋房居中布置電梯洋房居中布置 小區中部形12、成系列組團小區中部形成系列組團|典型項目市場研究典型項目市場研究|11 花園洋房集中、規模化，城市形象花園洋房集中、規模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房規模視覺、主道路入口形成洋房規模視覺 2、形成點、線、面豐富城市空間、形成點、線、面豐富城市空間|典型項目市場研究典型項目市場研究|12 不平衡使用容積率后的總貨值為不平衡使用容積率后的總貨值為 40 億元左右億元左右，大于單一產品的總貨值，比如只做高層的貨值為大于單一產品的總貨值，比如只做高層的貨值為 36.5 億左右億左右 本方案占地比：花園洋房區本方案占地比：花園洋房區/高層區高層區=6.3/3.7 本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）13、：花園洋房本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層高層=3.1/6.9 效果圖效果圖 社區商業社區商業 34 層高層層高層 電梯花園洋房電梯花園洋房|典型項目市場研究典型項目市場研究|13 1.2 不平衡使用容積率不平衡使用容積率 案例案例 B-重慶睿城項目重慶睿城項目 地地 塊塊 經經 濟濟 技技 術術 指指 標標 總用地面積（算容積率的基數）總用地面積（算容積率的基數）106690 虎溪河及周邊綠地虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）（不計入綠地率）8395 可建設用地面積可建設用地面積 98295 可建設地上面積可建設地上面積 160035 容容 積積 率率 1.5 建筑密度建筑密14、度 30 綠綠 地地 率率 30%總圖總圖 配比研究配比研究?以配比的方式用足以配比的方式用足 1.5 的容積率的容積率?產品業態組合有：產品業態組合有：1、商業洋房、商業洋房|典型項目市場研究典型項目市場研究|14 2、商業聯排、商業聯排/大院高層大院高層 3、商業聯排、商業聯排/大院洋房高層大院洋房高層 各業態對應的容積率及密度：各業態對應的容積率及密度：業態業態 容積率容積率 建筑密度建筑密度 社區商業社區商業 3 層層 23 67100%普通聯排普通聯排 3 層層 0.60.7 2530%大院別墅大院別墅 24 層層 0.8 32%洋房洋房 7 層層 1.21.5 23%高層高層 2215、 層層 2.53.5 1015%含金量高容積率面積收益含金量高容積率面積收益 容積率面積收益預計建面價格預計地價外成本容積率面積收益預計建面價格預計地價外成本 地價外成本前期工程費基礎設施及配套費期間費用地價外成本前期工程費基礎設施及配套費期間費用 各各 業業 態態 的的 容容 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表 業態業態 預計建面價格預計建面價格 預計地價外成本容積率面積收益預計地價外成本容積率面積收益|典型項目市場研究典型項目市場研究|15社區商鋪社區商鋪 200250 10000/2700/7300 元元 經濟型酒店經濟型酒店 200250 5000/2600/2400 元元 大院16、別墅大院別墅 200250 8000/3450/4550 元元 花園洋房花園洋房 100130 5500/2750/2750 元元 小戶型高層小戶型高層 100130 4200/（清水）（清水）3000/1200 元元 這里可以看到商鋪商鋪是含金最高的，應在市場容量內盡量多建。剩余的土地應多建大院別墅、洋房大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層高層。產品類別 大院別墅 花園洋房 小戶型高層 洋房高層商業區車位 商鋪 地 下 超市 經 濟 型 酒店 套數 176 其中：聯排 88 疊拼 88 240 其中：平層 120 躍層 120 1008 551 其中：洋房 314 高層 159 商區 717、8 -單套面積 180-240 120-180 39-53-總面積 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 不平衡使用容積率后的總貨值：10.8 億左右，大于單一住宅產品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 9.7 億左右。總圖價值挖掘總圖價值挖掘|典型項目市場研究典型項目市場研究|16 效果圖效果圖|典型項目市場研究典型項目市場研究|17 2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。類獨立別墅案例類獨立別墅案例 關鍵詞：關鍵詞：?合法的合法的“獨立別墅獨立別墅”?小18、間距下的絕對私密小間距下的絕對私密?無限的生長式組合無限的生長式組合?復雜地形的適應性復雜地形的適應性|典型項目市場研究典型項目市場研究|18?產品模塊化產品模塊化 七合院由七合院由 7 個類獨立的個類獨立的 Townhouse 圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。一個單元包括：一個單元包括：Townhouse -7 戶（戶（2780m2）|典型項目市場研究典型項目市場研究|19 聯排大院案例聯排大院案例 類聯排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈）|典型項目市場研究典型項目市場研究|219、0|典型項目市場研究典型項目市場研究|21 效果圖效果圖 類聯排別墅洋房案例類聯排別墅洋房案例-富陽受降項目富陽受降項目|典型項目市場研究典型項目市場研究|22|典型項目市場研究典型項目市場研究|23|典型項目市場研究典型項目市場研究|24 3、資源利用最大化，盡可能多的擴大優質資源戶型比例，擴大溢價范圍、資源利用最大化，盡可能多的擴大優質資源戶型比例，擴大溢價范圍|典型項目市場研究典型項目市場研究|25案例案例 1.優質的外部資源優質的外部資源 基地形態界面?基地位于獨墅湖西岸，受蘇州運河的隔離，為湖中島嶼的組成部分。?基地位于島嶼的南部，三面臨水，北側相鄰為居住用地。?西側隔蘇州運河為南環20、橋批發市場（商業），南側隔水相望為規劃中的湖中綠島。?在岸線分布上，沿獨墅湖一側岸線共計 1257.2m，其中北側地塊（a 地塊）沿湖岸線長度為 511.76m，南側地塊（b 地塊）沿湖岸線長度為 745.48m。?沿河岸線集中于 b 地塊，長度為 558.9m。|典型項目市場研究典型項目市場研究|26案例案例 2：晶藍半島項目的外部資源有限，只能依靠自己創造一個大的景觀中庭，來解決特色景觀資源的問題：晶藍半島項目的外部資源有限，只能依靠自己創造一個大的景觀中庭，來解決特色景觀資源的問題 晶藍半島一期景觀單元分析表晶藍半島一期景觀單元分析表 一期景觀視線分析表一期景觀視線分析表 好景觀（套）好21、景觀（套）較好景觀視線（套）較好景觀視線（套）客臥見中庭客臥見中庭 見河又見庭見河又見庭 僅見河僅見河 臥室見中庭臥室見中庭 較次景觀視線（套）較次景觀視線（套）優質景觀率優質景觀率%一單元一單元 50 18 36 7 14 54%二單元二單元 52 36 18 14 7 69.29%三單元三單元 52 36 18 14 7 69.29%四單元四單元 52 18 36 7 14 55.18%五單元五單元 48 16 30 51.60%小計小計 254 108 108 58 72 說明：說明：1、優質景觀視線包括能看見景觀中庭和府河、優質景觀視線包括能看見景觀中庭和府河 2、面向社區外方向、面向22、社區外方向 9 樓以下暫時考慮景觀較差樓以下暫時考慮景觀較差 3、5 單元西南面單元西南面 X3 戶型景觀條件較差戶型景觀條件較差 晶藍半島精密計算每戶資源，盡可能多的擴大優質資源戶型比例晶藍半島精密計算每戶資源，盡可能多的擴大優質資源戶型比例，擴大溢價范圍。，擴大溢價范圍。|典型項目市場研究典型項目市場研究|274、盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積、盡可能開發不占容積率的地上和地下空間，變為可銷售面積 案例：贈送半地下室和閣樓面積案例：贈送半地下室和閣樓面積 重慶睿城大院重慶睿城大院 聯排：聯排：200250（實得（實得 350400）送送:2F閣樓，半地下層庭院閣樓，半23、地下層庭院 疊拼：疊拼：180220（實得（實得 220300）送送:4F閣樓，半地下層庭院閣樓，半地下層庭院 聯排戶型解析聯排戶型解析 疊拼戶型解析疊拼戶型解析|典型項目市場研究典型項目市場研究|28 花園洋房花園洋房(優化面積后的大城小院優化面積后的大城小院)：控制平層數量，控制單套面積大小 每個單元：4 戶底躍，6 戶平層，2 戶頂躍，電梯花園洋房 三千城將政府要求的首層架空部分三千城將政府要求的首層架空部分 送給二層客戶作私家花園送給二層客戶作私家花園|典型項目市場研究典型項目市場研究|29三、“拿來主義”復制模塊 三、“拿來主義”復制模塊 1、利用產品庫（9 月底上線）中的成熟產品進24、行復制，速度快，風險低。如：大城小院系列、弗萊明哥系列、郡系列、滟瀾系列、香醍系列、星座系列等。2、使用模塊產品和組團復制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 案例：七合院模塊復制案例：七合院模塊復制 七合院模塊的多種組合模式七合院模塊的多種組合模式|典型項目市場研究典型項目市場研究|30 3、會所幼兒園等配套設施復制成熟模塊|典型項目市場研究典型項目市場研究|31四、“削減龍套”配套用房最小化 四、“削減龍套”配套用房最小化?嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。?會所應布置在沿街位置，便于對外經營，總圖報建時，會所要標注為商業用房。晶藍半25、島會所案例晶藍半島會所案例 北京半壁店會所案例北京半壁店會所案例|典型項目市場研究典型項目市場研究|32五、“錦上添花”贈綠規劃、底層挖掘 五、“錦上添花”贈綠規劃、底層挖掘 1.規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層。規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層。案例：成都郫縣項目案例案例：成都郫縣項目案例 洋房洋房 A 戶型底層挖掘戶型底層挖掘|典型項目市場研究典型項目市場研究|33 洋房洋房 B 戶型底層挖掘戶型底層挖掘 洋房洋房 C 戶型的底層挖掘戶型的底層挖掘|典型項目市場研究典型項目市場研究|26、34 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家。將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家。案例：重慶睿城分綠案例：重慶睿城分綠|典型項目市場研究典型項目市場研究|35 六、“地下黃金”控制地庫 六、“地下黃金”控制地庫?在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層或采用停車橋?優化車庫柱網，控制車庫面積，標準為：車庫面積/車位數應小于 35 平米 案例：成都郫縣新城案例：成都郫縣新城 將車庫抬到地上一層將車庫抬到地上一層|典型項目市場研究典型項目市場研究|36 抬高一層的城市街道的界面抬高一層的城市街道的界面|典型項目市場研究典型項目市場研究|37 抬高架空27、地下室分析抬高架空地下室分析 架空一層車位：通風采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節省 1300 萬元；停車橋停車橋|典型項目市場研究典型項目市場研究|38|典型項目市場研究典型項目市場研究|39 七、“看好家門”減少入口 七、“看好家門”減少入口?同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業減少管理人數，以入口為原點同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業減少管理人數，以入口為原點100 米范圍內不應設置第二出入口。米范圍內不應設置第二出入口。?每增加一個出入口，就至少增加每增加一個出入口，就至少增加 6 個保安（三班倒），例如在成都，每個保安每月的費用至少在個保安（三班倒），例如28、在成都，每個保安每月的費用至少在 2000-3000 元，每年將增加元，每年將增加 144000216000 元。元。?兩個相鄰地塊的入口應盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通。兩個相鄰地塊的入口應盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通。交通分析交通分析|典型項目市場研究典型項目市場研究|40 說說 明明 高通智庫研究部是一家房地產戰略信息綜合服務商，簡報產品是在分析師長期對房地產行業進行系統研究和監測基礎上，形成的房地產策略顧問信息產品。目前高通智庫提供七種房地產定期研究產品，成系統的為行業內企業服務。境外房地產產品案例研究雙周一次。客戶如果需要更為詳細的專項研究報告，請與研究主管聯系。聯系方式：北京朝陽區三元橋時間國際 6 號樓 802 室 郵編：100028 電話：（86-10）558677851、58677852、58677853 傳真：（86-10）58677852-8001 網址：