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1、Code of this report|1 Copyright JAVELIN MR,2012 連江恒宇地塊戶型產(chǎn)品配比建議 嘉論營銷-2014 研究中心 本資料僅供北京嘉論指定機(jī)構(gòu)使用，未經(jīng)北京嘉論公司書面許可，不得在指定機(jī)構(gòu)以外傳閱、引用、復(fù)制或分發(fā) Code of this report|2 Copyright JAVELIN MR,2012 后市存量分析：避開同質(zhì)化競爭，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 供求市場(chǎng)分析：分戶型面積段判別供求關(guān)系 區(qū)域樓市概況：板塊界定，可參考競爭項(xiàng)目選擇 銷售表現(xiàn)判斷：不同產(chǎn)品線去化分析，尋找暢銷產(chǎn)品 項(xiàng)目產(chǎn)品定位研判思路：確定最終戶型配比建議，通過項(xiàng)目本體建筑排布修正 2、Code of this report|3 Copyright JAVELIN MR,2012 碧水龍城 中央公園 盛世豪門 江濱觀邸 麗景天下 萬星城 碧水龍庭 正祥地塊 在售 待售 新城板塊 老城板塊 項(xiàng)目 占地 總建 容積 中央公園 142 23.6 2.5 盛世豪門 70 14.6 2.8 碧水龍城 68.6 12.8 2.8 麗景天下 90 14.8 2.7 碧水龍庭 88.6 12.4 2.5 江濱觀邸 142 23.6 2.5 區(qū)域樓市概況 連江樓市連江樓市目前目前以新城區(qū)為核心發(fā)展區(qū)域，板塊內(nèi)項(xiàng)目集中以新城區(qū)為核心發(fā)展區(qū)域，板塊內(nèi)項(xiàng)目集中分布，分布，群聚效應(yīng)明顯，市群聚效應(yīng)明顯3、，市場(chǎng)接受度較高，區(qū)域發(fā)展趨于成熟，現(xiàn)階段整體均價(jià)維持在場(chǎng)接受度較高，區(qū)域發(fā)展趨于成熟，現(xiàn)階段整體均價(jià)維持在90009000-1000010000元元/。Code of this report|4 Copyright JAVELIN MR,2012 戶型供求判斷 項(xiàng)目 兩房 兩房半 三房 三房半 四房 五房 復(fù)式 碧水龍城 345 130 24 中央公園 190 747 396 江濱觀邸 672 56 26 麗景天下 4 58 68 128 81 碧水龍庭 292 102 178 盛世豪門 144 384 292 58 兆龍城 25 122 22 合計(jì) 4 417 2630 230 1155 4、58 50 占比 0%9%58%5%25%1%1%項(xiàng)目 兩房 兩房半 三房 三房半 四房 五房 復(fù)式 碧水龍城 149 36 4 中央公園 167 397 195 江濱觀邸 407 33 14 麗景天下 4 58 51 90 24 碧水龍庭 177 73 58 盛世豪門 140 328 151 15 兆龍城 25 118 19 合計(jì) 4 390 1627 163 516 15 18 占比 0%14%60%6%19%1%1%0%9%58%5%25%1%1%兩房 兩房半 三房 三房半 四房 五房 復(fù)式 房型成交占比 0%14%60%6%19%1%1%兩房 兩房半 三房 三房半 四房 五房 復(fù)式 35、 3房屬市場(chǎng)主力供應(yīng)和成交戶型，整體約占房屬市場(chǎng)主力供應(yīng)和成交戶型，整體約占6 6成；成；4 4房其次，但成交略顯乏力；房其次，但成交略顯乏力；2.52.5房房成交份額增大；后市成交份額增大；后市供應(yīng)供應(yīng)產(chǎn)品面積變小趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品面積變小趨勢(shì)明顯，保保功能、控總價(jià)已成產(chǎn)品共性。功能、控總價(jià)已成產(chǎn)品共性。房型供應(yīng)占比 Code of this report|5 Copyright JAVELIN MR,2012 面積段供求分析 項(xiàng)目 90-90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150+碧水龍城 281 64 82 72 中央公園 62 126、8 126 539 140 185 153 江濱觀邸 263 352 57 56 26 麗景天下 4 8 50 131 33 65 48 碧水龍庭 122 68 170 212 盛世豪門 144 136 120 128 164 186 兆龍城 0 25 30 76 32 2 4 合計(jì) 66 280 75 967 1306 572 697 581 占比 1%6%2%21%29%13%15%13%項(xiàng)目 90-90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150+碧水龍城 107 42 17 23 中央公園 40 127 105 290 61 100 7、36 江濱觀邸 162 216 29 33 14 麗景天下 4 8 50 114 15 24 12 碧水龍庭 105 57 72 74 盛世豪門 140 135 111 82 101 65 兆龍城 0 25 30 72 30 2 3 合計(jì) 44 275 75 653 851 300 343 192 占比 2%10%3%24%31%11%13%7%1%6%2%21%29%13%15%13%90-90-100100-110110-120120-130130-140140-150150+2%10%3%24%31%11%13%7%90-90-100100-110110-120120-130130-148、0140-150150+各面積段成交占比 110110-130130為市場(chǎng)供應(yīng)成交主力，去化表現(xiàn)相對(duì)一般，而為市場(chǎng)供應(yīng)成交主力，去化表現(xiàn)相對(duì)一般，而9090-110110（2.52.5-3 3房）產(chǎn)品房）產(chǎn)品憑借較小面積憑借較小面積-較低總價(jià)較低總價(jià)-功能保證的特征獲得市場(chǎng)青睞，去化速度高于其他面積段功能保證的特征獲得市場(chǎng)青睞，去化速度高于其他面積段 各面積段供應(yīng)占比 Code of this report|6 Copyright JAVELIN MR,2012 連江樓市戶型面積的供給與成交對(duì)比分析圖 銷售表現(xiàn)分析 98%100%66%64%91%79%0%20%40%60%80%100%129、0%020040060080010001200140090-90-90-100100-110110-120120-130130-140140-150110-120130-140150+120-130130-140140-150150+150+140-150150+兩房 兩房半 三房 三房半 四房 五房 復(fù)式 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 去化率 供應(yīng)以常規(guī)三房（供應(yīng)以常規(guī)三房（110110-130130）為主，去化一般；兩房半小三房（）為主，去化一般；兩房半小三房（9090-110110）首改產(chǎn)品銷）首改產(chǎn)品銷售最好；四房整體去化相對(duì)較差，而小四房（售最好；四房整體去化相對(duì)較差，而小四房（120120-10、130130）去化效果明顯高于其他四房）去化效果明顯高于其他四房 Code of this report|7 Copyright JAVELIN MR,2012 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 新城區(qū) 碧水龍城 碧水龍庭 盛世豪門 中央公園 萬星城 正祥日照家林 麗景天下 老城區(qū) 江濱觀邸 8.3萬 3.9萬 3.6萬 14.5萬 5.6萬 11.3萬 1.5萬 3.8萬 后市競爭分析 12.1萬 29.2萬 7萬（110-120）2.8萬（140-160）12萬（120-130）2.3萬（110-130）0.8萬（130-150）1111、.3萬（80-120）2.6萬（100-130）1.5萬（140-160）后期市場(chǎng)存量主要集中于后期市場(chǎng)存量主要集中于110110以上產(chǎn)品，產(chǎn)品去化周期逐級(jí)遞增，以上產(chǎn)品，產(chǎn)品去化周期逐級(jí)遞增，9090-110110產(chǎn)品產(chǎn)品未來市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。未來市場(chǎng)機(jī)會(huì)大。44 4 9 19 20 25 27 43 0102030405005000010000015000090-90-100100-110110-120120-130130-140140-150150+存量 去化周期 Code of this report|8 Copyright JAVELIN MR,2012 戶型配比建議 本案戶型配比表 兩房12、半（兩房半（110110以下）去化速度快，后期市場(chǎng)供應(yīng)少，故以下）去化速度快，后期市場(chǎng)供應(yīng)少，故110110以下產(chǎn)品為本案主力，以下產(chǎn)品為本案主力，110110-130130產(chǎn)品為本案次主力，并添加創(chuàng)新復(fù)式產(chǎn)品。產(chǎn)品為本案次主力，并添加創(chuàng)新復(fù)式產(chǎn)品。戶型 面積 套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比 兩房半 89 136 12104 18%15%三房 105 332 34860 44%44%三房 115 131 15065 18%19%三房半 128 97 12416 13%16%復(fù)式 95 52 4940 7%6%合計(jì) 748 79385 100%100%Code of this report|9 C13、opyright JAVELIN MR,2012 115 105 105 128 18F 115 105 105 128 24F 128 105 105 115 24F 115 105 105 115 18F 128 89 89 115 18F 105 89 89 105 18F 105 95 95 105 27F 105 95 95 105 27F 105 89 89 105 18F 115 89 89 128 18F 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 項(xiàng)目指標(biāo) 原指標(biāo) 現(xiàn)指標(biāo) 住宅總建 79782 79385 商業(yè)總建 3600 3997 總戶數(shù) 960 748 Code of t14、his report|10 Copyright JAVELIN MR,2012 附件:Code of this report|11 Copyright JAVELIN MR,2012 項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 盛世豪門 2.5房2廳2衛(wèi) 96 18F 19.7%項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 中央公園 3房2廳1衛(wèi) 97 32F 23%90-100 Code of this report|12 Copyright JAVELIN MR,2012 100-110 項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 中央公園 3房2廳2衛(wèi) 106 32F 23%項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 萬星城 2.5房2廳1衛(wèi) 15、101 32 23%Code of this report|13 Copyright JAVELIN MR,2012 110-120 項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 麗景天下 3.5房2廳2衛(wèi) 116 26F 18.7%項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 中央公園 3房2廳2衛(wèi) 115 32F 23.9%Code of this report|14 Copyright JAVELIN MR,2012 120-130項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 麗景天下 4房2廳2衛(wèi) 128 18F 16.6%項(xiàng)目 房型 面積 層數(shù) 公攤 中央公園 3.5房2廳2衛(wèi) 126 17F 21.5%Code of this report|15 Copyright JAVELIN MR,2012 END&THANKS