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1、 . 珠海平步木廠改造項(xiàng)目開發(fā)方案珠海平步木廠改造項(xiàng)目開發(fā)方案 20122012 年年 5 5 月月 目錄 1 項(xiàng)目背景概況 . 3 1.1 項(xiàng)目用地概況 . 3 1.2 投資與開發(fā)主體概況 . 4 2 區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展前景 . 5 2.1 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀分析 . 5 2.2 區(qū)域發(fā)展前景 . 7 3 項(xiàng)目開發(fā)與商圈格局發(fā)展 . 12 3.1 珠海商圈格局分析 . 12 3.2 珠海西區(qū)商業(yè)中心缺位，難以整合拉升商業(yè)輻射力，缺少能成為商業(yè)中心的引擎項(xiàng)目 . 15 4 整合發(fā)展定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 . 16 4.1 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) . 16 4.2 項(xiàng)目整合發(fā)展理念 . 17 4.3 項(xiàng)目整合發(fā)展定位 . 2、18 4.4 整合發(fā)展的功能業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 . 19 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益評估 . 27 5.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 27 5.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估 . 28 5.3 項(xiàng)目社會效益評估 . 29 6 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案 . 30 6.1 整合改造概念規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 . 30 6.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思 . 31 1 項(xiàng)目背景概況 1.1 項(xiàng)目用地概況 項(xiàng)目地塊位于斗門區(qū)城南白藤一路西華豐一區(qū)（湖心路西側(cè)） ，總面積 5.56 萬平方米， 為國有出讓土地， 分別由一塊工業(yè)用地及一塊商住用地組成。 項(xiàng)目四至情況：項(xiàng)目四至情況： 項(xiàng)目東臨城市主干道湖心路，湖心路是斗門與珠海東部城區(qū)重要的交通 要道，沿線已有3、大量的住宅開發(fā)，居住氛圍日漸成熟。 南面為白藤二路，已開發(fā)成熟居住小區(qū)富豪花園。 北面為白藤一路，目前為雙向兩車道，未來將拓寬為四車道，沿線以舊 建筑為主。西面未作實(shí)質(zhì)開發(fā)，為露天工業(yè)品堆場。 項(xiàng)目用地情況項(xiàng)目用地情況： 工業(yè)用地上蓋有平步木廠及零星臨時(shí)商鋪，目前平步木廠以生產(chǎn)木門及 木制家具為主；商住用地位于平步木廠與湖心路間，現(xiàn)作綠化及工廠進(jìn)出道 路使用，該用地臨街面長、進(jìn)深窄，如簡單作住宅開發(fā)將大大削弱了其土地 的實(shí)際價(jià)值。 因此，我們計(jì)劃將兩塊用地統(tǒng)一規(guī)劃及合作開發(fā)，將商業(yè)功能布置與湖 心路沿線，這樣有利于土地的集約高效利用，提升用地的城市和商業(yè)價(jià)值。 用地性質(zhì) 用地面 積 （萬平 方米） 現(xiàn)有建筑面積 （萬平方米） 土地使用權(quán)人 上蓋建筑 總用地 5.56 1.93 工業(yè)用地 4.03 1.93 珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū) 平步木制品有限公司 廠房、 辦公樓、宿舍 商住用地 1.53 0 斗門