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1、技術(shù)標(biāo)部分技術(shù)標(biāo)部分 20142014年年3 3月。錦和出品月。錦和出品 市場分析市場分析 政策及宏觀環(huán)境 區(qū)域市場中觀環(huán)境 競品微觀環(huán)境 項(xiàng)目理解 SWOT分析 政策環(huán)境政策環(huán)境 20132013上海樓市上海樓市 政策特征政策特征 限購限貸限價三管齊下限購限貸限價三管齊下戶籍政策維持高壓戶籍政策維持高壓 適用政策：適用政策：4月上海部分銀行提高二套首付 比例；11月滬七條進(jìn)一步提高二套房首付 比例，并收緊外地人在滬購房門檻，11月 底浦東進(jìn)一步收緊單身限購政策，12月起 臨港限價房開始接受申請。 政策影響：政策影響：由于市場供不應(yīng)求的大格局依 然存在，限購限貸政策雖然抑制了大部分 投資性需求2、，但對抑制房價并沒有太大作 用。 適用政策：適用政策：6月上海推出居住證積分制度， 11月出臺滬七條提高非戶籍家庭購房門檻； 11月浦東新區(qū)進(jìn)一步收緊限購政策，外地 單身人士無法在滬買房。 政策影響：政策影響：據(jù)房管局局長劉海生透露，此 前非戶籍家庭在滬購房比例占總交易量的 25%左右，11年限購出臺后，最低下降到13 至14%，證明投資投機(jī)行為得到有效遏制。 稅收杠桿日益熟練稅收杠桿日益熟練 適用政策：適用政策：1月上海提高房產(chǎn)稅率分界線至 27740元，比去年提高844元；3月國五條細(xì) 則出臺，二手房交易需繳納20%個稅；10月 規(guī)定個人出售自建自用住房免征營業(yè)稅。 政策影響：政策影響：在3、過去樓市調(diào)控過程中，由于 行政化色彩濃厚，且調(diào)控效果幾近失敗， 因此包括稅收政策等長效機(jī)制越發(fā)受到關(guān) 注。 政策歸結(jié)點(diǎn)在剛需政策歸結(jié)點(diǎn)在剛需 適用政策：適用政策：3月國五條細(xì)則落地，規(guī)定二手 房交易需繳納20%個稅；4月部分銀行提高 二套房首付比例至6.5成；10月個人出售自 建自用住房免征營業(yè)稅；11月滬七條提高 二套房首付比例至7成。 政策影響：政策影響：過去是十余年的樓市調(diào)控，對 于戶籍門檻外的，二套房交易、二手房交 易等進(jìn)行限制，這對于本市戶籍首次購房 家庭的確是一種保護(hù)性措施。 “國五條”細(xì)則落地“滬七條”重磅推出 浦東收緊單身限購 時間：時間：2013.3.30 政策：政策：上海“國五 條”細(xì)則落地，二 手房交易征20%個 稅 影響：影響：為了避免強(qiáng)征20%個稅， 購房者匆忙追趕末班車，開發(fā)商 也趁勢加推，3月份開盤量突破61 個，成交量達(dá)154萬平，創(chuàng)2011年 以來新高，也