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1、 1 / 44 山東曲阜商貿城項目公司 股權投資調研報告 二零一二年五月 2 / 44 曲阜商貿城項目公司投資調研報告 目錄目錄 前言前言 . 3 第一部分第一部分 投資對象概況投資對象概況 . 4 1.1 投資對象構成 . 4 1.2 項目簡介 . 4 第二部分第二部分 項目概況項目概況 . 6 1.1 宏觀環境分析 . 6 1.2 項目概況 . 9 第三部分第三部分 開發建議開發建議 . 14 3.1 項目地塊特性與價值分析 . 14 3.2 項目整體規劃思路 . 14 3.3 建成一期規劃方案 . 14 3.4 二期規劃建議 . 17 第四部分：投資估算第四部分：投資估算 . 22 4.2、1 投資估算相關說明 . 22 4. 2 項目主要指標參數 . 22 4. 3 前期工程費用 . 22 4. 4 銷售收入 . 22 4. 5 利潤測算 . 22 4. 6 項目資金預測 . 22 4. 7 利潤壓力測試 . 22 第五部分第五部分 附錄附錄 . 23 3 / 44 前言前言 本次山東曲阜商貿城項目公司股權投資調研項目1，是受曲阜順鑫孔子國際 商品交易城有限公司總經理邀請， 于 2012 年 5 月 16 日進行實地調研。 重點在考 察孔子國際商品交易城項目一期實地情況、 、預轉讓的二期地塊情況及擬收購公 司股權情況，旨在發現投資發展機會，尋找百盟經濟與社會效益雙贏的項目。 經3、過市場調研，認為曲阜市是山東地區充滿經濟活力并頗具發展潛力的城 市，而擬收購項目作為國內外同類型項目規模最大的商業項目，其對于百盟進入 區域市場、進行全國合理布局具有標桿性意義；而項目的成功收購對于百盟提高 市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力也將大有裨益；就 項目的未來利潤預測而言，1.9 億元投入在未來三年內換來 10 億元的收入，并將 可持續經營，此項目在經濟收益方面也值得考慮。 1 本文主題曾考慮為“曲阜商貿城項目公司盡職調查報告” ，但經反復權衡，因查到該公司財表等內容，恐 命名盡調報告貽笑大方，顧暫名“投資調研報告” 。具體請孔總把控定奪。 4 / 44 第一部分第一部分 投資對象概況投資對象概況 1.1 投資對象構成投資對象構成 擬投資對象為：曲阜順鑫鑫澤園房地產開發有限公司2（曲阜順鑫孔子國際 商品交易城項目二期公司）100%股權。該公司 2010 年成立