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1、1上海親和源上海親和源老年社區(qū)老年社區(qū)案例分析案例分析p地理位置地理位置：位于上海市浦東區(qū)康橋鎮(zhèn)，離市中心人民廣場12公里，浦東國際機(jī)場12公里，交通便利。p項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目基本指標(biāo)：占地：8.37公頃，建筑面積：10萬平方米，由12幢多層電梯住宅組成，共設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人居住。公共配套場地面積：3萬平方米，總投資：6億元p配套完善配套完善：設(shè)有配餐中心、醫(yī)院、頤養(yǎng)院、老年大學(xué)、健康會(huì)所、功能活動(dòng)室等一應(yīng)俱全，滿足各類老年人群的需求。親和源入口親和源入口親和源各功能分布親和源各功能分布社區(qū)外景社區(qū)外景【案例：親和源案例：親和源】項(xiàng)目距上海市中心人民廣場項(xiàng)目距上海市中心人民2、廣場1212公里，交通便利；完善的社公里，交通便利；完善的社區(qū)配套確保老年人居住的便利性和舒適性區(qū)配套確保老年人居住的便利性和舒適性p風(fēng)雨連廊，雨天也可通過連廊到達(dá)各個(gè)功能區(qū)域。p無障礙通道，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)以老人為中心。p高低扶手欄桿，滿足不同老人的需求。p雙輪椅寬大走道，保證通道時(shí)時(shí)通暢。小區(qū)無障礙通道，風(fēng)雨連廊、高低扶手欄桿、雙輪椅寬大走道等人性化的宜老設(shè)計(jì)，保障居住老人的安全性和舒適度。風(fēng)雨連廊風(fēng)雨連廊高低扶手欄桿高低扶手欄桿雙輪椅寬大走道雙輪椅寬大走道無障礙通道無障礙通道【案例：親和源案例：親和源】社區(qū)內(nèi)風(fēng)雨連廊、高低扶手欄桿、雙輪椅寬大走道、無障社區(qū)內(nèi)風(fēng)雨連廊、高低扶手欄桿、雙輪椅寬大3、走道、無障礙通道等人性化的宜老設(shè)計(jì)，從硬性配置上滿足老年人的生活需求礙通道等人性化的宜老設(shè)計(jì)，從硬性配置上滿足老年人的生活需求紅外線報(bào)警裝置紅外線報(bào)警裝置超大陽臺(tái)超大陽臺(tái)床頭報(bào)警裝置床頭報(bào)警裝置淋浴間扶手淋浴間扶手圓角桌設(shè)計(jì)圓角桌設(shè)計(jì)衛(wèi)生間緊急按鍵及扶手設(shè)置衛(wèi)生間緊急按鍵及扶手設(shè)置【案例：親和源案例：親和源】房間內(nèi)在設(shè)計(jì)及裝修方面進(jìn)行特殊處理，緊急按鈕、紅外房間內(nèi)在設(shè)計(jì)及裝修方面進(jìn)行特殊處理，緊急按鈕、紅外線報(bào)警裝置等設(shè)置，全方位保障居住老人的日常生活安全線報(bào)警裝置等設(shè)置，全方位保障居住老人的日常生活安全p老年公寓戶型共4種，57-120平米，以70-80平米的一室戶為主p精裝修，全配套，拎包4、即可入住A:A:三室一廳一衛(wèi)119M2B:B:一室一廳一衛(wèi)71M2C:C:一室一廳一衛(wèi)79M2D:D:一室一廳一衛(wèi)57M2項(xiàng)目在房型設(shè)計(jì)上考慮老人的生活習(xí)慣。各房型比較簡單。客廳餐廳合二為一；廚房為L型設(shè)計(jì)，操作方便；臥室均朝南，并擁有南向大陽臺(tái)，適合老人平時(shí)曬太陽。A AB BCCD D【案例：親和源案例：親和源】項(xiàng)目戶型面積迎合老年人群的主流需求，并在房型設(shè)計(jì)上項(xiàng)目戶型面積迎合老年人群的主流需求，并在房型設(shè)計(jì)上充分考慮了老人的生活習(xí)慣充分考慮了老人的生活習(xí)慣生活生活服務(wù)服務(wù)健康健康服務(wù)服務(wù)快樂快樂服務(wù)服務(wù)個(gè)性化個(gè)性化“秘書秘書”服服務(wù)務(wù)智能化物業(yè)系統(tǒng)使用、保潔維智能化物業(yè)系統(tǒng)使用、保潔維護(hù)5、物品清洗、鐘點(diǎn)服務(wù)、代護(hù)、物品清洗、鐘點(diǎn)服務(wù)、代買代送、代領(lǐng)代辦、出行班車、買代送、代領(lǐng)代辦、出行班車、多功能健康會(huì)所服務(wù)、專業(yè)營多功能健康會(huì)所服務(wù)、專業(yè)營養(yǎng)配餐、親情服務(wù)等養(yǎng)配餐、親情服務(wù)等健康巡檢、設(shè)立健康檔案、健康巡檢、設(shè)立健康檔案、健康指導(dǎo)、護(hù)理照料、體格健康指導(dǎo)、護(hù)理照料、體格檢查、疾病治療、緊急救護(hù)、檢查、疾病治療、緊急救護(hù)、心理關(guān)愛、心理疏導(dǎo)等心理關(guān)愛、心理疏導(dǎo)等舉辦主題活動(dòng)、根據(jù)會(huì)員興舉辦主題活動(dòng)、根據(jù)會(huì)員興趣組建各類俱樂部、開辦親趣組建各類俱樂部、開辦親和學(xué)堂、組織度假旅游、提和學(xué)堂、組織度假旅游、提供義工服務(wù)、理財(cái)咨詢等供義工服務(wù)、理財(cái)咨詢等【案例：親和源案例：親和源】針6、對老年人的需求，實(shí)行健康、快樂的針對老年人的需求，實(shí)行健康、快樂的“秘書秘書”式服務(wù)，式服務(wù)，內(nèi)容基本涵蓋老年人日常的各種需求內(nèi)容基本涵蓋老年人日常的各種需求7老有所樂老有所樂老有所為老有所為老有所學(xué)老有所學(xué)老有所醫(yī)老有所醫(yī)項(xiàng)目客戶以退休的泛公務(wù)員階層為主，客戶需求也以中端為主。項(xiàng)目客戶以退休的泛公務(wù)員階層為主，客戶需求也以中端為主。適用于更高層次需求的度假、養(yǎng)生、休閑等服務(wù)，項(xiàng)目并未涉及，高層次的人文關(guān)懷適用于更高層次需求的度假、養(yǎng)生、休閑等服務(wù)，項(xiàng)目并未涉及，高層次的人文關(guān)懷也較缺乏。也較缺乏。【案例：親和源案例：親和源】基于項(xiàng)目缺乏強(qiáng)勢的自然資源，項(xiàng)目服務(wù)體系定位中端，基于項(xiàng)目缺乏強(qiáng)勢的7、自然資源，項(xiàng)目服務(wù)體系定位中端，服務(wù)內(nèi)容設(shè)置從日常生活出發(fā)，未涵蓋度假、養(yǎng)生、休閑等高端服務(wù)服務(wù)內(nèi)容設(shè)置從日常生活出發(fā)，未涵蓋度假、養(yǎng)生、休閑等高端服務(wù)配套項(xiàng)目配套項(xiàng)目功能設(shè)置功能設(shè)置面積面積備注備注健康會(huì)所健康會(huì)所健身、水療、康復(fù)護(hù)理等健身、水療、康復(fù)護(hù)理等8000平米平米聘請上海美格菲康健管理公聘請上海美格菲康健管理公司進(jìn)行管理，會(huì)所對外經(jīng)營司進(jìn)行管理，會(huì)所對外經(jīng)營商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)對外開放，滿足周邊小區(qū)居民、親和源內(nèi)對外開放，滿足周邊小區(qū)居民、親和源內(nèi)老人的生活需求老人的生活需求1450平米平米商鋪只租不售，主要以美容商鋪只租不售，主要以美容美發(fā)、飯店、超市、藥店等美發(fā)、飯店、超市、藥店等8、業(yè)種為主，商鋪對外經(jīng)營業(yè)種為主，商鋪對外經(jīng)營配餐中心配餐中心為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)為護(hù)理和療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)老人需自行前往餐廳，葷菜價(jià)格老人需自行前往餐廳，葷菜價(jià)格8元元/份，份，素菜素菜2.5元元-3.5元元/份份2574平米平米索迪斯負(fù)責(zé)運(yùn)營，按營業(yè)額索迪斯負(fù)責(zé)運(yùn)營，按營業(yè)額與親和源分成，員工和會(huì)員與親和源分成，員工和會(huì)員均可使用均可使用頤養(yǎng)院頤養(yǎng)院為需要護(hù)理照料、不宜居家養(yǎng)老的老人提為需要護(hù)理照料、不宜居家養(yǎng)老的老人提供養(yǎng)老、護(hù)理、保健、醫(yī)療等服務(wù)供養(yǎng)老、護(hù)理、保健、醫(yī)療等服務(wù)9736平米（平米（200余張床余張床位）位）與上海市曙光醫(yī)院（三級(jí)甲與上海市曙光醫(yī)院（9、三級(jí)甲等）對接，由其派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)等）對接，由其派出團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理行管理度假酒店度假酒店提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老提供分時(shí)度假、老年旅游休閑、短期托老及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)及親和源老年新生活體驗(yàn)等服務(wù)約約100套客房套客房親和源內(nèi)老人帶朋友居住享親和源內(nèi)老人帶朋友居住享受優(yōu)惠價(jià)格，自己居住優(yōu)惠受優(yōu)惠價(jià)格，自己居住優(yōu)惠后抹去零頭后抹去零頭p健康會(huì)所健康會(huì)所：1樓為游泳池；2樓為兒童及娛樂室；3樓為水中運(yùn)動(dòng)池、桑拿及溫蒸房、健康吧、跳操房、醫(yī)療檢測房、康復(fù)理療區(qū)、運(yùn)動(dòng)器械區(qū)；4樓為康復(fù)咨詢及理療SPA、足浴；5樓為多功能會(huì)議廳；會(huì)所以辦卡收取年費(fèi)形式運(yùn)營，1-3樓服務(wù)所有持卡人員均可免費(fèi)10、使用，4樓貴賓卡客戶可以使用。【案例：親和源案例：親和源】配套設(shè)施運(yùn)營上與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建立專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施運(yùn)營上與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，建立專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)并對外開放，提高運(yùn)營收入同時(shí)，提升項(xiàng)目形象及檔次平臺(tái)并對外開放，提高運(yùn)營收入同時(shí)，提升項(xiàng)目形象及檔次9入住限入住限制條件制條件居住居住人群人群經(jīng)營經(jīng)營方式方式入住入住方式方式p親和源對入住客戶有一定的限制條件，男60周歲以上，女55周歲以上p以退休教師和企事業(yè)退休干部為主，其他為子女有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人p根據(jù)老年人需求及身體狀況可以選擇居住公寓房或護(hù)理院p客戶主要為上海人，還有部分華僑p采取產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分開的會(huì)員制方式。p項(xiàng)目通過宜老11、化設(shè)計(jì)、管理突破和完善的服務(wù)體系等贏得老年客戶青睞p為體現(xiàn)家庭氛圍，以家庭為單位入住,各戶設(shè)有獨(dú)立廚衛(wèi)p親和源允許子女看望,但不能長期居住無優(yōu)勢的地理位置及自然環(huán)境不構(gòu)成項(xiàng)目運(yùn)營的終極障礙，完善細(xì)致的服務(wù)體系是項(xiàng)目制勝法寶。【案例：親和源案例：親和源】采用會(huì)員制的運(yùn)營模式，通過管理突破和服務(wù)體系的搭建采用會(huì)員制的運(yùn)營模式，通過管理突破和服務(wù)體系的搭建贏得市場認(rèn)可贏得市場認(rèn)可p入住方式入住方式：A卡一次性繳付89萬元，無使用期限，永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓，每年3-7萬元年費(fèi)B卡一次性繳付45萬-89萬元(根據(jù)房型大小)，供個(gè)人終身使用，每年3萬元年費(fèi)，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入12、會(huì)費(fèi)用卡種卡種年限年限戶型戶型會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A卡卡 永久永久（可繼承，可轉(zhuǎn)讓）（可繼承，可轉(zhuǎn)讓）小套（小套（58平米）平米）89萬萬2.98萬萬中套（中套（72、79平米）平米）4.98萬萬大套（大套（120平米）平米）6.98萬萬B卡卡 終身終身（15年內(nèi)可部分退還）年內(nèi)可部分退還）小套（小套（58平米）平米）45萬萬2.98萬萬中套（中套（72、79平米）平米）72萬萬大套（大套（120平米）平米）89萬萬【案例：親和源案例：親和源】采用采用A A卡和卡和B B卡兩種的會(huì)員制，并根據(jù)入住房間大小收取年卡兩種的會(huì)員制，并根據(jù)入住房間大小收取年費(fèi)，滿足不同13、層次的多種需求費(fèi)，滿足不同層次的多種需求1011收入收入支出支出政策政策扶持扶持土地取得成本，前期工程建設(shè)及設(shè)備配建，日常運(yùn)營支出（主要土地取得成本，前期工程建設(shè)及設(shè)備配建，日常運(yùn)營支出（主要包括設(shè)備維護(hù)，管理、服務(wù)、保安、保潔人員工資等）包括設(shè)備維護(hù)，管理、服務(wù)、保安、保潔人員工資等）公用土地，地價(jià)相對便宜；規(guī)費(fèi)減免等政府支持、享有護(hù)理公用土地，地價(jià)相對便宜；規(guī)費(fèi)減免等政府支持、享有護(hù)理院與醫(yī)療保險(xiǎn)掛鉤等優(yōu)惠政策院與醫(yī)療保險(xiǎn)掛鉤等優(yōu)惠政策項(xiàng)目入住率達(dá)到項(xiàng)目入住率達(dá)到30%30%，基本可以實(shí)現(xiàn)盈利，目前項(xiàng)目已入住，基本可以實(shí)現(xiàn)盈利，目前項(xiàng)目已入住300300余戶，辦卡余戶，辦卡800800多戶，入多戶，入住率近住率近40%40%。【案例：親和源案例：親和源】通過自身服務(wù)體系的打造和政府優(yōu)惠政策的支持，項(xiàng)目通通過自身服務(wù)體系的打造和政府優(yōu)惠政策的支持，項(xiàng)目通過過3 3年左右基本實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營收支平衡年左右基本實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營收支平衡完完