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1、上海來福士廣場案例研究上海來福士廣場案例研究2012-3-21項目概況1來福士業態規劃與布局2來福士物業情況調研3項目借鑒啟發意義4目錄一、項目概況上海華慶地產開發有限公司新加坡政府產業投資有限公司淡馬錫控股有限公司上海大光明集團凱德置地（中國）信和置地購物中心甲級智能寫字樓來福士廣場控股上海來福士廣場是新加坡在滬最大獨立投資項目，由上海華慶房地產開發有限公司開發建設。其主要投資商為凱德置地（中國）、信和置地、新加坡政府產業投資有限公司、淡馬錫控股有限公司和上海大光明集團，當時總投資規模達29億人民幣。項目投資、開發背景凱德置地業務構成新加坡嘉德置地集團凱德置地（中國）商業項目住宅項目來福士廣2、場百騰大廈盧灣寫字樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目來福士廣場百騰大廈盧灣寫字樓項目公寓服務酒店管理物業管理商業項目開發住宅項目開發在滬開發項目上海來福士廣場 是一座由凱德置地開發并管理的集8層大型購物中心、51層甲級智能化寫字樓為一體的現代商業中心。項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠近上海市博物館和上海市政府。營業時間：10:00am-10:00pm公交線路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三線、新川專線、上川專線軌道交通：1、2、8 人民廣場站項目概況占地面積（）15186建筑面3、積（）商業45985辦公91622停車場（個）27654（516個車位）合計165261可租賃面積（）商業27665辦公82572合計110237開業時間2003年12月建筑設計巴馬丹拿項目主要經濟指標來福士廣場由一個4.6萬的8層大型購物中心以及一座高200m、總監面積達8.7的甲級智能寫字樓構成，主要面對年輕時尚人群。二、來福士業態規劃與布局零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量0214410715數量占比08%4%16%16%4%028%4%20%合計48%32%20%B1層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘4、表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量5510410214數量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合計61%17%22%一層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量13040210000數量占比65%020%010%5%0000合計100%00二層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量18000100100數量占比90%0005%005%00合計95%5%三層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量19000005、0100數量占比95%0000005%00合計95%5%0四層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量3012005711數量占比15%05%10%0025%35%5%5%合計55%40%5%五層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量0000001402數量占比00000014%57%029%合計14%57%29%六層業態分布情況零售餐飲休閑娛樂服飾時尚配飾鞋帽箱包禮品玩具書籍珠寶鐘表眼鏡百貨數碼品牌餐飲輕餐飲數量0000000001數量占比000000000100%合計0016、00%七層業態分布情況B1層 一層二層三層四層五層六層七層02468101214161820上海來福士廣上海來福士廣場細分分業態分樓分樓層分布情況分布情況服飾 時尚配飾 鞋帽箱包 禮品玩具書籍 珠寶鐘表眼鏡 百貨 數碼 品牌餐飲 輕餐飲 休閑娛樂 B1層一層二層三層四層五層六層七層0510152025上海來福士分樓上海來福士分樓層業態分布分布零售餐飲休閑娛樂72.06%18.38%9.56%上海來福士廣場整體業態數量分布零售餐飲休閑娛樂作為一個成熟的商業項目，來福士廣場零售比例遠大于普通商業項目，每層業態布局以零售為主，引入部分特色品牌增加項目亮點，并引入部分品牌餐飲、生活服務營造輕松購物氛圍7、三、來福士物業情況調研來福士廣場地面一層共四個主入口，1層門廳225,七層挑高，扶梯前廳主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱間距12m，鋪位可自由分割，標準鋪位面寬約為7-9m，進深7-15m。來福士廣場門廳通道鋪位建筑標準 來福士廣場其他配套設施l自動扶梯：每個平層配置四組進口奧的斯扶梯，兩部進口奧的斯觀光電梯（21 人/1600 公斤)l外墻裝飾系統：外墻鋪花崗巖及雙層鋁制玻璃幕墻l 標準間墻至主墻距離：8.5 米-18.5 米(低區)；9 米-20 米(高區)l 標準地板載重量：4 千牛頓/架空地板：高150 毫米l 暖氣，通風及空調系統：中央恒溫變風量空調系統，8、壁裝式溫度調節器，每層約 30 個恒溫變風量空調控制箱l 新風量：25 立方米/小時/人（每10 平方米每人，該10 平方米計算不包括走廊及共用部位）l 電力供應：電壓為 380 伏三相50 赫茲，220 伏單相50 赫茲l 供電量設計標準：100 伏安/平方米（按實用面積，不包括走廊及共用部位）l 應急電源：20 伏安/（按實用面積，不包括走廊及共用部位）（可供租客從配線架自行挑線）l 通訊系統：共 10000 條電話線l 出租率：100%四、項目借鑒啟發意義l核心商圈下的差異化項目定位：總投資額達200億元的南京路商圈商業形態豐富，來福士廣場主打年輕時尚主題，使之成為潮流樞紐l引鳳筑巢策略，而非筑巢引鳳策略：在保持項目基本定位的前提下，隨時保持著項目業態調整，通過引進有活力的品牌帶動項目繁榮l對項目保持正常的動態調整，目前項目零售比例已相當高，原先一些休閑餐飲品牌的數量在逐漸減少l充分利用交通優勢，在地鐵口通過輕餐飲帶動人氣，營造高人氣的印象l引進高品質主力店拉升項目整體形象的同時帶來高人流l設置品牌展示、活動推廣區域和功能，滿足商家促銷需求THE END