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1、萬達廣場寫字樓萬達廣場寫字樓營銷推廣計劃及前期工作安排營銷推廣計劃及前期工作安排區位篇本體篇推廣篇營銷預算區位概況區位概況楊浦區楊浦區萬達廣場萬達廣場人民廣場小陸家嘴小陸家嘴火車站四川北路北外灘外高橋保稅區金橋出口加工區張江高科園區n楊浦區地處上海市區的東北角。東南方瀕臨黃浦江，并與崇明島、浦東新區隔江相望；西起大連路與虹口區接壤；北起江灣機場、軍工路與寶山相連。n楊浦區區域內以五角場為主要代表的城市副中心憑借整體有序規劃和強有力的高教產業支撐，以及寫字樓市場售價與租金的級差優勢，其招商優勢可輻射四川北路、北外灘、火車站、人民廣場商圈。n楊浦區以高教產業為基礎的產業集群優勢，對高橋、金橋及張江2、高科區的部分客源也有吸引力。區位交通區位交通楊浦區楊浦區萬達廣場萬達廣場10km7.5km10.4km5km外高橋保稅區人民廣場小陸家嘴小陸家嘴火車站n 交通輻射面較廣，可到達諸多滬上重要商業網點，如人民廣場、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。n 黃浦江岸線（包括復興島）15.5公里，有楊浦大橋和大連路、翔殷路、軍工路（在建）3條越江隧道以及6條過江輪渡線與浦東新區連接.n 軌道交通4號線以及在建中的10號線及12號線經過楊浦區，其中10號線聯通五角場區域、四川北路、外灘、淮海路、徐家匯及虹橋區域，極大的縮短了五角場與市中心主要CBD的時間距離。楊浦大橋楊浦大橋大連路隧道大連路隧道軍工路隧道軍工3、路隧道翔殷路隧道翔殷路隧道1010號線號線號線號線1212號線號線號線號線4 4號線號線號線號線楊浦板塊楊浦板塊五角場五角場城市副中心城市副中心大連路大連路現代服務現代服務功能區功能區濱江發展帶濱江發展帶控江路商業街控江路商業街新江灣城新江灣城區域名區域名稱稱四至范圍四至范圍功能定位功能定位五角場核心商務區 南起邯鄲路，北至殷高路的淞滬路及其延長線為軸,東至民京路,三門路,市光路,政立路,國和路一線,西至淞滬路西側規劃城市道路,總用地約為218公頃 以知識經濟為特色的綜合城市功能，重點發展商業、商務、科研教育及會展設施等新江灣城 西起逸仙路、國權北路，北抵軍工路，南到政立路，東靠閘殷路，總占地4、面積達到9.45平方公里 知識型、生態型住宅區和花園城區；并將建成復旦大學新校區和90萬平方米的知識商務中心大連路現代服務功能區 大連路、周家嘴路、通北路、平涼路合圍區域，規劃用地面積約78公頃 發展科教中介服務、風險投資、國際采購等業務，承接陸家嘴、北外灘和楊浦大學城的功能輻射 濱江復興島發展帶西起大連路，東至楊樹浦港，北抵平涼路，南達黃浦江邊，緊鄰北外灘地區,規劃面積11.75平方公里親水游覽、工業博覽、科技商務、知識社區為主要內容的現代服務功能帶，為知識創新區科技、教育發展服務 控江路商業街處于楊浦區四平路街道、控江路街道和江浦路街道南北大塊居住區之間，規劃面積26萬平方米服務周邊區域的5、商業配套城市新興城市新興CBDCBD住宅區及大學城區域商業配套依托知識經濟的現代服務功能區依托生態與知識經濟的現代服務功能區萬達廣場萬達廣場五角場板塊五角場板塊同濟大學同濟大學同濟大學同濟大學n政府的規劃起點高,并提出了“知識楊浦”的主導城市功能 n附近有著眾多的知名高校(復旦、同濟、財大等)n區域現代通暢的交通網絡正全面形成 n整體區位優勢將隨著外環線隧道的竣工，大連路隧道的通車，以及北外灘的開發、翔殷路隧道工程、崇明島越江工程等市政工程的開工顯得更加突出 n眾多新的企業、商場、公司進駐該區域復旦大學復旦大學復旦大學復旦大學財經大學財經大學財經大學財經大學商業商務中心商業商務中心知識創新區知6、識創新區知識商務中心知識商務中心 重點發展大型購物中心、文化娛樂設施、商務辦公，以及旅館、餐飲等配套設施 重點發展文化娛樂、科技教育設施 重點發展科研辦公、教育培訓、會議、展覽等設施，以及SOHO、零售商業等配套設施 萬達廣場萬達廣場產業政策扶持產業政策扶持行業行業產業集群產業集群政策扶持政策扶持現代紡織現代紡織都市型企業都市型企業紡織新材料應用和家用紡織品總部經濟；聯動紡織業上下游產業的發展。一定額度與期限的貸款貼息 高新技術高新技術產業產業主要涉及電子信息、新材料及環保在楊浦區工商注冊和稅收征管，且具有自主知識產權的科技企業，可享受專利項目評估策劃、專利項目融資服務、企業市場拓展咨詢、企業7、專業知識培訓，推介申報各類國家（市）科技產業化計劃項目等科技中介服務；給予資金匹配與財稅扶持。生產性生產性服務業服務業主要指科教商務、創意設計、教育服務、研發與技術服務 財政扶持，并享受貸款擔保費用補貼 n 現代紡織業、高新技術產業及生產性服務業是楊浦區重點扶持的產業方向，其中高新技術產業和生產性服務業是圍繞江灣五角場城市副中心重點發展的行業方向，也是企業招商的重點對象。高新產業扶持細則高新產業扶持細則高新技術成果轉化項目經認定項目：經認定項目：n三年內三年內營業稅和企業所得稅、增值稅的地方收入部分財政專項資金扶持，之后兩年兩年，給予減半扶持；n經認定自主知識產權項目，五年五年內營業稅和企業所8、得稅、增值稅的地方收入部分財政專項資金扶持；之后三年三年，給予減半扶持；n技術轉讓、技術開發、技術咨詢、技術服務收入，免征營業稅；n經認定項目，自認定之日起三年內，政府返還項目用地的土地使用費、土地出讓金；n購買轉化項目所需生產經營用房，50契稅征收部門財政補貼；n專項資金項目貸款貼息或融資擔保國內企事業投資項目：國內企事業投資項目：n投資額對應的企業所得稅同級財政在第二年度內安排專項資金扶持外商投資項目：外商投資項目：n五年內營業稅、所得稅地方財政獲得部分扶持，后三年減半n返還項目用地的土地使用費、土地出讓金；地方財政補貼購置生產經營用房部分契稅n技術轉讓收入免征營業稅其他：其他：n孵化項目9、各項稅收地方財政獲得部分扶持知名商戶及入住企業知名商戶及入住企業 萬達商業廣場 百聯又一城 東方商廈 巴黎春天法國蘇伊士環境集團1.創智天地4.富慶國定大廈 7.財富國際10.同濟大學科技園13.白玉蘭環保廣場3.滬東金融大廈6.怡富商務廣場 9.同濟科技大廈 12.海尚杰座15.中環國際大廈2.萬達廣場 5.東上海中心8.復旦科技園11.同濟聯合廣場14.平盛大廈區域寫字樓分布區域寫字樓分布楊浦區寫字樓分布圖楊浦區寫字樓分布圖1324567810111314159122626.藍天大廈24161718192122232025272829303124.遠洋廣場17.衛百辛大廈 20.中通大廈110、6.楊浦商城19.海上海 22.華誼星城大廈 25.萊克大廈 18.上海信息技術21.龍澤大廈區域寫字樓分布區域寫字樓分布23.白麗大廈寫字樓項目主要分布于五角場，控江路以及寧國路附近。其中五角場主要是綜合辦公樓，配套設施齊全，如萬達廣場、創智、財富國際、東上海等，是目前楊浦區發展的熱點區域；寧國路附近也不斷出現新項目，以純寫字樓為主，如龍澤大廈、華誼星城大廈，控江路寫字樓樓齡較大，設施設備略差，租金較低；富慶國定、財富國際、怡富商務廣場、白玉蘭廣場、藍天大廈為在建項目，但部分已完工，且已經開盤，部分已售出，可是未到入住時間。27.尚凱國際商務大廈28.匯星廣場29.天科國際大廈30.鵬欣上海11、國際家飾家紡中心31.興榮商務大廈客戶行業分布客戶行業分布資料來源:北亞傳媒對楊浦區寫字樓的統計n 楊浦區寫字樓客戶大部分是上海本地企業，隨著經濟的發展和“知識楊浦”產業政策的推動，外資企業入住會有增長的趨勢。n 建筑及制造業企業是該區域的主力租戶，所占比重近30%及23%，其次是一些物流貿易型企業，金融及現代服務業所占比較少；但隨著新一輪產業規劃的貫徹實施，高新技術產業、以科教為基礎的生產性服務業比重將逐步提高。資料來源:北亞傳媒對楊浦區寫字樓的統計客戶來源分布客戶來源分布區域寫字樓入住客戶特征區域寫字樓入住客戶特征n從面積比例上來看，楊浦區寫字樓客戶大部分是中小型企業，租售整層的企業占5%12、左右。楊浦區的企業經過了長時間發展，在新的產業政策推動下，將進入新一輪的活躍期。區域內舊寫字樓占相當大比重，其入住客戶隨著產業升級和公司擴大將有改善辦公環境的需求；“知識楊浦”產業政策的推動將擴大外區企業客戶的入住需求，這都將對楊浦寫字樓需求結構產生一定的影響。資料來源:北亞傳媒對楊浦區寫字樓的統計區域內寫字樓品質比較區域內寫字樓品質比較比較楊浦區域內的主要寫字樓產品，本案產品在外立面、電梯配置、單層面積、物業管理、車位等方面擁有較為明顯的優勢。區位篇本體篇推廣篇營銷預算S(S(S(S(優勢優勢優勢優勢)O(O(O(O(機會機會機會機會)W(劣勢劣勢)T(威脅威脅)n項目地處五角場城市副中心原13、點，擁有楊浦最佳的商業商務環境與交通通達度n 與項目一體的萬達商業廣場豎立了項目楊浦中心地標地位，品牌和形象俱佳n 產品本身擁有亮麗的外立面，優良的公共空間裝修標準，四面通透的視野，具有強大的產品競爭力n 寫字樓硬件賣點不突出，室內交房標準極其毛坯n 稅收落地的硬性政策流失了部分外區域客戶和大部分投資客戶 n “知識楊浦”的定位和產業政策為楊浦區的招商引資和商務建設營造了良好的政策環境n 來自于全市及區域內的銷售型甲級寫字樓的競爭威脅n 同處五角場原點的藍天大廈項目的同期推出形成直接競爭SWOTSWOT分析分析n SWSW策略策略 發揮優勢，轉化劣勢 針對項目的劣勢因素，尋找可提升和弱化的切入14、點：室內過于毛坯通過樣板房的展示來弱化負面形象 稅收落地要求通過對相關產業財稅政策的傳達與宣講成為吸引目標企業購買的 優勢點；通過建立企業注冊一站式綠色通道，為入住企業提供人性化服務n SOSO策略策略 發揮優勢，利用機遇 強化五角場區位價值的傳播與提升，營造強大的商務旗艦載體概念；抓住“知識楊浦”的產業政策機遇，拓展項目在高新產業、生產性服務業等企業客戶方向的滲透力；充分展現項目自身的優勢賣點，強化區域地標形象。應對策略應對策略運用SO與SW策略組合賣點提煉賣點提煉立足五角場，輻射全上海五角場零坐標，黃金商圈核心點軌道交通10號線，接駁中心城區零距離寰島商圈，商業能量集聚效應高校林立，知識經15、濟厚激博發知識楊浦，科教產業興邦基地主宿賣點主宿賣點五角場正中心商務旗艦蓄勢再發，萬達巨擘王者歸來實力配套，座享26萬平米商業航母LOW-E全幕墻，展現代簡約之美全景365，全角度體驗景觀商務精裝修公共空間，享上層商務之尊核心賣點核心賣點萬達品牌，商業航母的實力締造者萬達物管，品牌鑄就服務信心補充賣點補充賣點區區位位賣賣點點產產品品賣賣點點品品牌牌賣賣點點區位篇本體篇推廣篇營銷預算案名建議案名建議萬達廣場萬達廣場萬達廣場萬達廣場n 不放棄對萬達品牌的運用，將其商業產品的感召力和市場形象積累的無形品牌價值不放棄對萬達品牌的運用，將其商業產品的感召力和市場形象積累的無形品牌價值連續運用到寫字樓產品16、之中。連續運用到寫字樓產品之中。n 建議將萬達商業廣場中三棟寫字樓由建議將萬達商業廣場中三棟寫字樓由“萬達中心萬達中心”的案名統領，便于同一建筑群體的案名統領，便于同一建筑群體內各物業形態的區分，三棟寫字樓可由內各物業形態的區分，三棟寫字樓可由A A座、座、B B座、座、CC座劃分；本案為座劃分；本案為CC座。座。n在在CC座的推廣中只需運用座的推廣中只需運用“萬達中心萬達中心”的案名，座體劃分可在物業交付使用時說明。的案名，座體劃分可在物業交付使用時說明。推廣主題的出發點推廣主題的出發點區位區位從城市運營的角度，突出五角場區位日益顯赫的副中心CBD地位產品產品充分運用萬達商業廣場的整體優勢，17、而不僅僅是孤勢單單的一棟寫字樓，要讓萬達的品牌和商務集群力量為寫字樓產品說話基調基調高打高舉 強勢出擊 睥睨區域 霸氣十足商務本色 放大優勢推廣主題推廣主題聚能五角場 領航新經濟 n 五角場由五條主干道匯聚而得名，而萬達廣場正處于匯聚的原點之上，從地理特征形態上來說，本案的區位正處于聚勢的原點之上；n 從寓意上來說聚能的概念除了交通的聚合之外，可以延伸到財富、人才、機遇、產業支撐等多方面機遇的聚集。n 與聚能相呼應的是能量的爆發，寓意著萬達項目集聚多重領域的能量，為企業的大展宏圖提供堅實的支撐力量。n“世界是平的”，新經濟概念是指在現代信息技術下傳統經濟在更高效的平臺上運轉，以知識經濟為基礎的18、產業對新經濟平臺具有更高的依賴性；n 萬達中心作為知識經濟政策下為企業提供高效優質辦公載體的甲級寫字樓，成為區域內商務辦公的領航產品。開盤階段報廣主題貫徹構思開盤階段報廣主題貫徹構思開盤稿開盤稿Slogan：萬達商務巨擘：萬達商務巨擘 王者歸來王者歸來注：萬達商業廣場在出售過一棟寫字樓后沉寂至今又推出一棟，為了讓受眾感受到延續性，同時又讓本次的推廣超越之前強勢而出，“王者歸來”的概念應運而生。萬達中心萬達中心聚能五角場 領航新經濟開盤后系列稿開盤后系列稿1哥倫布哥倫布 發現一片新大陸發現一片新大陸成功崛起的五角場城市副中心知識經濟搶灘的烽火前沿實力企業正在攻城掠地萬達中心23層景觀辦公空間攜319、3萬平米萬達商業配套強云壓陣新大陸首現旗艦坐標萬達中心萬達中心聚能五角場 領航新經濟坐五角場原點，立中環之脊地鐵10號線速達外灘、淮海路、徐家匯、虹橋等核心區域復旦、同濟、財大高校環伺東出翔殷路隧道，直達高橋南下北外灘，領航運物流風貌西入大柏樹，鋼茂基地領風騷北接科教創新區，知識經濟齊當道萬達中心23層景觀辦公空間黃金分割地段為我獨享開盤后系列稿開盤后系列稿2達芬奇達芬奇 黃金分割點黃金分割點萬達中心萬達中心聚能五角場 領航新經濟開盤后系列稿開盤后系列稿3亞里仕多德亞里仕多德 重歸地心說重歸地心說萬達中心萬達中心聚能五角場 領航新經濟21世紀副中心發展時代五角場城市副中心車流向這里匯聚，人才在20、這里扎堆企業從這里壯大，新經濟在這里蓬勃萬達中心23層景觀辦公空間新經濟領航基地，名企集聚之地心引力8月月 準準備期及期及預熱期期開開盤強銷期期階段段維護二次二次強銷期期階段段維護鞏固期鞏固期營銷推廣總控表營銷推廣總控表現場現場l周邊指示系統l 樓體巨幅廣告2008年年6月月 8月月 11月月 2009年年1月月 12月月 開盤開盤媒體媒體戶外戶外活動活動物料物料l 戶外高炮l 周邊引導旗lLogo及VI系統 l區域模型l單片/折頁l 項目宣傳片l名片、紙杯、信紙、信封、包袋、禮品等l大客戶簽約儀式l開盤報紙硬廣系列l 輔以雜志硬廣l 配合軟文、網絡宣傳l 渠道直郵l 樓體巨幅延續l 戶外高炮21、延續l 樓體巨幅延續l 樓體巨幅廣告延續l 報刊硬廣少許l 軟文持續l 五角場城市副中心發展論壇l 客戶答謝酒會5月月 l售樓處設計裝修l樣板間設計裝修l 報紙硬廣l 雜志硬廣l 配合軟文、網絡宣傳l 渠道直郵l 樓書階段性推廣執行階段性推廣執行準備期及預熱期準備期及預熱期（6月月7月底）月底）工作重點工作重點銷售中心和樣板間的裝修和設計LOGO及VI系統設計單片/折頁設計及制作樓書設計名片/紙杯/信紙/信封/包袋/禮品設計制作項目專業照片拍攝項目宣傳片制作區域模型制作項目周邊指示系統設計制作樓體巨幅廣告設計制作銷售中心及樣板間銷售中心及樣板間選址：選址：n 底樓大堂Reception位置做為22、銷售中心的接待區，安排一名銷售員初步接待前來問訊的客戶，并引導其進入設在主樓的銷售中心主區；n 選址主樓頂層頂層04室室進行裝修布置，打造成集售樓處與樣板間為一體的銷售功能區；n 選擇04室作為售樓處與樣板間的原因：04室正對電梯廳，進出動線便捷；04室房型狹長，對于辦公空間來說優勢不明顯，通過樣板層的裝修可以弱化房型的劣勢；狹長的空間有利于作為售樓處的功能分割;04室正對五角場寰島，商業商務氛圍濃。裝修要求：裝修要求：n 由于本案室內為毛坯交房，為了展示理想的室內形象，樣板間建議按照甲級室內交房標準進行裝修；n 樣板間融合銷售中心與樣板展示的功能，分為模型展板區、洽談區、簽約區、辦公區。接待23、區0404室室0303室室0202室室0101室室入口入口模型區模型區展板背景展板洽談區洽談區辦公區辦公區簽約室簽約室銷售中心功能劃分銷售中心功能劃分n 地面：找平后鋪設方塊地毯n 空調及標準：室內中央空調管道鋪設到位并能投入使用n 室內照明及標準：嵌入式格刪燈（不低于500勒克司桌面照明）n 天花板：鉆孔鋁扣板吊頂n 墻面：高級乳膠漆飾面n 窗簾：卷簾窗簾n 踢腳：PVC或不銹鋼拉絲n 門：標準玻璃門銷售中心暨樣板區裝修標準銷售中心暨樣板區裝修標準區域模型的設計與制作區域模型的設計與制作n 以項目及五角場區域為核心，展現區域主要商務商業建筑、交通網絡、以及與市中心、浦東等區域的板塊互動格局形24、式參考：售樓處展板設計與制作售樓處展板設計與制作包括主背景板和項目介紹的若干展板n 主背景板項目LOGO或概念形象n 展板初步定為關于地段、景觀、建筑、技術參數、立面圖、平面圖六塊展板形式參考：拉絲不銹鋼包邊內打燈KT板附光膜密度板上有機玻璃夾畫面外打燈銷售中心布置工作進度控制銷售中心布置工作進度控制萬達中心萬達中心 LOGO&VI 系統系統單片單片/折頁折頁/樓書樓書銷售物料的設計銷售物料的設計要求：n國際化的商務氣質n與項目建筑形態或色質有一定的呼應樣例：要求：n 單片正反面n 折頁四折頁n 樓書36P樣例：項目宣傳片項目宣傳片專業攝影專業攝影要求：n 突出五角場區域的聚能作用和廣闊的發展25、前景n 突出項目商務旗艦標竿地位和產品特質n 突出品牌賦予項目的附加值作用樣例：要求：n 由于本項目已進入現房階段，在前期效果圖的基礎上需要增加一定的室內空間圖片，考慮到效果圖制作的成本較高，改為專業拍攝的實景圖作為平面設計的素材。n 需要增加的照片包括：單體外立面：3張大堂：1張大堂電梯間：1張標準層電梯間：1張共計6張。戶外設計及發布戶外設計及發布樓體巨幅廣告及引導旗樓體巨幅廣告及引導旗n 效果顯著的戶外廣告通路戶外標識系統戶外標識系統戶外高炮戶外高炮/看板看板n 建議投放內環高架和五角場區域銷售物料設計、制作或發布工作進度控制銷售物料設計、制作或發布工作進度控制類別類別內容內容2008226、008年年6 6月月20082008年年7 7月月2 23 34 41 12 23 34 4銷售物料LOGO及VI設計定稿專業攝影選定照片單片文案擬定，設計初稿提報及修改定稿印刷折頁文案擬定，設計初稿提報及修改定稿印刷樓書文案擬定設計初稿提報及修改名片/紙杯/信紙/信封/包袋/禮品設計初稿提報及修改定稿制作項目宣傳片選定合作公司創意腳本定稿分鏡腳本定稿制作戶外標識系統設計定稿制作和發布樓體貼幅設計定稿制作和發布引導旗設計定稿制作和發布高炮或看板設計定稿制作和發布階段性推廣執行階段性推廣執行銷售周期銷售周期（08年年8月月09年年12月）月）工作重點工作重點樓書設計的完成和印刷（08年8月）媒體推廣計劃及策略媒體推廣平面稿設計推廣活動的組織與安排推廣活動場地布局與設計媒體通路媒體通路報紙報紙雜志雜志n媒體選擇：新聞晨報新民晚報東方早報n媒體選擇：上海樓市理財周刊等軟文統發軟文統發n媒體選擇：晨報、晚報、東早、第一財經、房地產時報、上海樓市、理財周刊、搜房網、新浪網、搜狐焦點網等直郵直郵n 招行VIP客戶直郵、黃頁企業法人直郵、轎車車主直郵等推廣活動推廣活動n 五角場城市副中心發展論壇n 大客戶簽約儀式n 客戶答謝酒會推廣活動推廣活動