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1、二級市場策劃品控中心 深業惠州火車西站項目定位及物業發展建議深業惠州火車西站項目定位及物業發展建議 2 報告思路報告思路 市場分析市場分析 FOCUS 1 項目發展策略項目發展策略 FOCUS 4 4 項目物業發展建議項目物業發展建議 FOCUS 5FOCUS 5 項目分析項目分析 FOCUS 項目定位項目定位 FOCUS 3 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 宏觀政策分析宏觀政策分析 房地產發展態勢房地產發展態勢 個盤分析個盤分析 市場分析市場分析 FOCUS 1 片區分析片區分析 4 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 （惠州市統計局關于2006年國民經濟和社會發展的統計公報） 惠州2006年人均GDP252、019元，按現行匯率折算達3127美元，突破3000美元大關。住 房、汽車等大宗消費開始群體出現。由此表明，惠州的房地產正處于穩定的快速增 長階段。 居民消費水平不斷提高，消費結構逐步改變居民消費水平不斷提高，消費結構逐步改變 惠州市歷年國民生產總值情況惠州市歷年國民生產總值情況 476.39525.2 590.97 685.1 803.94933.19 17211 18641 20758 23642 26834 25019 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 200120022003200420052006 0 5000 10000 15003、0 20000 25000 30000 國內生產總值(億元) 人均國內生產總值（元） 5 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 惠州人口快速增長，住宅市場供應缺口較大惠州人口快速增長，住宅市場供應缺口較大 280.45 101.74 283.02 103.81 286.36 108.73 293.2 114.27 370.69 203.72 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2001年2002年2003年2004年2005年 總人口 城區人口 上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢，其中城區人口自2005年更是翻了一倍， 城市人口的增加必然導致住宅市場的剛性需求增加，按照全國人均居住面積24.97 計算，從2005年至2010年間，住宅市場需求為3200萬，以2006年竣工面積 來看，住宅市場依然存在較大的市場缺口。 6 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 宏觀政策宏觀政策 惠州房地