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1、NotesSource:商業市場供需空間分析9/24/20241合肥商業發展概述商業發展格局演變1n 三孝口商圈：90年代初期，合肥商業物業在三孝口初具規模，以國有商業為主體，以紅旗百貨大樓等為代表，分布在現在的匯通大廈周邊，商業規模不大，體量比較小；n 市府廣場商圈：進入94年，合肥商業蓬勃發展，商業重心轉移到四牌樓、樂普生、鼓樓一帶。百貨商店是商業物業的主要載體。n 高檔商業開始顯現：九十年代中后期，商之都的誕生標志著開始出現高檔商業消費。但仍以傳統百貨商店業態的商業模式為主。n 各大商圈拔地而起：進入2000年，城市副中心商圈開始不斷發展，如南七商圈、雙崗商圈等。n 購物中心開始顯現：22、004年中旬，元一時代廣場開業，標志著合肥第一家shopping mall的誕生。n 大型綜合超市成為構建購物中心、區域商業中心的主力店和主力業態：安徽國際購物廣場引進零售業巨頭家樂福（國購廣場長江店，長江西路199號，2004年12月28日）；桐山國際購物廣場引進易初蓮花（2005年9月23日）；家樂福第二家分店進入馬鞍山路新都會環球購物廣場（馬鞍山南路100號，2005年9月16日），引領馬鞍山路商圈的進一步發展。家樂福第三家分店（恒豐店）鳳陽路北側、銀屏路西恒豐大廈，2007年12月25日開業。2007年1月17日沃爾瑪簽約落戶合肥新站區之后，2007年5月18日，沃爾瑪南七商圈選址在合3、作化南路與望江路西交匯處的安高城市天地社區。2007年11月29日，麥德龍安徽合肥店在美菱大道90號開張，商場建筑面積一萬余平方米。2007年5月，大潤發進駐合肥南七商業圈。大潤發合肥店位于合肥市合作化路與清溪路東南角，建筑面積約25000平方米。07年8月，樂購超市簽約進駐合肥華府駿苑，預計08年內運營。該公司計劃未來幾年內將在合肥市建立56家門店，相關選址工作正在開展中。9/24/202421 雙崗商圈2 勝利廣場商圈3 高新區商圈4 三里庵商圈5 三孝口商圈6 市府廣場商圈7 淮河路商圈8 南七商圈9 馬鞍山路商圈10 大學城商圈11 明珠廣場商圈12 天門湖商圈n合肥市商業集中在以老城4、區為中心的12個集聚區內；n典型的強中心型商業：以長江路為軸線的老城區及其東側，形成市級中央商業區，且處于改造和提升過程中；主導零售業態以百貨商店類為主；n區級商業中心多數發展不成熟：未能成為承擔區級商業中心的角色，各區級商業中心發展成熟度差異明顯，總體檔次較低，且若干區級商圈尚在形成之中；大型綜合超市構成區級商業中心的主力；n零售業態演變進程：（1）合肥零售業處在傳統百貨商店和大型綜合超市（大賣場）并存的格局；（2）大型綜合超市近年成為構造區級商業中心的主力業態；（3）現代大型購物中心項目處于發展起步階段。n餐飲、娛樂散布、且總體檔次較低，具有較高經營檔次和特色的餐飲、娛樂集中區尚未真正形成5、。合肥商業發展概述商業總體現狀19/24/20243區域范圍：以長江路為軸，東西以明光路和環城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界；在約2平方公里范圍內，集聚了合肥最主要的大型零售商場和商業街。主要集中于三孝口、市政府和淮河路商業步行街區域。主導業態：大型購物中心、百貨商店、專賣店等。目標顧客：高端消費人群：瑞景名品中心、瑞景國際購物廣場等；中高端消費人群：以百盛商場、百大鼓樓、百大CBD，合肥市百貨大樓等為代表；低端的消費人群：如城隍廟市場等。合肥市商業網點最為密集區域，整個商圈能夠滿足消費者不同消費層次的需求。有歷史文化底韻濃厚的淮河路步行街和四牌樓是該商業中心的核心地段，整個商圈能輻射到整6、個合肥市仍至郊區三縣。合肥商業發展概述市級商業中心19/24/202445合肥商業發展概述市級商業中心1淮河路步行街位置：東起環城路，西至宿州路長度：960米寬度：寬22米沿途景點：明教寺 李鴻章故居 寶蓮寺主要物業：綠都商城、鼓樓大廈、天辰大廈、海亞商城、百盛主要經營業態及品牌：n服裝類：蘋果服飾，花花公子，SK，美特斯邦威，森瑪，雅鹿,波司登，凡人服飾，阿里達斯，雅戈爾服飾，真維斯，唐獅，皮爾卡丹，耐克n鞋類：特步，361度，李寧，喬丹，耐克，貴人鳥，鴻星爾克，大頭鞋業，百誠鞋業等n餐飲類：小尾羊連鎖店，傣妹，KFC德克士，必勝客，夢城大酒店，不倒翁等n超市：合家福超市，百盛超市n手機大賣7、場：迪信通手機大賣場，協亨手機大賣場，中國移動手機大賣場n娛樂休閑：快樂老家等三所KTV、最美酒吧n建材：家飾家建材周邊設施：蘇寧電器、永樂電器、太陽城服裝城、廬州烤鴨店等經營狀況：以百盛為中心，西側經營狀況好，東側較差。女人街基本位置：金寨路三孝口到人民巷長度：不足200米寬度：10米沿途景點：無主要商業構成：紀念日商店、麥登斯商店等主要經營業態及品牌：n服裝飾品類：紀念日商店、麥登斯商店、百麗 纖纖妙語 石頭記、大頭鞋業等n餐飲類：瑪雅飯店n超市：合家福超市n電器大賣場：五星電器n娛樂休閑：阿里巴巴KYV 周邊設施：肯德基、茂昌眼鏡店、李寧、茵寶、匡威專賣經營狀況：1425歲女性集中地，生8、意好租金狀況：100250元/平方米/月（一樓）淮河路商業步行街租金分析商戶樓層營業面積（平方米）月租金（元）銷售額（元/月）租金（元/平方米/天）商業坪效(萬元）貴人鳥鞋業116150005000031.3 3.8 阿迪達斯1456000020000044.4 5.3 李寧專賣1352800012000026.7 4.1 最美酒吧31200450005400001.3 0.54 淮河路商業步行街：一樓零售類商鋪租金25-45元/平方米/天，三樓酒吧租金僅為1.3元/平方米/天；女人街：一樓商鋪租金3-8元/平方米/天9/24/20245范圍：勝利廣場商圈東部以安徽大市場，西部以輕工商城，南部9、以元一時代廣場、家樂福恒豐店、溫莎杰座的沃爾瑪（待開業），北部以安徽國際汽車城，中部以白馬服裝城及沿站前路區域的輕紡、服裝專業帶。在不到一平方公里范圍內，并排擁有沃爾瑪、元一和家樂福。“洋”味十足的商業大排面構成“安徽第一洋商圈”。雙崗商圈包括世紀聯華為核心的周邊區域。業態：購物中心、大型超市、專業店、專賣店。目標客戶：周邊中產階級的居住區、來自全省的從事專業批發的從業人員。典型案例：元一時代廣場 位置：位于勝利路與鳳陽路交叉口建筑面積：16萬平方米；業態組合：大型超市、百貨商店、專賣店、文化娛樂、星級影院、金融、運動康體。目標客戶：主要為新站區的居民為主；其娛樂、休閑功能同時也輻射全市的中高10、端人群。合肥商業發展概述區級商業中心19/24/20246n西部片區包括高新區商圈（3）和三里庵商圈（4）兩個區級商業中心；n高新區商業目前正處于發展中，目前成熟商業項目仍欠缺；三里庵商圈發展已漸成熟，一定程度上彌補了高新區商業的不足；n三里庵商圈以安徽國購廣場為核心，東承長江中路商圈，是長江中路商圈向西的自然延伸。安徽國購廣場業態：集超市、百貨、專業商場、專賣店、休閑、餐飲和娛樂等為一體購物廣場；建筑面積：7.7萬平方米；商圈范圍：包括高新區、蜀山行政區；目標客戶：該商圈居民收入水平較高，但其定位為中低的客戶群體，只滿足消費者日常的生活需求。主要商戶：家樂福超市、國美電器、家福特建材超市、屈11、臣氏、運動100、肯德基、電動車城、活力場、精品百貨、流行服飾、貝塔斯曼書城、金佰年、永和豆漿、禾味面館、歡樂坊和夜闌山等。歡樂坊：現代廚房制造、金漢斯、味千拉面等餐飲店。夜闌山：良子足浴、快樂老家飚歌城、簡餐、咖啡及棋牌的娛樂服務店。停車位：500余個大型屋頂機動車停車場和3000個非機動車停車場。合肥商業發展概述區級商業中心19/24/202478 南七商圈范圍：位于望江路與金寨路交叉口。以南七商業大廈、北京華聯為龍頭，南七小商品及農貿市場為輔的商業中心，無大型的購物中心。經營檔次：商業檔次普遍不高，以中低檔為主，僅能滿足客戶的購物需求。目標客戶：多屬于中低端的消費群體。在南七一帶，周邊小12、區主要是以一些老工廠的家屬住宅小區和民房為主，居民收入有限，該商圈主要是滿足當地居民平時的日常生活需求。主要商家：百大商業大廈、合家福超市、北京華聯超市、國美電器、百誠鞋業、金江小商品市場、肯得基、快樂老家飚歌城、上島咖啡、天地大浴場、光大藥房、交通銀行、招商銀行、工商銀行、徽商銀行、新華書店等。9 馬鞍山路商圈該區域目前以環球新都會及入駐的家樂福為主，連同周邊的馬鞍山路酒吧街、蘇寧電器、蘇果超市和正在建設的金地88街以及周谷堆農產品批發市場為載體形成一個商業中心。新都會環球廣場：項目概況：屯溪路與馬鞍山路交叉口，50000平方米；，交通方便。馬鞍山路是市中心連接濱湖新區的一條主干道，商業不僅13、輻射到周邊一公里的區域，還可輻射到濱湖新區。主要商戶：家樂福超市、美食天地、國際品牌專賣店以及主題運動休閑區、城市先鋒館等主題商業；消費人群：中高端消費者，但周谷堆附近為中低端的消費人群；高端消費客戶較少。合肥商業發展概述區級商業中心19/24/20248n合肥市2007年新增商業用地供應量超過280萬方；n增長最多的為濱湖區，高達120萬方，其次是蜀山區，近60萬方；n經開區07年新增商業供應30萬方，略高于與包河區和政務區；n廬陽區、瑤海區、新站區商業增量最低。n濱湖新區作為合肥市未來建設大合肥都市圈的重要空間拓展方向，07年政府加大了此區域的批租力度；n商業基礎極為薄弱的蜀山區和經開區，14、07年新增商業面積，可算是過去政府重住宅等開發，而忽視商業配套的彌補。n通過07年商業用地批租情況看，合肥市未來商業發展的巨大空間將位于包括濱湖區、蜀山區、政務區等南部、西南和西部地區，這也反映了城市空間未來發展方向和居住空間的發展方向。合肥商業發展概述未來供應9/24/202499/24/202410Document number10n綜合體項目未來供應量加快，如綠地海頓公館之商業項目等；且各個區域均有建立supermall的想法，如北一環的信地國際廣場，總體量超過25萬方，西區的松之曼哈頓也是擁有大量商業物業的產品。n產權式商鋪由于高風險和市場的不規范，難有較大發展。n社區商業小戶型商鋪爭15、寵，大戶型商鋪難以去化。業 態商戶（及數量）面積（萬方）大型超市家樂福3家，易初蓮花1家，世紀聯華2家，北京華聯6家，合家福連鎖超市25家，日之惠超市7家，蘇果超市，喜客多若干45.6大型商場商之都，百盛，瑞景名品購物中心，樂普生，鼓樓商廈，合肥百貨大樓，合肥商業大廈，百大CBD購物中心，金色巴黎購物中心，太陽城，金太陽服飾，瑞景國際28.7大型電器大賣場蘇寧電器4家，國美電器5家，五星電器4家，國生家電2家，永樂電器1家7.2大型批發市場長江批發市場，安徽大市場，城隍廟商業廣場，城隍廟小商品批發市場75.7大型煙酒批發市場漕沖煙酒批發市場等12建材/五金大賣場美家居建材市場，紅旗建材市場，百16、安居，五里廟建材市場，衛崗“金三角”建材市場，中州家具市場，金太陽，寰宇家具城，寶文裝飾廣場，家福特，安徽國強鋼材交易中心38.8大型服裝城白馬服裝城，中綠服飾廣場，合肥光大國際服裝城，安徽四季青女裝批發市場，七浦服裝批發市場51.2大型購物中心安徽國購廣場（已除去家福特，家樂福超市，國美電器營業面積），元一時代廣場購物中心（已除去北京華聯超市面積，國美電器營業面積），新都會環球購物廣場（已除去家樂福超市營業面積）25.5合肥商業業態特征基本概況29/24/2024109/24/202411Document number11項目名稱元一時代購物廣場安徽國際購物廣場明珠廣場新都會環球購物廣場位置17、新站區勝利路與鳳陽路交匯處西南長江西路三里庵經濟開發區芙蓉路、合安路交匯處馬鞍山路與屯溪路交匯處建筑面積16萬方7.7萬方4萬方5萬方停車位4005001.3萬平方米地面停車場300主力商戶時代百貨、北京華聯超市、國美電器、KFC、城市花園咖啡廳、翼飛音像圖書、音樂皇廷視聽中心、歡樂谷游樂場、歡樂頻道KTV、四廳五星級的環球影、味來世界美食廣場、招商銀行家樂福、家福特建材超市、國美電器、屈臣式超市、KFC、精品名店城、Sport100、美食城、快了老家KTV、良子足浴、中國銀行、招商銀行ATM易初蓮花超市、華萊士西式快餐、KFC、美國開心哈利冰淇淋連鎖店、中國銀行、養生堂足浴城家樂福超市、環球18、購物廣場、KFC、麥當勞、美食街開發商元一集團安徽國購投資集團桐山實業新鴻意集團n合肥目前的大型購物中心主要以元一時代廣場、安徽國購廣場為代表，但與沿海城市相比，合肥大型購物中心還沒形成規模，有待進一步的發展。n合肥新建大型購物中心在區位上均遠離于老城區傳統商業中心；n均建設有充足的停車位以滿足消費者停車需求；n均以大型綜合超市、大型專業化店為主力店，考慮到與傳統商業中心的錯位競爭，傳統百貨商店（尤其是高檔百貨）較少被作為主力店引入；n新建購物中心將休閑娛樂、美食被作為主力租戶引入，以娛樂、餐飲美食及娛樂導向的購物越來越被重視。1 元一時代購物廣場2 安徽國際購物廣場3 新都會環球廣場4 明珠19、廣場合肥商業業態特征購物中心29/24/2024119/24/202412Document number12項目編號項目名稱位置規模市場定位1百盛淮河路步行街東3.5萬方年輕、收入中等以上，時尚為主產品2瑞景名品中心長江東路11040.56萬方外企白領、商業成功人士、富人，講究品位3瑞景國際壽春路108號1.5萬方外企中青年白領，產品時尚且有一定品位4百大CBD廣場長江中路三孝口3.55萬方年輕、收入中等以上，時尚為主產品5商之都宿州路東、長江路南2.05萬方本地公務員、效益較好的企業員工6鼓樓商廈宿州路東、長江路北約2.5萬方一般合肥中年人及年輕人購物的主要場所7樂普生商廈市府廣場東側約1.20、5萬方合肥郊區、三縣農村青年人結婚購物主要場所，省內來肥出差人員8合肥百貨大樓長江路北、市府廣場東南側約2.2萬方本地中老年人及外地人n百貨商業目前仍為合肥市最重要的零售業態之一。n從空間分布看，百貨商店/準購物中心類業態商業多位于城市傳統商業中心區內；n單體規模平均值為2萬方；n經營商品以化妝品、首飾、服裝鞋帽及箱包等為主，經營產品結構基本雷同。n各百貨商店產品檔次、市場定位差異化較明顯。合肥商業業態特征百貨商店29/24/2024129/24/202413Document number13n大型綜合超市一般為國外大型零售商；n近期各國際知名大型綜合超市零售商，如大潤發、樂購、家樂福、沃爾瑪21、等，均在合肥零售市場大規模迅速擴張；n本土超市見縫插針，大型綜合超市如北京華聯、世紀聯華、合家福等；社區型超市有合家福、日之惠等；n省外國內零售商與省內本土零售商市場份額則基本相同。來源名稱數量位置規模外資家樂福3安徽國際購物廣場店新都會環球購物廣場店恒豐店近6萬方易初蓮花1桐山國際購物廣場店2.3萬方沃爾瑪3溫莎杰座、安高城市天地店、長豐路68號約7.5萬方（均建設中）沃爾瑪&好又多2長江東路658號望江路59號1.2萬方麥德龍1美菱大道90號；美菱大道與東流路交口1萬多方 國內省外北京華聯4元一購物廣場店、百大CBD店、南七金寨路店、和平路店約6萬方世紀聯華2杏花公園店雙崗星海世紀廣場店322、.6萬方省內本土合家福5沿河路店、馬鞍山南路店、臨泉路店、市府廣場店、高新區店10余萬方（含標準超市22家）日之惠2十五里河店、美菱大道店3萬方（含標準超市8家)合肥商業業態特征大型綜合超市29/24/2024139/24/202414Document number14餐館名稱盛臣鳳凰樓塞納河畔盛臣大富豪盛臣大富豪新店（即將開業）同慶樓最高臺獨一處海鮮城所屬區域經濟開發區經濟開發區廬陽區高新區包河區新站區蜀山區位置鄉村花園西側明珠廣場歐風街D-01梅山路18號長江西路和玉蘭大道交叉口東南角馬鞍山路皖能大廈北側勝利路89號長江西路424號總建面積（m2）50003000500012000600023、100006000層數2366，地上5層，地下1層654每層面積250010008002000100020001500停車位數量5010050200，有地下車庫1205050（沿路可停車）員工人數10050100未定120300150菜價水準高中高高高高高高容納人數600400600130070010001200包廂數量303042100以上808551大廳容納人數400500150500一層80、二層180200400日接待人數6008004007001000預計2000左右1000以上1300以上1100以上人均消費6020050-906020060150601506015080300日均24、營業額510萬元24萬元611萬元815萬元510萬元713萬元720萬元餐館名稱韓都元祿回轉壽司印度小廚土大力燒烤位置金寨路276號淮河路步行街長江東路古井假日酒店3樓長江東路三牌樓北20米層數2層 大廳35張，卡坐8間，包廂2間2層 一層圓桌20人，小桌3張；二層 方桌10人、小桌3張一層20張，包廂6間一層，大廳20張，卡坐10間人均菜價水準3050元5080元80100元3050元員工人數35人左右10人左右20人左右35人左右容納人數250人左右50人左右160人左右300人左右日均營業額（元）2800012000-15000租金30萬/月3萬/月-25萬/月特色餐飲n人居消費額在50元左右；n不同地段、不同品牌檔次租金占營業額比重差異較大，著名品牌餐飲在租金方面往往有較高議價能力。合肥商業業態特征高檔及特色餐飲29/24/202414