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1、曲江CBD房地產(chǎn)項目調(diào)研報告【思考在前】1.城南未來發(fā)展的方向和區(qū)域城市功能定位？2.曲江新區(qū)作為城南重點板塊市場前景如何，曲江新區(qū)發(fā)展趨勢？3.會展區(qū)域的規(guī)劃和區(qū)域配套建設(shè)對區(qū)域樓市的作用和本案該如何借力？4.外部資源如何進行有效整合，發(fā)揮項目會展板塊配套資源？5.開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標界定？6.結(jié)合開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，如何在開發(fā)過程提升企業(yè)品牌的社會效應(yīng)？7.西安房地產(chǎn)寫字樓需求發(fā)展趨勢如何把控？8.項目針對的目標客戶群如何精準定位，怎樣的產(chǎn)品真正符合他們的需求？9.結(jié)合會展產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃開發(fā)，如何深入挖掘市場價值？10.如何進行產(chǎn)品的錯位競爭，提升項目市場核心競爭力？11.借鑒案例給項目開發(fā)帶2、來的啟示和借鑒？項目地塊、城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項目位于曲江新區(qū)西南角，城市中軸線，規(guī)劃中的曲江會展核心區(qū)域，電視塔商圈輻射區(qū)域市中心鐘樓電視塔本案位置本案位置高新區(qū)板塊曲江新區(qū)板塊長安路主城區(qū)板塊2號線長延堡站西安國際會展中心繞城高速公路項目位西安曲江新區(qū)的西南角，屬于曲江新區(qū)與高新區(qū)板塊交接地帶；長安路作為城市發(fā)展的中軸線，繞城高速城外區(qū)域大動脈;規(guī)劃的曲江會展區(qū)域的核心位置，近鄰國際會展中心與電視塔1000m直線距離，完全位于商圈輻射半徑內(nèi)區(qū)位 東南面交通：繞城高速公路的出口，本案5分鐘車程可以上繞城高速 東面交通：電視塔環(huán)島長安南路，往北長安路直通城市中心鐘樓區(qū)，往南通往城南長安區(qū) 東北面3、交通：西安在建的地鐵2號線，長延堡站，預(yù)計2011年全線開通。本案步行20分鐘到達長延堡站項目緊鄰城市干道，高速、軌道交通干道的黃金“交叉口”多條城市交通要道，通達性好本案長安路、長安南路：西安城市主干道，城市中軸，連接西安三大城市商圈（鐘樓商圈、小寨商圈、電視塔商圈）繞城高速公路：西安城外區(qū)域主要核心道路，連接西安外部城市板塊特別是城南交通的主要干道電視塔商圈小寨商圈鐘樓商圈軌道2號線：長延堡站與本案距離步行15分鐘交通環(huán)境本案項目周邊環(huán)境誘人，遠優(yōu)于西安其它商務(wù)區(qū)，但生活配套尚不完善，生活配套主要靠東北部電視塔商圈電視塔商圈西安國際商務(wù)港易初蓮花地塊及周邊未拆出的城中村落電視塔商圈繁華的商4、業(yè)地塊地塊周邊均已動工建設(shè)，周邊小環(huán)境良好，交通發(fā)達、地理位置優(yōu)越N10地塊已經(jīng)完成部分動遷N7地塊已經(jīng)完成動遷，地塊還未平整本案去國際會展中心，07年投入使用中曲江會展國際項目匯景新都項目 宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預(yù)判宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預(yù)判城市發(fā)展向南。中心城區(qū)居住飽和，城市向外城擴張，城南將最先成長為西安外圍的中心城市區(qū)城南從目前的新樓盤開發(fā)量來看，西安城外的新開發(fā)樓盤主要集中在城南。未來中心城區(qū)人口的大量導(dǎo)入，城市配套建設(shè)的逐步完善，城南將作為西安城外最先成長的城西安城外最先成長的城市外圍中心城市區(qū)域。市外圍中心城市區(qū)域。宏觀市場主城區(qū)2號地鐵線20115、年完工，主城區(qū)輻射范圍向南北延伸，主城區(qū)人口輸出，城南成為人口導(dǎo)入的主要方向。本案本案目前西安規(guī)劃了6條城市軌道，1、2號線已經(jīng)開始動工。3-6號線仍在規(guī)劃中n 2號線預(yù)計在2011年完工。沿線貫穿主城區(qū)鐘樓、城南小寨和本案所在的電視塔商圈和城北的張家堡、火車北客站，可以直接減少城市南北與主城區(qū)的距離；n 1號線為東西走向，地鐵1號線一期建設(shè)工程共設(shè)17座車站，預(yù)計2013年完工，軌道將縮短城東、城西與主城區(qū)的地理距離；城南將成為主城區(qū)人口導(dǎo)出的主要方向，2號線在縮短城南與主城區(qū)距離的同時也將強大的居住及商務(wù)需求輸送到城南。城南城南城南區(qū)域城市功能升級，曲江從傳統(tǒng)的高端居住生活區(qū)開始向城市中央6、商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，城市CBD特征越發(fā)明顯高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)曲江新區(qū)會展經(jīng)濟、文化產(chǎn)業(yè)長安區(qū)大學(xué)城，教育產(chǎn)業(yè)軌道交通2號線城南板塊城市軌道2號線不僅給城南帶來便利的交通，縮短與城市中心的距離，而且是帶動城南區(qū)域產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。城市功能升級、轉(zhuǎn)變。曲江會展板塊曲江會展板塊城南的中央商務(wù)區(qū)城南的中央商務(wù)區(qū)在現(xiàn)有西安國際會議展覽中心的基礎(chǔ)上，短期內(nèi)將建設(shè)15萬平方米的展館、60萬平方米的建筑群、5500個國際標準展位、3.5萬平方米30個不同規(guī)格國際會議中心，同現(xiàn)有的曲江國際會議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國際一流水準的會展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個區(qū)域包括展覽中心、會議中心、會展商務(wù)寫7、字樓、星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場、物流中心、展覽總部基地、會展科技產(chǎn)業(yè)園、會展旅游中心。城南面臨一個前所未有的發(fā)展機遇p 城市發(fā)展向南，隨著城市化進程，城市功能升級，曲江，西安下一個城市中央商務(wù)區(qū)；p 西安經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，剛性需求強烈，城市南擴，城南面臨巨大需求；p 軌道交通縮短城市距離，為城南城市化發(fā)展提供了必要條件；城市軌道交通加快城市節(jié)奏，改變著西安城市的生活模式;宏觀市場觀點宏觀市場觀點曲江新區(qū)板塊優(yōu)勢明顯，同時在客戶群定位上已經(jīng)與其他兩個板塊較為明顯的區(qū)隔樓市板塊樓市板塊項目項目特點特點迎賓大道祥瑞大廈、海洋大廈、方興大廈等機場帶來的交通便利迎賓大道也是外來商家進入8、西安的門戶城內(nèi)凱愛大廈、中大國際、金鐘大廈、外貿(mào)國際、金鑫國際、都市創(chuàng)展、中心和時代廣場等寫字樓。依托老商業(yè)圈，以外地駐陜辦事機構(gòu)為主要目標群，要求辦公空間不大南二環(huán)世紀星大廈、華融國際、鐵通商務(wù)、藍溪科技西安新經(jīng)濟發(fā)展的商務(wù)大道交通的便利，商業(yè)環(huán)境的熟，是大企業(yè)考慮進入該商圈的主要因素西高新高新國際商務(wù)中心、志誠大廈、高科廣場、E陽國際、杰座廣場軟件開發(fā)、智力型新興高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)比較中，是外地企業(yè)進入主要考慮區(qū)域曲江新區(qū)板塊西安曲江會展國際、曲江智慧大廈（在建）“曲江CBD”環(huán)境優(yōu)美，交通發(fā)達，是未來商務(wù)區(qū)域發(fā)展的方向，但是目前市場認知度不高，需要對市場加以引導(dǎo)曲江新區(qū)商務(wù)區(qū)雖然從位9、置和環(huán)境上都具有相當大的優(yōu)勢，但是目前商務(wù)氣氛并不成熟，市場認知度并不高 項目項目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢：曲江CBD門戶、緊鄰雁塔南路及西三環(huán)發(fā)達的交通體系，東臨曲江旅游風(fēng)景區(qū)劣勢：遠離核心商務(wù)圈，商務(wù)氛圍不成熟項目賣點較多，但均不能構(gòu)成差異性機會：曲江CBD概念的成熟對項目資源的重新整合威脅：其他商務(wù)版塊對項目客戶的分流經(jīng)典 個性 時尚趨勢研判p 城市中心向南擴張，軌道交通完成必將形成城南人口導(dǎo)入，城南迎來空前的發(fā)展機遇；p 西安房地產(chǎn)市場持續(xù)低潮期，樓市信心缺失，持幣觀望，短期內(nèi)樓市將進入買方市場，樓盤供給大與需求，未來西安樓市競爭將越發(fā)激烈；p 西安經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，市場需求潛力巨大；10、p 曲江伴隨軌道交通和市政建設(shè)的逐步完善，會展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，必將導(dǎo)致曲江板塊城市功能的升級，從傳統(tǒng)高端居住功能升級為以會展、文化產(chǎn)業(yè)為核心的中央商務(wù)區(qū)功能，西安下一個CBD將落戶曲江；項目地塊區(qū)位、地段價值的市場研判項目地塊區(qū)位、地段價值的市場研判打造曲江文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，形成商業(yè)、旅游、會展產(chǎn)業(yè)三核心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)，構(gòu)筑曲江經(jīng)濟發(fā)展的“三套馬車”曲江規(guī)劃曲江國際會展中心會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)大唐不夜城商業(yè)文化核心區(qū)商業(yè)文化核心區(qū)絲路風(fēng)情園旅游文化核心區(qū)旅游文化核心區(qū)本案位置商業(yè)文化核心區(qū)建成大唐不夜城與已建成的大唐芙蓉園、大雁塔北廣場一起構(gòu)成中國最大的唐文化展示區(qū) 旅游生態(tài)文化核心區(qū)建成絲路11、風(fēng)情園、唐詩博覽園等重大文化旅游項目，整體規(guī)劃提升杜陵萬畝生態(tài)林，整合曲江南湖周邊資源，形成中國少有的都市休閑文化區(qū) 會展產(chǎn)業(yè)核心區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)西安國展中心、會展Mall和曲江行政商務(wù)區(qū)，并以西安國際會議中心為依托，建成展覽面積10萬平方米、年接納300萬人次，形成月月有展覽、周周有會議的西部最具影響力的國際會展中心 商貿(mào)中心激發(fā)的旅游經(jīng)濟德國漢諾威Hannover Exhibition Center新加坡新加坡展覽中心廣州廣州會展中心上海上海展覽中心北京，北京國際展覽中心會展經(jīng)濟通過會展城市的發(fā)展啟示：會展經(jīng)濟的發(fā)展是城市建設(shè)的“加速器”，給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來直接或間接的城市經(jīng)濟效益n 經(jīng)濟迅12、速發(fā)展的直接推動力：會展經(jīng)濟被認為是低成本、高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在20%至25%以上。從國際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國漢諾威、慕尼黑，美國紐約，法國巴黎，英國倫敦，新加坡和我國香港等這些世界著名的“展覽城”，會展業(yè)為其帶來了直接的收益和經(jīng)濟的繁榮。我國北京、上海、廣州、深圳等地每年也通過舉辦各種大型會議和展覽獲得可觀的收益。n 會展經(jīng)濟有很強的產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，能推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：會展經(jīng)濟通過其強大的帶動效應(yīng)，促進城市多種相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會展經(jīng)濟不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，還給交通、旅游、餐飲、廣告、金融等帶來巨大商機，并牽動第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動系數(shù)13、大約為1:9（許多發(fā)達國家已經(jīng)達到1：10）。我國會展業(yè)起步較晚，但國內(nèi)這一比例目前也達到了1：6。會展經(jīng)濟不僅是一個帶動旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，而且能夠發(fā)展成為帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集的“動力引擎”，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的品牌價值。n 會展經(jīng)濟加快區(qū)域城市基礎(chǔ)和配套設(shè)施建設(shè)：會展經(jīng)濟需要發(fā)展客觀的要求旅游、商業(yè)、物流、通訊、餐飲、酒店等配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善n 會展經(jīng)濟形成特定的城市會展文化：會展是集商務(wù)活動、信息交流、觀光游覽、娛樂休閑于一體的綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，它提供了新思想、新觀念相互碰撞、研討和交流的平臺，必然帶來文化的融合和創(chuàng)新。形成城市特有的會展文化。p 市政配套價值：14、客觀推動區(qū)域市政基礎(chǔ)配套建設(shè)，城市道路建設(shè)、軌道交通建、大型公共設(shè)施建設(shè)；p 城市人口導(dǎo)入，居住人氣提升，地塊升值潛力：會展經(jīng)濟的發(fā)展帶來大量居住人口和流動人口，人口導(dǎo)入地，居住人氣的提升，區(qū)域價值得到提高；p 未來曲江中央商務(wù)區(qū)(CBD)：會展經(jīng)濟城市發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，隨著會展經(jīng)濟的發(fā)展，會展核心區(qū)域?qū)⒊蔀閰^(qū)域經(jīng)濟中心。隨著會展地塊商務(wù)、辦公、居住、酒店產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)，會展核心區(qū)成長為曲江CBD將毋庸置疑.會展經(jīng)濟規(guī)劃帶來會展經(jīng)濟規(guī)劃帶來地塊價值地塊價值項目位于會展板塊的核心區(qū)位，享受會展經(jīng)濟帶來的市政配套，城市人口導(dǎo)入，體驗城市中央商務(wù)區(qū)的便捷商務(wù)西安建設(shè)最早的2號軌道交通將穿越會展板塊，15、2011年完成通車，長延堡站就設(shè)在國際會展中心附近軌道交通本案位置軌道軌道2 2號線號線長延堡站長延堡站八里村站八里村站目前軌道2號線長延堡站就設(shè)在曲江國際會展中心附近；與小寨相距2個站，預(yù)計5分鐘能到達小寨商圈,西安國貿(mào)中心；與鐘樓相距6個站，預(yù)計15分鐘內(nèi)到達鐘樓。2站路,5分鐘抵達6站路,15分鐘抵達鐘樓站鐘樓站小寨站小寨站三森站三森站項目地塊項目地塊小寨商業(yè)經(jīng)濟圈鐘樓商業(yè)經(jīng)濟圈張家堡商業(yè)經(jīng)濟圈2號軌道交通連接1個市級商業(yè)圈和2個區(qū)域級商業(yè)圈，形成軌道商業(yè)帶將商業(yè)輻射范圍擴大到整條軌道線，提升區(qū)域級商業(yè)輻射力n 市級商圈：鐘樓商業(yè)圈n 區(qū)域級商圈：小寨商圈和張家堡商圈城市軌道交通帶來城市16、軌道交通帶來地塊價值地塊價值縮短與城市核心區(qū)的距離，擴大城市商圈輻射半徑，為項目提供核心商業(yè)配套價值，城市中心商務(wù)需求導(dǎo)入會展板塊p 縮短與城市核心區(qū)的交通距離，依托軌道交通給地塊居民提供便捷的出行方式；p 依托軌道交通，將本項目納入沿線城市商圈的輻射范圍。項目地塊也能享受核心圈的配套價值；p 形成的軌道商業(yè)帶會帶動區(qū)域商業(yè)的成熟。軌道交通串聯(lián)三大城市商圈，形成軌道商業(yè)經(jīng)濟帶，商業(yè)能量得到升級，項目地塊商業(yè)在商業(yè)帶的帶動下成熟度迅速提高；p 帶來充足的商務(wù)需求。依托軌道交通，形成項目地塊南北的客源人流的導(dǎo)入。主城區(qū)和南面長安區(qū)客戶可能因為城市軌道而選擇項目地塊置業(yè)；區(qū)域配套商業(yè)購物網(wǎng)點：項目117、公里半徑有3家大型超市、2家家居賣場和1個服裝市場易初蓮花百安居麥德龍華東服飾廣場三森國際家居長安路雁塔文化新天地廣場華潤萬家超市長安南路本案位置城市交通配套:兩條城市軌道線，城市中軸線長安南路、繞城高速構(gòu)筑項目地塊的交通網(wǎng)在建的軌道2號線,預(yù)計11年完工與本案距離2號線會展中心站緊為1公里項目南面的繞城高速為西安的城市主要干道軌道2號線規(guī)劃中軌道5號線長延堡站長延堡站三森地鐵站三森地鐵站長安南路連接長安路直通主城區(qū)，鐘樓本案位置商業(yè)教育星級酒店/商業(yè)會所寫字樓辦公高端住宅住宅地塊高端住宅曲江國際會展中心公園、購物中心本案位置會展CBD項目地塊規(guī)劃配套：板塊價值p 會展經(jīng)濟帶動板塊生活配套的完18、善，未來區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套；p 軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商業(yè)輻射范圍；p 板塊樓市配套充足，未來項目地塊享受雙重配套價值。不僅有區(qū)域成熟商圈（小寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源；p 會展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下，提升板塊樓市市場價值；以會展產(chǎn)業(yè)為核心的中央商務(wù)區(qū)（CBD)p 會展經(jīng)濟帶動板塊配套的完善，未來區(qū)域享受中心城區(qū)的市政配套；p 軌道交通縮短板塊與主城區(qū)的距離，15分鐘達到鐘樓商圈，將板塊納入主城區(qū)商業(yè)輻射范圍；p 板塊樓市配套充足，未來項目地塊享受雙重配套價值。不僅有區(qū)域19、成熟商圈（小寨商圈），還能夠得到地塊享受地塊自身規(guī)劃的配套的資源；p 會展板塊將依托曲江生態(tài)資源、唐文化資源和曲江高端居住板塊的樓市背景下，提升板塊樓市市場價值；項目產(chǎn)品競爭比較、產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品競爭比較、產(chǎn)品定位本案項目通過產(chǎn)品定位規(guī)避與其他區(qū)域的優(yōu)勢，錯位競爭；將產(chǎn)品優(yōu)勢明顯發(fā)揮出來產(chǎn)品競爭比較迎賓大道機場到帶來的交通便利市政府北遷曲江CBD長安路、環(huán)城高速曲江CBD整體規(guī)劃曲江旅游風(fēng)景區(qū)西高新完善的社區(qū)配套高價格高新CBD曲江CBD發(fā)達的交通體系低價格曲江CBD規(guī)劃南二環(huán)交通便利高價格飽和曲江CBD發(fā)達的交通體系低價格稀缺城內(nèi)城內(nèi)交通不便交通不便高價格高價格空間相對較小空間相對較小曲江C20、BD發(fā)達的交通體系發(fā)達的交通體系低價格低價格空間大、可自由分割空間大、可自由分割曲江CBD具有明顯的相對優(yōu)勢對于寫字間市場重點區(qū)域高新區(qū)，我們以低價格訴求為主，形成優(yōu)勢！對于迎賓大道的寫字間我們以曲江CBD整體規(guī)劃訴求為主對于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢！對于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主結(jié)論：n曲江CBD具有明顯的相對優(yōu)勢n對于寫字間市場重點區(qū)域高新區(qū)，我們以低價格訴求為主，形成優(yōu)勢！n對于迎賓大道的寫字間我們以曲江CBD整體規(guī)劃訴求為主n對于南二環(huán)我們以自由分割、低入住門檻訴求為主，形成優(yōu)勢！n對于城內(nèi)我們以交通、環(huán)境訴求為主n適合成長型中小企業(yè)適合成長型中小企業(yè)比較結(jié)21、論交通便利、低入住門檻、曲江中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品定位中端品質(zhì)，中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū)區(qū)域板塊現(xiàn)狀區(qū)域板塊現(xiàn)狀n 曲江板塊中央商務(wù)區(qū)規(guī)模、功能逐漸形 成，區(qū)域價值逐漸體現(xiàn)本項目產(chǎn)品定位本項目產(chǎn)品定位n 中端品質(zhì)的純寫字樓n 中小企業(yè)商務(wù)核心區(qū)項目地段價值項目地段價值n 15分鐘可達到主城區(qū)鐘樓商圈n 城南的中央商務(wù)區(qū)(CBD)的核心區(qū)n 會展經(jīng)濟的中央核心區(qū)n 曲江高端居住板塊n 中央商務(wù)區(qū)級別城市配套n 便捷城市交通n 地塊蘊含深厚城市文脈價值項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析明城墻明城墻繞城高速繞城高速城城市市中中軸軸線線項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵曲江新區(qū)：文22、化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈老城區(qū)：歷史與文脈電視塔電視塔二環(huán)二環(huán)6 6鐘鐘樓樓到到電電視視塔塔直直線線距距離離 公公公公里里里里主城區(qū)：開放與活力主城區(qū)：開放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析明城墻明城墻繞城高速繞城高速城城市市中中軸軸線線項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵曲江新區(qū)：文化與23、內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈老城區(qū)：歷史與文脈電視塔電視塔二環(huán)二環(huán)6 6鐘鐘樓樓到到電電視視塔塔直直線線距距離離 公公公公里里里里主城區(qū)：開放與活力主城區(qū)：開放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析明城墻明城墻繞城高速繞城高速城城市市中中軸軸線線項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置？曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵24、西高新：科技與現(xiàn)代西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈老城區(qū)：歷史與文脈電視塔電視塔二環(huán)二環(huán)6 6鐘鐘樓樓到到電電視視塔塔直直線線距距離離 公公公公里里里里主城區(qū)：開放與活力主城區(qū)：開放與活力基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變基地區(qū)域性質(zhì)的嬗變隨著城市不斷的擴張，軌道交通的完善，基地在人們心目中的方位感也會發(fā)展變化。從更為宏觀的區(qū)域角度分析，我們有理由將地塊與老城區(qū)、主城區(qū)、曲江新區(qū)、西高新相聯(lián)系。明城墻明城墻項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置項目地塊位置曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵曲江新區(qū)：文化與內(nèi)涵西高新：科技與現(xiàn)代西高新：科技與現(xiàn)代鐘樓鐘樓老城區(qū)：歷史與文脈老城區(qū)：25、歷史與文脈電視塔電視塔二環(huán)二環(huán)主城區(qū)：開放與活力主城區(qū)：開放與活力項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域性質(zhì)分析老城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)老城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)城城市市中中軸軸線線主城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)主城區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)曲江新區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)曲江新區(qū)與基地的相關(guān)性指數(shù)西高新與基地的相關(guān)性指數(shù)西高新與基地的相關(guān)性指數(shù)3 35 58 84 4項目開發(fā)區(qū)域性質(zhì)關(guān)鍵詞項目開發(fā)區(qū)域性質(zhì)關(guān)鍵詞國際、開放、活力、文化國際、開放、活力、文化可以說，老城區(qū)代表西安的過去過去；主城區(qū)和西高新代表西安的現(xiàn)在現(xiàn)在；而以本案開發(fā)為發(fā)展契機的會展板塊及所在的曲江代表西安的未來未來。會展區(qū)會展區(qū)項目整體定位設(shè)想?yún)^(qū)域發(fā)展機會點分析26、 會展場館打造形成功能配套打造拉動人氣混合配套設(shè)施打造HOPSCA模式成形城市綜合運作城市綜合運作NEW CBD規(guī)模初具規(guī)模初具區(qū)域發(fā)展的四個機會點關(guān)系區(qū)域發(fā)展的四個機會點關(guān)系項目生活設(shè)想會展區(qū)的未來生活構(gòu)架與本案的對接N北北S南南ParkShopping MallExhibitionHotelConventionOfficeShopping StreetApartment出行居住交流辦公娛樂休閑購物學(xué)習(xí)School滿足人們對于生活的一切想象滿足人們對于生活的一切想象中學(xué)、小學(xué)、幼兒園賣場、購物中心、商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)生健身會所娛樂城、KTV、電玩城寫字樓、SOHO辦公會展中心、會議中心、公園高27、端住宅、五星酒店軌道交通、公共交通、繞城高速、長安路項目形象定位設(shè)想強調(diào)項目的區(qū)位價值區(qū)位價值；強調(diào)項目滿足年輕的中小企業(yè)需要的滿足年輕的中小企業(yè)需要的開發(fā)模式理念；強調(diào)項目著力營造中小企業(yè)創(chuàng)新的辦公環(huán)境；中小企業(yè)創(chuàng)新的辦公環(huán)境；強調(diào)國際會展區(qū)打造的首個商務(wù)大廈首個商務(wù)大廈。曲江時間國際科技科技現(xiàn)代的硬件支持，讓你處處感受科技帶來的便捷；時尚新興成長的板塊條件，到處可見現(xiàn)代、時尚的建筑元素；專業(yè)純商務(wù)辦公樓，豪華首層大堂，企業(yè)的第一會客廳；運動辦公之余體育場、運動城就在身邊，讓你感受生命在于運動的真諦；1.軸線相對對稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同位置產(chǎn)品的均好性軸線相對對稱的整體規(guī)劃，盡量提升不同28、位置產(chǎn)品的均好性2.略為增加樓層層高，消除一般寫字間的低層壓抑感略為增加樓層層高，消除一般寫字間的低層壓抑感3.整體壘高的品質(zhì)住宅，強調(diào)中央景觀的層次感和節(jié)點性整體壘高的品質(zhì)住宅，強調(diào)中央景觀的層次感和節(jié)點性4.國際現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，配合會展核心區(qū)的整體形象，達到整體的和諧統(tǒng)一國際現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，配合會展核心區(qū)的整體形象，達到整體的和諧統(tǒng)一5.體現(xiàn)內(nèi)涵的建筑符號，畫龍點睛的當代建筑語言體現(xiàn)內(nèi)涵的建筑符號，畫龍點睛的當代建筑語言6.戶戶有景的規(guī)劃，充分利用地塊周邊景觀優(yōu)勢戶戶有景的規(guī)劃，充分利用地塊周邊景觀優(yōu)勢7.領(lǐng)先市場的車戶配比，地下和地上車位合理搭配，雙管齊下領(lǐng)先市場的車戶配比，地下和地上車29、位合理搭配，雙管齊下8.品質(zhì)品牌的建材配套，在普遍比較關(guān)注的電梯、門窗建材上花代價品質(zhì)品牌的建材配套，在普遍比較關(guān)注的電梯、門窗建材上花代價9.完整系統(tǒng)的景觀體系簡約大氣的酒店式大堂，塑造辦公企業(yè)的第一會客廳完整系統(tǒng)的景觀體系簡約大氣的酒店式大堂，塑造辦公企業(yè)的第一會客廳10.多種尺度可分割空間，創(chuàng)新辦公方式，增強競爭力多種尺度可分割空間，創(chuàng)新辦公方式，增強競爭力11.鮮明的組團小景觀與整體大景觀有機結(jié)合鮮明的組團小景觀與整體大景觀有機結(jié)合12.面積贈送的優(yōu)惠策略，增加戶型產(chǎn)品的賣點，提高使用率面積贈送的優(yōu)惠策略，增加戶型產(chǎn)品的賣點，提高使用率13.功能豐富的高檔會所，滿足業(yè)主健身、休閑、交友的需求功能豐富的高檔會所，滿足業(yè)主健身、休閑、交友的需求14.業(yè)態(tài)豐富的配套，滿足企業(yè)員工的日常生活所需業(yè)態(tài)豐富的配套，滿足企業(yè)員工的日常生活所需產(chǎn)品規(guī)劃核心價值體系綜述產(chǎn)品規(guī)劃核心價值體系綜述