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1、CBD核心地區在售項目調研報告第一部分 調研概況一、 調研目的本次調研的重點是國貿中心周邊的在售項目。我們想通過此次調研，了解到CBD核心區目前在售項目的分布及其具體情況，為我們以后的項目操作作為參考。二、 調研范圍調研范圍包括國貿中心周邊在銷在建的5個項目，位于國貿橋西北角的共有3個項目，位于西南和東南角的各1個項目，都是目前熱銷的項目。第二部分 調研分析一、 調查項目因為CBD規劃的種種原因，雖然距CBD很遠的項目都在借著CBD的名義大張旗鼓地宣傳銷售，但真正處于核心區的項目卻都進展緩慢。朝陽區第三屆商務節的召開，使CBD再次成為矚目的焦點，也讓這些項目有了一次絕好的展現機會，成為購房者眼2、中的亮點。下表所列是此區域目前在售的項目。項目名稱位置價格（元/ m2）社區總規模(m2)最早入住時間旺座中心嘉里飯店北側$200010萬2003.8.28新城國際朝外大街6號1280030萬2004.5建外SOHO國貿橋西南角公寓1250070萬2003年底戀日國際國貿橋東南角120002.6萬2003.6北京財富中心東三環北路23號公寓1300072萬2004.12平均:13460總計：184.6萬在以上這些項目的公寓價格，最高的為旺座中心，其余四個項目價位相差不多，基本處于同一個價格水平，平均價位為13460元/ m2。在這些項目中規模最大的為北京財富中心和建外SOHO，這兩個項目均為綜3、合性項目，除公寓外，還規劃有寫字樓及酒店，工程也為分期開發。規模最小的戀日國際只有兩棟單體樓，這5個項目的總規模為184.6萬平方米。戀日國際是這些項目中入住最早的項目，兩棟其一已經整棟售出，在售的一棟目前已接近封頂。旺座中心目前在做外裝修，也是這幾個項目中入住較早的項目。建外SOHO一期明年底也能入住。入住較晚的是新城國際和北京財富中心，新城國際因為CBD規劃的調整規劃有所改變，這也影響到了該項目的工期，而財富中心因為規模太大，運作起來沒有小項目靈活，而且存在的不確定因素太多，這也是影響其工程的原因。二、 戶型分析 在戶型的空間感覺上，旺座與建外SOHO十分相似，都強調了公用空間（客廳、餐廳4、），使其顯得寬大軒敞，而私密空間有所弱化，空間的處理與分配上都大氣有余，而細膩溫馨不足。北京財富中心因為強調其地標建筑的作用，外立面設計現代時尚，但內部戶型為了滿足外立面的要求，戶內不規整，形成鉆石廳，有的戶型整面墻都是玻璃，而有的戶型（主要為小戶型）采光不好。戀日國際因為是小戶型項目，所以在戶型的設計上沒有太多雕琢的余地，主要以實用經濟為主。在這些項目中戶型設計最突出的是新城國際，因為是板樓設計，而且定位于純住宅社區，戶型設計也是全面為了居住的舒適這個目標服務，所以其戶型設計功能分區合理，空間設計細膩周到，居住舒適度高。 項目名稱一居二居三居四居其他戶型特點面積比例面積比例面積比例面積比例面5、積比例旺座中心110/115115/15758%183/18720%25122%/1、 戶型普遍偏大；功能上強化公用空間，弱化私密空間。新城國際53/77100%/定制化，所有戶型均為一居。建外SOHO97162/131130/118138/1362352902居躍層165戶型設計主要考慮辦公的需要，居住的作用弱一些。戀日國際8620%124-13435%16018035%17926532710%/弧形板樓設計，居住舒適度高。北京財富中心60200強調外立面的新穎而影響到戶型的舒適度。三、 總價分析雖然同在CBD核心區，但每個項目的定位也有所區別，這一個方面體現在價格上，而價格相差不多的項目也6、會因為戶型的大小，各種戶型的分配比例而有所差別。下面我們通過各個項目的單元總價范圍來考察這幾個項目的定位與檔次。項目名稱總價范圍旺座中心182萬-415萬新城國際110萬-419萬建外SOHO121萬-363萬戀日國際63.6萬-92.8萬北京財富中心78萬-260萬旺座中心因為單價最高，其單元總價最高也是自然。而其他四個項目單價雖然相差不多，但總價上卻不盡相同。戀日國際因為全為70平米的小戶型，所以總價最低，其目標客戶是那些參加工作不久的年輕白領。財富中心戶型面積偏小，所以也使其總價較低。建外SOHO因為帶有商用性質，所以戶型面積比較集中，總價范圍也較集中。新城國際的總價范圍最寬，這也是因為7、該項目為純住社區，戶型比較多樣，面積范圍也比較大，形成其某些單元的最高總價比旺座的最高總價還高。四、 物業管理因為都為單價在萬元以上的高檔項目，所以都注重物業管理的品質，相應地物業管理費也較高，而且大多聘請世界著名的物業管理公司參與管理，特別是旺座中心，聘請凱賓斯基酒店管理公司進行管理。 項目名稱物業管理公司物業費服務內容旺座中心凱賓斯基酒店管理公司$1.5郵政快遞服務、醫療服務、國內外票務服務、洗衣服務、留言服務、物件暫存服務、訂報服務、家政服務、24小時客房送餐服務、房間打掃服務、購物送貨服務、家具維修及翻新服務、住宅內部墻壁油漆地板處理服務、洗車服務、代交水電煤氣等費用服務新城國際華野物8、管公司6.6酒店式管理建外SOHO正在招投標約5/戀日國際顧問：第一太平戴維斯8-10/北京財富中心第一太平戴維斯8元/平方米/月/五、 服務設施項目名稱服務設施旺座中心3000平米行政會所、空中泳池、健身中心、餐廳、酒吧、洗衣店、美食店、美容中心、郵政局、旅游及票務中心、銀行診所、商務中心、網吧新城國際逾5000平米會所，設置設施有：壁球室、健身房、游泳池、桑拿浴室、按摩室、水療中心、美容中心、中西餐廳、閱覽室。除此之外還招攬：商務中心、書店、影視店、時尚用品店、洗衣店、超市、家庭日用品商店。建外SOHO網球場、健身房、桑拿、游泳館、酒吧、美容室、壁球館、圖書室、游戲室戀日國際/北京財富中心9、健身中心、有氧活動中心、棋牌室、臺球室、美容沙龍、兒童游戲室作為CBD的代表項目，以上樓盤都比較注重配套服務設施。從一個方面講服務設施越完善，管理水平越高，物業管理費也就越高。但是目前這些項目都沒有交付，所以各項目為顯示檔次在宣傳上都大張旗鼓，至于交付以后能否適用與實用，還是需要經過時間來檢驗。六、 設計公司項目名稱建筑設計公司設計師旺座中心德國歐博邁亞公司克勞斯科施通新城國際王董國際有限公司/建外SOHO日本山本理顯設計工場山本理顯戀日國際北京伯爾明建筑工程設計有限公司/北京財富中心德國GMP建筑師事務所柏濤建筑師有限公司/為了充分體現出CBD的國際性和先進性，以上項目除了戀日國際外，都聘請10、了國際性建筑設計公司來進行設計，這也從一方面體現出了CBD的國際性。但國際性建筑設計公司也并不能完全適應北京的實際情況，所以也有像北京財富中心那種面向國際進行招標，招標方案再由國內公司對各方案進行整合，博采眾家之長，形成最終的方案，這不但能使項目利用國際設計公司提高知名度，而且在費用上來說也節省很多。 七、 各項目特點分析（1）各項目共同點1、 每個項目都有寫字樓配套。新城國際、北京財富中心和建外SOHO在社區的規劃上是將公寓與寫字樓分開，而旺座中心和戀日國際因為規模小的限制，將公寓和寫字樓融合在一棟樓內，如旺座是地上2-3層為寫字樓，戀日國際3-6層為寫字樓。2、 各項目均為精裝修。3、 除11、戀日國際外，各項目都聘請國際知名設計公司進行設計。（2）各項目特點旺座中心：雙層呼吸幕墻，6.6米室內大空間跨度，2.4米寬樓層走廊戀日國際：定制化公寓，5+2生活模式的倡導者，戶型設計全為70平米左右一居，精修帶白家電。新城國際：純生活社區，不住商住干擾，綠化率高。建外SOHO：居家辦公北京財富中心：是目前CBD內在建規模最大、功能最全的項目。公寓通體采用雙層中空，了無遮擋。八、 對投資的分析在所調查的項目中，有相當一部客戶的購房意圖是用來投資，而且這些樓盤無論是從概念還是宣傳上也都傾向于投資。下面參考此區域的現房公寓租金，分析該區域的投資回報情況。項目名稱位置戶型/面積租金（均價）單位租金12、國貿中心公寓建外大街1號1居/70$2600/月37航華科貿中心國貿橋東南角2居$2000-3000/月嘉里中心公寓光華路一號1居/101$3000/月29.7雅詩閣建外東環南路2號1居/115$4300/月37.4世貿國際公寓光華路22號3居/250-300$3800/月12.7-15.2陽光100光華路2號2居/104-11010000元/月11-11.6現代城建國路88號2居/108-11010000元/月11-11.2（1）以現代城108的2居為例，分析投資回報。現代城均價為10000元/ m2，則其總價為10810000=108萬做8成20年按揭，首付108萬20%=21.6萬貸款813、6萬月供5983元其他費用：契稅、大修基金及手續費為總房價的5%108萬5%=5.4萬首批投入：首期款+其他費用21.6萬+5.4萬=27萬每月租金按10000元計算，去除管理費（按4元/ m2/月計算）、采暖費（按28元/ m2/年計算）、發票稅（按10%計算）、家具折舊（4萬元，5年換一次）等：10000-（1084）-（10828/12）-（1000010%）-（40000/5/12）=7650元每月的凈收入為：7650-5983=1667元回報率為：16671227萬100%=7.4%這其中沒有考慮代理費、空置率、折舊率等因素，7.4%的回報率還為一個理想的值。（2）對投資的考慮A、 14、國貿中心公寓、航華科貿中心、嘉里中心公寓、雅詩閣這些公寓之所以一直能保持一個較高的租金，是因為這些項目均為發展商統一出租，價格有一個統一的標準，而其他的項目為零售，不能排除各小業主競相壓價的現象存在，這會導致整個項目的價格會越降越低，投資收益難保。B、 越來越多的項目入市，使投資的前景不容樂觀。盡管入市早的項目會搶到先機，但隨著更多的項目蜂擁而至，誰也不可能永遠保持領先，今天一項新的設計，到明天就可能成為昨日黃花，所以對投資的項目要求會由表及里，全面提升。C、 投資何種檔次的項目、客戶是哪些人也是應該仔細考慮的問題。CBD內的主流人群大致為公司總裁、中上層高級經理人和一般白領，而后兩者構成了C15、BD內的絕大多數，而正是這些人支撐起了CBD房地產市場。理論雖如此，但客戶的數量從一定意義上是由在這CBD內工作的人數決定的，這就要考察有沒有足夠的寫字樓數量，公寓的需求量與寫字樓的數量有一定的內在關系。而從目前CBD內的寫字樓高層來看，除了國貿中心一二期、嘉里中心、航華科貿、摩托羅拉、漢威大廈外，大部分的寫字樓項目還密而未發，公寓的大量入市在沒有寫字樓市場的足夠支持下會如何，值得思考。九、CBD背景資料從CBD總體規劃亮相的一刻起，在這個總面積為3.99平方公里的區域內，房地產項目便成為人們視線的中心。目前這一區域內包括怡和國際中心、中環世貿中心、萬達廣場、金地國際花園、銀泰世貿中心在內的重16、大項目都在運作。而北京財富中心、新城國際、旺座和建外SOHO等幾個重點項目率先成為第一批從圖紙到工地的項目。另外據CBD管委會有關領導介紹，CBD區域內目前有房地產開發新建和待建項目14個，總建筑面積約330萬平方米，預計總投資約470億元，其中外商投資項目7個，投資金額為184億元，占總投資的39%。以“兩大臺”即中央電視臺和北京電視臺為例，投資總額分別達到了80億元和16億元。CBD的開發熱吸引了眾多大開發商的視線，先是北京商務中心區開發建設有限責任公司成立，這家由朝陽區政府牽頭、中遠房地產、朝陽城建綜合開發、北京商務中心投資公司聯合組建，注冊資金為5億元，該公司主要負責CBD土地的一級開發。