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1、目 錄一、土地一級開發的概念3二、土地一級開發的實施方式3三、土地一級開發成本和收益4四、一級開發的土地范圍4五、一級開發涉及政府職能部門4六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容5七、土地一級開發一般工作程序（參見附圖1）6程序一：確定土地一級開發項目6程序二：確定一級開發單位6程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）7程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）7程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）7程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）9程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）9程序八:辦理規劃意見書10程序九：辦理土地一級項目開發項目核準112、程序十：取得征地批復(實施征地)12程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）13程序十二：編制市政基礎設施實施方案14程序十三：組織驗收，評估土地成本14程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易14八、授權委托的一級開發項目程序（參見附圖2）15程序一：確定土地一級開發項目15程序二：取得市土地儲備聯席會意見16程序三：簽訂土地一級開發合同16程序四：辦理建設項目用地預審16九、符合458號文的一級開發項目程序（參見附圖3）17程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見18程序二：辦理建設項目用地預審1820一、土地一級開發的概念土地一級開發是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發資質的3、房地產企業按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地儲備開發計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。對存量國有建設用地，土地一級開發的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發的主要內容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。二、土地一級開發的實施方式根據一級開發實施主體的不同，可以分為以下三種方式：1、政府下屬的土地儲備機構直接負責一級開發的，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發企業負責具體管理，目前以儲備機構自行組織為主。如即將入市交易的北京化工三廠、溫泉D1/4、D2地塊就屬于這一類型。2、委托開發企業實施一級開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。在選擇企業的方式上，目前以政府確定一級開發企業為主，預計2006年下半年開始，將逐漸開始實施通過招標確定一級開發企業的辦法。如通州將運河北岸土地一級開發委托給北運河土地開發管理有限公司，朝陽將CBD核心區的一級開發委托給北京商務中心區開發有限責任公司。對于符合458號文的經營性項目用地，831協議出讓大限沒過，由原建設單位繼續完成一級開發工作，這也是政府委托企業實施一級開發的一種特例（短暫階段）。如遠洋山水東區、銀港項目。3、對于部分具備條件的國有工業用地，5、由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。本報告主要針對第二種方式，即委托開發企業實施一級開發，包括招標選擇、直接確定和458號文項目三種形式，其中又以招標選擇開發企業實施一級開發為主。三、土地一級開發成本和收益成本構成：1、征地、拆遷補償及有關稅費；2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；3、市政基礎設施建設有關費用；4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；5、貸款利息；6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：委托開發企業負責一級開發具體管理的，開發6、企業的管理費不高于一級開發成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發企業直接實施一級開發的，開發企業的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發企業在競標文件中提出方案，作為評標參考。四、一級開發的土地范圍1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；2、由區縣政府選擇投資開發者進行危舊房改造或其他成片開發，需轉讓土地使用權的；3、企業改制、破產、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產開發的，或以劃撥土地使用權進行聯建、合作開發房地產的；4、協議出讓土地首次轉讓土地使用權的；5、政府規定的其他土地使用權交易；6、委托人委托交易市場進7、行公開交易的其他土地使用權交易。五、一級開發涉及政府職能部門在土地一級開發階段主要涉及的政府部門有：國土局、發改委、規委、建委等相關政府部門。1、國土局主要負責土地一級開發預審；確定土地一級開發單位，并就土地開發的內容、標準、工程進度、監理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發費用、收益分配等內容以合同形式與土地一級開發單位進行約定；下達土地一級開發批復；負責一級開發土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發的驗收和開發成本的審核等工作。2、發改委主要負責一級開發土地的立項核準工作。3、規委主要負責一級開發土地規劃意見書的批復工作。4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等8、方面對一級開發企業提出要求，對部分重點項目提出建設意見，以及拆遷許可證的批復工作。六、一級開發土地進入公開市場交易的審查內容1、根據土地儲備開發聯審會議(國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。2、屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案文件；3、屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件；4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件；5、有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京9、單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。6、有效的規劃意見書和其他規劃文件。要求規劃意見書公示的，須先進行公示。7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發企業和儲備中心完成一級開發的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。8、對于可以獨立出讓的國有企業搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相10、關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。9、成本審核和確認原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。七、土地一級開發一般工作程序（參見附圖1）本程序根據北京市土地一級開發及經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）并經咨詢相關部門后制定，適用于通過招標委托開發企業進行一級開發這一方式（目前尚未開始實施，據有關人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體根據市土地儲備開發聯席會意見辦理，程序三至九順序可調整。程序一：確定11、土地一級開發項目政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）主要工作內容：1、 原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發申請（危改項目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請）；2、 市國土局在進行一級開發項目建設用地進行預審；3、 市國土局委托市、區縣土地儲備機構編制一級開發實施方案；4、 市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發聯席會議討論（平均兩個月召開一次），聯席會對一級開發實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發12、單位政府主管部門：市國土局、市建委等部門主要工作內容：1、市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發或者通過招標選擇具備相應資質的開發企業實施土地一級開發，對于開發企業實施的一級開發項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；2、下達土地一級開發批復；3、簽訂土地一級開發合同。程序三：辦理建設意見（根據聯席會要求辦理）對于部分重點項目，需根據聯席會議要求到市建委辦理建設意見。程序四：辦理交通評價文件審批（根據聯席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規劃市區內，建筑規模超過2萬平方米的大型公建項目13、及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛星城及重點地區，建筑規模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；（3）其他地區，建筑規模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目；（5）上述公建和城市交通設施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。政府主管部門：市規委基礎設施處、市交通委員會主要工作內容： 委托市交委認可的專業咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區域交通現狀，項目交通量預測、交通評價等內容），提交至市規委基礎設施處，由市規委轉至市交委，交委組織會議討論14、，并形成會議紀要轉交市規委，由市規委下發給一級開發單位。程序五: 辦理古樹處理意見（根據聯席會要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。辦理避讓古樹名木措施審批意見政府主管部門：市園林局監督檢查處審查標準：1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；2、凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；3、樹種、規格、數量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：1、北京市園林局避15、讓保護古樹名木措施申請表。申請內容包括申請人；聯系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規格、數量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業主單位意見（蓋章）；2、規劃意見書及附圖；3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間：20個工作日辦理避讓古樹名木移植許可政府主管部門：市園林局城市綠化處審查標準：1、是否屬于因特殊情況必須移植的；2、古樹名木移植方案是否符合要求；3、申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規范、有效；4、如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。所需文件資料：1、北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內容包括申請單位名稱或個人姓名；聯系電16、話；單位綠化面積總況；申請樹種、規格、數量、原因；申報單位意見(蓋章)；產權業主單位意見(蓋章)；2、北京市園林局綠地指標審核簽圖意見；3、規劃意見書及附圖；4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規格、占用綠地的面積；5、古樹名木移植方案。辦理時間：12個工作日程序六: 辦理文物保護意見（根據聯席會要去辦理）項目用地內存在文物的，按照市土地聯席會議意見處理。程序七: 辦理環境評價文件審批（根據聯席會要求辦理）環境評價文件包括三類：環境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區的項目；環境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏17、感區的項目；環境影響報告表，適用于其他項目。政府主管部門：市政府或市發改委審核的項目在市環保局環境影響評價管理處辦理，區縣項目在區縣環保局環境影響管理科辦理。審查標準：1、符合北京市為保護環境禁止建設項目、禁止建設地區和嚴格控制建設地區的名錄的要求；2、符合國家產業政策；3、符合城市功能區劃和環境保護規劃；4、要合理利用自然資源，防止環境污染和生態破壞；5、采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；6、污染物排放不得超過國家和北京市規定的環境保護排放標準；7、滿足國家和地方規定的污染物總量控制要求；8、建成后須能維持地區環境質量，符合環境功能區要求。9、建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關18、系人如實說明該地區的環境質量現狀及擬采取的防護措施。10、能造成重大影響，需要編制環境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規定需要保密的情形除外；11、離輻射防護與輻射源安全基本標準（GB18871-2002）和電磁輻射防護規定（GB8702-88）及其導出標準中的強制性規定。12、地區環境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環境對本項目的影響；13、圍產生污染的工業項目保持一定的防護距離；14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機場等情形時，應符合城市規劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環境質量標準和民用19、建筑隔聲設計規范進行設計；所需文件資料：1、并加蓋單位印章的建設項目環境管理申請登記表。2、環境影響評價文件：（1）書面文檔2份及電子文檔各1份；（2）涉及水土保持的建設項目，還必須有經水行政主管部門審查同意的水土保持方案;（3）環境影響報告書須符合關于進一步規范環境影響評價工作的通知（環辦200288號）的要求。3、擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環境影響報告書（表）項目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按A4（豎向）裝訂；環境影響登記表項目可以提交示意圖）。4、項目用地預審意見；5、土地一級開發批復。6、對環境可能造成重大影響，需要編制20、環境影響報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規定需要保密的情形除外；辦理時間：報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規劃意見書政府主管部門：規委（市規委建設用地管理處或區縣規劃分局建設用地管理科）審查標準：1、實體審查 （1）符合各類城市規劃（城市規劃法和北京市城市規劃條例）。 （2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復文件原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復文件); 自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。 2、形式審查 （121、）環保部門批準的環境影響評價文件。 （2）無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見； （3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見； 所需文件資料：1、申請書；2、用地說明書；3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；4、平面設計圖1份；5、環評、交評審批意見；6、普測或釘柱成果報告書（電子版）；7、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；8、一級開發批復；9、產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管22、部門的審查同意意見；10、遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見；11、其他材料。辦理時間：20個工作日程序九：辦理土地一級項目立項核準政府主管部門：先向區縣發改委固定資產投資科提交申請，經同意后再向市發改委固定資產投資處申請（目前，市發改委仍受理中央、市屬企業的立項核準申請）。審查標準：1、項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制；2、項目符合國家法律法規；3、項目符合國民經濟和社會發展規劃、行業規劃、產業政策、行業準入標準和土地利用總體規劃；4、項目符合國家宏觀調控政策；5、地區布局合理；6、主要產品未對國內市場形23、成壟斷；7、未影響我國經濟安全；8、合理開發并有效利用了資源；9、生態環境和自然文化遺產得到有效保護；10、未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；11、房地產企業開發資質證明文件；12、項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。所需文件資料：1、 由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況，建設用地與相關規劃，資源利用和能源耗用分析，生態環境影響分析，經濟和社會效果分析等）；2、 一級開發批復；3、 項目用地預審意見；4、 征地補償安置初步協議；5、 法人資格證書（開發企業）；6、 中外合營項目，合營各方簽署的合作意向24、書；7、 環評、交評審批意見；8、 其他材料。辦理時間：區縣發改委20個工作日，市發改委20個工作日程序十：取得征地批復(實施征地)新增集體土地需要辦理征地手續，然后再實施征地。政府主管部門：向項目所在區縣國土分局征地科提出申請，經區縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。所需文件資料：1、申請書；2、規劃意見書及附圖；3、釘柱測量成果報告書；4、一級開發項目立項核準文件；5、征地補償安置協議書；6、一級開發批復和建設項目用地預審意見；7、擬占用土地1：1萬土地利用現狀圖；8、補充耕地位置圖；9、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）；10、建設項目總平面圖或線形工程平25、面圖；11、一書四方案（用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區國土局提供）；12、（占）地情況調查表；13、建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；14、是否占壓礦床證明（通過預審的免交，分批次的免交）；15、土地利用總體規劃局部調整方案及土地利用總體規劃局部復印件（符合土地利用總體規劃的免）。辦理時間：分局30個工作日，市局30個工作日程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）一級開發項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：所在區縣建委（或房地局）拆遷科所26、需文件資料：1、申請書；2、規劃意見書及附圖；3、一級開發批復和建設項目用地預審意見；4、一級開發項目立項核準文件；5、拆遷實施方案；6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件；7、其他材料。辦理時間：30個工作日程序十二：編制市政基礎設施實施方案政府主管部門：市規委市政處、各市政專業部門 主要工作內容：1、到市自來水公司編制上水方案；2、到北京四方市政技術公司編制雨污水方案；3、到市熱力集團編制熱力方案（市政供暖范圍內）：4、到燃氣公司編制燃氣方案（市政燃氣范圍內）；5、到市供電局編制供電咨詢方案；6、到市電信局編制電信方案；7、請市規委市政處組織各口進行大市政項目綜合。程序十三：組織驗收，評估27、土地成本政府主管部門：市國土局會同有關部門主要工作內容：1、一級開發單位委托有資質的土地評估單位就土地開發成本及土地市場價格進行評估或委托專業審計機構進行審計； 2、市國土局組織有關部門對土地一級開發工作進行驗收；3、市國土局內部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發成本進行預審；4、市國土局和市發改委審核土地一級開發成本，鑒定土地成本的有效性。程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易政府主管部門：市國土局會同有關部門主要工作內容：完成一級開發后的土地納入土地儲備庫，依據年度土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本28、審核結果支付相應土地開發費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發建設補償費。在入市交易前，開發企業要提供相關材料，協助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下：1、市國土局和市發改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；2、市國土局組織由市發改、規劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議；3、市國土局會同市發改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發改委共同報市政府批準。按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發計劃完善后，預計此步驟可省去。八29、直接確定開發企業的一級開發項目程序（參見附圖2）當前，土地一級開發項目招標管理辦法尚未出臺，由企業實施的一級開發項目以政府直接確定開發企業為主要方式。具體如下：程序一：確定土地一級開發項目政府主管部門：項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門，市國土局土地儲備中心、分中心主要工作內容：1、擬進行一級開發企業征得原土地方、項目所在區縣和鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意，并與原土地方簽訂土地一級開發意向書；2、集體土地向所在區縣土地儲備分中心提出一級開發申請，經同意后由分中心向市儲備中心分中心管理部提出申請；國有土地直接向市儲備中心一級開發部提出申請。市儲備中心初步同意的，將項目提交市土地30、儲備聯席會議討論。危改項目向市危改辦提出申請，由市危改辦提交聯席會議討論。綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯席會議討論。程序二：取得市土地儲備聯席會意見政府主管部門：市土地儲備開發聯席會（國土局、發改委、規委、建委、交通委、環保局、園林局、文物局、綠總指、市規劃院等部門）所需文件資料：1、一級開發申請書（原件蓋章1份）；2、企業法人營業執照（復印件蓋章2份）；3、法定代表人證明書（原件蓋章2份）；4、法定代表人身份證（復印件2份）；5、授權委托書（原件2份）；6、代理人身份證（復印件2份）；7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上31、物情況說明）（2份）；8、項目所在區域控規（復印件蓋章2份）；9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；10、無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章2份）；11、國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件2份）；12、原土地方同意進行一級開發的意見；13、項目所在區縣、鄉鎮政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發的意見；14、演示文稿（電子版）；15、其他資料。程序三：簽訂土地一級開發合同一級開發項目經聯席會議同意后，由市國土局對一級開發企業下達土地一級開發批復，雙方簽訂一級開發合同。程序四：辦理建設項目用地預審政府主管部門：擬進行一級開發的單位先向國土分局市場科提出預32、審申請，經同意后，開發單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標準：1、選址符合總體規劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體現也可以通過）；2、建設項目符合國家供地政策；3、建設單位取得宗地的一級開發權批復；4、建設項目及用地標準符合節約用地原則；5、占用耕地的補充耕地方案是否可行。所需文件資料：1、申請表建設單位填寫關于項目的基本信息情況；各個區縣國土分局填寫初步審查意見，并蓋章。2、申請報告項目基本情況介紹：主要分析項目建設的必要性、用地需求情況、資金投入情況、原來用地情況、如果需要改變土地利用總體規劃的、說明是否納入能源利用計劃；擬選址情況：選址方案、選址的充分性和必要性說明；用地總規33、：用地面積、總建筑面積、各個功能用地的面積及建筑面積情況；用地類型：宗地的用地現狀屬性說明（建設用地還是農地、耕地）；耕地補充登記初步方案：針對占用耕地的項目，如果不占耕地的可以不需要。辦理時間：國土分局初審5個工作日，開發單位從分局轉到市局1個工作日，市國土局審批14個工作日下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。九、符合458號文的一級開發項目程序（參見附圖3）根據市國土局關于對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續完善前34、期相關批準手續并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：（1）2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規劃批準文件,且到2004年8月31日至少有一個文件依然有效的用地；（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區政府核發規劃論證意見函的房改帶危改項目用地；（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。這三類項目的一級開發程序如下：程序一：取得市聯席會議準許繼續辦理前期工作的意見所需提交的材料除了授權委托的一級開發項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合458號文要求的文件。程序二：辦理建設項目用地預審與授權委托的一級開發項目相同下面的程序與“土地一級開發一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 市場部2005-9-21