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1、與政府合作進行土地一級開發應注意的事項：1、合作模式是怎么樣的？是政府與民企合資成立公司進行一級開發？還是先進行招投標（如BT模式）將某區域的土地整體打包給某民企進行一級開發？若是前者，當地省政府或市政府有無出臺文件進行規范？2、若是政府與民企合資成立公司進行一級開發，那么政府與民企的股權比例、合資公司的人員架構、權利分配（如重大事項決策、表決機制）、資金運作流程、分紅機制、民企退出機制、民企資金保障機制等需要特別考慮。如果按照51%：49%，那么一般來說政府會選擇擔任董事長，那么民企至少要有一名人員擔任總經理，然后便是財務人員（會計與出納各人出任一名），采購部、工程部要有人在內。權利分配，如2、股東的權利（查賬權利、臨時舉行董事會、股東會的權利等），重大事項決策機制表現在大額資金使用上、人事任免上、公司資產對外抵押擔保、對外融資、對外投資方向和投資計劃等方面。資金運作流程，即資金怎么樣支配，收入資金入賬等。分紅機制如定期分紅及每年將凈利潤的多少比例用于分紅等。退出機制，即民企到時候想收手不做時，政府要向民企回購股權，股權如何評估或者作價按回購時的凈值。民企資金保障，不論如何，政府都應提供相應等價的土地使用權作為抵押，以保障民企的出資安全。如果能用BT模式操作，那上面的公司權利分配、人員安排等麻煩就可以省掉，畢竟自己做老板，不要跟政府合資是最好的。3、與政府成立合資公司后，要一級開發的3、區域土地狀況怎么樣？是僅僅進行基礎設施建設即可，還是涉及較大面積的拆遷？還是政府在用地報批費用、拆遷補償費用上有資金缺口然后向民企融資？總之，投資一級開發的毛地，做到三通一平或者五通一平后（看一級開發的土地合格驗收標準），每畝成本要投多少（含稅費）？而當地政府出讓土地的拍賣行情價格是多少？兩個相減一下，大概可以測算出一畝土地能賺多少錢？擬開發區域的征地拆遷難度怎么樣？基礎條件怎么樣？（水、路、電、氣等）4、當地政府近五年來平均每年賣地的數量是多少畝？本次政府合資開發的面積有多少？從這里可以計算開發出來的面積，大概可以賣多少年？即也可以算一下合資公司大概會存在多少年？當地每年出讓的土地畝數？每塊4、地的成交價格？每年土地出讓金收入多少？每年財政收入多少（不含基金）？5、本次一級開發的土地大部分位于城市的什么地段？平均價格多少？該地段的最新基準地價是多少？測算大概今后開發出來的土地可以賣多少錢一畝？6、當地的城鎮化率是多少？城市人口多少？農村人口多少？測算還有多少年的城市化進程。也可以通過這里看出未來有多少人會進城買房子。每年建成多少面積的商品房？每年買房子的人數有多少、成交價格怎么樣、成交或銷售的面積多少？這個要房管局提供數據。這里可以看出房子好不好賣以及當地老百姓的購買力強不強？7、合作開發驗收合格的土地，準備怎么出讓？一次出讓多少？今后怎么招商？每次出讓土地后的收益如何及時分紅用于償5、付原始股本投入？政府都要在合同中做出約定。8、政府每次出讓土地時，對于超過合理利潤之后的溢價部分按什么比例分成？舉例說明：某次賣地1000畝，土地成本300萬一畝，若賣到500萬一畝，則利潤按股比分配，若賣到700萬一畝，則超過500萬的部分（即200萬），按什么比例分成？9、最好是先讓政府提一個框架方案給我們，我們進行修改完善。這樣我們好先知道政府是怎么想的。我們從中尋找漏洞進行完善。前往莆田考察需要了解的內容：項目地塊所處在的具體地理位置。地名與區位該地塊與該縣最新的土地利用總體規劃、城市總體規劃、城市發展規劃、交通發展規劃、縣旅游發展規劃、旅游總體規劃之間的關系。如果旅游總體規劃未編制，6、則何時能完成？請提供該縣最新的地圖一份。該地塊是否位于耕地（基本農田）保護區，若屬于，則耕保區面積多少畝？地塊所屬地類性質（耕地水田或旱地、其他農用地、林地還是未利用地、建設用地）、每種地類的面積分別多少？地塊權屬個人承包、在集體手上未發包還是國有？每種性質的土地面積分別是多少地塊是否已報批？若有報批，報批的面積是多少？每次可報批的數量有多少？報批周期與效率如何？地塊現狀如何？即平地多少畝？丘陵多少畝？水面多少畝？周圍村莊的人口、房屋數量？有無現成公路？多少公里？路況如何？等等建議先到現場實地察看后，并拍照回來分析。該縣當年建設用地指標多少畝？其中經營性用地指標還剩余多少畝？該地塊征地拆遷難度7、如何？征交地時間多長？有無制定進度表？老百姓對景區開發的認同度？有無摸底或者征求過意見？如何確保百姓在景區開發的同時獲得持續的收益或者保障其基本生活？該縣的土地和房屋征收補償安置辦法有無出臺？請提供該辦法。（從此可知征地補償標準）該縣旅游經營權出讓模式如何？該景區有無什么民俗文化或區別于其他地方的自然風光？該縣以往旅游經營權出讓方案，請提供一份。該縣該景區目前每年旅游人數？門票年收入多少？該縣年GDP、工業產值、第三產業產值、城鎮居民年均收入？農村居民年均收入？年可支配收入多少？該縣就業率和失業人員登記情況？該縣土地每年出讓的畝數？每塊地的成交價格？每年土地出讓金收入多少？每年財政收入多少（不8、含基金）？該地塊的合作模式如何？若我方還有從事二級開發，如何確保我方摘牌？若我方不從事二級開發，如何對一級開發的收益進行分成？成本如何確保收回？最低收益率是多少？以什么穩定收益作為抵押？該縣城區房地產每年開發的面積多少排放？銷售價格？銷售的面積多少平方？房地產購買人群本地多還是莆田等周邊地區多？具體比例是多少？該縣城區人口多少？鄉鎮與農村人口多少？該縣汽車保有量多少輛？人均多少輛？豪華轎車數量？該縣紅木工業園區與該景區地塊路程多少公里？該景區的七通一平（通供水、通排水雨污水、通電、通氣、通路、通熱、通訊、土地平整度及面積情況？莆田至仙游的高速公路通行費？路程多遠？該地區的用工與工程機械成本如何？水、電、燃氣、排污等運營成本怎么樣？該地區居民的居住習慣？建筑風格？鎮區與村莊規劃有無編制？該縣的農村建房審批辦法有無執行？請提供文件。該地塊地質條件如何？