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1、淺析實施房地產信托基金對中國旅游商業地產發展的意義摘要:以房地產信托基金(REITs,以下簡稱REITs)為代表的金融創新被視為促進商業地產行業發展的重要措施,其正式實施已經成為房地產行業強勁的呼聲。旅游商業地產作為房地產行業發展的重要補充一直受到政策的鼓勵與市場的認可,但是中國的旅游商業地產當前處于較低的發展階段,其中關鍵因素之一就是沒有與旅游商業地產快速發展相適應的金融環境,REITs的實施無疑是旅游商業地產發展的重大機遇。本文將結合REITs的國際經驗與中國的客觀實際,展望中國旅游商業地產的未來。關鍵詞:REITs 房地產信托基金 旅游商業地產一、REITs相關知識及其特點房地產信托基金2、的英文名稱是Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數國家的名詞,英國將房地產信托基金稱之為Property Investment Fund,簡稱PIF。中國還沒有關于房地產信托基金的統一定義,結合REITs的原理,國內相關領域的專家劉李勝在REITs運作與管理一書中給出了如下定義:REITs是通過發行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規模的信托資產,交由專門的投資管理機構加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面3、的投資基金,投資范圍限于房地產領域,是集眾多的分散資金于一身,同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制1。簡單說來,RREITs是房地產行業的產業投資基金。從投資對象角度看,REITs一般投資于產生穩定收益的房地產物業,主要業態是商業地產,包括寫字樓、商業中心、酒店、工業廠房、度假公寓、醫院等。美國有少量的REITs也投資房地產抵押貸款或者房地產貸款支持證券,具有較高的風險,但總體而言,REITs投資對象均為低風險資產。從投資來源角度看,REITs是一個募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對于少數人才能投資大型商業地產項目而言,是一個巨大的金融創新產品4、。從基金運作角度看,REITs是在信托法律關系基礎上發展起來的,這種信托關系將產權與管理經營權分開,保證了獨立性,同時,REITs在符合規范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運作方式。從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關系使得REITs不具有自我積累和自我發展的能力,不具有繳納公司稅的標準,從而巧妙地規避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對象均為免稅物業,所以REITs享有很大稅收優惠。根據美國REITs協會(National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT)5、的數據,自1971年以來,REIT指數從100點,上漲到2007年底的3394.71點,年復合收益率達到了10.29%,這一收益率超過了同期標普500指數7.65%的年化收益率(從103.94點上漲到1468.36點,經股息收益調整后)。從REITs的回報率構成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右2。因此,REITs是一種具有吸引力的穩定收益型的股權類投資產品。REITs在海外已經發展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺灣等地也有發展不同規模和形式的REITs產品。現在中國內地關于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個REITs正在籌備過程6、中,正式推出只是時間問題。二、旅游商業地產的特性商業地產并沒有規范的定義,但是各界對商業地產的具體指向和內涵有著普遍一致性,商業地產一般相對于住宅地產而言,最明顯的區別是物業用途,主要用于非日常居住的經營性質的物業形態一般被稱為商業地產,具體表現為商業零售中心、大型購物中心、商業街區、專業市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業廠房、醫院等形態。而住宅地產主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業。而旅游商業地產是指主要用于旅游產業的商業地產,主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫院、旅游購物街、旅游企業辦公樓、旅游紀念品生產園區等。商業地產一般要求較大的投資額,要求更專業的開發水平與經營管理水平,所以一7、般是有實力的成熟開發商和金融財團才會涉足的領域。旅游商業地產有著一般商業地產的共性,但是在部分方面體現得更加突出,主要體現在風險更高,難度更大,對投資強度以及投資回報周期對要求更高等三方面。旅游商業地產的高風險。由于旅游商業地產一般產生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區,而不在市中心黃金位置,由于商業地產的成敗與選址關系密切,所以旅游商業地產在選址上的特性就造成了旅游商業的風險性大大增加。與此同時,旅游商業地產受到直接旅游行業的影響,而旅游行業是一個非常脆弱的行業,景區生命周期隨著人們消費偏好的變化具有較大的不確定性,政治、8、經濟、社會等突發事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會作用到旅游業,使得旅游行業隨時有可能面對不確定性的低潮,形成經營周期內的風險。而這些風險在一般商業地產項目上概率相對較低。旅游商業地產的高難度。旅游商業地產的高難度直接來源于高風險,旅游商業地產項目規劃設計與日常經營都難以戰勝自然因素形成的淡旺季,難以戰勝突發事件所帶來的不利影響。此外,經營者需要深刻理解旅游者的消費需求與一般消費者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養忠誠顧客,以上因素都構成了旅游商業地產比一般商業地產更高難度。旅游商業地產需要一定的投資強度,和一個相對較長的投資回報周9、期。如果低于一個合理的強度,旅游地產的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個合理強度之后,成功的概率大大增加。這是因為旅游商業地產的成功形成需要營造足夠強烈的吸引力,舒適的消費空間,合理的商業業態。而這些事情都是需要時間來培育和調整的,這也決定了旅游商業地產需要一個旅游相對較長的投資回報期。目前,中國的旅游商業地產項目整體開發水平較低,發展階段初級,粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項目基本都依托于城市人群消費,更像是一般商業地產項目,而遠離城市的旅游商業地產項目成功案例較少。與此同時,我國旅游業發展正處于快速增長期,對旅游商業地產項目的需求是巨大的,中國絕大多數旅游目的地,都需要建設大10、量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目。三、REITs對中國旅游商業地產行業的影響首先,REITs為中國旅游商業地產的投資者提供了一個絕佳的退出機制。成熟的旅游商業地產項目能夠提供穩定的現金流,由于面對旅游者提供服務,所以具有較高的定價能力,同時,此類項目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發高端住宅類產品的前期介入模式。雖然旅游商業地產項目屬于高質量的資產,但是由于其需要占用大量資金,投資回報周期漫長,資本周轉率很低,更重要的是投資者除了銷售物業,持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機制,所以旅游商業地產的投資吸引力缺乏競爭力。REITs 為有穩定11、收益的優質旅游商業地產項目提供了一個絕佳的投資退出機制,將優質的成熟項目資產打包到REITs資產中,投資者的投資回報周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機制,有利于回籠資金進入新的項目投資開發,從而加快旅游商業地產行業的發展。更具體來講,這種退出機制和退出機制帶來的溢價收益,還能激勵投資者更加從容,更加有信心投入,根據市場的需求,高起點和高水平地開發旅游商業地產項目。其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業地產項目的融資渠道。中國的發展階段早已經不再是一個資金極度缺乏的時代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時,大量海外資金也瞄準了中國的12、旅游商業地產項目,希望能把資金沉淀到中國優質的旅游商業地產項目上。在這種背景下,旅游商業地產項目除了傳統的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機構、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產的發展,例如旅游商業地產將有機會大力發展,還能起到穩定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個穩定收益的低風險產品,還分散了銀行的貸款風險。有學者指出,我國適時推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產投資需求,分流資金,緩解流動性過剩與房地產投資過熱3。第三,REITs將為中國旅游商業地產帶來更專業和更先進的管理。REITs的國際操作經驗是委托獨立的專業經營管理13、機構來負責項目的日常經營管理,這首先是制度需要,同時也因為REITs所持物業的經營管理要求比較高。獨立的專業機構貼近市場,積累了豐富的管理經驗,是REITs取得穩定收益的重要因素。反觀中國旅游商業地產的粗放型發展模式,無論是服務態度和專業技能都有巨大的提升空間,亟待有標桿性的項目來帶領整個行業素質的提升。REITs推出之后,旅游商業地產將在業態上更加豐富,酒店、旅游商業街、度假公寓、養老公寓、保健醫院、大型綜合購物中心等新興業態將大力發展,這需要更專業的機構來進行策劃、規劃、招商、銷售等經營管理工作。可以預見,REITs將帶領中國旅游商業地產從粗放型的管理階段過渡到專業化的精細管理階段。第四,14、REITs將催生中國自主品牌的旅游商業地產投資基金。以美國為例,Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投資基金,專注于旅游商業地產的投資,已經走出美國,在全世界拓展業務。中國有著巨大市場,也有部分企業在這方面做了大量的前期工作,REITs的推出將有利于這些企業做大做強。以萬達集團為例,萬達正在爭取REITs項目,萬達除了城市綜合體之外,萬達的酒店業務,旅游商業地產業務均可以打包到REITs資產中。2009年初,萬達集團聯合中國其他三家一流的民營企業在長白山投資200億元打造長白山國際旅游度假區4。與此同時,萬達集團將旅游地產的觸角伸向了中國一流的旅游目的地,例如三亞、云南等地。萬達集團等中國優秀旅游地產開發商將在REITs的幫助下迅速成為著名的行業投資基金。最后也必須客觀地指出,REITs作為一個新的金融產品,并不能從根本上改變中國旅游商業地產行業的現狀,只能推動旅游商業地產行業上一個新的臺階。主要表現在REITs一般只收購成熟商業產品,對投資前期開發的項目有著嚴格的控制,這點并不能從根本上解決旅游商業地產開發面臨的資金問題。