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1、呼和浩特市。城中村改造暨土地一級開發項目投資分析報告前 言呼和浩特市經濟、社會發展迅速，城市化進程不斷加快，首府城市“洼地”效應顯著，經濟要素積聚，城市人口增長，拉動區域房地產市場快速發展，土地一級市場交投活躍，市政府供地壓力增加。在確保基本農田不減少的政策紅線下，盤活存量土地，積極推進城中村改造，加快建成規劃區域，為經濟、社會、人口可持續發展奠定土地要素基礎，是各級政府的必然選擇，也為土地運營商帶來優良投資機會。與市（區）政府合作，參與呼和浩特市南店村城中村改造暨土地一級整理和開發，政策可行，市場可行，操作可行，經濟可行。第一章 投資環境綜述呼和浩特市位于內蒙古自治區中部土默川平原，是內蒙古2、自治區的首府，是祖國北疆的歷史文化名城，是中國實施西部大開發戰略重要中心城市之一。一、呼和浩特市地理氣候條件呼和浩特市北枕巍巍大青山，南瀕滔滔黃河，與鄂爾多斯高原隔河相望，西與包頭市接壤，東與集寧市為鄰。市區平均海拔1050米，夏無酷暑、冬無嚴寒、四季分明，年平均氣溫8左右，年降雨量350-500毫米，屬典型的溫帶大陸性氣候，二級以上優良天數達330天以上，適宜居住。二、呼和浩特市行政區劃與土地面積呼和浩特市轄玉泉區、回民區、新城區、賽罕區四區及土默特左旗、武川縣、和林縣、清水河縣、托克托縣五個旗縣和一個國家級開發區。全市土地總面積17224平方公里，市區面積2054平方公里，城區面積114平3、方公里。三、呼和浩特市人口構成全市總人口213.9萬人，市區人口109.7萬人，其中，新城區人口32.5萬人，回民區人口22.1萬人，玉泉區人口19.1萬，賽罕區人口36.0萬。2009年，全市實際常住人口257.9萬人，流動人口主要在市區集中。全市少數民族人口26.8萬人，占總人口的12.5%。四、呼和浩特市交通布局呼和浩特市做為自治區交通樞紐城市，距首都北京569公里，距口岸城市二連浩特490公里，距天津港700公里，目前已建成航空、鐵路、公路立體交通系統。白塔機場與國內主要省市及香港特區航線聯通；京包線穿越城區，呼和北京高速鐵路已經立項；國道、省道、高速公路已成縱橫布局。五、呼和浩特市城4、市經濟規劃與發展呼和浩特市已經構建起乳業、電力、電子信息、生物制藥、冶金化工、機械制造等六大優勢特色產業集群，國民經濟近年始終保持又好又快發展的勢頭。2008年，全市地區生產總值實現1316.4億元，同比增長13.6%；財政總收入突破158.3億元，同比增長32.4%；城鎮居民人均收入、農民人均收入分別達到20267元和7051元，同比分別增長19.8%和15.2%。2004至2008年，五年累計完成固定資產投資2530億元，開工億元以上項目667項。呼和浩特市經濟綜合實力已經走進西部12個省會城市的前列，在中國城市最新經濟實力排行榜上以1294億元的經濟總量排名第67位，被評為最具投資價值的5、城市之一。六、城市規劃與建設呼和浩特市確立了“東進、西連、北控、南拓”的城市規劃思路，市區建設用地控制性規劃已經批準并正在執行。隨著政務區東移和新火車站建成遷址，城東已經形成開發建設熱點區域。伴隨經濟總量增長，城市化進程加快，城市配套改造提速。在城市道路方面，呼和浩特市將打通與二環路相接的十個連接線，總投資332億元；計劃投資2000萬元繼續改造小街巷30條；投資378億元新建七個公園；投資202億元改造幾大廣場；完成庭院綠化、居民區綠化和小街巷綠化；完成東、西兩個熱源廠建設；完成多個高檔住宅區的開發建設；繼續改造“兩河一庫”，配合城市道路改造，繼續實施供水、雨水等管網工程；4個污水處理廠將完6、成總投資的70。第二章 區域房地產市場分析呼和浩特市做為首府城市，集中自治區醫療、衛生、教育、城市基礎設施、政務、商務等優勢資源。伴隨近年經濟快速發展，城市建設水平日益提高，加之政策紅利對城市發展和市民福利的傾斜，呼和浩特市對周邊人口產生顯著集聚效應，有力拉動區域房地產發展。呼和浩特市房地產業自2005年以來進入快速成長期，房地產投資規模、開竣工面積、銷售面積總體呈現持續增長態勢。2007年1-12月，房地產開發投資完成96.71億元，與上年同期相比增長92.82%，環比增長了6.07%；房屋建筑施工面積1358.97萬平方米，同比增長108.82；房屋新開工面積378.84萬平方米，同比下降7、0.73；房屋竣工面積320.85萬平方米，同比增長161.07。2008年，受宏觀調控政策和金融危機影響，市場表現平淡。2009年，呼和浩特市房地產市場迅速復蘇，走出一波上漲行情。剛性需求開始釋放，改善性需求和投資性需求入場，熱點樓盤受到市場追捧，市場信心恢復，帶動房地產投資增加。2009年1-6月，呼和浩特商品房施工面積1343.29萬平方米，與上年同比增長35.28；新開工面積195.17萬平方米，與上年同比增長26.11。房地產市場交易活躍，商品房價格持續攀升，年均商品房實際銷售面積在250-300萬平方米之間，成交水平相對穩定并呈現持續增長趨勢。新建商品住宅均價自2005年的20008、元/平方米躍升至目前的3500元/平方米，五年間增長175%。但比較其他中心城市，呼和浩特市商品房均價仍處于中等向下水平。通過問卷調查分析，中低價位、中小戶型住房仍是剛性需求的主流，3500元/平方米的房價可能是剛性需求購房者能夠接受的合理價位。改善性需求購房者更加重視居住環境和房屋品質；投資性需求購房者在投資選擇上呈現多樣化特征，商業物業成為投資新寵。綜合分析，地段仍是決定房屋價格與投資價值的第一要素。在經歷全球金融危機沖擊和政策輪番調控下，購房者購房行為將逐漸回歸理性，房地產未來市場表現趨于平穩。第三章 呼和浩特市土地市場分析一、2003年至2009年呼和浩特市部分國有建設用地掛牌出讓價格9、地塊名稱成交時間畝數用途出讓方式成交單價(萬元/畝)成交總價（萬元）原毫沁營鄉麻花板村2003-10-1557.302住宅掛牌 20.5331176.6原五金公司2004-2-104.074商業掛牌226.691923.54原水利廳辦公樓2004-3-3165.053綜合掛牌135.0688786.58原賽罕區東瓦窯村2004-8-1930.207綜合掛牌7.8662956.25原新城區豪沁營鄉南店村2004-9-2012.218綜合掛牌8.586104.9045園二路以南、騰飛路以東2004-11-30140.365混合住宅掛牌36.6685146.9222騰飛路東、濱河路西、園二路南20010、5-4-13231.5混合住宅掛 牌5512732.5展東路以西、南二環路南北兩側2005-4-29332.72居住、商業掛 牌4013309.056東至東河、南至一家村土地2005-5-27198.84混合住宅掛 牌265169.9297展西路東側地塊2005-12-2313.29居住、商業掛 牌126.051675.2001 賽罕區徐家沙梁村2006-5-10165.2住宅、商業掛牌121.120000烏蘭察布西街以北、藝術廳南街以東2006-7-21106.08住宅、商業掛牌294.17231205.768新城區成吉思汗大街南側2006-7-2159.03住宅掛牌38.9632300機場11、路以南、東河以東南2號地2007-1-25507.94住宅、商業掛牌9045714.6機場路以北3號地2007-1-25131.86商業掛牌9011867.4中山西路南市總工會2007-1-253.04辦公公寓掛牌459.39471396.56地質局南街以南2007-1-258.55商業公寓掛牌373.033189.4107騰飛路以西、園二路以南地塊(2007029)2007-5-2269.05住宅、商業掛牌107.177400騰飛路以西、六緯路以南(2007034)2007-7-1747.83居住掛牌115.0075500.7949成吉思汗大街以北(2007040)2007-7-1720.312、1辦公掛牌79.99181624.6336濱河南路以東、水磨街以北（2007050）2007-9-34.07住宅掛牌310.8151265.017北二環路以北，丁香路以西（2007077）2007-11-28109.85居住、商業掛牌96.99210654.5849金橋世紀四路以北地塊（2007084）2007-11-2812.81居住、商業掛牌66.012845.6173東二環以東、騰飛路以西（2007096）2008-1-29493.29居住、公建掛牌145.99899772019.8454賽罕區機場路南側，不塔氣路以西地塊2008-5-1311.31居住掛牌68.0219451769.313、282世紀十一路以北（2008022）2008-6-25228.706居住商業掛牌46.3610602.8786北垣西街以南、總局街以西（2008042）2008-11-37.56公共服務設施掛牌738.3935582.2497錫林郭勒北路以東、中山路以南2008-11-322.15商業住宅 掛牌629.98913954.2592鄂爾多斯東街以南、東影南路以西2008-11-336.46住宅商業掛牌853099.1009新華東街以北、十四中西巷以西2009-5-2758.17商業居住掛牌30017451.0097四緯街以北、車站前街以東（2009011）2009-5-27165.07商業住宅 14、掛牌75.212413.291成吉思汗大街以北（2009015）2009-5-279.92商業掛牌105.0741042.3358防風林南街以南(2009021)2009-7-2799.82居住商業 掛牌82.2558210.6908俄而多斯大街以北、錫林郭勒南路以東2009-7-271.61商業掛牌1139.131834成吉思汗大街以南、康復路西北2009-10-2089.38居住商業 掛牌71.436384.3096機場高速路以南、車站前路兩側2009-12-1047.64商業掛牌119.9955716.5783車站前路以西、四緯街以南(2009043)2009-12-1048.91商業掛15、牌188.1019200大學西街以南、呼倫貝爾南路以東2009-12-1021.8住宅商業 掛牌459.98210027.5988二、土地市場簡析通過對2003年至2009年呼和浩特市部分地塊國有建設用地土地使用權掛牌出讓成交價格數據對比分析，市區土地價格呈現快速上漲趨勢。以商住綜合用地為例，年度單幅地塊最高出讓金價格由2003年的226萬元/畝，直漲至2009年的1139萬元/畝，創下歷史新高；而城中村土地出讓價格也由2003年的20萬元/畝左右，漲至188萬元/畝，上漲9.4倍。2009年最后一批次土地出讓，南店村新火車站前一地塊以188.1萬元/畝高價成交，拉升該區域土地市價，反映了開發16、商對新車站商圈土地增值的良好預期，為該區域地價上升打開了通道。土地資源的稀缺性，為土地價格上揚提供了足夠的長期支撐。除2008年出現土地流拍個案外，呼和浩特市土地一級市場成交活躍，供求結構基本平衡，部分優勢地塊競拍激烈，適宜成片開發的土地資源日顯稀缺。長期來看，供地緊張的局面正在形成并將逐漸加劇，供求關系失衡無法完全通過土地增量調節，努力盤活土地存量，節約、集約使用土地成為必然選擇。第四章 政策環境分析房地產業做為國民經濟的重要產業，對拉動投資、增加就業、帶動相關產業發展的作用強勁，對GDP貢獻度達6.5%以上。目前看來，房地產業對經濟發展的基礎支撐作用無可代替，房地產業將長期向好。肇始于2017、05年的房地產市場調控，釋放出管理層對房地產市場價格快速上揚形成的資產泡沫、供需矛盾、金融安全和社會穩定的擔憂。國務院次第推出“國六條”、“國八條”等多項政策，打出一系列調控市場的“組合拳”，綜合了行政、稅收、土地、金融等多種手段，收緊土地和資金閘門，輔之以稅負、市場監管等措施，意圖控制房價過快上漲，規范房地產市場秩序，平抑市場需求，緩解社會矛盾，化解可能發生的資產泡沫和“次貸”危機。經過三年調控，政策對市場預期產生實質影響，市場觀望情緒濃厚，信心不足，成交萎縮，市場格局出現部分改變。2008年突如其來的金融危機，對世界和中國經濟產生嚴重沖擊，保就業、保增長、促穩定成為當務之急，房地產業對經濟18、社會的支撐與拉動作用被重新審視。在刺激消費的政策基調下，釋放房地產市場需求成為理性選擇。房貸優惠和稅收優惠政策，對房地產市場產生實質利好，市場信心恢復，成交量快速上升，進而拉動房價再次跟風上揚。房地產市場復蘇，對刺激經濟增長起到了積極作用，但市場價格過快上漲，引發管理層新的擔憂。在經濟復蘇基礎未穩、人民幣升值壓力加劇的形勢下，房地產價格非理性增長無疑對國民經濟穩定健康發展形成威脅。年末歲首，國務院再出重拳調控房地產市場，“國四條”措辭嚴厲，取消房貸和稅收優惠政策，打擊市場投機，重新收緊土地、金融閘門，增加保障性住房供應，堅決要求遏制房地產價格過快上漲，維護房地產市場健康、穩定發展。綜觀歷年調19、控政策口徑和方向，本輪調控并非意外。從增加市場供應入手遏制房價，體現了政策新意。相信隨后還會有具體的政策出臺，市場信心無疑會發生改變，可能出現的交易緩滯對開發商資金鏈將形成考驗。但房地產業對經濟發展的拉動作用毋庸置疑，管理層不會讓房地產業垮塌，更不愿看到房地產市場急劇波動對金融安全形成威脅。因此，成熟開發商應全面把握并深刻理解調控政策，做好現金流計劃，以應對政策風險和樓市波動風險。政策調控效果及房地產市場的應勢表現尚待觀察。可以肯定的是，開發商將面臨市場考驗。每一次危機中總會蘊含機會。相對于房地產市場波動風險而言，土地一級市場更趨穩定。與地方政府合作，參與土地整理、收儲，鎖定利潤與風險；同時觀20、察市場，謀定而后動，適時把握房地產項目開發投資機會，不啻為目前市場條件下的理性投資選擇。第五章 南店村城中村改造暨土地一級開發項目分析一、。村待整理土地概況1、宗地四至： 2、宗地面積： 3、土地性質： 4、拆遷人口：5、用地規劃：該宗地已列入呼和浩特市城市建設用地總體規劃和控制性規劃，屬于城中村改造范圍，符合土地征用、收儲政策。二、。村土地整理開發合作模式建議與呼和浩特市政府積極溝通，爭取最多優惠政策，控制投資風險，保證投資收益。可行的合作模式一般有以下兩種：1、固定收益模式政府提供政策與機構支持，開發商全額墊資獨立完成。村土地整理后交由政府土地收儲中心收儲。收儲中心按開發商墊資額加計12-21、15%收益率返還開發商。2、收益分成模式政府提供政策與機構支持，開發商全額墊資獨立完成。村土地整理后交由政府土地收儲中心收儲。收儲中心以開發商墊資額加計一定比例收益率為底價，通過招拍掛公開出讓收儲土地，以最終成交價減計開發商墊資額后之余額，由開發商和收儲中心按約定比例分成；開發商墊資部分全額返還開發商。三、。村土地整理開發成本估算根據呼和浩特市拆遷補償標準，參照類似案例費用標準，并經與。村村委會前期溝通，預測費用標準，計算如下：1、凈地整理開發單位綜合成本：25萬元/畝，含村民補償費、地上附著物拆遷補償費、青苗補償費、耕地占用補償費4.6萬元/畝、集體經濟組織補償費2萬元/畝等費用。2、涉及拆22、遷土地整理開發單位綜合成本：70-80萬元/畝，按75萬元/畝計算，含村民補償費、地上附著物拆遷補償費、青苗補償費、耕地占用補償費4.6萬元/畝、集體經濟組織補償費2萬元/畝等費用。3、凈地整理開發綜合成本3000畝25萬元/畝=75000萬元4、涉及拆遷土地整理開發綜合成本1100畝75萬元/畝=82500萬元5、土地整理開發總成本75000萬元+82500萬元=157500萬元四、。村土地整理開發收益預測1、按固定收益模式，假設土地整理開發周期為1年，收益率為15%，計算項目收益如下：凈收益=157500萬元15%=23625萬元年化投資收益率=23625萬元157500100%=15%223、按收益分成模式，假設土地整理開發周期為1年；。村土地預期市場價格為150-200萬元/畝，出于謹慎考慮，假設土地出讓價格為120萬元/畝；開發商與收儲中心分成比例為1：9。計算項目收益如下：凈收益=4100畝120萬元/畝10%=49200萬元年化投資收益率=49200萬元157500100%=31.2%五、后續開發建議為把握市場機會，規避市場風險，爭取利益最大化，建議在土地整理期內持續關注呼和浩特市房地產市場變動趨勢，適時增持土地，由土地一級開發轉入二級開發，拓展利潤空間。第六章 投資風險分析一、政策風險分析根據呼和浩特市土地儲備實施辦法（試行）第十九條規定，市收儲中心可與開發企業聯合進行24、土地前期開發。市政府引進實力開發商聯合進行土地一級開發，不乏成功案例。經前期初步溝通，市、區政府領導對合作整理土地、推進城中村改造態度積極，爭取政策支持的空間較大。現行的房地產市場調控政策，對土地供應和土地出讓金分配管理方式進行了明確規范，但并未涉及聯合開發土地問題。吸引多方主體積極參與、加快城市化改造工作步伐的政策仍在延續。綜合分析，開發商參與土地一級開發承受政策風險較低。二、市場風險分析土地做為不可再生之要素資源，具有資產保值功能。經數據分析可知，土地價格長期保持穩定上漲趨勢。隨著經濟、社會發展和人口增加，供地壓力日益加劇，土地市場供需矛盾從趨勢上看不可逆轉，土地的稀缺性為地價上漲提供了足25、夠的支撐。在糧食安全壓力下，中央確定了力保18億畝耕地的政策紅線，增量建設用地供應將逐步萎縮，以節約、集約利用土地為原則的城市存量土地資源整合將成為必然選擇。積極參與土地一級開發，確立土地市場競爭的先入優勢，為后續開發奠定土地資源基礎，不失為一種兩全策略。應當預見在政策調控下土地市場受房地產市場影響可能發生短期波動的風險，繼續囤積土地可能承受政策、市場和資金等多重壓力。參與土地整理，獲得未來競買土地的優先選擇權，相對于土地二級開發風險更低。三、操作風險分析呼和浩特市政府與實力開發商合作，進行城市建設與改造，已經積累了一定經驗和操作技巧，機構齊全，流程暢通。項目公司近年積極參與呼和浩特市房地產開26、發項目施工，積累了一定的公關渠道和人脈資源，熟悉當地市場，融合當地文化，具有參與本區域土地整理開發的比較優勢，項目操作風險較低。四、財務風險分析經初步測算，參與南店村土地整理開發項目投資回報樂觀。可能面臨的最大的財務風險是成本控制風險、市政府的支付風險。經前期調研，呼和浩特市城中村改造成本相對固定，政府對舊村改造的行政能力較強。據悉，國家可能修訂拆遷補償條例，但目前政策修訂僅指向城市房地產拆遷補償，尚未涉及集體土地拆遷補償標準，短期內拆遷成本大幅增加的可能性較低。近年，呼和浩特市財政收入增幅較大，政府財政支付能力較強。土地出讓金已經納入預算資金管理，為土地整理專項支付提供了保障。受短期市場波動27、影響，政府為保護土地價格，可能延長土地出讓變現周期，增加開發商財務壓力。第七章 相關項目簡述本報告僅以呼和浩特市。村城中村改造暨土地一級開發做出分析。其余相關項目還包括。村城中村改造暨土地一級開發、。村城中村改造暨土地一級開發。項目合作開發模式、成本收益分析同南店村項目。簡述如下：一、。待整理土地概況1、宗地四至： 2、宗地面積：3、人口：4、凈地整理開發綜合成本1000畝25萬元/畝=25000萬元5、涉及拆遷土地整理開發綜合成本1100畝75萬元/畝=82500萬元6、土地整理開發總成本25000萬元+82500萬元=107500萬元7、按固定收益模式，計算項目收益如下：凈收益=1075028、0萬元15%=16125萬元年化投資收益率=16125萬元107500100%=15%8、按收益分成模式，計算項目收益如下：凈收益=2100畝120萬元/畝10%=25200萬元年化投資收益率=25200萬元107500100%=23.4%二、。村待整理土地概況1、宗地面積：總面積3000畝，其中，涉及拆遷土地面積1000畝，凈地2000畝。2、凈地整理開發綜合成本2000畝25萬元/畝=50000萬元3、涉及拆遷土地整理開發綜合成本1000畝75萬元/畝=75000萬元4、土地整理開發總成本50000萬元+75000萬元=125000萬元5、按固定收益模式，計算項目收益如下：凈收益=125029、00萬元15%=18750萬元年化投資收益率=18750萬元125000100%=15%6、按收益分成模式，計算項目收益如下：凈收益=3000畝120萬元/畝10%=36000萬元年化投資收益率=36000萬元125000100%=28.8%三、合計。、。、。村三個城中村改造暨土地一級開發項目總投資約390000萬元；按固定收益模式計算凈收益約58500萬元，年化收益率15%；按收益分成模式計算凈收益約110400萬元，年化收益率28.3%。第八章 投資建議綜上所述，參與呼和浩特市南店村城中村改造暨土地一級開發政策可行，市場可行，操作可行，經濟可行。建議集團公司謀定而動，適時決策，為完善產業布局、構建新的利潤增長極、拓展呼和浩特房地產市場奠定基礎。- 17 -