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1、 開發商怎樣進行土地一級開發 熱 根據新出臺的各項新的土地政策 ,今后城市建設用地經營性土地使用權一律改為政府進行一級開發，先把土地由 “生地 ”開發為 “熟地 ”,達到 “三通一平 ”或 “七通一平 ”,然后進入政府組織的土地市場，再公開招標掛牌拍賣。尤其是 “831”未過關土地，必須先進行一級開發，然后才能進入土地市場。從去年的情況看，北京大多數項目未能在 “831”過關，要盡快投入土地市場，必然首先經歷一級開發這一環節。今后土地市場的供應量如何，很大程度取決于土地一級開發制度的建設和土地一級開發的進度。所以土地一級開發怎樣搞，受到開發商和各方面的廣泛關注。 土地一級開發的主體按憲法和土地2、管理法的相關規定，應當是當地政府。 2008年奧運會場館的建設就給我們做了一個榜樣。那就是由政府統一完成征地、拆遷、規劃、七通一平，然后由招標選定的專業招標公司向全社會進行招投標，選定開發建設單位，限期按質按量完成。而中標取得建設用地項目的單位則不用再辦理任何立項、規劃、批地、開工等審批手續，直接按招標要求開工建設就可以了。用北京市發展改革委員會副主任劉志的話說：以前，跑審批規劃等屬于施工方的事，現在由政府一并操辦了，隨處體現服務的宗旨，由過去只會 “簽字畫押 ”的官老爺，變成專門為企業搭臺唱戲的服務機構，這也是我們職能轉變的一次嘗試和挑戰。今后所有建設用地都必須如此。地方政府按照上級審定的城3、市規劃和國務院、國土資源部批準的年度土地利用計劃，根據每年的資金、市場情況確定每年的土地使用計劃和建設規模，籌集啟動資金，對擬建設的用地，責成計劃 規劃部門做出每年的開發建設計劃，并將當年計劃開發的項目土地按規定日期完成立項和詳細規劃、設計方案，組織各界專家學者討論，然后報政府和人大批準通過。再責成土地部門、建委、市政部門進行一級開發，限期完成征地、拆遷及各種管線道路建設，達到具備建設條件后 ,委托專業公司編制標底，然后選定專業招投標公司組織向全社會公開招標拍賣。對不能公開拍賣的定向建設用地如：政府投資建設的市政公益項目。軍事用地；確定建設地點的行政機關、事業單位、科教文衛項目用地則由政府或投4、資單位出資按實際成本購買。對按規劃要求建設需要賠錢的項目如：危房改造、文化風貌保護區及一些規劃控制較嚴地區的建設項目，則由政府自己組織實施或者對虧損部分給予適當補貼再招投標。開發建設單位中標交了錢，拿到建設用地，按自己的經營理念委托設計院完成個體設計就可以開工建設，不用再辦理任何土地、規劃計劃、開工審批手續。如果一塊建設用地按照規劃沒有贏利或者賠錢，沒有人投標，那么， 1.政府給予定額補貼，要使開發商能有適當合法利潤。核定補貼金額后，再進行公開招投標。誰要的補貼低就交給誰開發建設。 2.責成命令規劃部門修改詳細規劃，使之能夠不賠錢。要讓開發建設單位除了到拍賣場上去投標取得已經規劃好、具備建設條5、件的用地，沒有任何途徑去其他地方得到土地。除了上級政府招標選定的專業的招投標公司（每次每個項目都無規律選定），任何政府部門也無權接觸開發建設單位。今后的土地政策將從需求管理向供給調節繼續轉變。以前往往以需求定供給，但以后就會以供給引導需求。按照這種做法，才能真正做到土地市場公開、公平、公正，徹底消除腐敗的根源。才能做到城市全面按規劃、有計劃地協調發展。合理供應土地，合理控制建設規模，既保證城市建設需要、可持續發展，又避免房地產業過冷過熱，釀成危機。 然而現實情況是，如果所有建設用地都由政府來做一級開發，面對這么大量的土地，由政府充當開發主體則意味著需要有一個龐大的行政機構來支持，可能降低土地一6、級開發速度，勢必將加劇房地產市場的緊張程度。另外，使土地資源價值最大化則是企業所擅長的，因此現在土地一級開發是政府和企業聯合開發的情況居多，由政府通過招標委托中標企業來參與土地一級開發，共同運作。 一、土地一級開發的資金從哪里來？ 土地一級開發的主體是政府，資金理所當然應該由政府出。實行取消協議出讓，由政府統一搞一級開發，然后公開招標拍賣的目的就是為了避免官商勾結，暗箱操作，產生腐敗，并且保證能夠按照城市規劃來實施建設。有些地方政府認為一級開發政府投入那么多資金，有風險，收不回來怎么辦？因此不愿意拿出那么多錢來，希望由參與一級開發的開發商出，由開發商墊資承擔風險。其出發點就不正確，而且與原來的7、開發模式也就沒有什么區別了。政府應該用拍賣已收購儲備的土地收回的錢以及收繳的土地出讓金、城市建設稅等資金建立土地一級開發啟動基金，完成一塊地的一級開發就公開掛牌招標拍賣，收回資金再投入下一輪開發。因為從總體上通過競標拍賣收回的錢肯定收大于支，就會越滾越多，形成良性循環。而讓開發商墊資收回錢再給他們，一是等于政府拖欠工程款，開發商也不會白墊錢。二是于理不合，實際上多費一道手，卻可能造成拍賣收回的錢又被一些人挪用，產生一些新的腐敗和遺留問題。 二、什么樣的開發商可以搞土地一級開發？ 政府統一搞土地一級開發，一般都是要一個城鎮至少是一個大型居住區一次統一規劃，統一征地拆遷，按照建設程序先地下，后地上8、，先市政配套，后房屋建設。土地一級開發將更多的是建新城 ,而不只是建住宅區。因此規模會遠大于過去開發商自己搞一個項目的規模，需要的人力物力都會非常多。這就要求承擔一級開發的開發商必須是有實力、有經驗、干過大型開發項目的開發公司。而且因為它是代表政府進行征地拆遷，政策性很強，必須是遵紀守法、群眾能信得過的企業才行。因此選擇哪些開發商可以搞土地一級開發，要求相當高。政府應該制定準入標準，達不到要求的開發商不能參與一級開發。一般應為卓有信譽的有政府背景的或國有控股的大型開發公司為宜，而且必須經過公開招投標，能夠拿出切實可行的方案，競爭勝出的開發公司才可。 三、搞一級開發的開發商能否接著搞二級開發？ 9、現在有些開發商希望通過搞一級開發占有優勢，然后接著搞二級開發。業內人士認為，土地一級開發中蘊含著獲取日后土地交易優勢的可能，一級開發企業拿地的幾率較大。如果要保證日后土地市場的公正和公平，土地一級開發的市場化改革值得關注。而值得注意的是，截至 1月 26日，在北京土地儲備中心網站上公布的 “交易結果 ”中，新近成交的五塊熟地，有三塊的競得人都與該地塊的土地一級開發密切相關。 2004年 12月 29日成交的海淀區中關村西區綜合科技貿易用地，競得人和土地一級開發商都是北京中關村國際商城發展有限公司； 2004年 12月 21日成交的 “車公莊危改小區 D區綜合樓 ”用地，競得人和土地一級開發商都10、是北京隆盛房地產開發有限公司；另據通州區土地儲備中心官員介紹， 2004年 12月 15日成交的通州區梨園鎮小稿村土地，競得人之一北京地中緣房地產開發有限公司是這塊地的前期開發商。土地市場上拿地的企業與一級開發的關系密切可見一斑。如果是土地市場競爭主體自己作一級開發的話，肯定會對成本平衡點的位置、項目的了解情況要比別人有優勢。這些是參與土地市場勝出的一些很重要的因素。 另外也有開發商表示，如果能夠參與土地一級開發，則相當于對這個地塊進行了一次前期調研，等于土地入市之前的調研工作在一級開發的過程中就已經完成了。雖然一級開發只有百分之幾的利潤，如果將來爭取做項目，也算輕車熟路。也有人認為，參予與政11、府密切合作的一級開發，會和政府部門建立良好的關系 ,形成一定的磨合 ,肯定有利于今后拿地。因此，雖然新供應土地全部在市場上公開交易，但是已出現開發商把介入土地一級開發作為一種 “曲線拿地 ”方式的情況。如果前期介入真的能夠獲得如此好處，那么由此帶來的影響將會相當大 ,又會產生新的不公正。因此，完成一級開發的土地進入二級市場必須重新招投標 ,并且對原來從事土地一級開發的企業要有一定限制 ,以保證公平。 華遠總裁任志強認為，從事土地一級開發的企業，應設定相應的資格和限制性的條件，比如不得從事商品房的建設與開發。這樣才能從根本上解決由一級開發帶來的不公平問題。今后房地產市場將進一步細化 ,有些企業專12、門搞土地一級開發 ,有些企業專門搞高檔住宅、中檔住宅或普通住宅，有些企業則專門搞商業、寫字樓。搞土地一級開發的企業專業化了，才能分開一、二級市場，避免產生新的矛盾。 四、如何拿到土地一級開發權？ 一級開發權的獲取也必須采取公開招標的方式，逐步引入市場機制。只有一級開發權的獲得是通過公開招標得來的，才能從源頭上保證拿地制度的整體公正性。與二級市場一樣，對已完成立項、規劃擬開發的用地，也要委托專業公司按照國家規定的征地拆遷補償標準和該地塊的現狀房屋、人口、土地狀況編制標底，然后由土地儲備部門向全社會發布公告，選定專業招投標公司組織向全社會公開招標。由符合搞土地一級開發的企業投標，報送征地拆遷安置方13、案和需要的金額，由無規律選定的專家委員會評審，確定方案最佳、費用最低的企業中標。并要有監督、審計機構監督執行落實。搞土地一級開發的企業必須有足夠的經驗和專業人員，有良好的業績和審定的資質才行。 五、參與土地一級開發的企業的回報怎么算？ 由企業來參與土地一級開發有一個問題，就是企業的回報怎么算？前不久國土資源部土地利用司副司長冷宏志說，因為在土地一級開發權獲得上還沒有形成市場，現在回報也就是政府和企業之間來談，里面有一個定價合理不合理的問題，如果定價高了，就會抬高土地價格，進而抬高房價，對購房者不利。而定價低了，參與土地一級開發的企業賠錢肯定不干。現在普遍的意見是：土地一級開發的資金應由政府出，參與土地一級開發的企業沒有資金風險，應該只拿勞務費，回報應該限定在不超過房地產業國家規定的法定利潤 8%，才比較合理。 總之，土地一級開發對今后的城市建設管理和房地產開發都將起到關鍵性的作用，對這個問題已經必須給予足夠的重視和研究。