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1、中國名城印象滄州印象滄州獅城滄州鐵獅是在我國古代鑄造技術、雕塑藝術、社會生產力和佛都史都十分重要的具象資料，它也是古代滄州人民戰勝自然的意識象征。武術之鄉滄州地處“九河下梢”，土地瘠薄，常年災害，民求生不得引發官民矛盾，反抗則必習武事。“鏢不喊滄”就是對滄州習武民風的典型描述。大運河滄州是京杭大運河流經的20個城市中里程最長的一段，它的興起引導了這座千年古城的搬遷，也讓滄州這座城市走向了興盛。滄州置于京津冀滄州置于京津冀城市定位滄州置于京津冀最新的京津冀城市空間格局分布示意圖里面可以看到，滄州、廊坊、唐山、保定等四個河北省地級市被劃入到中部核心區定位當中中部核心功能區東部濱海發展區承載了整個京2、津冀對外開放門戶的地位，其涉及到天津、滄州、唐山、秦皇島等多個沿海城市東部濱海發展區邯鄲邢臺衡水石家莊滄州保定廊坊張家口唐山秦皇島承德機械制造農產品批發家具食品加工化工物流生物醫藥紡織18%北京外遷產業項目占比外遷產業項目總量400+滄州占比18%68%35%吸納北京商戶占比河北吸納商戶25000余戶滄州占比28%產業承接滄州置于京津冀28%經濟水平滄州置于河北省唐山市石家莊滄州市邯鄲市保定市廊坊市邢臺市承德市張家口衡水市秦皇島0100020003000400050006000700080000.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%7106.16460.93813、6.93666.33227.32880.62236.361618.61555.61550.115066.5%7.3%7.0%7.1%6.0%6.8%7.0%7.1%6.8%7.2%7.3%2017年河北省各市GDP（單位：億元）2017年GDP（億元）2017年GDP增速保定市唐山市石家莊廊坊市滄州市邯鄲市邢臺市衡水市秦皇島承德市張家口43321111112465111121河北省城市高鐵及規劃線路交通屬性滄州置于京津冀石家莊滄州市唐山市張家口保定市承德市衡水市廊坊市秦皇島邯鄲市邢臺市666544343223322222111河北城市主要高速及規劃高速津津京京人口流入人口流出人口量級滄州置于京4、津冀滄州邯鄲邢臺衡水石家莊保定張家口承德廊坊唐山秦皇島020040060080010001200秦皇島承德市張家口衡水市廊坊市邢臺市滄州市唐山市邯鄲市保定市石家莊309.46353.18442.51445.31461.5731.99750.55784.36943.31042.531078.52016年河北省各市常住人口數量城市邯鄲市保定市邢臺市承德市滄州市凈流入人口-111.4-85.47-56.41-30.12-28.99張家口衡水市廊坊市秦皇島唐山市石家莊-27.09-9.59-8.111.9624.7640.5收入水平滄州置于京津冀廊坊市石家莊張家口秦皇島唐山市滄州市承德市邢臺市邯鄲市衡5、水市020004000600080001000012000140001600018000200000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.00180961433310626918285297758729364686141599317.6715.9313.6410.258.579.159.879.047.818.37河北省各市房價收入比2017年新建商品住宅成交均價房價收入比第二梯隊經濟地位滄州經濟總量穩固，穩居河北省二梯隊前列人口收入水平健康人口外流相對較小，區域內收入水平和房價比例相對穩固產業交通重點承接京津冀一體化給滄州帶來的產業承接6、和交通規劃利好鮮明城市基本面夯實，人口回流成未來發展關鍵城市地位滄州置于京津冀解讀解讀滄州滄州規劃方向解讀滄州規劃發展方向：重點向東發展，西部填空補齊，南北輔之，形成“東西并進、南北平衡”的整體空間格局。2030年后集中發展東部。當前格局：西部成熟區，匯聚商圈、大型配套（五場一館）、人氣逐漸聚集，現狀優于東部城鄉空間結構“一核、多星、一軸、三帶”交通屬性解讀滄州吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區津滄城際京滬線石黃衡滄城際京九高鐵保滄城際津石城際定滄城際環渤海城際注：綠色為高鐵線路、紅色為高速線路滄州縣市高鐵站高速線路滄州市區滄州西站、滄州東站黃石高速、京滬高速、京臺高7、速黃驊黃驊新站、渤海新區站、渤海新區西站沿海高速、榮烏高速、曲港高速、邯港高速青縣京滬高速任丘任丘站大廠高速肅寧大廠高速河間河間西站滄榆高速南皮泊頭泊頭西站、文廟站京臺高速孟村京滬高速鹽山京滬高速東光京臺高速吳橋京臺高速海興榮烏高速獻縣黃石高速滄州交通后期以滄州市區和黃驊港（作為雄安重要的出海口）為主要樞紐，其次為環雄安的任丘、河間及泊頭地區南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻縣任丘青縣黃驊中心城區肅寧滄縣-655-903-268-389-19812232291913898-224-226-507-528-1337-13372012年2013年2014年2015年2016年680700720748、07607808002012-2016滄州戶籍、常住人口戶籍人口常住人口人口流向解讀滄州滄州整體屬于內生型城市，呈現一定程度的人口流出；各縣市中河間、任丘受雄安規劃，運河區、肅寧受城市發展的影響，屬于人口凈流入地區固定資產投資解讀滄州2011201220132014201520162017050010001500200025003000350040000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%-10.00%-20.00%2012-2017年滄州固定資產投資及房地產開發投資固定資產投資額（億元）房地產投資額（億元）固投增速房投增速一產投資4%二產投資71%房地產投資7%服務業投資9、18%2017年各項固投占比經濟分布解讀滄州南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻縣任丘青縣黃驊中心城區肅寧滄縣658600287260148240244243244109754614584246東南部管道管件產業集群東部裝備制造和化工產業集群南部機械制造產業集群任丘石化產業集群中部高端制造產業集群吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區石油化工、摩托車制造、電力設備制造鋼鐵制造、針織服裝、電子機箱、食品飲料包裝機械、化肥、精細化工、塑料、棉花加工石油化工、裝備制造、電力能源、港口物流管道裝備制造肅寧皮毛、紡織、電器電料、食品加工鑄造、汽車模具、環保設備制造、食品加工、鹽業、汽10、車配件、核電、光伏發電鹽業、汽車配件、核電、光伏發電彎頭管件、扣件、畜禽養殖加工電線電纜、新材料、汽車配件、精細化工、家居家飾、信息設備汽車制造、塑料管道五金機電、玻璃制品、紡織服裝滄州為資源型城市，產業布局較分散，以機械制造、石化、管道裝備制造、紡織服裝、食品加工為五大主導產業產業分布解讀滄州支柱產業機械制造解讀滄州2011201220132014201520160501001502002503003504000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%-5.0%25.6%21%3%43%21%4%-1%2011-2016年機械制造業增加值11、機械制造業占比增長率p機械制造業在規模以上工業產值占比中，從2013年突破20%，2016年漲至26%，首次超過石化產業，成為滄州第一主導產業。整車線、零部件并重汽車零部件全產業鏈延伸2013年2016年2013.12北汽集團黃驊華北汽車基地2016.10北京現代滄州第四工廠2016.12北汽集團微車產業基地p滄州汽車產業依托北汽和現代，打造滄州經濟開發區、黃驊整車及零部件專業制造園區、河間汽車零部件再制造產業園區，構建“雙核三區、多基地多集群”聯動發展的產業格局2017年汽車行業在機械制造業占比達到33%以上，躍升為主力產業。支柱產業石油化工解讀滄州20112012201320142015212、01601002003004005006000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%-10.0%-20.0%-30.0%25.1%30%2%-2%-6%-22%-5%2011-2016石油化工產業增加值石油化工產值占比增長率p石油化工產業從2014年開始產值呈現負增長，主要原因在于傳統上游產業的萎縮；2016年產業轉型，向中下游延伸，未來仍為滄州支柱產業。p產業發展向沿海及園區聚集，后期發展落位主要為任丘和黃驊，任丘重在產業鏈向中游延伸，黃驊在于全產業鏈的發展。上游中游下游傳統產品過剩，產業需升級技術落后，市場需求大，重點發展研發瓶頸，行業潛力大采掘業、初加工業 物流業、化學13、原料生產醫藥、塑料、紡織、新材料任丘、黃驊黃驊、東光黃驊（主要在中捷）2011201220132014201520160501001502002503003500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%-5.0%2011-2016年管道裝備及冶金增加值管道裝備及冶金業占比增長率p管道裝備制造及冶金行業工業增加值呈現逐年遞增狀態；占比穩定在20%-25%，行業整體處在穩定發展階段，近兩極p管道裝備制造業，分為用于石化產業、工業產業、運輸、市政建設、建筑等行業，與城市建設相關產業為后期潛力方向，主要分布在鹽山、孟村和開發區滄州管道裝備14、制造業，主力發展集中在產業鏈中游環節，以制造產業為主管道裝備制造業發展地區區域方向地位鹽山管道輸送裝備制造縣域特色經濟，涉及下游產業較廣，前景好孟村彎頭管件滄縣塑料管材產值較低市轄區石油、天然氣管道用于市政，潛力大青縣石油裝備制造主要用于石油化工支柱產業管道裝備制造解讀滄州p在2012年國內外棉價差拉大，國際市場低迷，產業經歷低谷期；2013年引進先進技術設備產值創新高，近幾年產值占比維持在5%。20112012201320142015201601020304050607080900.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%-20.0%-40.0%2011-201615、年服裝紡織業生產總值變化服裝紡織類占比增長率p截止2017年7月，7000多家北京商戶簽約，近1000家生產廠家落戶，980多家服裝生產企業在東塑服飾產業小鎮購地建廠房，承接成果顯著。支柱產業服裝紡織業解讀滄州滄州高新區東塑明珠商貿城服飾文化創意產業園（服裝生產加工工廠）城市基本面解讀滄州縣域特色經濟縣域特色經濟重點產業升級重點產業升級快速城鎮化快速城鎮化滄州樓市滄州樓市政策走向預判滄州樓市“房子是用來住的，不是用來炒的！”政 策 目 標：房住不炒作為調控基本方針長 期 目 標：建立房地產調控長效機制短 期 趨 勢：2019趨于寬松 三四線仍需去庫存2 0 1 8 年 內 嚴 控 仍 將 持 16、續，為 逐 步 落 實 長 效 機 制 提 供 穩 定 環 境。預 計 2 0 1 9 年 政 策 環 境 將 趨 于 寬 松，長 效 機 制 逐 漸 取 代 行 政 命 令 手 段。2017年12月全國住房城鄉建設工作會議p針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求，遏制投機炒房；p庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作；p深化住房制度改革，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度金融政策收緊滄州樓市0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%2002年2月2004年10月2006年4月200617、年8月2007年3月2007年5月2007年7月2007年8月2007年9月2007年12月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2010年10月2010年12月2011年2月2011年4月2011年7月2012年6月2012年7月2014年11月2015年3月2015年5月2015年6月2015年8月2015年10月2016年2月2017年6月現在5.76%6.12%6.39%6.84%7.11%7.20%7.38%7.56%7.83%7.83%7.47%7.20%6.12%5.94%6.14%6.40%6.60%6.80%7.05%6.80%6.55%6.15%5.18、90%5.65%5.40%5.15%4.90%4.17%4.90%5.39%房貸利率變化表（五年以上貸款利率）目前金融政策處于加息上半場，房貸利率5.39%仍然處于歷史相對低位，預計金融政策將會在未來12年持續收緊M2指數同比繼續下滑，貨幣政策穩健中性；金融去杠桿，社融收縮；經濟處于調整期；房地產長效機制，租賃房引領新一輪房地產投資方向政策嚴控分布滄州樓市任丘肅寧河間青縣黃驊南皮鹽山孟村獻縣泊頭東光吳橋海興嚴限購區域本地人限購條件外地人限購條件限售限價首付比例限制滄州市全市限2套，144以上不限限1套青縣黃驊全市限2套1年個稅或社保，限1套2年河間僅市轄區限2套，144以上不限2年個稅或社保，19、限1套獻縣任丘僅市轄區限2套2年個稅或社保，居住證，限1套封盤肅寧孟村鹽山泊頭東光海興南皮吳橋滄州城區滄縣2012年2013年2014年2015年2016年2017年010020030040050060005001000150020002500291.53348.61167.85219.16220.34358.592164.59供應面積（萬）成交面積（萬）樓面價（元/）p近幾年滄州市土地市場一直處于“供大于求”的狀態，年供應面積穩定在350萬以上，年均成交量在260萬；2017年供成交量激增，樓面價翻倍，土地市場熱度攀升。2012-2017年滄州住宅土地供應成交量價走勢土地市場滄州樓市土地市場20、成交分布滄州樓市p2017年土地成交集中在黃驊市，成交252萬，占比高達60%；其次是運河區，成交66萬；其他縣市成交較少；p土地價格方面，運河區2017年樓面價創新高，已經突破7000元/010002000300040005000600070008000新華區海興縣肅寧縣吳橋縣獻縣東光縣滄縣黃驊市泊頭市南皮縣任丘市孟村鹽山縣青縣河間市運河區000027955270971792010181059106615821719180472292017年各縣市成交樓面價0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00青縣滄縣東光縣獻縣河間市鹽山縣任丘市孟村泊頭市21、南皮縣運河區黃驊市3212246741512422017年各縣市成交面積及宗數成交面積宗數土地市場預計供地滄州樓市滄州西站滄州站濱河公園滄州客運西站向海路地塊富強大道西地塊濱海公園南地塊杭州路地塊滄州師范學院獅城公園永濟西路迎賓大道滄州市政府市中心醫院浮陽大道九和路地塊黃河路南海豐道西地塊432118311481491470中心城區新房市場成交量級滄州樓市47南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻縣滄縣青縣黃驊肅寧任丘38020406080100海興東光南皮吳橋黃驊河間肅寧獻縣青縣泊頭任丘中心城區各縣市成交規模與人口規模對比人口（萬人）成交規模（萬）新房市場價格梯度滄州樓市0.05.010.01522、.020.025.0獻縣黃驊滄縣吳橋東光任丘泊頭南皮肅寧海興青縣孟村河間鹽山市轄區房價地價比房價樓面價130007229520015826129180442771066749317194729842684812066967101866239207714105952225526366621730670974297175895279黃驊 7429海興 4729鹽山 5200孟村4277吳橋6366東光5222獻縣5895泊頭6623南皮6967任丘7714河間6129肅寧6848青縣7493市轄區13000滄縣7306吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區滄州主城區改善型板塊23、青縣、黃驊投資+內生型板塊代表板塊：泊頭內生型板塊城市政務、科教、文化中心、優質資源與配套集中區在售項目集中、知名房企云集政策或利好規劃導向，高熱度板塊，潛值高，外埠客戶導入強內生型市場，板塊發展相對獨立，受外界干預小區域市場內部循環體新房市場滄州樓市南皮、滄縣進城人群獻縣、泊頭進城人群河間進城人群鹽山、孟村進城人群老城區改善人群返鄉人群60%30%10%下轄縣流入型老城區改善型本地投資（高新區板塊）身份象征環境改善產業潛力攀比心理p對 兩 梯 四 戶 有 明 顯 抗 性p對 戶 型 方 正 有 明 確 要 求p對 品 牌 溢 價 接 受 度 高新房市場滄州主城區滄州樓市黃驊市青縣黃驊青縣青縣24、市轄區南大港、黃驊市區濕地資源、大型配套（童世界、康養機構）是投資客的核心置業驅動周邊僅青縣不限購，承接部分京津外溢投資本地客戶投資客戶洋房一定要帶電梯大學配套吸引置業追求品質住宅圈層概念較重新房市場投資板塊滄州樓市優先進入重點關注機會關注任丘肅寧河間青縣黃驊南皮鹽山孟村獻縣泊頭東光吳橋海興中心城區滄縣新房市場潛力布局滄州樓市基本質素40%區位、規劃、城鎮化率、人口量級產業指標30%經濟量級、行業豐富度、行業潛力市場指標30%政策、房地價比、市場量級、客戶豐富度潛力區縣排名0.010.020.030.040.050.060.070.080.0吳橋鹽山海興孟村肅寧南皮獻縣滄縣河間東光任丘青縣泊頭黃驊市轄區32.738.738.839.340.241.346.547.748.549.453.354.157.964.171.8承接|連接進城|返鄉生長|生活滄州城市六重機會產業一體化、交通一體化帶來了滄州城市的產業升級，拉近了與核心城市的距離，也帶來了新一輪的價值升級快速城鎮化鞏固了滄州房地產市場的基礎內需，京津冀一體化帶來的返鄉和人口回流將是市場未來的主要機遇縣域特色的產業經濟拉動了內生客群的主要購買力，與資源配套同步的生活和品質需求將主導未來長時間的市場格局凱成地產與您攜手未來滄州業務聯系：15175718321天津業務聯系：13920577940http:/