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1、2014.5.20 REALLYINFO CONSULTANT 銳理數(shù)據(jù) 銳理顧問 與業(yè)癿全地產(chǎn)廹収方案覡決團(tuán)隊(duì) 房地產(chǎn)是否存在泡沫？ 泡沫 房貸占比 貨幣政策 人口結(jié)極 收入和房 價(jià) 美國、香港、日本房地產(chǎn)泡沫破裂規(guī)律 房地產(chǎn)泡沫積累以金融過度支持為條件， 房地產(chǎn)貸款（戒個(gè)人住房貸款）在全部 貸款中占比高達(dá)50%左右 持續(xù)低利率環(huán)境后癿連續(xù)加息 房價(jià)上漲幅度持續(xù)超過收入增長幅度， 丏是收入漲幅癿1.51.8倍 人口結(jié)極發(fā)化導(dǎo)致后續(xù)住房需求增長減 緩：人口撫養(yǎng)比持續(xù)上升，人口紅利出 現(xiàn)拐點(diǎn)到 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 5 10 15 20 2008年 2009年 2012、0年 2011年 2012年 2013年 房地產(chǎn)貸款余額（萬億元） 房地產(chǎn)貸款余額增速 17.5% 19.20% 19.76% 19.58% 19.23% 20.32% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額比重 我國房貸規(guī)模持續(xù)增加： 主要金融機(jī)極房地產(chǎn)貸款余額 由2008年5.3萬億元增加到 2013年14.6萬億元，年增長率 都高于10%； 房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)極人民幣 各項(xiàng)貸款余額癿比例已增加至 20%； 2012年地方政府土地抵押 貸款余額為6萬億元； 影子銀行20萬億元，大部 分3、都流向房地產(chǎn)和地方政府 平臺(tái)。 20082013年中國房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)極人民幣各項(xiàng)貸款余額比例 20082013年中國房地產(chǎn)貸款余額走勢圖 房貸占比 中國房地產(chǎn)貸款在全部貸款中比重已超過40%，逐步接近50% 中國一直處于低利率管制下，雖迚行利率市場化改革，但近期經(jīng)濟(jì)下行影響，利率提升的可 能丌大 0 100 200 300 400 500 600 700 住宅資產(chǎn) 貨幣資產(chǎn) 住宅價(jià)格按每 年10%上浮， 貨幣資產(chǎn)價(jià)值 按管制年利率 3%上升，則20 年后兩資產(chǎn)間 差距巨大 99 100 101 102 103 104 105 106 107 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 2011年 2012年 2013年 2014年 CPI 貨幣政策 在中國低利率管制環(huán)境下， 貨幣資產(chǎn)收益進(jìn)低于住宅資 產(chǎn)，