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1、前 言 前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，同時(shí)，房地 產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從 各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來看， 我國的房地產(chǎn)業(yè)必將 成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管 理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我 們對濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng) 形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā)的業(yè)務(wù)。 本課題研2、究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、 項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、 房屋拆遷、 規(guī)劃、 建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。 對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研 究分析。 本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)， 主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具體 工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概 念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念 以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的辦事 程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 由于編者的3、學(xué)識水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請讀者批評指正。 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī) 劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、 工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)， 是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中， 房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房 地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國 有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)