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1、商業物業開發 Officiate at Austin Goo NO-1 前 言 prolegomenon 商業地產開發與其他類型的房地產開發相比,商業地 產開發要復雜得多,難度要大得多.雖然商業地產投資回報 較高，但是，由于其經營方向具有較強的不確定性，受經 營環境的影響很大，所以投資風險也相對較高。商業地產 開發的商業物業具有兩個客戶層次，第一個客戶層次是商 品的經營者，他們是商業物業經營利潤的直接來源；第二 個客戶層次是消費者或進貨者，他們是商業物業經營利潤 的間接來源.這兩個客戶層次相輔相成、不可分割，其中 第二個客戶層次是經營利潤的源泉，是經營之本。商業地 產開發必須同時分析兩個客戶層2、次的特征，必須根據兩個 客戶層次的特征進行開發經營活動，而其他類型房地產開 發的客戶層次一般較為單一。因此，商業地產開發較其他 類型的房地產開發更為復雜。 NO-2 商業地產開發的基本流程 suppliers development NO-2-1 項目投資分析 Analysis 商業地產項目在開發建設之前，必須對開發的項目進行 投資分析，即對開發的項目進行可行性研究和經濟評價， 為項目的投資提供決策依據，從而保證項目獲得良好的經 濟效益。 項目開發的投資分析是指對開發項目的必要性、實施項 目的外部條件、項目選址和規模、企業的投資能力、項目 實施的方式、開發經營周期、項目的投資效益等方面進行 調3、查研究和分析論證。 項目的投資分析通常可分為投資機會分析、初步可行性 分析和詳細可行性分析三個階段。但是，在商業地產項目 開發的實踐過程中，一般不是按項目投資機會分析、初步 可行性分析和詳細可行性分析三個階段進行項目的投資分 析研究，而是按以下的程序進行項目的投資分析研究。 A、提出項目建議書 ?項目建議書是項目開發的總體設想，是從宏觀上考察項目開 發建設的必要性，并初步分析項目開發建設的可能性。項目 建議書通常包括：開發項目提出的理由和依據；開發建設方 案、建設地點、銷售方向的初步設想；建設條件、協作關 系；投資估算和籌資設想；建設進度的估計；經濟效益和社 會效益的初步估計； B、項目投資的可行性研究 項目建議書獲得批準后，開發企業即可自己或委托其他公司 對項目進行投資可行性分析研究，項目投資可行性分析研究 包括以下幾個步驟： B-1 籌備階段 根據項目建議書和有關文件，了解項目建設的基