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1、 1 1 項目背景項目背景局門路項目1.項目背景 服務外包在上海 盧灣的優勢 區域規劃2.局門路發展潛力 世博機遇 廠房資源 區域改造3.整體改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分區4.本次項目改造 436號項目 550號項目定義定義 通過購買第三方提供的服務或者產品來完成原來由企業內部完成的工作通過購買第三方提供的服務或者產品來完成原來由企業內部完成的工作,包括包括IT系統構架系統構架,應用管理以及業務流程優化在內的產品支持與服務應用管理以及業務流程優化在內的產品支持與服務,以達到后者的以達到后者的業務目標。業務目標。發展重點發展重點主動承接跨國公司內部的離岸外包主動承接跨國公司內部的離岸2、外包重點發展軟件開發，研發設計，物流和金融后臺服務的外包重點發展軟件開發，研發設計，物流和金融后臺服務的外包大力培育若干個知名的本土服務外包企業大力培育若干個知名的本土服務外包企業發展現狀發展現狀已具備發展服務外包的產業基礎且擁有良好的國際投資與合作環境已具備發展服務外包的產業基礎且擁有良好的國際投資與合作環境一批國際著名的服務外包公司已登陸上海，如：惠普，一批國際著名的服務外包公司已登陸上海，如：惠普，IBM，埃森哲等，埃森哲等已經形成了幾個具有集聚效應的示范區，如：浦東新區服務外包示范區，盧已經形成了幾個具有集聚效應的示范區，如：浦東新區服務外包示范區，盧灣服務外包示范區等灣服務外包示范區3、等服務外包在上海服務外包在上海虹橋臨空科技園區長寧信息園上海多媒體軟件園漕河涇新興技術開發區淮海中路服務外包區人民廣場陸家嘴服務外包區上海生物醫藥產業基地浦東軟件園上海市銀行卡產業園金橋現代科技園外高橋物流園區上海主要服務外包園區分布圖優越的地理位置優越的地理位置盧灣區位于上海市區的核心區域，面積盧灣區位于上海市區的核心區域，面積8.02平方公里，多條高架、隧道通過區平方公里，多條高架、隧道通過區內，數條軌道交通及幾十條公交線路，構成了四通八達的交通網絡。內，數條軌道交通及幾十條公交線路，構成了四通八達的交通網絡。深厚的人文底蘊深厚的人文底蘊歷史文化底蘊深厚，區內歷史建筑、名人故居眾多，并集聚4、了一批文化、時尚歷史文化底蘊深厚，區內歷史建筑、名人故居眾多，并集聚了一批文化、時尚的標志性區域。的標志性區域。虹橋機場虹橋機場徐家匯徐家匯上海火車站上海火車站陸家嘴陸家嘴浦東國際機場浦東國際機場新天地新天地局門路局門路8號橋號橋世博園區世博園區盧灣區盧灣的優勢田子坊田子坊盧灣的優勢發達的商業環境發達的商業環境商務環境成熟，淮海中路是市中商務環境成熟，淮海中路是市中心商業商務活動的核心集聚區心商業商務活動的核心集聚區專業服務業體系齊全，投資、會專業服務業體系齊全，投資、會計、咨詢三個行業優勢突出，集計、咨詢三個行業優勢突出，集聚了普華永道、麥肯錫等一批業聚了普華永道、麥肯錫等一批業內著名企業。5、內著名企業。難得的世博契機難得的世博契機區內有區內有0.85平方公里納入世博園平方公里納入世博園區的規劃。區的規劃。隨著世博會建設的推進，盧灣將隨著世博會建設的推進，盧灣將在發展服務外包的基礎上，將全在發展服務外包的基礎上，將全力打造以力打造以“六個地六個地”為特色的新為特色的新城區，包括：總部經濟集聚地、城區，包括：總部經濟集聚地、專業服務業發達地、創意經濟示專業服務業發達地、創意經濟示范地和會展旅游休閑地等。在依范地和會展旅游休閑地等。在依托托“世博世博”的同時，服務的同時，服務“世博世博”，形成有盧灣特色的服務業集，形成有盧灣特色的服務業集聚區。聚區。東起制造局路，南到中山南路，西東起制6、造局路，南到中山南路，西至魯班路，北到徐家匯路的區域被至魯班路，北到徐家匯路的區域被定位為一個以商務辦公為核心，并定位為一個以商務辦公為核心，并配套以各類輔助功能的現代化國際配套以各類輔助功能的現代化國際服務外包產業聚集區，局門路也位服務外包產業聚集區，局門路也位于此區域內。于此區域內。但項目在實施過程中進行了調整，但項目在實施過程中進行了調整，時尚生活中心在此期間接手了局門時尚生活中心在此期間接手了局門路路436號及號及550號的改造項目。號的改造項目。在對局門路區域做了整體的調研后，在對局門路區域做了整體的調研后，我們發現該地區地理位置優越、交我們發現該地區地理位置優越、交通便利，廠房集聚7、，周邊擁有一定通便利，廠房集聚，周邊擁有一定基礎的商業氛圍，并與世博浦西園基礎的商業氛圍，并與世博浦西園區僅一街之隔，因而具備了打造成區僅一街之隔，因而具備了打造成為現代服務外包業集聚區的條件。為現代服務外包業集聚區的條件。區域規劃徐徐家家匯匯路路魯魯班班路路中中 山山 南南 一一 路路制制造造局局路路局局門門路路局門路局門路550號號 局門路局門路436號號 2 2 局門路發展潛力局門路發展潛力局門路項目1.項目背景 服務外包在上海 盧灣的優勢 區域規劃2.局門路發展潛力 世博機遇 廠房資源 區域改造3.整體改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分區4.本次項目改造 436號項目 550號項8、目世博機遇本次更新改造區域由麗園路、制本次更新改造區域由麗園路、制造局路、中山南一路以及蒙自路造局路、中山南一路以及蒙自路圍合而成。圍合而成。該區域地處盧灣區南部，世博園該區域地處盧灣區南部，世博園區外圍。將會成為盧灣區重要的區外圍。將會成為盧灣區重要的面向世博的窗口。面向世博的窗口。若改造成功，該區域成為將世博若改造成功，該區域成為將世博的商機和人流引入盧灣中心地區的商機和人流引入盧灣中心地區（淮海路（淮海路新天地地區）的重要新天地地區）的重要通道。通道。淮海中路基地位置制造局路蒙自路局門路麗園公園黃陂南路世博園區一大會址新天地太平橋公園上海世博會推薦參展服務供應商共232家企業，包括十四大9、類：世博期間參觀者所需服務1）酒店2）購物3）娛樂、餐飲4）票務5）旅游 世博期間展會所需服務世博機遇世博會舉行前后，將會有大量的世博會舉行前后，將會有大量的國內外展覽服務供應商以及外包國內外展覽服務供應商以及外包服務產業在世博園內工作、服務，服務產業在世博園內工作、服務，其中部分企業將會進駐世博園周其中部分企業將會進駐世博園周圍地區進行日常的辦公。圍地區進行日常的辦公。這為將局門路地區打造成服務外這為將局門路地區打造成服務外包也集聚地提供了有利條件。包也集聚地提供了有利條件。1）建筑設計類（9家）2）建筑咨詢類（12家）3）商務服務類（11家）4）展覽設計策劃類（22家）5）建筑工程（20家10、）6）裝飾裝修（34家）7）展示工程（25家）8）物流服務（19家）9）設備租賃（5家）10）人力資源（5家）11）場館運營管理（15家）12）安全保衛（10家）13）活動公關和廣告（25家）14）法律服務（20家）香港新世界花園類型：住宅、辦公面積：40萬平方米開發商：上海局一房地產開發公司（香港新世界+Morgan）耀江花園類型：住宅面積：13萬平方米開發商：上海耀海房地產開發有限公司上南花城類型：住宅面積：TBC開發商：上海浦東上南房產有限公司雪野家園類型：住宅面積：10萬平方米開發商：上海中星集團申城物業有限公司世博村類型：住宅、辦公面積：54萬平方米開發商：上海世博土地控股有限公司511、432115432世博園內主要配套發展項目世博機遇開發商：上海局一房地產開發公司（香港新世界+Morgan Stanley）南至龍華東路，北至中山南一路，東至制造局路，西至蒙自路東西兩側，總用地面積約125,178平方米。總建筑面積:499,965 平方米其中住宅：343,181平方米社區配套：31,100平方米教育配套：6,500平方米商業辦公：15,000平方米酒店辦公：52,000平方米公寓式辦公：49,148平方米市政配套：3,036平方米居住用地商辦用地變電站用地公寓辦公用地酒店商辦公用地教育配套用地已建公寓辦公已建住宅已建變電站香港新世界花園世博機遇廠房資源基本概況：基本概況：局門12、路地區內廠房集聚度高，周邊范圍內（麗局門路地區內廠房集聚度高，周邊范圍內（麗園路、蒙自路、制造局路、中山南一路交匯地園路、蒙自路、制造局路、中山南一路交匯地區）共有區）共有27處用地有改建成為外包服務業的處用地有改建成為外包服務業的可能。可能。政府提供了政府提供了15處廠房的資料。其中包括處廠房的資料。其中包括5個已個已經改建的廠房以及目前我們正在改建的經改建的廠房以及目前我們正在改建的2個項個項目。時尚現場踏勘發現有改建潛力的廠房和用目。時尚現場踏勘發現有改建潛力的廠房和用地共地共12處。（具體見下頁）處。（具體見下頁）436及550已改建項目政府提供資料地塊時尚現場踏勘地塊廠房資源編號編號13、1 1：局門路：局門路436436號號 申貝辦公機械有限公司申貝辦公機械有限公司本次改建項目本次改建項目編號編號2 2：局門路：局門路550550號號 上海電池匯明分廠上海電池匯明分廠占地面積：占地面積：5,7925,792平方米平方米建筑面積：建筑面積：13,89613,896平方米平方米占地面積：占地面積：5,3085,308平方米平方米建筑面積：建筑面積：9,9399,939平方米平方米廠房資源編號編號3 3：智造局一期：智造局一期 編號編號4 4：千羽創意園：千羽創意園已改建項目已改建項目編號編號5 5：制造局：制造局2 2期期 編號編號6 6：匯典商務樓：匯典商務樓占地面積：占地面積14、：8,6618,661平方米平方米建筑面積：建筑面積：14,59314,593平方米平方米占地面積：占地面積：1,6651,665平方米平方米建筑面積：建筑面積：4,0004,000平方米平方米占地面積：占地面積：5,5005,500平方米平方米建筑面積：建筑面積：16,50016,500平方米平方米占地面積：占地面積：1,7821,782平方米平方米建筑面積：建筑面積：4,2004,200平方米平方米編號編號7 7：羽毛球廠：羽毛球廠占地面積：占地面積：1,0001,000平方米平方米建筑面積：建筑面積：2,8072,807平方米平方米現為雁蕩賓館現為雁蕩賓館廠房資源編號編號8 8：上海刃具15、廠：上海刃具廠 編號編號9 9：上海采礦機械廠：上海采礦機械廠未改建廠房未改建廠房編號編號1010：達新印染廠：達新印染廠 編號編號1111：上海復寫紙廠：上海復寫紙廠占地面積：占地面積：8,6618,661平方米平方米建筑面積：建筑面積：14,59314,593平方米平方米占地面積：占地面積：8,7588,758平方米平方米建筑面積：建筑面積：15,86715,867平方米平方米占地面積：占地面積：5,3715,371平方米平方米建筑面積：建筑面積：3,9543,954平方米平方米現為文具批發市場現為文具批發市場占地面積：占地面積：1,1591,159平方米平方米建筑面積：建筑面積：5,0216、35,023平方米平方米廠房資源編號編號1212：汽車制動器公司：汽車制動器公司 編號編號1313：互感器公司：互感器公司未改建廠房未改建廠房編號編號1414：上海色織三廠：上海色織三廠 編號編號1515：色織研究所：色織研究所占地面積：占地面積：6,8906,890平方米平方米建筑面積：建筑面積：11,00011,000平方米平方米占地面積：占地面積：1,1651,165平方米平方米建筑面積：建筑面積：1,5041,504平方米平方米占地面積：占地面積：12,65412,654平方米平方米建筑面積：建筑面積：13,00013,000平方米平方米占地面積：占地面積：1,4661,466平方米平17、方米建筑面積：建筑面積：3,5583,558平方米平方米廠房資源編號編號1616：師大附小門面房：師大附小門面房 編號編號1717：廠房：廠房未改建地塊未改建地塊編號編號1818：易初通用機器：易初通用機器 編號編號1919：華麗針織廠：華麗針織廠占地面積：占地面積：453453平方米平方米建筑面積：建筑面積：998998平方米平方米占地面積：占地面積：7,7067,706平方米平方米建筑面積：建筑面積：1,5281,528平方米平方米占地面積：占地面積：1,6711,671平方米平方米建筑面積：建筑面積：1,7691,769平方米平方米占地面積：占地面積：1,4521,452平方米平方米建筑18、面積：建筑面積：2,5182,518平方米平方米廠房資源編號編號2020：三槍針織九廠：三槍針織九廠未改建廠房未改建廠房編號編號2121：三好中學：三好中學 編號編號2222：海闊天空浴場：海闊天空浴場占地面積：占地面積：10,63210,632平方米平方米建筑面積：建筑面積：14,69914,699平方米平方米部分廠房已改造部分廠房已改造占地面積：占地面積：1,6711,671平方米平方米建筑面積：建筑面積：1,7691,769平方米平方米占地面積：占地面積：5,5965,596平方米平方米建筑面積：建筑面積：10,89010,890平方米平方米廠房資源編號編號2323：襄陽賓館：襄陽賓館 19、編號編號2424：銀色港灣福利院：銀色港灣福利院未改建廠房未改建廠房編號編號2626：編號編號2727：廠房：廠房萬里塑料廠萬里塑料廠+金山電器廠金山電器廠 制造局路制造局路754754號號占地面積：占地面積：908908平方米平方米建筑面積：建筑面積：6,3526,352平方米平方米占地面積：占地面積：2,9562,956平方米平方米建筑面積：建筑面積：4,7964,796平方米平方米占地面積：占地面積：2,2252,225平方米平方米建筑面積：建筑面積：2,9432,943平方米平方米占地面積：占地面積：1,0201,020平方米平方米建筑面積：建筑面積：2,4622,462平方米平方米編20、號編號2525：盧工郵市：盧工郵市 占地面積：占地面積：3,5033,503平方米平方米建筑面積：建筑面積：6,3056,305平方米平方米廠房資源資料匯總資料匯總注：黑色字體表示未改造地塊；注：黑色字體表示未改造地塊；藍色字體表示已改藍色字體表示已改造項目；造項目；橙色字體表示本次改造項目橙色字體表示本次改造項目436及550已改建項目建議改造地塊區域改造要使得區域的整體功能和風貌得到提升，形成具要使得區域的整體功能和風貌得到提升，形成具吸引力的服務外包集聚區，必須要形成規模效應。吸引力的服務外包集聚區，必須要形成規模效應。在整個區域內選取廠房較為集中的地塊，對這些在整個區域內選取廠房較為集21、中的地塊，對這些建筑和廠房進行改造，形成四個片區，并通過綠建筑和廠房進行改造，形成四個片區，并通過綠化、街道等將這些片區聯系起來，形成由世博園化、街道等將這些片區聯系起來，形成由世博園區到淮海區到淮海新天地的通道。新天地的通道。將本次改建的兩個地塊作為區域整體改造的契機，將本次改建的兩個地塊作為區域整體改造的契機，我方希望能夠在各方支持下，同時對一些對整體我方希望能夠在各方支持下，同時對一些對整體有較大影響的項目進行改造。有較大影響的項目進行改造。擬改建地塊公園綠地往世博園往淮海路 3 3 整體改造方案整體改造方案局門路項目1.項目背景 服務外包在上海 盧灣的優勢 區域規劃2.局門路發展潛力 22、世博機遇 廠房資源 區域改造3.整體改造方案基地研究 案例研究 方案 功能布局4.本次項目改造 436號項目 550號項目案例研究【位置位置】東東京京都都澀澀谷谷區區猿猿樂樂町町。從從東東急急東東橫橫線線代代官官山山車車站站步步行行3 3分分鐘鐘。由由土土地地的的所所有有者者（株株）朝朝倉倉不不動動產產公公司司在在1968196819981998年間分階段開發。面積年間分階段開發。面積3.33.3公頃。公頃。【景觀特征景觀特征】該該地地塊塊是是業業主主家家族族祖祖傳傳下下來來的的土土地地，自自從從19681968年年以以來來就就一一直直委委托托了了同同一一位位建建筑筑家家（槙槙文文彥彥）規規劃23、劃、設設計計，不斷建設了統一設計風格的建筑。不斷建設了統一設計風格的建筑。【土地利用上的特點土地利用上的特點】該該土土地地由由（株株）朝朝倉倉不不動動產產公公司司一一元元化化經經營營、由由（株株）新新都都市市研研究究開開發發公公司司承承擔擔物物業業管管理理。另另外外，在在小小區設施內也經常舉辦各種文化活動、儀式等，開展了根植于社區的活動及信息發布。區設施內也經常舉辦各種文化活動、儀式等，開展了根植于社區的活動及信息發布。【其他其他】哪哪怕怕等等待待出出租租的的住住室室或或商商鋪鋪有有空空余余，對對于于與與HillsideHillside小小區區不不相相稱稱的的店店家家或或居居住住者者，管管理理24、者者也也一一概概予予以以拒拒絕絕入租。入租。HILLSIDETERRACE+HILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEWESTHILLSIDEPLAZAHILLSIDEPLAZADAIKANYAMADAIKANYAMAHILLSIDETERRACEHILLSIDETERRACE用地面積:26186sqm總建筑面積:20214sqmPLAPLAD DA ACARTIERCARTIERYOKUMOKUYOKUMOKUNEZU MUSEUMNEZU MUSEUMOMOTESANDOOMOTESANDOSTATIONSTATIONLA COLLEZIONELA COLLEZION25、ECOMME des GARCONSCOMME des GARCONSFROM 1FROM 1ststPLADAYOKUMOKULA COLLEZIONENEZU MUSEUMCOMME des GARSONSFROM 1stCARTIERMINAMIAOYAMAMIYUKI STREETAOYAMA AOYAMA STREETSTREETO OM MT TE ES SA AN ND DO O M M I I Y Y U U K K I I S S T T R R E E E ET T0.5kmWOONERFJAPANUSANETHERLNADSSERPENTINEPATHWAYVARIOUS26、BLICKPAVEMENTSOPENCAFESHOPPINGSTREETRESIDENTIALAREA方案PROJECT局門路地區項目范圍對象建筑周圍建筑局門路對象區域900MOUTSOURCING服務外包業財務外包法務外包業務咨詢服務外包軟件及網絡開發外包項目管理及建筑工程外包平面設計及多媒體展示外包撰稿,翻譯及采編業務外包銷售及市場推廣服務外包EXPO SUPPORT OFFICE世博有關公司 PRESS CENTER報道中心EVENT COMPANY文娛活動制作公司VOLUNTEER GROUP社會福利志愿團體TARGET 對象TEMPORARY OFFICE 諸外國臨時事務所TEMPO27、RARY SHOP FOR EXPO世博有關的店鋪ZONING區域劃分1CREATIVE GATE創意門234CREATIVE CLUSTER1創意集合體CREATIVE STREET創意街CREATIVE CLUSTER創意集合體功能布局：1STREET,2CLUSTER 一條街，兩個聚集區J U M E N S T R E E T1STREET,2CLUSTER一條街，兩個聚集區CLUSTER1創意聚集區1CLUSTER2創意聚集區2局門路局門路BUILDING DEMOLITIONCONVERSION拆毀改建FAADE REDECORETION ONLY外立面修改LANDSCAPE ON28、LY景觀配備RELOCATION移動DESIGN ELEMENTS設計要素CREATIVE STREET創意步行街JUMEN ROAD局門路CREATIVE STREET創意步行街CREATIVE STREET創意步行街CHANGETOWOONERF;NOGAPBETWEENROADANDSIDEWALKUSESOMEDIFFERENTPAVEMENTSREMOVEGUARDRAILREMOVEPOWERPOLEINTOTHEGROUNDFAADE;REDBLICKCLEANTHELAUNDRYUPCONTROLA/CPOSITIONMOVETREESSHOPFAADE;REDBLICKGLA29、SSCONTROLSIGNAGESCREATIVE STREET創意步行街HOTEL/APARTMENTPARKINGRETAIL/F&BOFFICECULTURE/CONVENTIONGREENCLUSTER兩個創意聚集區CLUSTER1創意聚集區1CLUSTER2創意聚集區2R Retailetail/F&B/F&B 辦公辦公60%60%文化會所文化會所0%0%配套配套15%15%H Hotelotel/A/Apartmentpartment酒店公寓酒店公寓15%15%O OfficefficeC Cultureulture/C/Conventiononvention整體比例R Retai30、letail/F&B/F&BCLUSTER1創意聚集區1 辦公辦公60%60%文化會所文化會所0%0%CLUSTER1比例Relocate schoolJUMEN ROAD 配套配套15%15%H Hotelotel/A/Apartmentpartment酒店公寓酒店公寓15%15%O OfficefficeC Cultureulture/C/ConventiononventionLIYUAN PARKJUMEN ROADCLUSTER2創意聚集區2R Retailetail/F&B/F&B 辦公60%文化會所0%配套15%H Hotelotel/A/Apartmentpartment酒店公寓31、15%O OfficefficeC Cultureulture/C/ConventiononventionCLUSTER2比例CLUSTER創意聚集區建筑要素；紅磚，玻璃，鋼框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAME局門路436號建筑要素；紅磚，玻璃，鋼框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAMECLUSTER創意聚集區局門路550號建筑要素；紅磚，玻璃，鋼框ELEMENTS;RED BLICK,GLASS,STEEL FRAMECLUSTER創意聚集區1234 4 4 本次項目改造本次項目改造局門路項目1.項目背景 服務外包在上海 盧灣的優勢 區域規劃2.局門路發展潛力 世博機遇 廠房資源 區域改造3.整體改造方案基地研究 案例研究 方案 功能分區4.本次項目改造 436號項目 550號項目436平面圖436平面圖436平面圖436平面圖436平面圖436平面圖綠墻綠墻436效果圖馬賽克墻馬賽克墻玻璃盒玻璃盒436平面圖涂料涂料436平面圖木百葉木百葉木地板木地板436平面圖550平面圖550平面圖550平面圖GREEN WRAP綠墻綠墻550效果圖BACKSTREET木地板木地板木百葉木百葉550效果圖THE VALLEY涂料涂料550效果圖THE END