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房地產價值評估方法全解析（3頁）.doc

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上傳人：新****庫編號：119878 2021-05-08 3頁 14.50KB

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1、房地產價值評估方法全解析房地產價值評估方法全解析各種用途的房地產估價有其個性和共性，在實際估價工作中，由于估價的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個性的基礎上，探索規律、融合貫通，同時對某一地區某一類用途的房地產估價，不能只采取一種估價方法，需具體問題具體對待。一、估價基本方法 1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發利潤等。其中，地產價格可以以該塊土地使2、用權的費用和土地開發成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產價值，在實際運用中經常采用重置價結合成新進行估價； (1)根據估價房產房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準(以當地標準為準)。 (2)根據估價房產的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產的折舊額或成新度(一般以當地公布的標準為準，不需另行計算)。 (3)樓層、墻體和層高的修正。評估公式：房產現值=建筑面積房屋重置價格標準(1樓層、借、共墻、層高修正系 3、數)裝修水電設備調價成新率若情況不復雜可用簡化公式：房產現值=建筑面積房屋重置價格標準成新率1.5 2.市場比較法。市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產。因此，市場比較法操作的關鍵是：估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性。常用的修正方法有： (1)定性判新法。即估價人員憑實踐經驗，對兩宗房地產之間存在的差別進行定性判斷修正，這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結果中去，造成評估價值失真； (2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標，制定各項評估的標準，規定每個項目的最高分和最低分，評估

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