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1、全案解決工作內(nèi)容 一、發(fā)展策劃工作內(nèi)容 區(qū)位研究 目標(biāo)： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、自然景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)中心、商 業(yè)等區(qū)位條件及土地政策、市政設(shè)施、開(kāi)發(fā)成本的分析，對(duì)項(xiàng)目地塊所具有的 區(qū)位價(jià)值進(jìn)行研判，并獲得影響項(xiàng)目市場(chǎng)輻射力的有益信息。 市場(chǎng)研究 目標(biāo)： 1. 進(jìn)行區(qū)域間的對(duì)比，分析項(xiàng)目所在區(qū)域在城市發(fā)展未來(lái)的地位、與市內(nèi) 其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)能力，相互間的優(yōu)劣勢(shì)等。對(duì)該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)（側(cè)重于 住宅市場(chǎng)）的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)； 2. 進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)分析，尋找該區(qū)域的市場(chǎng)空隙。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),投資環(huán)境及對(duì)住宅物業(yè)發(fā)展的影響 整體地產(chǎn)市場(chǎng)之走勢(shì)及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在區(qū)域各類型物業(yè)(側(cè)重于同類型物2、業(yè))的供應(yīng)吸納及經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅物業(yè)的潛在客戶及需求特征 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 目標(biāo): 對(duì)項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)條件以及現(xiàn)有居住條件進(jìn)行分析,為下面的分期開(kāi)發(fā)方案設(shè)置 和成本分析做好準(zhǔn)備 地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管線等情況對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展有否重大影響（須 與工程、市政部門聯(lián)系）； 重要市政工程對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)對(duì)策 本項(xiàng)目交通的現(xiàn)狀與今后發(fā)展完善的具體措施（須與交通規(guī)劃部門聯(lián)系）； 本項(xiàng)目目前的開(kāi)發(fā)條件如何？后續(xù)開(kāi)發(fā)需要進(jìn)行哪些改善工作？ 項(xiàng)目發(fā)展定位研究 目標(biāo)： 結(jié)合市場(chǎng)研究（缺口分析）和開(kāi)發(fā)條件分析的結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)里進(jìn)行分析， 并形成項(xiàng)目自身發(fā)展的模式 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 有沒(méi)有與3、眾不同的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)性？如果沒(méi)有的話，能否自我塑造； 項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的缺口在哪里？檔次如何確定？主力戶型如何配置？目標(biāo)消 費(fèi)群確定在哪里，他們有什么特征？ 對(duì)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃及小區(qū)設(shè)計(jì)方案的意見(jiàn)和建議 目標(biāo)： 根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)論及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本條件，結(jié)合國(guó)外土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi) 成功的案例對(duì)項(xiàng)目首期發(fā)展的主力戶型、平面間隔、土地開(kāi)發(fā)步驟等重要數(shù)據(jù) 提出意見(jiàn)及建議。具體將關(guān)注如下幾個(gè)方面： 土地開(kāi)發(fā)總平面布局 區(qū)域發(fā)展檔次標(biāo)準(zhǔn)、建筑指標(biāo) 首期戶型配比、房型 環(huán)境、綠化布置 主要立面、剖面 總體效果圖 注：本公司將結(jié)合市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)，提供一個(gè)物業(yè)概念設(shè)計(jì)供對(duì)比參考 項(xiàng)目發(fā)展方案 目標(biāo)： 在概念設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際條件，擬定項(xiàng)目推廣期內(nèi)、施工進(jìn)度配 套設(shè)施，作為分期投資進(jìn)度及財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的依據(jù) 各期占地面積、容積率、物業(yè)類型 經(jīng)濟(jì)戶型的選擇與設(shè)定 各期公建配套項(xiàng)目配置、主力戶型的設(shè)置等 初步的營(yíng)銷策