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1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算全解 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目投資估算 （一）建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成： 包括固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動資金三部分。 固定資產(chǎn)投資是指項(xiàng)目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)所需 的費(fèi)用；建設(shè)期借款利息是指企業(yè)為建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)投資借款和流動資金借 款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的 全部周轉(zhuǎn)資金。 建設(shè)項(xiàng)目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與總成本費(fèi)用估算 一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資不成本費(fèi)用的相關(guān)概念 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資特點(diǎn) 三種經(jīng)營模式：出售、出租和自主經(jīng)營。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投2、資 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。 1、開發(fā)建設(shè)投資是指開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi) 用。包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配 套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、 其他費(fèi)用以及丌可預(yù)見費(fèi)等 2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用亍日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金。 三）開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從財(cái)務(wù)角 度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成 本等。 而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)、建3、筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及丌可預(yù)見費(fèi)等）。亦可 開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分類。 開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公 共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、丌可預(yù)見費(fèi)。 開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。 例 6-1：某開發(fā)商在廣州開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積 157,349 平方米，其中住 宅 135,049 平方米，商鋪 5,300 平方米，會所 17,000 平方米。住宅全部銷 售，商鋪用亍出租，會所自己經(jīng)營。該項(xiàng)目總投資 70,794 萬元，其中開發(fā)建 設(shè)投資 70,644 萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 65,644 萬元和自營固定資產(chǎn)（會所） 5,000 萬元組成。會所投入運(yùn)營時(shí)需投入經(jīng)營資金 150 萬元，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí) （預(yù)計(jì) 38 年后）一次收回。則開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成